VÁM PŘINÁŠÍ TENTO PRAKTICKÝ E-BOOK

SPOLU S VÁM PŘINÁŠÍ TENTO PRAKTICKÝ E-BOOK

E-BOOK PRAKTICKÁ PŘÍRUČKA RÁDCE PRO VAŠI NEMOVITOST

Hravý výklad vlivu nového občanského zákoníku na nemovitosti Víte co vás po 1. lednu 2014 čeká? Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Pronajímáte byt nebo si nájem hledáte? Rádcův e-book vám přináší nepostradatelné informace srozumitelně a na jednom místě: 1) Vyberte si startovní kategorii v obsahu 2) Sledujte kroky našich figurantů, kteří vás celým procesem provedou Kdyby vám cokoliv nebylo jasné, naši rádci jsou vám k dispozici v PORADNĚ nebo na telefonu: 800 55 77 55

Naší figuranti Michal vlastní nemovitost. Svůj rodinný domek ve Středních Čechách koupil už před lety a nyní se ho rozhodl prodat. Jeho příběh vám krok po kroku vysvětlí vše, co vás při prodeji nemovitosti čeká a jak se na změny připravit. Lenka kupuje nemovitost. Lenka se rozhodla pořídit si svůj první vlastní byt. Na co si dát při koupi pozor, k čemu je vám během procesu nákupu užitečný katastr nebo co můžete čekat od společenství vlastníků? To a mnohem více se dozvíte z podrobného rozpisu jednotlivých kroků, kterými spolu s Rádcem úspěšně prošla. David pronajímatel. David už několik let pronajímá byty ve starém činžovním domě. Za tu dobu mu už pod rukama prošel nespočet problémových nájemníků, se kterými nemohl bojovat. Nový občanský zákoník mu dává větší práva. Jeho příběh vám odhalí novinky v oblasti nájmů, smluv, výpovědí i nové povinnosti vůči nájemníkům. Veronika nájemce. Veronika si pronajala krásný dvoupokojový byt v centru města. Od 1. Ledna 2014 jí legislativa ukládá nové povinnosti, kterými se musí řídit. Dostává se jí ale také větších práv týkajících se domácích mazlíčků, dalšího podnajmutí prostoru nebo podnikání v pronajatém bytě. Více vám odhalí její příběh v několika stručných sekcích.

OBSAH 01 VLASTNÍM NEMOVITOST HLÍDÁM SI ZÁZNAMY - Zkontrolujte si během roku 2014 zápis... 2 JSEM CHRÁNĚN/NA - Lepší ochrana vlastníků ze strany katastru 4 MÁM VŠE POD DOHLEDEM - Hlídejte si nemovitosti, i když jste lépe chráněni 6 PLATÍM DANĚ - Výpočet a platba daně aneb Odhad už není potřeba 7 STAVÍM - Stavba je součástí pozemku 9 02 KUPUJI (HLEDÁM) NEMOVITOST HLEDÁM NEMOVITOST - Je cena nemovitosti adekvátní? 12 MÁM VYBRÁNO - Pozor, když si koupi rozmyslíte 14 KUPUJI - Jde se na katastr. Co vás tam čeká? 16 STÁVÁM SE MAJITELEM - Zápis vlastnického práva. Nejdůležitější... 19 VYBRAL/LA JSEM SI BYT - Byty už se neprodávají. Nově kupujete jednotky 21 KUPUJI - Můžete se stát obětí podvodníka? 23

03 PRONAJÍMÁM NEMOVITOST MOJE PRÁVA - Větší práva pronajímatelů 25 SESTAVENÍ SMLOUVY - Náležitosti nájemní smlouvy 27 NÁJEMNÉ - Právo na zvýšení nájemného 29 NEBYTOVÉ PROSTORY - Pronájem nebytového prostoru k bydlení 31 PŘECHOD NÁJMU - Konec generačních nájmů 33 OPRAVY V DOMĚ - Povinnosti pronajímatele v případě oprav v domě 35 04 JSEM NÁJEMNÍK PRÁVO NA PODNÁJEMNÍKA - Nájemník může mít podnájemníka 38 DOMÁCÍ MAZLÍČCI - Máte právo na domácího mazlíčka 40 ÚSTNÍ DOHODA - Bezpečný podnájem i bez smlouvy 42 PODNIKATELSKÁ ČINNOST - Podnikání v pronajatém bytě 44 MÉ POVINNOSTI - Povinnosti nájemníka 46

