Rezidenční trh v Praze cenová analýza Praha 24.2.2011 Přinášíme druhou část našeho seriálu výstupů ze statistického sledování rezidenčních projektů v Praze. (První část naleznete na http://blog.trigema.cz.) Ke sběru dat používáme veřejně dostupné zdroje a informace, které uvolňují jednotliví developeři. Zatímco v prvním díle jsme se věnovali počtu projektů a bytů v nich, dnes se zaměříme především na ceny, jejich strukturu a metráž bytů včetně dispozic. Připomínáme, že sledujeme všechny developerské projekty, které se nám podařilo zachytit na území hlavního města, bez ohledu na počty bytů či jiná kritéria. K dnešnímu dni je to 230 projektů (za projekt považujeme i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž je ke konci 7. týdne roku 2011 celkem 10 590 bytů, z toho je dosud volných 7 088 bytů. Oproti předchozímu srovnání ze začátku roku se zásoba volných bytů jen nepatrně snížila (o 10 bytů). Není to z důvodu nulové poptávky, jak by se na první pohled mohlo zdát, nýbrž kvůli uvedení nových bytů na trh. Týdenní aktivita na straně poptávky, tedy úbytek počtu volných bytů, se již několik týdnů pohybuje kolem hranice 50 bytů. Při stejném tempu by mohla být situace na konci kvartálu táž jako na jeho začátku. Týden Aktivita na straně poptávky Graf č. 1: Aktivita na straně poptávky za poslední 3 měsíce 46/2010 42 47/2010 27 48/2010 22 49/2010 64 50/2010 51 51/2010 43 01/2011 62 02/2011 51 03/2011 27 04/2011 44 05/2011 66 06/2011 65 07/2011 68 Týden 46 Velikost úbytku volných bytů z nabídky 47 48 49 50 51 01 02 03 04 05 06 07 80 40 0 Počet Pozn: Do sledovaných údajů spadají všechny změny volných bytů mimo extrémní skokové výkyvy nad + - 10 bytů (manipulace developerů, přidání nových nebo stažení některých bytů z prodeje apod.)
Pro zajímavost celková plocha všech nabízených bytů (10 590) se blíží k hranici 700 000 m 2 to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6 751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat. Průměrná cena Jako hlavní údaj dnešní zprávy chceme prezentovat průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena. Vzorec byl z důvodu zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše. Dospěli jsme k hodnotě 63 067 Kč/m 2. Bude jistě zajímavé sledovat, jak se tento údaj bude v příštích měsících měnit. Tento údaj ještě doplníme mezními hodnotami: nejlevnější byt stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč. V přepočtu na metr čtvereční jsme nalezli nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m 2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m 2. V následující tabulce ještě naleznete střední statistické hodnoty (medián a aritmetický průměr) obytné plochy a celkové ceny bytů. Medián plocha (m 2 ) 64 Průměrná plocha (m 2) 72 Medián cena (Kč) 3 683 851 Průměrná cena (Kč) 4 323 619 Min. cena (Kč, zaokrouhleno) 1 400 000 Max. cena (Kč, zaokrouhleno) 34 000 000 Min. průměrná cena (Kč/m 2 ) 33 000 Max. průměrná cena (Kč/m 2 ) 226 000
ANAlýza trhu Dále rozdělujeme byty podle cenových hladin. Cena s DPH Počet bytů <2000000 596 9% 2000000-3000000 1583 23% 3000000-4000000 1708 25% 4000000-5000000 1069 16% 5000000-6000000 653 10% >6000000 1142 17% Celkem 6751 100% Graf č. 2: Struktura bytů dle ceny s DPH Podíl do 2 mil.: 596 (9%) od 6 mil.: 1142 (17%) 2-3 mil.: 1583 (23%) 5-6 mil.: 653 (10%) 4-5 mil.: 1069 (16%) 3-4 mil.: 1708 (25%) Zde je rozložení průměrných cen za metr čtvereční podle městských částí: Nejlevnějších a nejdražších 10 lokalit: Čtvrť Průměrná cena Satalice 43 273,42 Kč Cholupice 45 079,33 Kč Vinoř 45 866,25 Kč Běchovice 46 450,74 Kč Slivenec 46 484,49 Kč Uhříněves 46 755,01 Kč Hostavice 47 483,75 Kč do 50.000 Kč Kolovraty 47 483,75 Kč 50.000-60.000 Horní Měcholupy 48 968,55 Kč 60.000-70.000 Pitkovice 49 341,17 Kč Dejvice 78 807,00 Kč Žižkov 78 939,97 Kč Radlice 80 394,73 Kč Kobylisy 81 636,58 Kč Braník 82 518,86 Kč Břevnov 87 406,33 Kč Smíchov 90 940,46 Kč Strašnice 92 565,94 Kč Vinohrady 124 042,13 Kč Podolí 150 516,70 Kč Graf č. 3: Cenová mapa nových bytů v Praze 70.000-80.000 nad 80.000
