Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4472-122 / 2013 6 NEMOVITOST: Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 na st.p.č. 16/1 s příslušenstvím v k.ú. Branice, obec Branice, okres Písek. Adresa nemovitosti: Branice 9 Katastrální údaje: Kraj Jihočeský, okres Písek, obec Branice, k.ú. Branice, kód k.ú. 609307, LV 395 Ostatní stavby: žádné Pozemky: st. 16/1, 51/2, 715/5 Vlastník stavby: Truhlářství HP Hostouň s.r.o., Na Skalech 151, 273 53 Hostouň, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Truhlářství HP Hostouň s.r.o., Na Skalech 151, 273 53 Hostouň, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 3; č. obj.:091 EX 08178/12-022 Adresa objednatele: Seifertova 455 / 17, 130 00 Praha 3 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: OCEŇOVACÍ PŘEDPIS: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. č. 188/2011 Sb. a č. 350/212 Sb. a Vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Bc. Zbyněk Sova Západní předměstí 1043, 349 01 Stříbro IČ: 16746126 telefon: 602 473 045; 374 622 051 e-mail: zbyneksova@seznam.cz DIČ: fax: Pro účely exekutorského řízení č.j.: 091 EX 08178/12-022 (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 5.7.2013 Datum zpracování : 3.9.2013 Počet stran: 22 stran Počet příloh: 11 Ve Stříbře, dne 3.9.2013 Otisk razítka Bc. Zbyněk Sova
ÚKOL ZNALCE Na základě usnesení, ze dne 24.5.2013 vydané Exekutorským úřadem Praha 3, JUDr. Ingrid Švecová, č.j. 091 EX 08178/12-022, byl přibrán znalec a byly mu stanoveny následující úkoly. Navrhnout obvyklou cenu nemovitosti a jejím příslušenství, a to: bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 na parcele St. 16/1 parcela St. 16/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1 858 m 2 parcela 51/2 zahrada o výměře 45 m 2 parcela 715/5 zahrada o výměře 24 m 2 zapsané v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, pro obec Branice, katastrální území Branice, na listu vlastnictví č. 395. Znalci se ukládá, aby ocenil uvedené nemovitosti a jejich nemovité příslušenství, a v neposlední řadě též práva a závady spojené s výše uvedenými nemovitostmi. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. cca 1900 změna stavby v r cca 1950 rekonstrukce v r. 2009-2010 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 309 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců - 2 -
VYHODNOCENÍ PRÁV A ZÁVAD NA NEMOVITOSTI a) Závady, které dražbou nezaniknou znalec nedohledal žádná nájemní práva, věcná práva, věcná břemena spojená s oceňovanými nemovitostmi. Není ani předpoklad jejich vzniku po ukončení exekučního řízení. b) Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, exekutorský příkaz k prodeji nemovitosti. Tato práva budou pravděpodobně po provedeném exekučním řízení zrušena a vymazána z katastru nemovitostí. Znalec nedohledal jiné závady či práva spojená s vlastnictvím oceňovaných nemovitostí. c) Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období obchodovány a nebo nabízeny prostřednictvím realitních kanceláří, navrhuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí bez závad činí pro potřebu exekučního řízení č.j.: 091 EX 08178/12-022 minimálně : 1 300 000,- Kč. Zástavní práva neovlivňují hodnotu nemovitostí, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 333 066 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 364 152 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 282 150 Kč 0 Kč Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997/ Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení obvyklé ceny nemovitosti obvykle vychází z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu) a nebo nabídkových cen prostřednictvím realitní inzerce. Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Hodnota oceňované nemovitosti - bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 na st.p.č. 16/1 s příslušenstvím v k.ú. Branice, obec Branice, okres Písek je navržena na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, zejména porovnávací metodou. Přihlédnuto je rovněž k menší poptávce po obdobných nemovitostech v daném regionu, technickému stavu - nutnost dokončení stavebních úprav, chybějící občanské vybavenosti a inženýrských sítí v místě. Silné stránky: klidná a lokalita, dosud provedené stavební úpravy. Slabé stránky: starší zástavba, potřeba dokončení stavebních úprav souvisejících se zvýšením standartu bydlení, ale i výměnu prvků krátkodobé životnosti, chybějící občanská vybavenost a inženýrských sítí, nutnost dojíždění za prací, školy, kulturou apod. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 395, prokazující stav evidovaný k datu ke dni 24.5.2013 - informace o parcele p.č. 715/2 z katastru nemovitostí pro LV č. 1, platnost ke dni 27.5.2013 - snímek z katastrální mapy platnost ke dni 27.5.2013 Obec Branice patří územně do okresu Písek a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Milevsko. Obec Branice se rozkládá cca 19 km severovýchodně od Písku a cca 7 km jižně od města Milevsko. Obec Branice má podle údajů MLO 309 obyvatel. V obci je obecní úřad, obchod se smíšeným zbožím, hospoda, mateřská škola, sportovní hřiště. - 3 -
Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železniční trať Tábor - Písek a je zde i železniční stanice. Možnost autobusové dopravy. Obec je převážně užívaná pro rodinné bydlení. Základní škola 1.9. ročník je v Milevsku. Pracovní příležitosti jsou částečně v Milevsku a nebo v Písku. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru obce vlevo od průjezdné komunikace vedoucí ve směru od obce Milevsko přes obec Branici a dále do obce Stehlovice v zástavbě bývalých zemědělských usedlostí, rodinných domů a objektu haly bývalé inseminační stanice. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Nebyla zjištěna žádná výše uvedená rizika. RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území Komentář: Nebyla zjištěna žádná výše uvedená rizika. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na LV č. 395 k.ú. Branice prokazující stav k datu 24.5.2013 je vyznačeno v bodě C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Zástavní právo smluvní K zajištění pohledávky ve výši 1.100.000,. Kč a k zajištění budoucích a jiných pohledávek, které vzniknou do 31.12.2030 do výše 2.200.000,- Kč Ge Money Bank, a.s., Vyskočilova Parcela: 51/2 V-8732009-305 1422/1a, Michle, 140 00 Praha 4, Parcela: St. 16/1 V-8732009-305 RČ/IČO: 25672720 Stavba: Branice, č.p. 9 V-873/2009-305 Parcela: 715/5 V-8732009-305 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 3.3.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 4.3.2009. V-873/2009-305 Zástavní právo soudcovské ve prospěch pohledávky ve výši 64.288,00 Kč s příslušenstvím pořadí zástavního práva se řídí dnem 24.8.2012 Okresní správa sociálního Parcela: 51/2 Z-686/2013-305 zabezpečení Kladno, Fibichova 2819, Parcela: St. 16/1 Z-686/2013-305 272 67 Kladno Parcela: 715/5 Z-686/2013-305 Stavba Branice, č.p. 9 Z-686/2013-305 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením zástavního práva Okresní soud v Písku 3E-279/2012-9 ze dne 31.8.2012. Právní moc ke dni 30.10.2012. Z-686/2013-305 Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor - JUDr. Ingrid Švecová, Seifertova 455/17, 130 00 Praha 3 oprávněný: ESPOTR TRADE s.r.o., IČ 24210978 Truhlářství HP Hostouň s.r.o., Na Z-2221/2013-203 Skalech 151, 273 53 Hostouň, RČ/IČO: 27591956 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 51 EXE 1070/2012-32 ze dne 12.2.2013.; uloženo na prac. Kladno Z-2221/2013-203 - 4 -
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Stavba: Branice, č.p. 9 Z-1797/2013-305 Parcela: 715/5 Z-1797/2013-305 Parcela: 51/2 Z-1797/2013-305 Parcela: St. 16/1 Z-1797/2013-305 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 3 091EX- 08178/2012-014 ze dne 21.2.2013. Z-1797/2013-305 Poznámka: Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou v ocenění dále uvažovány. Cena obvyklá je stanovena bez těchto omezení. LV č. 395 k.ú. Branice prokazující stav k datu 24.5.2013 je přílohou tohoto znaleckého posudku RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Komentář: Nebyla zjištěna žádná výše uvedená rizika. Přístupové pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku / komunikace 729/40 pozemek vedený na LV č. 1 jako ostatní plocha-ostatní komunikace ve vlastnictví obce Branice Popis jednotlivých staveb Základní popis Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, která byla v 50 letech minulého století převzata zemědělským družstvem, které ji stavebně upravilo na 4 bytové jednotky v zadní části na dílnu a sklady. V letech 2009-2010 byly započaty další stavební úpravy, které ke dni místního šetření nejsou dokončeny. Nemovitost je užívaná jako 1 bytová jednotka a dále jako truhlářská dílna se skladem a v části z důvodu nedokončených úprav je neužívaná. Budova je samostatně stojící, zděná, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepená, s částečným obytným podkrovím se sedlovou střechou a s uzavřeným dvorem. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemek (zastavěná plocha nádvoří) st.p.č. 16/1 o výměře 1 858 m 2, pozemek (zahrada) p.č. 51/2 o výměře 45 m 2 a pozemek (zahrada) p.č. 715/5 o výměře 24 m 2. Přístup po zpevněné komunikaci - pozemek p.č. 729/40 vedený na LV č. 1 jako ostatní plocha-silnice ve vlastnictví Branice. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 lze využívat k bydlení a podnikání, neboť je svým stavebně technickým uspořádáním k tomu vybaven. Dispozičně obsahuje bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9: 4 bytové jednotky a nebytové provozní prostory užívané jako truhlářská dílna se sklady. Popis tech. stavu stavby Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 Jedná se o objekt samostatně stojící s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený s částečným obytným podkrovím, který konstrukčně a provozně propojen v jeden funkční celek. část 1 - původní obytná část Základy z lomového kamene bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce 1. NP zděné ze smíšeného zdiva tj. kamene a cihel tl. 45 cm. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný. Krytina z betonových tašek Bramac. Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Stropy nad 1. NP dřevěné polospalné s rovným podhledem. Schody dřevěné s podstupnicemi. Vnitřní omítky vápenné hladké Vnější omítky rovněž vápenné hladké. Vnitřní obklady běžné keramické a v části chybí. Dveře dřevěné náplňové do obložkových zárubní a v části hladké do ocelových zárubní. Okna dřevěná špaletová v části dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností s povrchem z PVC, textilních krytin a prkenné. Podlahy ostatních místností z betonové mazaniny a z části z - 5 -
keramické dlažby. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva a v části etážové krbovými kamny s výměníkem. Elektroinstalace světelná a motorová. Bleskosvod ano. Rozvod studené vody. Zdroj teplé vody elektrický bojler. Odkanalizování od všech zařizovacích předmětů do jímky. Vnitřní vybavení vana ocelová, vana plastová, sprchový kout a umyvadla. Záchod splachovací. Vnitřní vybavení kuchyně běžný elektrický sporák a v části chybí. Rozvod plynu chybí. část 2 - obytná část Základy z lomového kamene bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce 1. NP zděné ze smíšeného zdiva tj. kamene a cihel tl. 60 cm. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný. Krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Stropy nad 1. NP dřevěné polospalné s rovným podhledem. Schody chybí. Vnitřní omítky vápenné hladké Vnější omítky rovněž vápenné hladké. Vnitřní obklady běžné keramické a v části chybí. Dveře dřevěné náplňové do obložkových zárubní, v části hladké do ocelových zárubní a v části chybí. Okna dřevěná špaletová v části dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností z betonové mazaniny a v části z keramické dlažby. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva a v části chybí. Elektroinstalace světelná a motorová - nefunkční. Bleskosvod ano. Rozvod studené a teplé vody nefunkční. Zdroj teplé vody elektrický bojler - nefunkční. Odkanalizování nefunkční. Vnitřní vybavení chybí. Vnitřní vybavení kuchyně chybí. Rozvod plynu chybí. část 3 - provozní část Základy z lomového kamene bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce 1. NP zděné ze smíšeného zdiva tj. kamene a cihel tl. 60 cm. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný. Krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Stropy nad 1. NP dřevěné polospalné s podhledem ze sádrokartonových desek. Schody chybí. Vnitřní omítky vápenné hladké Vnější omítky rovněž vápenné hladké. Vnitřní obklady hybí. Dveře dřevěné náplňové do obložkových zárubní, v části hladké do ocelových zárubní a v části chybí. Okna dřevěná špaletová v části dřevěná dvojitá. Podlahy z betonové mazaniny Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Bleskosvod ano. Rozvod studené a teplé vody chybí. Zdroj teplé vody chybí. Rozvod plynu chybí. Stáří nemovitosti je uvažováno dle okolní zástavby, odborným odhadem a prohlídkou původních konstrukcí cca 113 roků. Rok postavení cca 1900. Současný technický stav odpovídá stáří a dosud provedeným stavebním úpravám Nemovitost vyžaduje další stavební úpravy související s výměnou prvků krátkodobé životnosti a rovněž zvýšení standartu bydlení. Dispozičně je bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9: část 1 - původní obytná část 1. NP - přízemí - byt 1+1 - užitná plocha 58,10 m 2 byt 2+1 - užitná plocha 59,40 m 2 2. NP - podkroví - byt 1+1 - užitná plocha 45,50 m 2 část 2 - obytná část 1. NP - přízemí - byt 3+1 - užitná plocha 98,50 m 2 Příslušenství stavby část 3 - provozní část 1. NP - přízemí - dílna - užitná plocha 71,60 m 2 venkovní úpravy a trvalé porosty POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 1 původní obytná část 1.1.2 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 2 - obytná 1.1.3 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 3 - provozní prostory 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou - 6 -
1.3.1 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 1 až 3 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 1 původní obytná část Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1. NP - přízemí 134,10 m 2 117,50 m 2 byt č. 1 1+1 58,10 m 2 1,00 58,10 m 2 byt č. 2 2+1 59,40 m 2 1,00 59,40 m 2 podkroví 134,10 m 2 45,50 m 2 byt č. 3 1+1 45,50 m 2 1,00 45,50 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vyr. terénu 14,90x9,00x0,50 = 67,05 m 3 1. NP - přízemí 14,90x9,00x3,50 = 469,35 m 3 zastřešení/podkroví 14,90x9,00x4,05 2 = 271,55 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 807,95 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací mělké založení bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva tl. do 45 cm 3. Stropy dřevěné polospalné 4. Krov, střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytiny střech betonová BRAMAC 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné haldké omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady 10. Schody dřevěné s podstupnicemi 11. Dveře dřevěné náplňové do obložkových zárubní a části hladké do ocelové zárubně 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová a dvojitá 14. Povrchy podlah prkenná, PVC, textilní krytiny 15. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva a v části etážové s kotlem na tuhá paliva 16. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky a v části plastové trubky studená i teplá voda 19. Vnitřní kanalizace litinové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody Bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadla, vana plechová, vana plastová, sprchový kout 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 134 Obestavěný prostor [m 3 ] 807,95 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 686 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 978 104 Stáří roků 113 Další životnost roků 8 548 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 042 336-7 -
1.1.2 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 2 - obytná Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1. NP - přízemí 90,00 m 2 98,50 m 2 byt č. 4 3+1 98,50 m 2 1,00 98,50 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vyr. terénu 14,90x9,00x0,30 = 40,23 m 3 1. NP - přízemí 10,00x9,00x3,50 = 315,00 m 3 zastřešení/podkroví 10,00x9,00x4,05 2 = 182,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 537,48 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací mělké založení bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva tl. do 60 cm 3. Stropy dřevěné polospalné 4. Krov, střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady 10. Schody chybí 11. Dveře dřevěné náplňové do obložkových zárubní a v části do ocelových zárubní části hladké do ocelové zárubně 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová a dvojitá 14. Povrchy podlah chybí 14. Povrchy podlah cementový potěr 15. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod chybí 19. Vnitřní kanalizace litinové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 90 Obestavěný prostor [m 3 ] 537,48 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 832 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 522 143 Stáří roků 113 Další životnost roků 8 548 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 532 750 1.1.3 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 3 - provozní prostory Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha - 8 -