01 VLASTNÍM NEMOVITOST

HLÍDÁM SI ZÁZNAMY Zkontrolujte si během roku 2014 zápis své nemovitosti na katastru! Ze života Pan Michal je už několik let majitelem nemovitosti. Vlastní malý rodinný domek se zahradou ve Středních Čechách, kde žije spolu s manželkou a dvěma syny. Dům koupil před devíti lety, když se jeho rodina začala rozrůstat. Koupě tenkrát proběhla bez problémů, včetně všech úředních záležitostí. Od té chvíle se o formality nezajímal. Nebyl důvod. Od 1. ledna 2014 je ale povinen si všechny náležitosti na katastru zkontrolovat. Proč? 2

Novinky S účinností nového občanského zákoníku vzniká všem vlastníkům nemovitostí povinnost zkontrolovat si zápisy na katastru. Důvod je zcela prostý. Pokud tak neučiníte a nevznesete požadavek na úpravu, má se za to, že je vše v pořádku a později vaše námitky už nebudou nikoho zajímat. Doporučení I v tuto chvíli existují stovky případů, kdy majitelé zapomněli požádat na katastru o změnu vlastnického práva k zakoupené nemovitosti. Oficiálně už jsou vlastníkem, ale pokud si své právo nenechají zaznamenat do katastru, pro budoucí jednání jakoby nebyli. Dejte si na to pozor. I v tomto ohledu totiž platí, že neznalost zákona neomlouvá. 3

JSEM CHRÁNĚN/NA Lepší ochrana vlastníků ze strany katastru Ze života Pan Michal koupil před lety rodinný domek zcela bez problémů. Díky zkušenosti jeho souseda Lukáše si už tehdy dával pozor, aby se nestal obětí podvodníka, stejně jako on. Kdyby kupoval dům po 1. lednu 2014, mohl by takové obavy hodit za hlavu. A co se tehdy sousedovi přihodilo? Lukáš měl podobný dům, jako Michal. Bohužel se ale stal obětí protřelého podvodníka pana Lišky. Liška tutéž nemovitost prodal paní Ivě, ovšem neoprávněně, vystupoval jako Lukášův prostředník 4

na základě zfalšované plné moci. O tom, že byl podveden, se Lukáš dozvěděl až po určité době. Ve chvíli, kdy chtěl žádat o hypotéku mu úředník oznámil, že je v katastru jako vlastník nemovitosti uveden někdo jiný. Konkrétně jakási paní Iva. A jak je to možné? Katastr totiž nebyl povinen ho informovat, když transakce probíhala přes prostředníka. Tento systém tak nahrával do karet podvodníkům. Jak to celé dopadlo? Paní Iva, nová majitelka, a pan Koudelka se vydali na nepříjemnou cestu po českých soudech a přeli se o to, komu ve skutečnosti nemovitost patří. Novinky Od roku 2014 můžete plně důvěřovat zápisům v katastru. Vždy tam najdete jméno skutečného vlastníka. V případě, že bude prodej nemovitosti probíhat přes prostředníka, můžete mít jistotu, že se o uzavřené kupní smlouvě okamžitě dozví i její majitel. Katastrální úřad je totiž nově povinen informovat o každém vkladu všechny zúčastněné, včetně aktuálně zapsaného vlastníka. Informaci zasílá do datové schránky doporučeným dopisem e-mailem SMS zprávou 5

MÁM VŠE POD DOHLEDEM Hlídejte si nemovitosti, i když jste lépe chráněni Ze života I přesto, že je novou povinností katastru nemovitostí vás jako vlastníky o všem informovat, vyzývá vás, abyste si své nemovitosti sami více hlídali a jednou za čas prováděli kontroly zápisů. Pro tento účel zřídil službu Sledování změn. Novou službu si můžete aktivovat na všech pobočkách katastrálního úřadu a v případě, že jste majitelem datové schránky, to lze provést i přes internet. Za aktivaci služby Sledování změn zaplatíte jednorázově 200 Kč. Pro vlastníky více než 20 nemovitostí, velké firmy s potřebou sledovat všechny nemovitosti najednou, je poplatek 10 Kč ročně za každou jednu z nich. 6

