ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. 778/18 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Zbůch, k.ú. Zbůch Adresa nemovité věci: Jiráskova, Zbůch Vlastníci pozemku: Oksana Bugošová, U Pražské Dráhy 158/5, Doubravka, vlastnictví: SJM Albín Bugoš, U Pražské Dráhy 158/5, Doubravka, vlastnictví: SJM OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Velatice 214, Velatice IČ: telefon: DIČ: CZ volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSPL 52 INS 10845/2013. Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne

2 NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 1117, k.ú. Zbůch, ve vlastnictví SJM pana Albína Bugoše a paní Oksany Bugošové. Jedná se o pozemek parc.č. 778/18 včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1117, k.ú. Zbůch ze dne b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Zbůch. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Zbůch a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru ( místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce

3 j) Usnesení z 1. veřejného zasedání Zastupitelstva obce Zbůch konaného , v sále restaurace Baník. Místopis Vesnice Zbůch se nachází na území okresu Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nýřany. Obec Zbůch se rozkládá asi patnáct kilometrů jihozápadně od centra Plzně a čtyři kilometry jižně od města Nýřany. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2010 obyvatel. Zbůch se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Červený Újezd a Zbůch. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. V obci Zbůch má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče a domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. (zdroj: Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek určený pro výstavbu rodinného domu, situovaný v jižní části obce, při klidné slepé ulici Jiráskova. Pozemek je situovaný v zástavbě novostaveb rodinných domů ve vzdálenosti cca 500 m jihovýchodně od centra obce. Nemovitost je tvořena nezastavěným pozemkem parc.č. 778/18. Příslušenství tvoří dřevěná bouda na nářadí a venkovní úpravy minimálního rozsahu. Jedná se o přípojky IS (vody, plynu, kanalizace, el.nn), které jsou ukončeny v rozvodných skříních na hranici pozemku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Pozemek parc.č. 778/18 je rovinatý, uceleného obdélníkového tvaru. Na jihozápadní straně pozemek sousedí s přístupovou komunikací. Na severozápadní a severovýchodní straně sousedí s nezastavěnými pozemky obdobného charakteru. Na straně jihovýchodní pozemek sousedí se zahradou kolem novostavby rodinného domu. Dle platného územního plánu obce z 04/2010 pozemek leží v lokalitě určené pro bydlení, označené BČ - bydlení čisté individuální. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci (ul. Jiráskova) na parc.č. 778/20, ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Zbůch. Silné stránky - poloha v klidné části obce, veškeré IS, dostatečné pozemkové zázemí. Slabé stránky - jihozápadní část pozemku dotčena ochranným pásmem vzdušného vedení VN RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou - 3 -

4 Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č k.ú. Zbůch ze dne jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bugosova Oksana Nařízení exekuce - Bugoš Albín Věcné břemeno zřizování a provozování vedení zařízení distribuční soustavy v rozsahu dle g.pl. Zahájení exekuce - Bugosova Oksana Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Výše uvedené věcné břemeno nemá vliv na stanovenou cenu obvyklou. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Jihozápadní část pozemku je dotčena ochranným pásmem vzdušného vedení VN. Pozemek parc.č. 778/18 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 778/18, orná půda o výměře 650 m 2. Jedná se o rovinatý pozemek, obdélníkového tvaru, který je ke dni ocenění nezastavěný. Dle územního plánu obce leží pozemek v oblasti určené pro bydlení čisté individuální. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace, el.nn), které jsou zakončeny v rozvodných skříních na hranici pozemku

5 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Zbůch, ul. Hornická, okres Plzeň-sever Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,05 KUV: 1,00 Parcela č.: ,81 1,05 930,92 Popis pozemku: Oplocený pozemek o celkové ploše 1457 m2, vhodný pro výstavbu rodinného domu v obci Zbůch, okr. Plzeň-sever. Přípojka elektřiny je na pozemku, v blízkosti hranice pozemku vede plyn a veřejný vodovod, cca 4 m. Výhled do krajiny. V obci Zbůch je ZŠ, MŠ, pošta, obchod, restaurace, kulturní dům. 15 km od Plzně. Spojení ČD a autobusy. Klidné místo. Zdroj: Lokalita: Zbůch - Červený Újezd KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,10 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1, ,56 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku - 12 km od Plzně, obec Červený Újezd Nabízíme Vám prodej stavebního pozemku, nacházejícího se v klidné lokalitě obce Červený Újezd u Zbůchu. Pozemek je dobře přístupný, udržovaný, rovinatý, nachází se v blízkosti lesa, celková plocha pozemku je m2. Stavební pozemek je určen v územním plánu obce pro bydlení čisté, lze rozdělit na 3 díly o rozlohách cca 870m2, 720 m2 a 980 m2, přístup je po zpevněné komunikaci. Veškeré inženýrské sítě - elektřina, voda, plyn a kanalizace jsou na hranici pozemku. Město Plzeň je vzdáleno 12 km, dopravní obslužnost je zajištěna ČSAD. Velmi klidné bydlení - doporučuji. Zdroj: onalni_oblast%3dnyransko%7cchaty%3d1%7coperace%3d0%7cnegacetypu%3d1%7crozcestnik%3d%7csf_okres%3d27 %7Csf_d_okres%3D0%7Csf_regionalni_oblast%3Dnyransko%7Csf_d_regionalni_oblast%3D0 Lokalita: Líně, okres Plzeň-sever KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,40 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v žádané lokalitě v obci Líně. Pozemek zahrnuje veškeré inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektřina a plynovod). Příjezd k pozemku je prozatím po provizorní zpevněné komunikaci, která bude v budoucnu vybudována i včetně chodníků. Zdroj: Lokalita: Plovární, Líně KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,77 0, ,81 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zasíťovaný pozemek v Líních 10 km od Plzně, v lokalitě Na Klínech o celkové rozloze 650 m2. Pozemek je kompletně zasíťovaný a nachází se v rovinatém terénu v klidné lokalitě obce v již dané zástavbě rodinných domů.cena je včetně všech poplatků. Zdroj: Průměrná jednotková cena 1 101,17 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena - 5 -

6 srovnatelné nemovitosti. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru ( ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 900,- až 1300,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 1100,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 778/ Celková výměra pozemků 650 Hodnota celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 778/18 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zbůch, obec Zbůch, okres Plzeň-sever, vše zapsáno na LV č. 1117, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: sedmsetpatnácttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích

7 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Ve Velaticích Velatice Velatice telefon: SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa polohy nemovitosti 1 5. Územní plán 1-7 -