ZNALECKÝ POSUDEK č. 1450-20/09 o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p./č.j. 66/1 v budově č.p. 66 v Kaplířově ulici, v obci Vimperk na parcele č. 79 zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 36/441 vše včetně příslušenství zapsané na LV 2782 resp. na LV 2753 v katastrálním území a v obci Vimperk a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Prachatice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 10.3.2009 Zohlednění stavu ke dni : 10.3.2009 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 10.3.2009 Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 594/08-39 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 11.3.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č. 125 EX 594/08-39 ze dne 30.1.2009 s předáním podkladů osobně dne 2.2.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2008 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 2782 A: Vlastník : Lacinová Hana, r.č.625823/0561 trvale bytem Kaplířova č.p. 66, 385 01 Vimperk B : byt č.66/1 v budově č.p. 66, LV budovy 2753, bytový dům na parcele č. 79 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 653 m 2 spoluvlastnický podíl 36/441 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše k.ú. Vimperk a v obci Vimperk 1.1.3 Kopie katastrální mapy bez bližší specifikace viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 10.3.2009 za účasti znalce. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace na Katastrálním úřadě v Prachaticích ve věci zjištění vybavení bytu a výměry jednotlivých místností. 1.1.9 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Obytný dům č.p. 66 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 66/1 se nachází na jižním okraji centra města Vimperk v Kaplířově ulici v lokalitě zastavěné převážně smíšenou zástavbou bytových objektů a objektů občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 66/1 je oceňován podíl na pozemku parcela č. 79 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 653 m2 ve výši 36/441.
3 Oceňovaný pozemek tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu bytového domu č.p. 79. Pozemek je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Obec Vimperk nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 10.32009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace spoluvlastníka sousední bytové jednotky, dle předaných písemných dokladů a dle zjištění znalce, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňovaná bytová jednotka je prázdná bez zjevného užívání. Znalci nebylo sděleno ani se znalci nepodařilo zjistit, zda na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závady či jiná práva. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo spoluvlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p. 66. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 66/1 1.2 Pozemek parcela č. 79 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 66/1 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 66/1 3.1 Porovnávací metoda indexová 3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 66/1 SKP 46.21.12 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt je podsklepená, se třemi nadzemními podlažími / 1. podzemní podlaží je technické / a se sedlovou střechou. Objekt má dva samostatné vstupy. Stavba má klasickou dispozici bytového domu s centrálním schodištěm ve středu dispozice v každém vchodě, technickým zázemím v 1. podzemním podlaží a se dvěma byty na každém nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou sušárna, kočárkárna, chodba a sklepy. Objekt je z zděný z cihelného zdiva. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Oceňovaný byt 2+1 leží ve zvýšeném přízemí 1. nadzemního podlaží, má předsíň, 2x pokoj, kuchyň, koupelnu, WC a spíž. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : zděná Nosná konstrukce vodorovná : rovné nespalné Izolace : provedena vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Schodiště : kamenné a betonové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová šablona Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn bezprostředně Popis vybavení bytu dle odborného názoru znalce a zjištění z vnějšího ohledání Obvodové zdivo : zděné Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : betonová mazanina Okna : plastová zdvojená Dveře : pouze hladké vchodové Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : rozvod končí na chodbě před bytovou jednotkou u bytového uzávěru Zdroj teplé vody : pravděpodobně se nevyskytuje Kuchyňské vybavení : pravděpodobně se nevyskytuje Sanitární vybavení : pravděpodobně se nevyskytuje
5 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z výměr identické bytové jednotky č.p./č.j. 66/1. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č. 66/1 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 1.NP pokoj č. 1 13,00 pokoj č. 2 25,00 kuchyň 19,00 předsíň 9,00 koupelna + WC 5,00 spíž 1,00 38,00 34,00 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 72,00 Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem m 2 72,00 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem m 2 72,00 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní k je x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 72,00 Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.PP, 1.NP až 3. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,-Kč / m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 72,00 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovné nespalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Krov dřevěný vázaný S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Eternitová šablona S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Omítky vápenocementové S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Nevyskytují se CH 0.02100 0.00000