PLATÍM DANĚ Výpočet a platba daně aneb Odhad už není potřeba Ze života Michal, majitel rodinného domku ve Středních Čechách, se ho rozhodl prodat. Transakce proběhla a dům má nového majitele. Zápis do katastru byl proveden 30. ledna 2014. Do konce dubna tedy Michal musí podat daňové přiznání týkající se prodeje nemovitosti. Není si ale jistý, kdo od roku 2014 platí daň, kupující nebo prodejce? 7

Novinky Daň z nemovitosti se nově nazývá Daň z nabytí nemovitých věcí a jako doposud ji platí prodávající, nedohodnete-li se jinak. Nově však není potřeba dělat odhad pro výpočet základu daně. Znalecký posudek, neboli odhad, není vyžadován jen u nemovitostí určených k bydlení, k rekreaci nebo třeba při prodeji garáže. Pokud je nemovitost součástí obchodního majetku, odhad se udělat musí. Pro výpočet daně se porovnává kupní cena a 75 % ceny směrné hodnoty, což je v podstatě cena obvyklá pro dané místo a čas. Tu určuje správce daně tak, že porovná parametry nemovitosti s ostatními v té lokalitě, kde se prodávaná nemovitost nachází. Přihlíží se na velikost, druh, účel, polohu, stáří, stav a vybavení nemovitosti včetně technických parametrů. Doporučení Bude-li kupní cena o třetinu nižší, než je obvyklá cena v daném kraji, použije se jako základ daně ta vyšší. V ostatních případech bude základem daně cena kupní. Daňové přiznání se podává do tří měsíců od zapsání do katastru a daň (4 % z kupní ceny) je splatná ve stejné lhůtě. 8

STAVÍM Stavba je součástí pozemku Ze života Michal kromě domu, který už prodal, vlastní ještě pozemek. Na tomto pozemku začal stavět nový dům. Podle starých pravidel to byly dvě různé nemovitosti - stavba a pozemek. Od 1. ledna 2014 se na Michala ale vztahuje nový občanský zákoník s okamžitou platností. To znamená, že je stavba součástí pozemku. Je to tedy jedna nemovitost. 9

Novinky Všichni, co od roku 2014 budou stavět na vlastním pozemku, budou do katastru zapisovat už jen výsledný celek. Stavba totiž k pozemku automaticky přirůstá. Pro kupujícího znamená toto pravidlo jen usnadnění situace. Už není nutné přepisovat vlastnická práva k pozemku a ke stavbě zvlášť, majitel převede vlastnická práva k pozemku najednou. Majitel může volně disponovat s pozemkem a všechny provedené změny se budou automaticky týkat i stavby. Doporučení V případě, že je majitel pozemku někdo jiný, než vlastník stavby, vzniká oběma vzájemné předkupní právo. Chce-li jeden z nich svou nemovitost prodat, musí ji nejdříve nabídnout tomu druhému. Ten má tři měsíce na to, aby se rozhodl a zaplatil požadovanou sumu. 10

02 KUPUJI (HLEDÁM) NEMOVITOST

HLEDÁM NEMOVITOST Je cena nemovitosti adekvátní? Ze života Lenka si vyhlédla krásný byt. Není ani velký, ani malý, je útulný a orientovaný na jižní stranu, přesně jak chtěla. Neumí ale posoudit, zda je jeho cena vzhledem k lokalitě a době adekvátní. Rekonstrukce tu asi také ještě neproběhla. Určitě by pomohlo vědět, za kolik tento byt koupil poslední majitel... 12

Doporučení Pokud jste si už vyhlédli konkrétní nemovitost a zajímá vás cena (nebo se vám naopak již stanovená cena nezdá), proklepněte si ji. Na katastru zjistíte, za kolik danou nemovitost koupil poslední majitel. Stačí si vyžádat nabývací listinu, neboli opis kupní smlouvy, kde by měla být cena uvedena. A vzhledem k tomu, že vám stačí jen ta strana, kde je cena uvedena, vyjde vás to jen na 20 Kč. Povinnosti Při žádosti o nabývací listinu musíte prokázat svou totožnost. Všechny žadatele bude katastr evidovat. Vlastníci se mohou zpětně podívat, kdo a kdy se o cenu jejich nemovitosti zajímal. Pro nemovitosti, které budou prodány po 1. lednu 2014, platí nová povinnost zapsání kupní ceny přímo do katastru. Zápis bude prováděn formou vkladu. 13