1. NP - přízemí 90,00 m 2 71,60 m 2 dílna 71,60 m 2 1,00 71,60 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vyr. terénu 14,90x9,00x0,30 = 40,23 m 3 1. NP - přízemí 10,00x9,00x3,50 = 315,00 m 3 zastřešení/podkroví 10,00x9,00x4,00 2 = 180,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 535,23 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací mělké založení bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva tl. do 60 cm 3. Stropy dřevěné polospalné 4. Krov, střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady 10. Schody chybí 11. Dveře dřevěné náplňové do obložkových zárubní a v části do ocelových zárubní části hladké do ocelové zárubně 12. Vrata 13. Okna dřevěná špaletová a dvojitá 14. Povrchy podlah chybí 14. Povrchy podlah cementový potěr 15. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod chybí 19. Vnitřní kanalizace chybí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 90 Obestavěný prostor [m 3 ] 535,23 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 706 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 448 332 Stáří roků 113 Další životnost roků 8 548 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 506 916 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek (zastavěná plocha nádvoří) st.p.č. 16/1 o výměře 1 858 m 2 zastavěný stavbami a v části tvoří uzavřený dvůr. Dále pozemek (zahrada) p.č. 51/2 o výměře 45 m 2 a pozemek (zahrada) p.č. 715/5 o výměře 24 m 2, které tvoří se stavbami a stavebním pozemkem jednotný funkční celek ve vlastnictví stejného vlastníka. Přístup po zpevněné komunikaci - pozemek p.č. 729/40 vedený na LV č. 1 jako ostatní plocha-silnice ve vlastnictví Obce Branice. - 9 -
Možnost napojení na veřejný elektrorozvod a vodovod. Napojení na veřejnou kanalizaci ani plynovod není objektivně možné. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 k.ú. Branice, okres Písek. 15 000 2 250 000 150,00 0,73 110,06 pozemek o výměře 15 000 m 2, pozemek se nachází v okrajové části obce lze jej využít k zastavění RD společně s fotovoltaickou elektrárnou, možnost napojení na veřejný elektrorozvod a, vodovod (ve vzdálenosti 100 m) a nebo vlastní vrt, pozemek nabízený prostřednictvím realitní kanceláře Reality Grégr, s.r.o. Písek za částku 2 250 000,- Kč, zdroj: s reality, datum aktualizace: 29.7.2013, číslo zakázky: 001065. k.ú. Branice, okres Písek. 886 235 000 265,24 0,80 212,28 pozemek o výměře 886 m 2, pozemek se nachází uprostřed obce le jej využít k zastavění RD nebo rekreačním objektem, pozemek je oplocený a je na něm nedokončená stavba chaty a garáže, dále studna, možnost napojení na veřejný elektrorozvod, vodovod a kanalizace, pozemek nabízený prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. Praha za částku 235 000,- Kč, zdroj: s reality, datum aktualizace: 15.8.2013, číslo zakázky: 343677. k.ú. Branice, okres Písek. 1 599 240 000 150,09 0,89 133,77 pozemek o výměře 1 599 m 2, pozemek se v okrajové části obce lze jej využít k zastavění zahradním domkem, RD není možné zatím postavit - změna územního plánu bude v roce 2015, pozemek je oplocený ze 2 stran, možnost napojení na veřejný elektrorozvod v dosahu cca 70m a vodovod v dosahu cca 100 m, pozemek nabízený prostřednictvím realitní kanceláře Gesa.Praha za částku 240 000,- Kč, zdroj: s reality, datum aktualizace: 27.8.2013, číslo zakázky: 1520. Průměrná jednotková cena 152,04 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků je stanovena na základě nabízených prodejů pozemků v realitní inzerci na servrech s reality. Pro daný případ je navržena cena stavební parcely 150,- Kč/m 2 a pozemkové parcely 50,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 16/1 1 858 150 278 700 zahrada 51/2 45 50 2 250 zahrada 715/5 24 50 1 200 Celková výměra pozemků 1 927 Hodnota pozemků celkem 282 150 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9 - část 1 až 3 Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 k.ú. Milenovice, okres Písek 600,00 3 149 1 439 100 2 399 0,96 2 303 Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost s uzavřeným dvorem v k.ú. Milenovice obec Protivín. V obytné části se nachází 3 bytové jednotky z toho 2* 3+1 a 1* 1+1. Příslušenství tvoří vejminek, kde se nachází bytová jednotka 1+1, dále jsou zde stáje, seník a stodola. Bytové jednotky vyžadují stavební úpravy. Zastavěná plocha 850 m 2. Užitná plocha 600 m 2. Rok postavení cca 1900. Výměra pozemků: 3 149 m 2. Nemovitost nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality Kateřina Kučerová Moravská Třebová za částku 1 599 000,- Kč, po redukci 10 % tj. 1 439 100,- Kč, což je 2 399,- Kč/m 2, zdroj: s reality, datum aktualizace: 1.8.2013, číslo zakázky: 2106. Oceňovaná nemovitost: poloha obdobná, napojení na inženýrské sítě lepší, užitná plocha menší, zastavěná plocha menší, vybavení horší. Technický stav a údržba lepší. Příslušenství obdobné, objekt stáří obdobné, výměra pozemků menší. k.ú. Tálín, okres Písek 350,00 1 867 1 548 000 4 423 1,00 4 423-10 -
Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost s uzavřeným dvorem, která se nachází uprostřed obce. Obytná část obsahuje bytovou jednotku 3+1 a průjezd. obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 3+1. Zastavěná plocha 550 m 2. Užitná plocha 450 m 2. Příslušenství tvoří stodola a sklady, studna venkovní úpravy, trvalé porosty. Rok postavení cca 1920. Nemovitost je napojena na veřejný elektrorozvod. Možnost napojení na veřejný vodovod. Výměra pozemků: 1 867 m 2. Na všech objektech byly vyměněny krytiny. Nemovitost vyžaduje další stavební úpravy související s výměnou prvků krátkodobé životnosti a rovněž související se zvýšením standartu bydlení. Nemovitost nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality SPEKTRUM CEPÁK s.r.o. České Budějovice za částku 1 720 000,- Kč, po redukci 10 % tj. 1 548 000,- Kč, což je 4 423,- Kč/m 2, zdroj: s reality, datum aktualizace: 27.8.2013, číslo zakázky: 138 Tálín RD. Oceňovaná nemovitost: poloha obdobná, napojení na inženýrské sítě obdobné, užitná plocha obdobná, zastavěná plocha menší, vybavení obdobné. Technický stav a údržba obdobné. Příslušenství obdobné, objekt stáří obdobné, výměra pozemků obdobná. k.ú. Milevsko, okres Písek 270,00 700 1 440 000 5 333 0,99 5 280 Jedná se o bývalou prodejnu a výrobna masa a uzenin se zázemím umístěnou v přízemí a bytem v podkroví. Zastavěná plocha cca 180 m 2. Užitná plocha 270 m 2. Rok postavení cca 1935. Nemovitost je napojena na veřejný elektrorozvod, vodovod, kanalizaci. Možnost napojení na veřejný plynovod. Výměra pozemků: 700 m 2. Nemovitost vyžaduje stavební úpravy související s výměnou prvků krátkodobé životnosti, které již byly v podkroví započaty a následně přerušeny. Nemovitost nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Real Box Písek spol. s r.o. za částku 1 600 000,- Kč, po redukci 10 % tj. 1 440 000,- Kč, což je 5 333,- Kč/m 2, zdroj: s reality, datum aktualizace: 16.7.2013, číslo zakázky: N10048 ŠM. Oceňovaná nemovitost: poloha horší, napojení na inženýrské sítě horší, užitná plocha větší, zastavěná plocha větší, vybavení horší. Technický stav a údržba obdobné. Příslušenství horší, objekt stáří obdobné, výměra pozemků větší. Variační koeficient před úpravami: 30,26 % Variační koeficient po úpravách: 31,27 % Průměrná cena 4 002 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 333,10 m 2 Porovnávací hodnota 1 333 066 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 395, prokazující stav evidovaný k datu ke dni 24.5.2013 2 informace o parcele p.č. 715/2 z katastru nemovitostí pro LV č. 1, platnost ke dni 27.5.2013 1 snímek z katastrální mapy platnost ke dni 27.5..2013 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 6 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995, Spr. 1176/95 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady, specializace pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4472 122 / 2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 120 /2013 Ve Stříbře, dne 3.9.2013 Bc. Zbyněk Sova Západní Předměstí 1043 349 01 Stříbro Tel.: 602 473 045; 374 622 051 e-mail: zbyneksova@seznam.cz - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9, k.ú. Branice Pohled uliční Pohled ze dvora Pohled ze dvora část 3 část 3 - provozní Pohled ze dvora část 1 původní obytná - 17 -
Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9, k.ú. Branice Pohled číslo popisné Bytové prostory část 2 - obytná Bytové prostory část 2 - obytná Bytové prostory část 2- obytná - 18 -
Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9, k.ú. Branice Nebytové prostory část 3 - dílna Bytové prostory část 2 - obytná Bytové prostory část 2 - obytná Bytové prostory část 2 - obytná - 19 -
Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9, k.ú. Branice Bytové prostory část 1 původní obytná Bytové prostory část 1 původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná - 20 -
Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9, k.ú. Branice Bytové prostory část 1 - původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná - 21 -
Bytový dům s nebytovými provozními prostory č.p. 9, k.ú. Branice Bytové prostory část 1 - původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná Bytové prostory část 1 - původní obytná - 22 -