Dopis je adresován: Radní hlavního města Prahy Zastupitelé hlavního města Prahy JUDr. Martina Děvěrová, MPA - ředitelka MHMP V Praze dne 25. května 2015 Vážená paní, vážený pane, dovoluji se na Vás obrátit jménem Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí ve věci připravované věcné novely nařízení č. 11/2014 Sb. hl. m. Prahy, tedy tzv. pražských stavebních předpisů (dále jen věcná novela a PSP ). Jak možná víte, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí ( ARTN ) je neziskové občanské sdružení, mezi jehož hlavní cíle patří mimo jiné zvýšení kvality, stability a transparentnosti českého trhu nemovitostí a s tím související zkvalitňování legislativy upravující m. j. stavební činnost. Mezi členy ARTN patří přední představitelé developerských a investičních společností, realitních, právních a poradenských kanceláří, bank a dalších organizací činných na trhu, dále přední představitelé a vyšší management veřejné správy (pro podrobnosti viz http://www.artn.cz/cz/o-asociaci/clenove). Úvodem si dovoluji uvést, že řada našich členů sleduje vývoj právní úpravy upravující výstavbu v Praze, k němuž došlo v posledních měsících, s velkým znepokojením. Jakkoli k původnímu textu PSP (účinnému od 1.10.2014) bylo možné mít určité výhrady, stanovil jasná pravidla výstavby a v kombinaci s připravovaným Metropolitním plánem poskytoval všem účastníkům stavebního a nemovitostního trhu srozumitelnou vizi dalšího územního rozvoje našeho hl. města. Pozastavení účinnosti tohoto předpisu ze strany MMR a z něj vyplývající vysoká míra právní nejistoty byly vnímány velmi negativně a pochopitelně vyvolaly očekávání adekvátní reakce příslušných orgánů hl. města Prahy. Z tohoto důvodu jsme kvitovali opakovaná ujištění ze strany zástupců hl. města, že bude promptně přijata novela, která bude reflektovat připomínky MMR a zároveň zajistí potřebnou kontinuitu s původní právní úpravou. Po seznámení se s dostupným pracovním textem věcné novely PSP musíme bohužel konstatovat, že tato očekávání zůstala zcela nenaplněna. Věcná novela nejenže obsahuje celou řadu věcných nedostatků, pro které je v praxi jako předpis jen velmi obtížně použitelná, ale navíc zbytečně zavádí celou řadu velmi kontroverzních (a z našeho pohledu zcela nežádoucích) nových prvků. Co je ještě závažnější, věcná novela nereaguje na všechny připomínky MMR, které vedly k pozastavení účinnosti původních PSP. Existuje tedy významné riziko, že dojde k opakování předchozího scénáře, kdy navzdory případnému schválení ze strany orgánů hl. města toto legislativní řešení pro nesouhlas MMR nikdy
nevstoupí v život. Praha by v takovém případě ztratila možnost řídit si svůj rozvoj, její občané přijdou o vizi a regulaci veřejných prostranství a vrátíme se legislativně o téměř čtvrt století zpět. Současně se opět zmaří další pokus o vytvoření územního/metropolitního plánu a rozvoj hlavního města bude do značné míry paralyzován. Konkrétní přehled nejzávažnějších nedostatků a výhrad k věcné novele je přiložen níže, v případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě připraveni je kdykoli blíže rozvést a prodiskutovat. S ohledem na výše uvedené si dovolujeme zdvořile požádat, aby nebyl text věcné novely ve stávající podobě ze strany Rady hl. města Prahy schválen, a naopak byl vrácen k zásadnímu přepracování. Jsme si vědomi toho, že rozsah potřebných změn v textu věcné novely je skutečně podstatný a jejich projednání a úprava do podoby, se kterou bude existovat všeobecný