6 10 Schody Kamenné S 0.03000 0.03000 11 Dveře V bytě pouze vchodové P 0.03200 0.01472 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Plastová zdvojená S 0.05400 0.05400 14 Povrchy podlah Betonové mazaniny P 0.03100 0.01426 15 Vytápění Nevyskytuje se CH 0.04700 0.00000 16 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená voda P 0.03300 0.01518 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03200 0.03200 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH 0.02100 0.00000 22 Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH 0.01800 0.00000 23 Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytuje se CH 0.03800 0.00000 24 Výtahy Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Nevyskytuje se CH 0.05600 0.00000 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.73016 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.73016 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU 14 069,64,- 1.1.5 Stáří a opotřebení Přesné stáří objektu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu znalce je stáří objektu cca 60 80 let. Technický stav objektu je mírně zanedbaný, je patrná začínající rekonstrukce objektu výměnou oken. Oceňovaná bytová jednotka je ke dni ocenění holobytem, v bytě nejsou podlahové krytiny, kuchyňská linka, dveře, zařizovací předměty. Stáří ke dni odhadu : 2009-1939 = 70 let Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1939 Stáří 70 let Předpokládaná další životnost 40 let Celková životnost 110 let Procento ročního opotřebení 0,909 % Opotřebení 63,64 % 1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 9 630,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 14 069,64,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 72,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 1 013 014,10,- Opotřebení 63,64 % - 644 682,17,- Cena časová bytu č. 66/1 ke dni odhadu Kč 368 330,00,-
7 1.2 Parcela č. 79 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 79 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 653 m2 je částí své výměry zastavěn stavbou bytového domu č.p. 66. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji Vimperka s výhledem na město. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 725,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,85 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 620,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město Vimperk, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 400 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 248 000,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 620,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část zastavěné části obce Vimperk, 1.00 převažuje bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 2 až 10 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.092 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Vimperk, okraj centra města, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku 699 m2 653 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj centra města Vimperk, převažuje bytová 1.30 výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 10 tisíc obyvatel 0.80
8 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.521 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.393 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 863,57,- Cena oceňovaných pozemků č. 2823/4 Kč 563 912,14,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 36/441 Cena pozemků č.79 ke dni odhadu Kč 46 030,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 66/1 368 330,00,- Kč 63,64 % 1 013 010,00,- Kč Podíl parcely č. 79 46 030,00,- Kč - 46 030,00,- Kč celkem 414 360,00,- Kč 1 059 040,00,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 66/1 výměra m2 72,00 Nájemné Kč/m2/r 850,00,- Celkem příjem z nájemného ročně Kč 61 200,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 1 013 010,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 414 360,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 70
9 Celková životnost Z ( roků ) 110 Opotřebení A ( % ) 63 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 120,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 1 216,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 7 598,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 600,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 7 742,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 17 275,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 61 200,00,- Výdaje ročně celkem Kč 17 275,00,- Čisté roční nájemné Kč 43 925,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 43 925,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 732 080,03,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč - 300 000,00,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 432 100,00,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 66/1 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny
10 Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č.1 Bytová jednotka 3+1 v obci Vimperk Pěkný a velký byt na hezkém místě na okraji města nad Vimperkem pro klidné bydlení s výhledem a blízko přírody i centra města. Byt je družstevní, v 1.patře panelového domu po rekonstrukci fasády, oken, zateplen, má výměru 71 m2 a je situován na jih. Byt má předsíň halu, kuchyň s jídelnou, obývák s balkonem, ložnici a pokoj, koupelnu a WC. ÚT dálkové, sklep. Klidné bydlení, výhled, pěkný a udržovaný, ihned k bydlení. Před domem parkoviště a vedle příroda,blízko do centr-veškerá vybavenost. Výměra bytu 71 + 3 m2 balkon Nabídková cena : 700 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Bytová jednotka 4+1 v obci Vimperk
11 Družstevní byt 4+1 (78 m2) s velkou halou v nově zateplené domě. 2. patro s výtahem, balkon s výhledem do krajiny, velký sklep. Standardní bytové jádro, udržovaná kuchyňská linka, obložení dlaždičky. Nové WC, rohová vana, v obou místnostech dlažba. Parkoviště u domu. Blízko školka, škola, dětské hřiště, obchod. Výměra bytu 78 m2 Nabídková cena : 868 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Bytová jednotka 3+1 v obci Vimperk Prodej družstevního bytu 3+1 ve Vimperku, 72 m2, s halou, balkonem a dvěma sklepy ve 2. patře čtyřpatrového panelového domu s výtahem. Byt je po celkové rekonstrukci. Má nová plastová okna, nové vnitřní omítky, nové dlažby a plovoucí podlahy. V kuchyni je nová linka (zůstává v bytě). V celém bytě jsou nové dřevěné dveře s obložkami.
