ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2018. Mělník

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. Adresa předmětu ocenění: Adresa objektu je Spomyšl, Spomyšl, okres Mělník Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: Ing. Barbora Vrbková XP invest s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha barbora.vrbkova@xpinvest.cz Tel.: Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 366/10 nacházejícího se v obci Spomyšl, okres Mělník, katastrální území Spomyšl za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 366/10, katastrální území Spomyšl Spomyšl, Spomyšl, okres Mělník Středočeský kraj Mělník Spomyšl Spomyšl 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, informace realitních kanceláří, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Procházka Miroslav, č. p. 33, Spomyšl Nemovitosti: Pozemek parc. č. 366/10 nacházející se v obci Spomyšl, okres Mělník, katastrální území Spomyšl. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je užíván jako zemědělský pozemek, s plochou m 2. Plocha pozemku je dle územního plánu regulovaná jako pozemky. Pozemek je bez porostů a není oplocený. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup k pozemku je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. 2

3 Pozemek je situovaný na severním okraji obce a charakter okolí odpovídá řídce obydlené oblasti. Dostupnost obchodů je nedostatečná - nutnost dojezdu. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět. V okolí pozemku se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, nejsou zde žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových spojů a jsou zde omezené parkovací možnosti přímo u objektu. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Rozloha m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita zemědělský pozemek pozemky bez porostů bez staveb rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě řídce obydlená oblast severní okraj obce nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav pouze zastávka autobusových spojů, omezené parkovací možnosti přímo u objektu vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné 3

4 Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 366/10, katastrální území Spomyšl Pozemek v katastrálním území Spomyšl, obec Spomyšl č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Spomyšl, Spomyšl, okres Mělník plocha 2904 m 2 přístup po zpevněné obecní pozemky cestě 1 Cítov, okres Mělník plocha 4560 m 2 2 Tuhaň, okres Mělník plocha 2561 m 2 3 Bechlín, okres Litoměřice plocha m 2 přístup po nezpevněné pozemky cestě přístup po zpevněné obecní pozemky cestě přístup po nezpevněné pozemky obecní cestě 5

6 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 43,64 Kč ,28 Kč ,34 Kč 2 41,78 Kč ,60 Kč ,60 Kč 3 26,50 Kč ,85 Kč ,11 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 34,68 Kč 25,11 Kč 41,34 Kč 8,50 Kč 26,18 Kč 43,18 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 34,68 Kč/m m 2 * = Kč ,-- Kč 6

7 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Spomyšl, obec Spomyšl č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Spomyšl, Spomyšl, okres Mělník plocha 2904 m 2 přístup po zpevněné obecní pozemky cestě 1 Cítov, okres Mělník plocha 4560 m 2 2 Tuhaň, okres Mělník plocha 2561 m 2 3 Bechlín, okres Litoměřice plocha m 2 přístup po nezpevněné pozemky cestě přístup po zpevněné obecní pozemky cestě přístup po nezpevněné pozemky obecní cestě Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 43,64 0,90 39, ,78 0,90 37, ,50 0,90 23,85 Maximální hodnota 39,28 (případ č.1) Minimální hodnota 23,85 (případ č.3) Relace min vs. max hodnoty 1,6470 OK Aritmetický průměr 33,58 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Spomyšl, obec Spomyšl č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Spomyšl, Spomyšl, okres Mělník plocha 2904 m 2 přístup po zpevněné pozemky obecní cestě X 1 Cítov, okres Mělník plocha 4560 m 2 2 Tuhaň, okres Mělník plocha 2561 m 2 3 Bechlín, okres Litoměřice plocha m 2 přístup po nezpevněné 3 pozemky cestě přístup po zpevněné 3 pozemky obecní cestě pozemky přístup po nezpevněné obecní cestě 3 7

8 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 43,64 0,90 39, , ,78 0,90 37, , ,50 0,90 23, ,55 Mezisoučet 9 302,19 Celkem 33,58 Základní cena: 33,58 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 33,58 * 1,0000 = 33,58 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 33,58 Kč/m 2 * m 2 = ,32 Kč ,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,90 39, ,90 37, ,90 23,85 Střední hodnota 33,58 Medián 37,60 Rozdíl max-min 15,43 Minimum 23,85 Maximum 39,28 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 24 až až až

9 Četnost 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 Četnost 0, až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 34,14 Kč/m 2 do 39,28 Kč/m 2 * m 2 od ,56 Kč do ,12 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč 9

10 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: Ing. Barbora Vrbková XP invest s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha barbora.vrbkova@xpinvest.cz Tel.: V Praze, dne Kč Slovy: jednostotisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. 10

11 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11

12 Pořízená fotodokumentace 12

13 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 4560 m 2, Cítov, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: Cítov, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Cítov, okres Mělník Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 4560 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízím k prodeji 2 pozemky o celkové výměře 4560 m2 k mu využití. Pozemky jsou v katastru obce Cítov na Mělnicku. Pozemek o výměře 4382 m2 je veden v katastru jako orná půda a pozemek o výměře 178 m2 jako ostatní plocha. Oba pozemky jsou nyní pronajaté mu družstvu. Okolní pozemky jsou obecní. Přístup je po nezpevněné polní cestě. 13

14 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 14

15 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 2561 m 2, Tuhaň, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: Tuhaň, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Tuhaň, okres Mělník Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 2561 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis V katastrálním území obce Tuhaň jsou k prodeji pozemky tvořící dva samostatné celky. K prodeji je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2, když podílu odpovídá výměra m2. Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako orná půda. K jednomu pozemku je umožněn přístup ze zpevněné komunikace. Na pozemky je uzavřena platná pachtovní smlouva. Součástí kupní ceny není Daň z nabytí nemovitých věcí a správní poplatek za podání návrhu na vklad.. Bližší informace o těchto pozemcích Vám poskytne makléř zakázky. 15

16 4. Fotodokumentace 16

17 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Bechlín, okres Litoměřice Celková cena: Kč Adresa: Bechlín, okres Litoměřice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bechlín, okres Litoměřice Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda a trvalý travní porost o celkové výměře m2 v katastrálním území Bechlín, okres Litoměřice. Jedná se o pruhy v honu. Výměra orné půdy činí m2. Přístup po obecní nezpevněné komunikaci. BPEJ 10411, 12110, a Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy. Daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. 17

18 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 18