konsenzus, bude nepochybně velmi časově náročná. Z tohoto důvodu si dovolujeme zároveň požádat o zvážení, zda by nebylo vhodné na přechodnou dobu přijmout rychlejší a méně kontroverzní řešení, které by odstranilo stávající nežádoucí právní nejistotu, která vede k postupnému ohrožení přípravy staveb na území hlavního města Prahy. Závěrem mi dovolte krátce shrnout, že Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí byla vždy zastáncem názoru, že Praha potřebuje vlastní jasná a funkční pravidla pro výstavbu a svůj rozvoj, a od počátku Pražské stavební předpisy podporovala. Jsme kdykoli připraveni poskytnout součinnost k tomuto tématu a podpořit vaše úsilí o nastavení stabilního legislativního prostředí v Praze. Děkuji za pozornost, kterou této záležitosti věnujete. V úctě PhDr. Ing. Zdenka Klapalová, CSc. prezidentka ARTN
HLAVNÍ PŘIPOMÍNKY K TEXTU VĚCNÉ NOVELY PRAŽSKÝCH STAVEBNÍCH PŘEDPISŮ 1. Nesoulad se schválenými principy Metropolitního plánu Navrhované úpravy v 3 10 jsou v rozporu se schválenými principy Metropolitního plánu (návrh zadání Metropolitního plánu byl přitom schválen zastupitelstvem hl. města Prahy a je závazný i pro Radu hl. města Prahy). Tyto rozpory povedou k vzniku výrazných dodatečných časových i finančních nákladů na přepracování Metropolitního plánu, který byl již ve stávající podobě metodicky prezentován veřejnosti. Navrhované úpravy v 3 (definice zastavitelného a nezastavitelného území a jeho hranic) jsou nekoncepční, nabourávají srozumitelnou vazbu mezi PSP a stavebním zákonem a zvyšují riziko formalistického výkladu, kdy např. Krčský les bude považován za zastavěné území. Obdobně změny v 6 jsou nekonzistentní s členěním ploch s rozdílným způsobem využití tak, jak jsou vymezeny v územně analytických podkladech 2014, a nežádoucí jsou i změny v 10, které v původním znění reflektují úpravu problematiky krajiny ve vyhlášce 501/2006. 2. Přechodná ustanovení Zástupci MMR a MHMP opakovaně ujišťují investory, že stávající legislativní stav (aplikace celostátních předpisů na Prahu) je bezproblémový a nebrání pořizování dokumentace pro účely územního a stavebního řízení. Přechodná ustanovení PSP ve znění věcné novely ovšem předpokládají, že dokumentace zpracovaná po 30. 9. 2014 bude po nabytí účinnosti věcné novely posuzována podle nových předpisů. To jinými slovy znamená, že investoři, kteří dnes zpracovávají dokumentaci podle celostátních předpisů, budou nuceni tuto dokumentaci po nabytí účinnosti věcné novely PSP podstatně přepracovat tak, aby vyhovovala požadavkům věcné novely. Tento problém je ještě znásoben rizikem, že věcná novela nenabyde účinnosti k 1. 1. 2016 (viz níže). 3. Definice standardu dostupnosti občanského vybavení 8 PSP nově definuje základní standard dostupnosti občanského vybavení, a to tak, ze zastavitelné plochy nesmí byt zpravidla vzdáleny vice než 200 m od dětských hřišť, 400 m od mateřských škol a 600 m od základních škol. Uvedené požadavky velké části stávající ale i plánované zástavby nesplňují, což může způsobit velké komplikace při dalším rozvoji území jednotlivých městských částí. Tento požadavek navíc není opřen o žádnou odbornou demografickou analýzu potřeb území a zcela nekoncepčně nezohledňuje hustotu zástavby. Změny 8 navíc nelze odvozovat z parametru vzdálenosti, vzhledem k tomu, že požadavky na občanskou vybavenost jsou funkcí demografického vývoje lokality a nezbytně je třeba, aby byly v čase flexibilně naplňovány a nikoliv rigidně stanoveny formou územního plánu.