12 V koupelně a na WC jsou nové obklady a dlažby. Byt je na klidném místě s pěkným výhledem. Výměra bytu 72 m2 Nabídková cena : 995 000,- Kč Srovnávací objekt č.4 Bytová jednotka 2+1 v obci Vimperk Byt 2+1 podílové vlastnictví ve zděné bytovce, zvýšené přízemí. Standardní stav. Topení lokální. Dva sklepy. Uzavřené klidné místo, blízko škola a školka. Výměra bytu 58 m2 + dva sklep Nabídková cena : 650 000,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č Loka lita Vimperk sta vby Příslu šenství výmě ra Jiné stav 1 žádné 72 špatný Cena nabídková / prodejní Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství Typ vlast nictv í stav Pram en ceny Cena Po redukci byt 2+1 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC
13 1 Vimperk byt 3+1 1 Průměr 74 průmě r+ 700 000 0.95 1.02 1.30 1.00 1.50 0.90 2.261 309 598 2 Vimperk byt 4+1 1 Průměr 78 průmě r 868 000 0.95 1.06 1.30 0.95 1.50 0.90 2.232 388 857 3 Vimperk byt 3+1 1 Průměr 72 průmě r 995 000 0.95 1.00 1.30 0.95 1.50 0.85 2.230 446 247 4 Vimperk byt 2+1 1 Průměr + 58 + sklep y průmě r 650 000 0.95 0.95 1.40 1.00 1.30 0.90 1.955 332 410 Celkový průměr Kč 369 300,- Minimum Kč 309 598,- Maximum Kč 446 247,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 348 800,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost bytu K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy typu vlastnictví ( např. družstevní, osobní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) 3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č.2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.19 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č.2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení
14 TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi zjištění indexu trhu It Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 Ti Hodnota dle skutečnosti 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05-0,05 III. Nabídka odpovídá poptávce 0 IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,05 V. Poptávka je výrazně vyšší než nabídka 0,10 2 3 Vlastnictví nemovitostí I. II. Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) -0,05 0 0,00 Vliv právních -0,01 až - I. Negativní vztahů na 0,05 prodejnost (např. II. Bez vlivu 0 0,00 prodej podílu, 0,01 až pronájem) III. Pozitivní 0,05 Index trhu: 3 I = 1+ = 1+ ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 ) 0,95 T T i i= 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce s více jak 2 000 obyvateli, kromě vyjmenovaných měst (oblastí a okresů Praha východ a Praha západ) v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 5 Poloha nemovitosti zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo Název znaku Číslo Popis pásma 1 Úřady v obci I. II. Kvalitativní pásma Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod. Hodnota Pi Hodnota dle sku - tečnosti 0,02 0,02 0,04
15 I. Samoty, osady mimo souvisle zastavěné -0,03 území obce ( odlehlá poloha ) 2 Poloha II. Na okraji zastavěného území obce nebo -0,01 nemovitosti v nesrostlém území obce III. V souvisle zastavěném území obce 0 IV. V centru obce 0,02 0,02 I. Průmyslové výrobní objekty s negativními -0,07 vlivy na okolí, ( např. sousedství dálnic,železnic, skládek, lomů, objektů zemědíl. výroby) II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez -0,03 3 Okolní zástavba a výrazně škodlivých vlivů na okolí, životní prostředí sousedství silnic s vysokým provozem III. Převažující objekty pro bydlení 0 0,00 IV. Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 0,03 V. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality I. Žádný obchod nebo pouze se základními -0,03 4 potravinami Obchod, služby, II. Základní síť obchodů a služeb, 0 kultura v okolí pohostinské a popřípadě kulturní zařízení nemovitosti III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 0,05 pohostinské a kulturní zařízení I. Žádná základní škola ani sportovní -0,04 5 Školství a sport v okolí nemovitosti II. zařízení Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 0 III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 0,04 Zdravotnické I. Žádné zdravotnické zařízení -0,05 6 zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0 nemovitosti III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0, 05 0,05 I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo -0,05 ve vzdálenosti nad 1000 m. II. Zastávka hromadné dopravy od 500 do -0,03 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 7 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0 0,00 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,03 V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m ( 0,05 MHD, příměstské linky vel. měst ) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 8 Obyvatelstvo I. sousedních rodinných domech ( RD) nebo -0,01až -0,40-0,10 v okolí II. Bezproblémové okolí 0 I. Omezené pracovní možnosti v obci a okolí -0,04-0,04 II. Dostatečná nabídka pracovních možností 0 9 Pracovní v obci a okolí ( místní a spotřební příležitosti v obci průmysl, administrativa ) III. Optimální nabídka pracovních možností 0,04 v obci a okolí I. Výrazně negativní změny trvalého charakteru -0,06 až -0,10 10 Změny v okolí s vlivem na cenu Nemovitosti II. Negativní změny -0,01 až -0,05 III. Bez vlivu 0 0,00 IV. Pozitivní změny 0,01 až 0,05 V. Výrazně pozitivní změny trvalého 0,06 až 0,10 charakteru
16 I. Vlivy snižující cenu -0,01 až 0,10 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0 0,00 III. Vlivy zvyšující cenu 0,01 až 0,10 Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: 11 I = 1+ = 1+ ( 0,02 + P P i i= 1 0,02 + 0,00 + 0,05 + 0,04 + 0,05 + 0,00 0,10 0,04 + 0,00 + 0,00 ) 1,040 KONSTRUKCE A VYBAVENÍ BYTU Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení bytu zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo Název znaku Číslo Popis pásma 1 Typ stavby 2 3 4 5 6 Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu a) Kvalitativní pásma Hodnota Vi Hodnota dle sku tečnosti I. Budova dřevěná, sendvičová na bázi -0,10 dřevní hmoty II. Budova panelová, nezateplená -0,05 III. Budova panelová, zateplená 0 IV. Budova zděná nebo monolitická 0,10 0,10 konstrukce vyzdívaná I. Žádné z dále uvedených -0,01 II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0 0,00 sušárna, sklad III. Komerční plochy, sauna nebo fitness 0,02 IV. Garážové stání 0,05 V. Bazén 0,15 I. Příslušenství snižující cenu bytu -0,05 II. Bez dopadu na cenu bytu 0 0,00 III. Příslušenství zvyšující cenu bytu 0,10 (např.venkovní parkovací stání,..) zahrada I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu -0,05 II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0 0,00 III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 I. Okna jen na sever nebo bez výhledu -0,01-0,01 II. Ostatní světové strany částečný výhled 0 III. Ostatní světové strany s výhledem 0, 03 I. Bez vlastního příslušenství -0,15-0,15 II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro III. Příslušenství úplné standardní 0 provedení IV. Příslušenství úplné nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 0,05 V. Příslušenství nadstandardního vybavení 0,10 (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství
17 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 10 Kriterium jinde neuvedené Stavebnětechnický stav I. Standardní vybavení, bez dalších prostor -0,03-0,03 II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie -0,01 nebo komora nebo sklepní kóje III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0 komora nebo sklepní kóje (sklep) IV. Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 0,04 V. Nadstandardní vybavení (např. sauna, 0,08 centrální vysavač, elektrické zabezpečovací zařízení, klimatizace, bazén), terasa nebo zimní zahrada I. Lokální na tuhá paliva -0,10-0,10 II. Lokální na elektřinu nebo plyn -0,02 III. Dálkové, ústřední, etážové 0 IV. Podlahové topení obytných místností 0,07 V. Podlahové nebo velkoplošné stěnové 0,10 vytápění apod. I. Významně snižující cenu -0,10 II. Mírně snižující cenu -0,05-0,05 III. Bez vlivu na cenu 0 IV. Mírně zvyšující cenu 0,05 V. Významně zvyšující cenu 0,10 I. Byt ve výborném stavu 1,25* II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05* údržbou III. Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad 0,85* 0,85 provedení menších stavebních úprav) IV. Byt ve špatném stavu (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) V. Byt ve špatném stavu (nutná 0,45* rekonstrukce) 9 Index konstrukce a vybavení bytu : IV = 1 + Vi V = ( 1 + ( 0,10 + 10 i = 1 0,00 + 0,00 + 0,00-0,01-0,15-0,03-0,10-0,05 ) ) x 0,65 x 0,70 = 0,346 a) Základním příslušenstvím bytu se pro účely oceňování rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně 0,7 E - pro stavby starší než 80 let 0,6 Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma. Základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu : Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) HLAVNÍ MĚSTO PRAHA JIHOČESKÝ KRAJ LIBERECKÝ KRAJ Blansko 17 010 Praha 1 88 465 České Budějovice 20 531 Česká Lípa 11 232 Břeclav 16 355 Praha 2 Český Krumlov 14 820 Jablonec nad 15 527 Hodonín 14 750 57 172 Nisou Praha 3 45 389 Jindřichův Hradec 15 337 Liberec 22 148 Vyškov 13 835
18 Praha 4 40 431 Písek 16 824 Semily 10 257 Znojmo 17 943 Praha 5 43 500 Prachatice 14 215 10 001 50 000 15 278 10 001 50 000 17 895 Praha 6 53 757 Strakonice 16 524 2 001 10 000 21 645 2 001 10 000 18 488 Praha 7 45 778 Tábor 16 052 do 2 000 obyvatel 25 529 do 2 000 obyvatel 15 264 Praha 8 38 996 2 001 10 000 12 719 KRÁL. HRADECKÝ KRAJ OLOMOUCKÝ KRAJ Praha 9 43 374 do 2 000obyvatel 12 748 Hradec Králové 22 607 Jeseník 14 194 Praha 10 43 292 Jičín 19 235 Olomouc 23 351 Praha 11 36 868 PLZEŇSKÝ KRAJ Náchod 15 948 Prostějov 16 554 Praha 12 39 551 Plzeň 1 21 979 Rychnov nad Kn. 16 508 Přerov 14 114 Praha 13 28 030 Plzeň 2 21 347 Trutnov 16 184 Šumperk 16 104 Praha 14 33 699 Plzeň 3 20 639 10 001 50 000 17 504 10 001 50 000 16 385 Praha 15 33 215 Domažlice 11 895 2 001 10 000 13 744 2 001 10 000 12 540 Praha 16 31 172 Klatovy 15 240 do 2 000 obyvatel 11 559 do 2 000 obyvatel 11 436 Praha 17 30 889 Rokycany 18 430 PARDUBICKÝ KRAJ ZLÍNSKÝ KRAJ Praha 18 34 794 Tachov 12 941 Chrudim 17 545 Kroměříž 17 453 Praha 19 41 645 10 001 50 000 15 255 Pardubice 21 230 Luhačovice 19 045 Praha 20 43 565 2 001 10 000 14 770 Svitavy 14 269 Uherské Hradiště 17 535 Praha 21 40 887 do 2 000 obyvatel 12 607 Ústí nad Orlicí 12 482 Vsetín 14 142 Praha 22 31 369 KARLOVARSKÝ KRAJ 10 001 50 000 17 021 Zlín 21 577 Praha 23 27 598 Karlovy Vary 1 35 039 2 001 10 000 15 656 10 001 50 000 17 465 