MÁM VYBRÁNO Pozor, když si koupi rozmyslíte Ze života Lenka kupuje nemovitost poprvé. Přesto ale už byla svědkem mnoha eskapád, kterými si při koupi nebo prodeji nemovitosti prošli její blízcí. Před tím, než se vůbec rozhodla začít vyjednávat koupi bytu, poradila se s kamarádkou právničkou. Ta ji dala cennou radu - O všem důležitém prodejce nemovitosti raději informuj. Třeba o tom, jak probíhá vyřízení hypotéky. Kdyby se něco zvrtlo a ty si byt nemohla koupit, nebo by sis to zkrátka rozmyslela, budeš mu muset uhradit škodu! 14

Novinky Od roku 2014 platí tzv. předsmluvní odpovědnost. Oběma stranám tím vzniká povinnost nahradit druhé straně škodu v případě, že bezdůvodně ukončí jednání o uzavření smlouvy. Doporučení Pro vaši ochranu je tedy důležité, a zákon to vyžaduje, aby jste si s prodejcem nemovitosti před jednáním o smlouvě i v jeho průběhu sdělovali všechno podstatné. Myslí se tím skutečnosti, které by na uzavření smlouvy mohly mít vliv (např. je důležité probrat financování, nemáte-li ještě schválenou hypotéku). Rozhodně se nevyplácí vystupovat jako vážný zájemce o nemovitost a před podepsáním smlouvy se jednoduše neozvat. 15

KUPUJI Jde se na katastr. Co vás tam čeká? Ze života Paní Lenka koupila svůj vysněný byt. Už se těší na zítřejší cestu na katastr, kde se nechá zapsat jako nová právoplatná majitelka. Kamarádka Jana ji ale vystrašila, že od 1. ledna 2014 to má být o hodně dražší, protože katastr chce teď za všechno více peněz. Má jí věřit? 16

Novinky Pravdu je, že od roku 2014 se zvýšil počet zápisů formou vkladu z původních pěti na dvacet (jejich kompletní seznam najdete na stránkách katastru). Za každý vklad se platí 1 000 Kč. Nemusíte se ale bát vyšších výdajů. Většina se týká vložení velmi specifických práv, která při koupi nemovitosti nejspíš řešit nebudete. Vysvětlení Obecně lze říci, že na katastru formou vkladu nově ohlásíte jakýkoli vznik, zánik, změnu, promlčení nebo uznání existence/neexistence všech možných práv. Za zmínku ale určitě stojí, že platit budete i ve chvíli, kdy konečně umoříte hypotéku, protože i výmaz zástavního práva je nyní v novém seznamu zpoplatněných vkladů. 17

Doporučení Během procesu koupě nemovitosti navštívíte katastr především kvůli službám, jako je výpis z katastru nebo kopie mapy. Poplatky za tyto služby se od loňského roku nezměnily: Výpis nebo opis z katastru nemovitostí - 100 Kč Kopie katastrální mapy - 50 Kč Přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru - 1 000 Kč Přijetí prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo přijetí dohody spoluvlastníků o správě nemovité věci - 500 Kč Výpis nebo opis z katastru můžete získat i na Czech pointu. Ceny se ale liší. Na Czech pointu zaplatíte totiž za každou stránku výpisu: První strana - 100 Kč Každá další strana - 50 Kč Výsledný dokument může mít opravdu mnoho stran a cena se pak může vyšplhat i k tisícovce. 18

STÁVÁM SE MAJITELEM Zápis vlastnického práva. Nejdůležitější krok - moment, kdy se stanete majitelem Ze života Lenka se vydala na katastr. Od známých ale získala rozporuplné informace o tom, co všechno k provedení vkladu potřebuje. Má přinést jednu kopii kupní smlouvy, nebo více. A bude potřebovat něco dalšího? 19

