ZNALECKÝ POSUDEK č. 3947/12 O ceně nemovitosti: Bytu č. 347/6, spolu s podílem na společných částech budovy a na pozemku, v katastrálním území Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 1619/11-29 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 16.05.2012 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje 22 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 12.06.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 347/6 Adresa nemovitosti: Horova 347 251 01 Říčany-Radošovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Říčany Katastrální území: Říčany-Radošovice 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.05.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti, paní Jany Trunečkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - kupní smlouva o převodu vlastnictví bytu, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 16.05.2012 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č. 347/6, spolu s podílem na společných částech budovy a na pozemku, v katastrálním území Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ.
- 3 - Byt č. 347/6 Byt č. 347/6, spolu s podílem na společných částech domu čp. 347 a na pozemku parc. č. st. 716, v katastrálním území Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ. Byt velikosti 3+1 s podílem na společných částech domu a na pozemku. Byt se nalézá ve 3. nadzemním podlaží domu čp. 347. Jedná se o typový bytový dům, stavba obsahuje čtyři nadzemní podlaží a podkroví. Stavba pochází ze sedmdesátých či osmdesátých let minulého století, byt je v dobrém stavu, po adaptaci. Oceňovaný byt obsahuje: Kuchyni, tři pokoje, koupelnu, WC, předsíň, balkón a sklep v 1.PP domu. Podlahová plocha bytu činí 65,00 m 2 bez plochy balkónu, která činí 2,90 m 2. K vlastnictví bytu se váže spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 650/15916. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavními právy smluvními, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Zpracovatel posudku nemá k dispozici informace o jiných omezeních vlastnického práva. Byt užívá vlastník k bydlení.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Oceňovaná nemovitost byt 3+1 dané podlahové plochy v typovém domě v Říčanech je předmětem obvyklého obchodního styku a nabídky k prodeji porovnatelných nemovitostí jsou k dispozici. Naposledy byl byt převeden kupní smlouvou v roce 2009 za cenu 1.800.000,- Kč. V příloze posudku uvádím příklady nabídek na prodej porovnatelných bytů v typových domech v Říčanech. Nabídková cena na prodej bytů se pohybuje v rozpětí od 2.050.000,- Kč do 2.199.000,- Kč. Obvyklou cenu bytu odhaduji ve středu uvedeného rozpětí cenových nabídek. Protože jako zdroj údajů jsou použity nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny mohou být nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti: (2.050.000,- Kč + 2.199.000,- Kč) / 2 * 0,85 = 1.805.825,- Kč, zaokrouhleno: 1.800.000,- Kč
- 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Bytu č. 347/6, spolu s podílem na společných částech budovy a na pozemku, v katastrálním území Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ. Výsledná cena nemovitostí činí 1.800.000,- Kč Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč. V Praze, 12.06.2012 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3947/12 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - kupní smlouva V-958/2009 - část prohlášení vlastníka - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 6 -