- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2190-147/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci - pozemku parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02644/13 Podle stavu ke dni 18. 3. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 26 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 20. 4. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 706 Adresa nemovité věci: Finské domky 706/23, 747 14 Ludgeřovice Okres: Opava Obec: Ludgeřovice Katastrální území: Ludgeřovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 3. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 229 pro k.ú. Ludgeřovice ze dne 26. 2. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02644/13-120 o ustanovení znalce ze dne 26.2.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 229 zapsán: Hynek Jiří, Finské domky 706/23, 74714 Ludgeřovice Hynková Renata, Finské domky 706/23, 74714 Ludgeřovice podíl ½ podíl ½ Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Ludgeřovice, okrese Opava, při ul. Finské domky, cca 130 m jihovýchodně od zastávky MHD Samoobsluha. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V okolí nemovité věci je k dispozici rozšířená občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Ostrava, vzdáleném cca 6 km. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci, ul. Finské domky nebo z ulice Vráblovecká. Oceňovaná nemovitost se nachází ve vyhledávané a klidné lokalitě v rámci Ostravska, s dobrou dopravní dostupností města Ostravy nebo Hlučína. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemkem parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemkem parc.č. 3205/4 a součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - garáž na pozemku parc.č. 3205/70 (jedná se o dvojgaráž, nepodsklepenou, přízemní s plochou střechou, s krytinou IPA, podlaha betonová, vrata plechová, garáž je napojena na IS elektro). - jednoduchý přístřešek (posezení) navazující na stavbu dvojgaráže, nezapsaný a nezakreslený v Katastru nemovitostí, s pultovou střechou, s krytinou IPA a betonovou dlažbou. - jednoduchý kovový přístřešek (kotec pro psa) - jednoduchý dřevěný přístřešek (sklad dřeva, voliéra) b) venkovní úpravy oplocení, vrátka, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, venkovní bazén, udírna c) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří (okrasné i ovocné) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, ve vyhledávané klidné části v rámci Ostravska Negativa oceňované nemovité věci: - skutečný stav neodpovídá zákresu v katastrální mapě - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 3205/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 115 m 2 Parc.č. 3205/4 zahrada o výměře 439 m 2 Parc.č. 3205/70 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 49 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků činí 603 m 2. Příslušenství nemovité věci je nadstandardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 706, součást pozemku parc.č. 3205/3 Oceňovaný rodinný dům je řadový krajní, z části podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá dle velikosti objektu, že se jedná o rodinný dům s dispozicí 5+1 nebo 5+kk. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce znalec předpokládá montované na bázi dřevní hmoty případně kombinované zděné. Střecha je sedlová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky novodobé na zateplení. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna znalec předpokládá plastová nebo dřevěná, dveře hladké plné a prosklené. Podlaží jsou propojena schodištěm. Ostatní vybavení tvoří klimatizace a případně i krb. Zastavěná plocha objektu činí 115 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 145 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vytápění kotlem na tuhá paliva či zemní plyn a případně krbem, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem případně dalšími vestavnými spotřebiči. Jedná se o původní tzv. finský domek s přístavbou. Technický stav objektu předpokládám dobrý, k domu byla provedena přístavba v roce 1998 a dále provedena rekonstrukce. Předpokládám, že je rodinný dům napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, vodu a plyn, případně i na kanalizaci, která je v obci dostupná.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Finské domky 706, Ludgeřovice Úzká, Ludgeřovice Okružní, Markvartovice Malá, Ludgeřovice Hlučínská, Petřkovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 603 309 645 544 372 zastavěná plocha 115 90 141 103 122 užitná podlahová plocha 145 130 180 150 165 prodejní/nabídková cena celkem 2 290 000 2 550 000 2 800 000 3 350 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje IV.15 IV.15 II.15 IV.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srovnatelný srovnatelný horší srovnatelný korekce pro tech. Stav 1,00 1,00 1,15 1,00 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství horší horší horší horší korekce pro příslušenství 1,20 1,10 1,20 1,05 korekce pro velikost pozemku 1,20 0,95 1,05 1,15 korekce pro velikost domu 1,05 0,90 1,00 0,95 Indikovaná hodnota nemovité věci 3 096 185 3 116 232 2 158 448 3 651 480 3 458 582 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 3 100 000,- Kč
- 7 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 80 % z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2: 3 100 000,- Kč 1 550 000,- Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 80 % Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): 1 240 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci (spoluvlastnického podílu) zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 240 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a součástí a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 240 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci - pozemku parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229), je stanovena ke dni 18. 3. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 240 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci pozemku parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229) činí Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc Kč 1 240 000,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 0,- Kč 3) Výsledná cena nemovité věci (spoluvlastnického podíle ve výši ½) včetně příslušenství a součástí 1 240 000,- Kč Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 20. 4. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2190-147/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Přední pohled na RD č.p.706 Přední pohled na RD č.p.706 Pohled do zahrady Dvojgaráž bez čp/če
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD ul. Úzká, Ludgeřovice Cena: 2 290 000,- Kč Zastavěná plocha: 90 m 2 Užitná plocha: 130 m 2 Velikost pozemku: 309 m 2 Rodinný dům 5+1, který prošel celkovou rekonstrukci v roce 2001. V přízemí se nachází kuchyň s východem na zahradu, obývací pokoj s krbem, koupelna s WC a sprchovým koutem, dva pokoje. V patře se nachází dva velké pokoje s komorou, koupelna s WC a vanou. Dům se vytápí plynem (nový kotel) nebo tuhá paliva krbem. Nahoře plovoucí podlahy, v přízemí dlažba a linoleum. Elektřina i topení v mědi. Na pozemku stojí dřevěná technická místnost, zastřešený prostor pro parkování či venkovní posezení s grilem. Půda. Kanalizace. Studna s užitkovou vodou. Nemovitá věc č. 2 RD ul. Okružní, Markvartovice Cena: 2 550 000,- Kč Zastavěná plocha: 141 m 2 Užitná plocha: 180 m 2 Velikost pozemku: 645 m 2 Rodinný dům 4+1 po kompletní rekonstrukci s garáží a oplocenou zahradou. V přízemí domu se nachází vstupní chodba se schodištěm, obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, samostatné WC a koupelna. V patře se nachází obytná zóna s třemi samostatnými pokoji, koupelna s WC. V suterénu se nachází garáž se sekčními vraty, přístupní z ulice vč. dvou sklepních místností. Rekonstrukce domu zahrnovala zateplení fasády, plastová okna, vnitřní i vnější dveře, výměnu krovu a třešní krytiny vč.izolace, hydroizolace, veškeré klempířské prvky, vnitřní rozvody vody, plynu, odpadů a elektroinstalace, kompletní nové omítky a vnitřní schodiště vč. nových koupelen a WC. K domu náleží zahrada s terasami k posezení, pozemek je svažitý s výhledem do krajiny a na obec. Dům je napojen na veškeré IS vč. kanalizace..nemovitá věc č. 3 RD ul. Malá, Ludgeřovice Cena: 2 800 000,- Kč Zastavěná plocha: 103 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: 544 m 2 Rodinný dům o velikosti 5+1 s jídelnou v centru obce Ludgeřovice. Kolaudace byla v roce 1976. Dům je celopodsklepený s garáží.u domu je prostorná terasa s výhledem na blízké okolí. V přízemí domu je zádveří, WC, kuchyň se spíží, obývací pokoj a jídelna s krbem a schodiště do prvního patra. V prvním patře 3 menší pokoje, kde dva z nich mají vstup na balkon a jeden větší pokoj. Dále se v prvním patře nachází koupelna s WC. Ve sklepě je prádelna, sušárna, dílna a kotelna. Vytápění domu je plynové i na tuhá paliva. Odpady jsou řešeny žumpou. Voda je z vlastní studny..nemovitá věc č. 4 RD ul. Hlučínská, Petřkovice Cena: 2 800 000,- Kč Zastavěná plocha: 122 m 2 Užitná plocha: 165 m 2 Velikost pozemku: 372 m 2 Rodinný dům v Petřkovicích, na Hlučínské ulici. Podkroví domu je řešeno jako otevřené studio, vstup do domu přes zimní zahradu. V domě je sauna, 2 krby a biokrb, prostorná koupelna, velká kuchyň s jídelnou a spížkou. K domu patří menší okrasná zahrada. Umístění je v klidné části, poblíž náměstí a veškeré občanské vybavenosti.