Novinky Zápis nového vlastníka nemovitosti se provádí formou vkladu. Jedná se o tzv. vklad vlastnického práva. Jako nový majitel nemovitosti musíte podat návrh na vklad. Povinnosti Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se musí podat pouze na stanoveném formuláři. K tomu potřebujete: Označit příslušný katastrální úřad, pod který vaše nemovitost spadá Jména, adresy trvalého bydliště, rodné číslo všech účastníků vkladového řízení - původního vlastníka a nového majitele Specifikovat nemovitost a práva, která k ní mají být zapsána (změna vlastnictví) Podpis navrhovatele K tomuto formuláři náleží také přílohy návrhu na vklad: Listina, na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno - to znamená kupní smlouva, kterou stačí přinést v jedné úředně ověřené kopii Plná moc v případě, že je prodejce nebo kupující zastupován zmocněncem. 20

VYBRAL/LA JSEM SI BYT Byty už se neprodávají. Nově kupujete jednotky Ze života Lenka se konečně koupila nemovitost - krásný slunný bytu v cihlovém domě nedaleko městského centra. Stala se tím součástí společenství vlastníků a okamžitě přišlo překvapení: nebude majitelkou bytu, ale jednotky. Věděla, že spolu s prostorem k bydlení získá i podíl na společných prostorech v domě. Na první schůzi vlastníků ji ale nabídli zvětšit svůj podíl o balkon v mezipatře, který by tak mohla využívat zcela soukromě. Paráda. Mrzelo ji, že její byt balkon nemá a najednou je výhradní uživatelkou obrovského balkonu. A jen ona sama. Už vidí ty posezeníčka s kamarádkami u kafíčka... 21

Povinnosti Podíl na společných prostorech se standardně stanovuje podle vzájemného poměru velikosti podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě. Velikost tohoto podílu se odráží na výši příspěvků na správu domu. Obecně lze tedy říci, že majitelé bytů 3 + 1 mají větší podíl na společných prostorech, než majitelé menších bytů, a platí tedy i vyšší poplatky do fondu oprav. Novinky Od roku 2014 lze přihlédnout k tomu, že někdo konkrétní prostor v domě využívá výhradně jen pro sebe, nebo ho naopak nevyužívá vůbec. Nově lze tedy posuzovat povahu, rozměry a umístění tohoto prostoru ve společném vlastnictví a stanovit podle toho výši příspěvku. V případě paní Lenky tedy budou poplatky za užívání balkonu účtovány jen jí. Nový občanský zákoník také umožňuje, aby byly spoluvlastnické podíly pro všechny vlastníky jednotek stejné. 22

KUPUJI Můžete se stát obětí podvodníka? Ze života Lenka provedla vklad do katastru nemovitostí. Katastru ji i původního vlastníka vkladu informoval v doporučeném dopise. Na finální potvrzení katastru si musela počkat. Původní vlastník má měsíc na to, aby podal případný nesouhlas se zápisem. Tím se nově zamezuje podvodným prodejům, o kterých Lenka už slyšela. Potvrzení se ale dočkala a teď je právoplatnou majitelkou nemovitosti. 23

03 PRONAJÍMÁM NEMOVITOST

MOJE PRÁVA Větší práva pronajímatelů Ze života David pronajímá byty v činžovním domě, který vlastní. V loňském roce musel řešit problém s nájemníky, kteří pravidelně porušovali nájemní smlouvu. Opakovaně pořádali hlučné večírky do pozdních nočních hodin, nájemné platili se zpožděním a o byt se řádně nestarali. Nezbylo mu nic jiného, než jim dát výpověď. Tady ale narazil. Problémoví nájemníci ji odmítali akceptovat. Trvalo měsíce, než se mu s pomocí soudů podařilo nájemníky vystěhovat. Během té doby přišel o nemalou sumu peněz, kterou z pronájmu mohl mít. O stresu a nervovém vypětí nemluvě. Od roku 2014 už to tak být nemusí. 25