4. Zbytečné požadavky na stavby prodražující výstavbu Věcná novela PSP zavádí, resp. zpřísňuje technické požadavky na stavby způsobem, který výrazně prodraží soukromou i veřejnou výstavbu, aniž by takové dodatečné náklady bylo možné ospravedlnit smysluplným veřejným zájmem. Nárůst nákladů výstavby negativně postihne zejména nejzranitelnější vrstvy obyvatelstva ve střední a nižší příjmové skupině. Konkrétně: 57 zpřísňuje požadavky na podchodnou výšku garáží, požadovanou výšku stropu, vrat do garáží apod., které vyústí v nutnost nákladného výraznějšího zahlubování podzemních částí staveb a realizaci dalších nákladných řešení 54 zpřísňuje požadavky na výšku dveří do bytů a veřejně přístupných částí budov na atypický rozměr 2,1 m a dveří do frekventovaných veřejně přístupných částí budov na 2,3 m. Kromě zvýšených nákladů může tento požadavek na pražském trhu navíc znevýhodňovat některé výrobce dveří. 34 zavádí nový požadavek na povinné zřizování ploch pro uschování jízdního kola a elektrického mopedu (1 kolo/moped na každý byt) 33 specifické nároky na parkovací stání pro vozidla s alternativním pohonem znevýhodňují jistý výrobek na náklad investora a tedy konečného spotřebitele, který tak de facto dotuje zisk velkých automobilek, případně energetických společností Podle předběžných odhadů uvedené změny povedou k navýšení nákladů na realizaci průměrného bytu o cca 100.000 až 200.000 Kč. 5. Proslunění Do jedné z pracovních návrhů věcné novely byl v souladu s požadavkem MMR znovuzaveden požadavek na proslunění bytů a pobytových místností. Tento návrh byl ovšem po zásadních připomínkách odborné veřejnosti stažen, neboť byl v rozporu s koncepcí metropolitní zástavby a používal naprosto nejasnou terminologií (zraková pohoda, zrakově náročné činnosti), umožňující nekonzistentní či dokonce účelový výklad v rámci jednotlivých správních řízení, resp. odvolání proti rozhodnutím v těchto řízeních. Poslední dostupná verze věcné novely PSP proto podle dostupných informací regulaci otázky proslunění vůbec neupravuje. Tím se ovšem věcná novela dostává do přímého konfliktu s požadavky MMR (přičemž absence této úpravy byla jedním z důvodů pozastavení původní verze PSP). 6. Regulace venkovní reklamy 78 věcné novely PSP zcela nově upravuje regulaci venkovní reklamy. V této souvislosti je třeba uvést, že podle dostupných informací se ÚOHS obrátil na HMP s požadavkem, aby se
do ukončení šetření v této věci zdržela přijetí zákazu reklamy, který by v rozporu se zákonem č. 43/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže, posílil dominantní (monopolní) postavení jediné společnosti na trhu s reklamou. Pokud by zvolené řešení tomuto požadavku nevyhovělo, existuje významné riziko opětovného pozastavení PSP ze strany MMR, jakož i správního postihu hl. města Prahy ze strany ÚOHS. 7. Terminologické nejasnosti Věcná novela používá celou řadu termínů, jejichž obsah není jasně definován, což výrazně zvyšuje nejistotu ohledně správné aplikace v praxi. V rámci věcné novely by bylo velmi žádoucí na začátek textu zapracovat definiční ustanovení, jak je v obdobných normách zvykem. Předpis navíc na řadě míst chybně zaměňuje termíny s různým obsahem (plocha x pozemek x parcela, území x lokalita). 8. Rozšíření požadavků na lokální ulice 16(5) PSP nově vyžaduje, aby se i lokální ulice zpravidla vybavovaly stromořadím. To může po realizaci výstavby působit problémy při jejich následném předávání TSK jako správci komunikací, který se bude bránit zvýšeným nákladům spojeným s jejich údržbou. 9. Doprava v klidu Doprava v klidu neřeší specifika lokality, navíc princip požadavků na kapacitu parkovacích stání neřeší veřejné parkování a veškeré parkovací kapacity umísťuje do soukromých budov. Problematiku chybějících parkovacích ploch na periferii tedy neřeší a navíc na periferiích nutí obyvatele umísťovat tuto funkci do svých nemovitostí. 10. Odstupy a výšková regulace Narušení charakteru metropolitní zástavby příliš a zavedení regulace směřující k příliš plochému a rozvláčnému uspořádání města, které tak neumožňuje stavět žádné dominanty. V této logice by nebyl postaven ani Chrám svatého Mikuláše ani jiné historické památky UNESCO, Vinohrady, Staré Město atd., díky nimž je Praha centrem turistického ruchu. 11. Nereálný harmonogram Pracovní materiál v tuto chvíli předpokládá, že k zveřejnění textu věcné novely do připomínkového řízení dojde k průběhu května/června 2015, přičemž do září 2015 má být k dispozici finální text (po vypořádání připomínek) a účinnost věcné novely se předpokládá k 1. 1. 2016. S ohledem na historickou zkušenost (původní PSP se připravovaly cca 2-3 roky) a množství zásadních koncepčních (a kontroverzních) změn zapracovaných do věcné novely hrozí významné riziko, že se tento harmonogram nepodaří dodržet. V případě, že by nebyla dodržena lhůta k nápravě stanovená v rozhodnutí MMR o pozastavení původních PSP
(polovina roku 2016), došlo by nejspíše k zrušení PSP jako celku a veškerá práce na původních PSP, jejich novele a Metropolitním plánu a souvisejících podkladech by byla zmařena.