Praha 24 31 302 Karlovy Vary 2 21 056 do 2 000 obyvatel 11 396 2 001 10 000 16 690 Praha 25 29 616 Karlovy Vary 3 18 978 VYSOČINA KRAJ do 2 000 obyvatel 11 001 Praha 26 37 056 Karlovy Vary 4 23 490 Havlíčkův Brod 15 732 MORAVSKOSLEZSKÝ kraj Praha 27 27 999 Cheb 12 841 Jihlava 18 742 Ostrava 1 15 888 Praha 28 25 124 Františkovy lázně 13 980 Pelhřimov 15 603 Ostrava 2 17 941 STŘEDOČESKÝ KRAJ Mariánské lázně 18 960 Třebíč 12 365 Ostrava 3 18 031 Benešov 21 673 Sokolov 13 235 Žďár nad Sázavou 16 034 Ostrava 4 16 736 Beroun 26 664 10 001 50 000 15 671 10 001 50 000 14 424 Ostrava 5 18 716 Kladno 26 618 2 001 10 000 12 809 2 001 10 000 11 572 Ostrava 6 18 215 Kolín 19 365 do 2 000 obyvatel 10 345 do 2 000 obyvatel 8 046 Ostrava 7 16 537 Kutná Hora 16 591 ÚSTECKÝ KRAJ JIHOMORAVSKÝ KRAJ Ostrava 8 15 286 Mělník 19 570 Děčín 12 128 Brno 1 37 514 Ostrava 9 18 514 Mladá Boleslav 21 434 Chomutov 10 079 Brno 2 35 529 Ostrava 10 16 142 Nymburk 20 076 Litoměřice 15 093 Brno 3 30 909 Ostrava 11 16 813 Poděbrady 23 083 Louny 11 741 Brno 4 29 716 Ostrava 12 14 928 Praha východ 27 296 Most 14 408 Brno 5 30 019 Bruntál 12 107 Praha - západ 34 991 Teplice 14 787 Brno 6 28 045 Frýdek-Místek 18 860 Příbram 17 829 Ústí nad Labem 11 461 Brno 7 28 524 Havířov 18 177 Rakovník 18 902 10 001 50 000 14 589 Brno 8 26 805 Karviná 14 829 10 001 50 000 20 183 2 001 10 000 13 424 Brno 9 33 596 Nový Jičín 14 153 2 001 10 000 16 228 do 2 000 obyvatel 9 590 Brno 10 31 099 Opava 16 859 do 2 000 obyvatel 12 850 Brno 11 26 864 10 001 50 000 14 019 Brno 12 25 098 2 001 10 000 12 208 VÝPOČ ET CENY BYTU POROVNÁVACÍ METODOU dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve zně ní novely Základní cena ZC Kč / m 2 12 719,00,- Index trhu It - 0,950 Index polohy Ip - 1,040 Index konstrukce a vybavení Iv - 0,346 Index cenového porovnání I = It x Ip x Iv - 0,342 Základní cena upravená ZCU = ZC x I Kč / m 2 4 345,45,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 72,00 Cena bytu č.p./č.j. 66/1 porovnávacím způsobem ke dni odhadu / zaokr. / Kč 312 900,00,-
19 4. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena 1 059 040,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 414 360,00,- Kč Výnosová hodnota 432 100,00,- Kč Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely + pozemek 358 930,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 369 300,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. 348 800,00,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 66/1 dle odborného odhadu znalce 350 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p./č.j. 66/1 v budově č.p. 66 v Kaplířově ulici, v obci Vimperk na parcele č. 79 zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 36/441 vše včetně příslušenství zapsané na LV 2782 resp. na LV 2753 v katastrálním území a v obci Vimperk a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Prachatice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : třistapadesáttisíckorunčeských 350 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne 11.3.2009 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN LV 2782 1x kopie katastrální mapy
20 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1450-20/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 20/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 11. března 2009 Ing. Michal Sirový
21 FOTODOKUMENTACE Uliční pohled na objekt bytového domu č.p. 66 Zadní pohled na objekt bytového domu č.p. 66
22 Pohled na vchodové dveře bytu č.p./č.j. 66/1 Průhled do bytu č.66/1 z chodníku