Znalecký posudek č. 1854-388/2015 Objednatel: Václav Fialka Goetheho 105/25 160 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účel zjištění reálné tržní hodnoty majetku. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.05.2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje13 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 21.5.2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p.1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha pro účel zjištění reálné tržní hodnoty majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 1077 v ulici Goetheho, v obci Praha Adresa: ulice Goetheho č. p. 1077 Kraj: Hl. m. Praha Okres: Praha Katastrální území: Bubeneč Obec: Praha 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.05.2015 za přítomnosti pana Václava Fialky a Miroslava Paříka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 21.05.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 14.05.2015 panem Fialkou a Paříkem. - Částečná stavební dokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Václav Fialka, Goetheho 105/25, 160 00 Praha 6 Vlastnické údaje k datu ocenění: Václav Fialka, Goetheho 105/25, 160 00 Praha 6 Nemovitosti: RD č. p.1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o dvou nadzemních podlažích,, s půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 45 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou zateplené 5 cm polystyrenem s nástřikem, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří betonová taška. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dispozice rodinného domu je 2+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: V 1.NP ( přízemí ): -průchozí předsíň s dlažbou -prostor pod vnitřním schodištěm, šatna -záchod-klasický záchod, umyvadlo se studenou vodou, dlažba -koupelna-dlažba,umyvadlo a obezděná vana, rozvod teplé vody z elektrického bojleru, kamna na tuhá paliva, vyvložkovaný komín -kuchyně-pvc, dřez se studenou vodou, původní nábytek-mycí stůl Ve 2.NP ( patře ): -prostor schodiště a chodba-prkna na podlaze -pokoj-koberec na parketách -pokoj-parkety, akumulační elektrická kamna Půdní prostor: -přístup pouze po přistavěném žebříku -podlaha při rekonstrukci střechy zateplena vatou, překryto prkny a lepenkou Okna v domě jsou původní dřevěná. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na severovýchod a jihozápad. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bezpečnostní. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, bez kuchyňské linky. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, vodovod přes sousední dům bez vlastního vodoměru, odvod splašek přípojkou přes sousední dům, plynovod není zaveden. Vytápění v koupelně kamna na tuhá paliva, v obývacím pokoji elektrické akumulační, topná tělesa chybí. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu parkety, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. 3
Jedná se o standardně řešený rodinný dům se zanedbanou údržbou. Přístup k domu je možný přes soukromý pozemek cizího majitele - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného domu není zřízeno. Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí zástavba objekty k bydlení, vily, školka Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou problémové, vlastník s nimi má vyhrocený kontakt. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen nedořešeným sporem na zřízení věcného břemene přístupu a příjezdu a vedení přípojek. Břemeno není předmětem ocenění. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží : 2 + půda Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : / Rok rekonstrukce RD: / V roce 2009 nová střešní konstrukce,krytina Bramac, oplechování. Rozsah rekonstrukce RD: V roce 2010 zateplení fasády s omítkou. V roce 2014 vyvložkování komínu. Základy : betonové izolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 45 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : betonová taška Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: plechové-pozinkované zateplení polystyrenem, krytina nástřik umělou vápenné dřevěná špaletová, okna nejsou vybavena žaluziemi severovýchod a jihozápad klasická vana klasická splachovací toaleta bezpečnostní dřevěné dřevěné 4
Vnitřní dveře : dřevěné prosklené běžné osvětlovací prvky - Osvětlovací technika : lustry Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový ne systém : Vestavěné skříně : ne Kuchyňská linka : ne Dispozice rodinného domu : 2+1 V 1.NP ( přízemí ): -průchozí předsíň s dlažbou -prostor pod vnitřním schodištěm, šatna -záchod-klasický záchod, umyvadlo se studenou vodou, dlažba -koupelna-dlažba,umyvadlo a obezděná vana, rozvod teplé vody z elektrického bojleru, kamna na tuhá paliva, vyvložkovaný komín -kuchyně-pvc, dřez se Popis místností podle podlaží: studenou vodou, původní nábytek-mycí stůl Ve 2.NP ( patře ): -prostor schodiště a chodbaprkna na podlaze -pokoj-koberec na parketách -pokoj-parkety, akumulační elektrická kamna Půdní prostor: -přístup pouze po přistavěném žebříku -podlaha při rekonstrukci střechy zateplena vatou, překryto prkny a lepenkou připojení k rozvodné síti, 380 Elektřina : a 220 V Vodovod : přes souseda bez vodoměru přes souseda k městské Svod splašek : kanalizaci Plynovod : ne Řešení vytápění v domě : elektrické akumulační Topná tělesa : chybí Řešení ohřevu vody v domě : bojler v obytných místnostech - parkety, v koupelně - Podlahy v domě : keramická dlažba, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - keramická dlažba standardní rodinný dům se Popis stavu rodinného domu : zanedbanou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - zastaralý prvek před Vady rodinného domu : rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek 5
před rekonstrukcí/výměnou Trvalé porosty na zahradě : / Venkovní stavby : / Sklon pozemku : / Oplocení : / přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu- Přístupová cesta k domu : věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného domu není zřízeno Popis okolí : Popis okolí : vilová a rezidenční zástavba Poloha v obci : rodinný dům se nachází ve střední části obce dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v bezprostřední blízkosti, Věcná břemena Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu vztahy se sousedy - vyhrocené vztahy se sousedy, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Nedořešené věcné břemeno chůze a cesty a přípojek - neoceňuje se 6
Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: Stavba rodinného domu stojí na stavební parcele č. 1291/2 o výměře 54 m2, pozemek jiného vlastníka. Přístup a příjezd po parcelách jiného vlastníka. V současné době je spor mezi vlastníkem stavby a vlastníky pozemků pod stavbou a pozemků, přes které by mělo být zřízeno věcné břemeno 6,38*8,65*(7,25+0,50*2,05)=456,67 m3 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 14.05.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.05.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Probíhá spor I -0,04 o zřízení věcného břemene přístupu a příjezdu po pozemcích jiného vlastníka, zastavěný pozemek parcela č. 1291/2 je jiného vlastníka než stavba. Stavba bez vlastní přípojky kanalizace a vody. Připojeno ze sousední stavby, vlastníka pozemku. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00 8
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech I -0,15 nebo v okolí - Vzhledem k déle trvajícím sporům o zřízení věcného břemene přístupu a příjezdu a vyřešení přípojek kanalizace a vodovodu je tímto ovlivněna možnost prodeje. 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,920 Koeficient pp = I T * I P = 0,856 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.1077 Zděná stavba, bez sklepa, 2 NP a půda. Byt 2+1, bez modernizace. V roce 2009 nová střecha a nadezdění komínů, v roce 2010 fasáda-5 cm polystyrenu a nástřik, v roce 2014 vyvložkování komínu. Interiér původní. Přestavba na bydlení v 70. letech minulého století. Nutná rekonstrukce vytápění, veškerých rozvodů, kuchyně, oken. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 115 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 9 046,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,38*8,65 = 55,19 m 2 2.NP: 6,38*8,65 = 55,19 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 55,19 m 2 3,80 m 2.NP: 55,19 m 2 3,20 m Obestavěný prostor nadzemní část 6,38*8,65*(7,25+0,50*2,05) = 456,67 m 3 vč.půdy: Obestavěný prostor - celkem: = 456,67 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 55,19 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 110,38 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 9
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie - Dům má pouze vlastní přípojku elektrické energie, kanalizační přípojka a vodovodní přípojka je vedena přes sousední dům jiného vlastníka. Vodovodní přípojka bez vlastního vodoměru. Při sporech voda uzavřena. 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, - V II -0,04 koupelně kamna na tuhá paliva,v pokoji ve 2.NP elektrická akumulační kamna, jinak mobilní elektrický olejový radiátor. 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - Na III 0,00 záchodě klasická toaleta, umyvadlo se studenou vodou, v koupelně obezděná vana,umyvadlo s teplou a studenou vodou, elektrický bojler. V kuchyni dřez se studenou vodou, kuchyňský nábytek - mycí stůl. 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu - Bez venkovních I -0,05 úprav, stavba na cizím pozemku. Stavební parcela plně zastavěna stavbou rodinného domu. 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - Stavba na cizím pozemku. 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - V letech 2009-2010 provedena nová střešní konstrukce včetně zateplení podlahy půdy, v roce 2014 vyvložkován komín. Jinak vše původní, současný stavebně technický stav s mírně zanedbanou údržbou. Vyžaduje stavební úpravy a modernizaci vnitřního vybavení pro docílení současného standardu bydlení. III 0,85 Koeficient pro stáří 115 let: s = 1-0,005 * 115 = 0,425 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 10
12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,413 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,920 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 046,- Kč/m 3 * 0,413 = 3 736,- Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 456,67 m 3 * 3 736,- Kč/m 3 * 0,930 * 0,920= 1 459 755,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 459 755,52 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.1077 1 459 755,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 459 755,50 Kč Celkem 1 459 755,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 459 755,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 459 760,- Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátdevěttisícsedmsetšedesát Kč 11
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p.1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt RD č.p.1077 2+1,Bubeneč přízemí, patro, OP 456 m3 dobrý Na cizím pozemku Zateplená fasáda, nová střecha a krytina 1 RD Břevnov přízemí,op příbližně 600 m3 Před rekonstrukcí 746 m2 2 Rd Bubeneč- 2x3+1 2 NP, OP přibližně 560m3 Částečná rekonstrukce interiéru 442 m2 Nové plynové vytápění, garáže pro 5 aut 3 RD-Bubeneč- 2+kk přízemí, OP příbližně 264 m3 Vnitřní rekonstrukce - podlahy, koupelny, okna, kuchyň 66 m2 č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav a vybavení K-5 jiné K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 6 999 000 0,85 5949150 1,1 1,18 1,28 1 0,9 1,25 1,86912 3 182 861 2 13 000 000 0,8 10400000 1 1,15 1,25 1,18 1,15 1,28 2,49688 4 165 198 3 3 617 000 0,85 3074450 1 0,9 1,2 1,18 1,15 1,26 1,846606 1 664 920 Celkem průměr 3 004 326 Minimum 1 664 920 Maximum 4 165 198 Směrodatná výběrová odchylka - s 1 259 664 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 1 744 662 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 4 263 991 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 3 000 000 Kč 12
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 1 460 000,-Kč 3 000 000,-Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 2 250 000,-Kč Slovy: Dvamilionydvěstěpadesáttisíckorunčeských V Praze, dne 21.05.2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 František Kořínek D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1854-388/2015 znaleckého deníku. 13
E. Přílohy Výpisy z el. verze KN 14
15
Fotodokumentace 16
17
18
19
20
Srovnávané nemovitosti 21
22
23