Některé údaje u nejvyšších cen jsou zkreslené vlivem omezené nabídky bytů s vysokou cenou v dané lokalitě. Nejlevnější lokality jsou, jak je vidět z cenové mapy, logicky v okrajových částech Prahy. Dále sledujeme průměrné ceny v bytech rozdělených podle metráže: Obytná plocha (m2) Kč 0-50 61 248,79 Kč 50-100 60 549,19 Kč 100-150 72 355,95 Kč 150-200 66 603,27 Kč 200-250 79 871,29 Kč 250-300 53 633,92 Kč 300-350 47 859,24 Kč 350-400 56 433,41 Kč Kč Graf č. 4: Průměrná cena za m 2 v závislosti na obytné ploše bytu Průměrná cena za m2 80000 60000 40000 20000 0 0-50 50-100 100-150 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 Obytná plocha bytu Další tabulka ukazuje počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč je tedy dobré vědět, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun. Graf č. 5: Počet bytů podle jejich dispozic a cenové kategorie Cenové kategorie Stáří bytu / dispozice 1 pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 pokojů a více do 2.000.000 Kč 2.000.000-2.500.000 Kč 2.500.000-3.000.000 Kč více než 3.000.000 Kč <2 000 000 590 2 000 000-2 500 000 368 194 1 2 500 000-3 000 000 215 757 9 >3 000 000 221 1585 2006 615 35 Celkový součet 1394 2536 2016 615 35
Neméně zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich stáří. Rok dokončení < 2009 2009 2010 Celková prům cena Průměrná cena 51 617,96 Kč 64 383,21 Kč 70 575,89 Kč 67 541,42 Kč Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu. Stáří bytů / dispozice 1 pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje a více Nedokončené 2 123 250 Kč 3 215 619 Kč 4 794 431 Kč 7 079 662 Kč 0-1 rok 3 440 843 Kč 3 896 881 Kč 6 142 182 Kč 9 749 170 Kč 1-2 roky 2 855 456 Kč 4 377 925 Kč 5 358 415 Kč 7 522 787 Kč 2 roky a více 2 308 775 Kč 3 251 089 Kč 5 720 691 Kč 7 210 990 Kč Pro dokreslení uvádíme průměrnou obytnou plochu bytu v závislosti na počtu pokojů Graf č. 6: Průměrná obytná plocha bytů dle dispozic Prům. výměra (m2) 1pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 pokojů 6 pokojů 39,18 59,48 85,67 115,47 172,41 214,02 Jednopokojový byt: 39 m2 Dvoupokojový byt: 59 m2 Třípokojový byt: 86 m2 Čtyřpokojový byt: 115 m2 Poslední tabulka obsahuje údaje o celkové ceně dokončených a dosud neprodaných bytů. Potvrzuje se tím již dříve zveřejněný odhad, že developeři mají v neprodaných bytech umrtvených 11 miliard korun.
Rok dokončení Celková cena (Kč) Závěr < 2009 2009 2010 všechny 151 859 958 4 173 968 124 6 934 489 496 11 260 317 579 Graf č. 7: Ceklová hodnota volných dokončených bytů podle stáří 2008 a starší: 151 859 958 Kč Z aktuálně zveřejněných statistických údajů nás zaujala především následující čísla. V prvních týdnech roku 2011 se ukazuje, že poptávka vykrývá pouze nabídku v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nezměnil. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2715 ks. 2010: 6 934 489 496 Kč 2009: 4 173 968 124 Kč Celkem nejméně 11 260 317 579 Kč Dnes poprvé zveřejňujeme spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti. Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m 2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší - 67 541 Kč/m 2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech. Podle našich předpokladů avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013. Marcel Soural předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením