ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1646-121/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 17/2 jehož součástí je stavba bydlení č.p. 190. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Brodce, k.ú. Brodce nad Jizerou Adresa nemovité věci: Rudé armády 190, 294 73 Brodce Vlastník stavby: Ján Čeremšák, Rudé armády 190, 29473 Brodce, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ján Čeremšák, Rudé armády 190, 29473 Brodce, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSPH 65 INS 10465/2014. Datum místního šetření: 6.10.2014 Stav ke dni : 2.12.2014 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 2.12.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 8, k.ú. Brodce nad Jizerou, ve vlastnictví pana Jána Čeremšáka. Jedná se o pozemek parc.č. St. 17/2, jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 190 včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu získaní posledních relevantních podkladů, tj. k 2.12.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8 k.ú. Brodce nad Jihlavou ze dne 1.8.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Brodce nad Jihlavou. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Brodce a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru - 2 -
(www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 6.10.2014. (Klíče od nemovitosti znalci předal Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek). h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Obec Brodce je začleněna územně pod okres Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Mladá Boleslav. Obec Brodce se rozkládá asi jedenáct kilometrů jižně od Mladé Boleslavi. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 950 obyvatel. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu.. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Brodce je jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený v centrální části obce Brodce při hlavní ulici Rudé armády, procházející obcí. Rodinný dům je postavený v zástavbě rodinných domů, jako samostatně stojící objekt ve vzdálenosti cca 200 m západním směrem od Obecního úřadu. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 190, který je součástí pozemku parc.č. St. 17/2. Příslušenství tvoří venkovní úpravy minimálního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, vlastní jímku, přípojku el.nn, částečné oplocení zahrady, vjezdovou bránu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Rodinný dům o půdorysném tvaru do písmene L je nepodsklepený, přízemní s půdním prostorem pod sedlovou střechou. Rodinný dům je postavený ve východní části pozemku, směrem k přístupové komunikaci. Nezastavěná část pozemku parc.č. St. 17/2 je využívána jako zahrada. Přístup k nemovitosti je po veřejné silnici na parc.č. 1255/1 ve vlastnictví Středočeského kraje a po chodníku na parc.č. 1202/2 ve vlastnictví Městyse Brodce. Silné stránky - velmi dobrá dostupnost z Prahy, Mladé Boleslavi, po rychlostní komunikaci R10, poloha v centrální části obce. Slabé stránky - v současné době neobyvatelná nemovitost, zhoršený stavebně technický stav, náklady na rekonstrukci, malé pozemkové zázemí. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Průběh výstavby odpovídá projektové Průběh výstavby neodpovídá projektové dokumentaci dokumentaci Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle ČAP leží nemovitost v rizikové zóně č. 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Na LV č. 8 k.ú. Brodce nad Jizerou jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Čeremšák Ján Zahájení exekuce - Čeremšák Ján Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Na základě dostupných informací od pana Čeremšáka na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. Ke dni ocenění je nemovitost od roku 2007 v rozestavěném stavu v započaté rekonstrukci, v neobyvatelném stavu. Na nemovitosti byly provedeny rekonstrukce podléhající ohlášení stavebnímu úřadu (rekonstrukce střechy). Souhlas stavebního úřadu s provedením rekonstrukce nebyl znalci předložen. - 4 -
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 190 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. St. 17/2 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 190 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. 1.1 Rodinný dům č.p. 190 Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je do písmene L. Rodinný dům obsahuje jeden byt o dispozici 2+1 nebo 3+kk a je napojen na hlavní vodovodní řad a el.nn. Kanalizace je svedena do jímky, plyn není zaveden. Dispoziční řešení (dle projektové dokumentace): 1.NP - vstupní chodba, schody na půdu, komora, dvě místnosti na uliční straně, pokoj, komora, koupelna s WC ve dvorní části Konstrukční charakteristika: Základy s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (kámen, cihla, tvárnice). Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem (v části chybí, v části bez podhledu). Střecha je sedlová s krytinou z asfaltových šindelů. Klempířské konstrukce chybí. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé V části chybí nebo jsou poničené. Fasáda je vápenná hladká pouze na uliční části RD, ve dvorní části chybí. Vnitřní keramický obklad chybí. Finální vrstvy podlahy nejsou provedeny, pouze zbytky původní dlažby. Okna jsou dřevěná kastlová. Dveře plné do ocelových zárubní. Vytápění chybí. El. instalace je nefunkční v části nově rozvedena. Rozvody vody chybí, vytrhané. Kanalizace je svedena do jímky. Vybavení kuchyně chybí. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, WC (vše zdevastované). Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byl dům postavený před cca 50 lety. V roce 2007 byla provedena nová střecha s krytinou, dřevěná trámová konstrukce stropu v uliční části a provedeny bourací práce v rámci plánované rekonstrukce. Ke dni ocenění je dům v rozestavěném stavu cca 50% a je neobyvatelný. Zbylé vybavení je v původním stavu, morálně značně opotřebované. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 97,71 m 2 2,90 m - 5 -
Výčet místností: byt 2+1 (3+kk) 98,00 m 2 0,80 78,40 m 2 Užitná plocha celkem: 78,40 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (9,30*6,35+5,77*6,70)*(2,90) = 283,37 m 3 Zastřešení (9,30*6,35+5,77*6,70)*(3,70/2) = 180,77 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 283,37 m 3 Zastřešení 180,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 464,14 m 3 Současný stav Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 98 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 78 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 464,14 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost [%] 50,38 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 367 Reprodukční hodnota [Kč] 1 098 788 (RC * OP) Stáří [roků] 50 Opotřebení [%] 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 439 515 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemk parc.č. St. 33/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 17/2, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 492 m 2. Jedná se o rovinatý pozemek, nepravidelného tvaru. Podél severovýchodní hranice (směrem k příjezdové komunikaci) je součástí pozemku rodinný dům č.p. 190. Nezastavěná část pozemku je využívána jako menší zahrada. Pozemek lze napojit na veškeré hlavní řady IS. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních - 6 -
pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 1100,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 800,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 17/2 492 800 393 600 nádvoří Celková výměra pozemků 492 Hodnota celkem 393 600 3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, stavebně technickému stavu, malému pozemkového zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 190 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 78,40 m 2 Obestavěný prostor: 464,14 m 3 Zastavěná plocha: 97,71 m 2 Plocha pozemku: 492,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: - 7 -
Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Nabízíme k prodeji rodinný domek 2kk s obytným podkrovím Domek je uvnitř po rekonstrukci (podlahy, omítky, plastová okna, kuchyň, elektro) - dispozice 2kk (50 m2). V podkroví je 1 pokoj a prostor pro další úpravy. Koupelna s vanou, el. boiler, WC. Vytápění kamny na tuhá paliva. Pod kuchyní je malý sklep. U domu stojí zděná kůlna - 9 m2. Vodovod, žumpa. Pozemek - 158 m2. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/horky-nad-jizerou--/3678519388#img=5&fullscreen=false č.2 Dovolujeme si Vám nabídnout exkluzivně k prodeji rodinný dům o dispozici 3+1 v centu obce Horky nad Jizerou okr. Mladá Boleslav. Dům je cihlový, částečně podsklepený. Vnitřní dispozice: vstupní chodba, kuchyň, tři pokoje, sprchový kout, toaleta, schodiště do sklepa, kde se nachází uhelna, dřevník a dvě místnosti. Schodiště do půdních prostor vhodných k vestavbě. Dům je napojen na rozvody elektrické energie, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Pozemek o rozloze 189 m2, zahrada 107 m2, zastavěná plocha 82 m2. Volný ihned. Nedaleko je sjezd na dálnici Praha -Liberec. Kompletní občanská vybavenost v nedalekých Benátkách nad Jizerou nebo v Mladé Boleslavi. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/horky-nad-jizerou--/3604754524#img=0&fullscreen=false č.3 Dovolujeme si nabídnout k prodeji venkovskou stavbu domu v klidné uličce obce Brodce, mezi městy Mladá Boleslav a Benátky nad Jizerou. Dům s menší zahradou leží na rovinatém pozemku o celkové rozloze 542 m2, mezi ostatní zástavbou rodinných domů. V domě jsou 3 místnosti za sebou, dřevěným závětřím krytý vstup je do prostřední místnosti kuchyně. Sociální zařízení v domě není, dům je určen k celkové rekonstrukci. Stav krovu a střešní krytiny odpovídá stáří domu 70 let a také čeká na rekonstrukci. Pod domem je sklep. Na pozemku je kromě domu praktická kůlna pro uložení nářadí a podobně. Stavba může sloužit jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci, má číslo popisné. Dům je připojen k elektřině 220/380 V, je napojen na obecní vodovod. Přípojku plynu lze realizovat z plynového vedení v ulici. Poloha nemovitosti nabízí velice klidné bydlení i trávení volného času nejen v domě, ale i v okolní přírodě. Údolí Jizery nabízí turistické stezky k blízkým památkám, např. k romantické zřícenině hradu Dražice. K vzdálenějším zajímavým místům vedou značené cyklotrasy. Škola, školka, pošta a obchod jsou přímo v obci, dostupné pěšky. Brodce mají výbornou dopravní dostupnost, kterou zajišťují pravidelné autobusové linky. Autem do Mladé Boleslavi a do Benátek je to cca 10 min, do Prahy na Černý most do 30 minut po blízké dálnici Praha - Liberec. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/brodce-brodce-hluboka/1695338588#img=4&fullscreen=false Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Horky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,50 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Celkový koef. K C 0,45 Upravená j. cena Kč/m 2 9 900-8 -
Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší -obyvatelný; Vliv pozemku - obdobný; Příslušenství - obdobné; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 158 m 2 1 100 000 Kč 22 000 Kč/m 2 Název: č.2 Lokalita Horky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,55 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Příslušenství - obdobné; Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m 2 9 750 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 66,00 m 2 189 m 2 1 300 000 Kč 19 697 Kč/m 2 Název: č.3 Lokalita Hluboká, Brodce Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Vliv pozemku 0,98 K6 Příslušenství 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Vliv pozemku - nepatrně lepší; Příslušenství - obdobné; Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/m 2 8 142 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 542 m 2 800 000 Kč 12 308 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 8.142,- Kč/m 2 až 9.900,- Kč/m 2 podlahové plochy. - 9 -
Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 9.264,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 8 142 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 264 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9 900 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 264 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 78,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 726 298 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 190 439 520,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. St. 17/2 393 600,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 190 726 300,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 726 298 Kč 833 115 Kč 393 600 Kč 700 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2-10 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 17/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 190 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Brodce nad Jizerou, obec Brodce, okres Mladá Boleslav vše zapsáno na LV č. 8, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 2.12.2014, po zaokrouhlení na: 700 000,- Kč Slovy: sedmsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 2.12.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1646-121/14 znaleckého deníku. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 4 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 2 4. Mapa polohy nemovitosti 1-12 -
LV - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
KM - 17 -
Fotodokumentace - 18 -
- 19 -
Mapa polohy nemovitosti - 20 -