Novinky Vypovědět problémovým nájemníkům smlouvu z důvodů jejího porušování už nebude tak těžké. Nový občanský zákoník přináší řadu změn, které mají posílit práva pronajímatelů. Zásadní změnu představuje více obecných důvodů, pro které je možné nájemní smlouvu ukončit. A jde-li o skutečně závažné porušení smlouvy, může pronajímatel ukončit smlouvu i bez výpovědní lhůty. Obecně lze dát výpověď s tříměsíční lhůtou pro hrubé porušení povinností nájemníka. To může být pořádání hlučných večírků, či jiné nedodržování pravidel vyplývajících ze smlouvy. Co je ale opravdu hrubé porušení však zákon nepopisuje a pokud s tím nájemník nesouhlasí, je posouzení na soudu. Doporučení Žalobu o oprávněnosti výpovědi musí nově podat sám nájemník, ne pronajímatel. Pokud to neudělá, znamená to, že s výpovědí souhlasí a nájem končí. V případě, že nájemník byt dobrovolně neopustí, musí pronajímatel opět sám podat žalobu na jeho vyklizení. 26

SESTAVENÍ SMLOUVY Náležitosti nájemní smlouvy Ze života David se rozhodl prázdný byt znovu pronajmout. Od 1. ledna 2014 by měl být před problémovými nájemníky více chráněn. Je potřeba ale nechat sestavit novou nájemní smlouvu. Jak by měla vypadat? 27

Novinky Jako pronajímatel zodpovídáte za nájemní smlouvu. Ta musí mít písemnou podobu a obsahovat: předmět nájmu informaci, že za poskytnutí nájmu získáváte úplatu (nájemné) Nájemní smlouva nově už nemusí obsahovat: přesné označení bytu příslušenství bytu rozsah užívání způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady Doporučení Pokud smlouvu s nájemníkem podepíšete a po čase zjistíte, že v ní něco chybí, už ji nemůžete prohlásit za neplatnou pro nedostatečnou formu. 28

NÁJEMNÉ Právo na zvýšení nájemného Ze života Michal do nové smlouvy zanesl výši nájemného. Co když ale bude potřebné tuto částku navýšit, např. kvůli růstu cen na trhu nebo kvůli nutné rekonstrukci v domě? Zjistil si, že zvyšování nájemného není nezákonné, naopak. Od 1. ledna 2014 jsou však stanoveny nové podmínky. 29

Novinky Na zvýšení nájemného máte jako pronajímatel ze zákona právo. Musíte ale dodržovat jasná pravidla. Prioritou číslo jedna je snaha domluvit se s nájemníky. Po vzájemné dohodě může dojít ke zvýšení nájemného takto: Provedl-li pronajímatel rekonstrukci domu/ bytu, může zvýšit nájemné o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Budou-li dvě třetiny nájemníků souhlasit, vztahuje se zvýšení na všechny. Pokud s návrhem zvýšení nájemného po rekonstrukci nebudou nájemci souhlasit, může pronajímatel žádat zvýšení soudně, ale jen o 3,5 % z vynaložených nákladů na rekonstrukci. I obecně má pronajímatel ze zákona právo zvýšit nájem, strop je však 20% zvýšení za tři roky. 30

NEBYTOVÉ PROSTORY Pronájem nebytového prostoru k bydlení Ze života Michal má ve svém nájemním domě nebytový prostor, který nevyužívá. Doslechl se, že od roku 2014 ho může pronajmout i za účelem bydlení, bude-li mít někdo zájem. Netušil, že to bylo možné i dříve, neoficiálně. Ovšem teď panují nová pravidla. 31

Novinky Nový občanský zákoník umožňuje pronajímat i nebytový prostor k bydlení. Dříve to šlo také, ale nájemní smlouva neměla oporu v zákoně. Od roku 2014 má taková smlouva stejnou váhu, jako by se týkala pronájmu oficiálně uznaného (zkolaudovaného) bytového prostoru. Vysvětlení Tato novinka v zákoně vznikla jako opatření proti pronajímatelům, kteří využívali tehdejší díru v legislativě ve svůj prospěch. V praxi uzavírali nájemní smlouvy na nebytové prostory a posléze dávali neoprávněné výpovědi. Stačilo poukázat na to, že prostor nebyl k bydlení zkolaudován a soud prohlásil smlouvu za neplatnou. Rozhodující pro něj byl totiž stav právní, ne faktický. Od 1. ledna 2014 se soud musí přiklonit na stranu nájemníka, protože pokud si jako vhodné místo k bydlení zvolil nebytový prostor, je to jeho svobodná vůle a uzavřená nájemní smlouva je platná. Nový zákon ale vznikl hlavně proto, aby takovéto spory mezi nájemníky a pronajímateli už nevznikaly a nikdo k soudu nemusel. 32

PŘECHOD NÁJMU Konec generačních nájmů Ze života Michal má ve svém domě hned několik bytů, kde přecházela nájemní smlouva z generace na generaci. Tehdejší zákon to totiž umožňoval a on s tím nemohl nic dělat. Smlouvy nemohl ukončit, i když po těch letech už neodpovídaly novým standardům. Nájemníci byli vždy vzorní, nemohl jim smlouvy změnit nebo vypovědět. To už ale od roku 2014 neplatí. Bude-li se přechod nájmu na jiného člověka opakovat po 1. lednu 2014, má Michal možnost zasáhnout. 33

Novinky Od 1. ledna 2014 už neplatí, že mohou nájemní smlouvy přecházet z generace na generaci až na věky. Po smrti prarodiče stále automaticky přechází nájem na vnučku nebo vnuka, který s ním v bytě žil. Nájem ale může využívat už jen dva roky. Po uplynutí této doby je jen na pronajímateli a nájemci bytu, jak se dále dohodnou. 34

OPRAVY V DOMĚ Povinnosti pronajímatele v případě oprav v domě Novinky Jako pronajímatel nemovitosti bez výjimky musíte: Aktivně odstraňovat závažné vady či poruchy v bytě, tedy takové, co brání jeho plnohodnotnému užívání. Pokud tak nečiníte, hrubě porušujete smlouvu a nájemník má právo dát výpověď bez výpovědní lhůty. Opravy v domě, které jsou velmi hlučné nebo jinak zásadně omezující, můžete provádět jen se souhlasem nájemníků. 35

Chcete-li provést rekonstrukci domu nebo bytu v takovém rozsahu, že nebude možné je využívat, nemáte právo k udání výpovědi nájemní smlouvy. Pokud kvůli rekonstrukci nebudou moci nájemníci v daném místě bydlet, jste povinni jim uhradit přiměřené náklady na náhradní bydlení. 36

04 JSEM NÁJEMNÍK

PRÁVO NA PODNÁJEMNÍKA Nájemník může mít podnájemníka Ze života Veronika si našla nový pronájem. Zaujal ji dvoupokojový byt v centru Prahy. Původně hledala garsonku, ale tahle nabídka je za skvělou cenu. Napadlo ji, že by mohla jednu místnost dále pronajmout. Je to ale možné? A pokud ano, musí to oznámit pronajímateli? 38

Novinky Jako nájemník bytu, ve kterém máte vedené trvalé bydliště, nepotřebujete souhlas pronajímatele k tomu, abyste část obývaného prostoru dále podnajmuli. Podmínkou je však, že budete v pronajaté nemovitosti dále bydlet. Pronajímatel má ale možnost další podnajmutí nemovitosti zakázat přímo ve smlouvě. 39

DOMÁCÍ MAZLÍČCI Máte právo na domácího mazlíčka Ze života Veronika by si chtěla v nejbližší době pořídit kočku. Pronajímatel ale přítomnost zvířat v domě zakazuje. Má na to vůbec právo? Kočka přece byt nezdemoluje. A pokud by nějaké škody napáchala, Veronika je před svým odchodem samozřejmě odstraní. Co mu tedy vadí? 40

Novinky Jako nájemník si můžete do pronajatého bytu přivést domácího mazlíčka. Nový zákon to výslovně povoluje, máte-li pro to dobrý důvod a přítomnost zvířete nijak neobtěžuje ostatní obyvatele domu. Doporučení Právo na mazlíčka máte i přesto, že pronajímatel chování zvířat v domě zakazuje. Může svoje stanovisko vůči zvířatům vyjádřit v nájemní smlouvě. V takovém případě se nezdráhejte obrátit na právníka. Zní to asi absurdně, ale máte na to právo a dojde-li až na soud, přikloní se na vaši stranu. 41

ÚSTNÍ DOHODA Bezpečný podnájem i bez smlouvy Ze života Veronika se rozhodla jeden pokoj v pronajatém bytě dál podnajmout své kamarádce Emmě. Emma má za sebou nepříjemný spor s pronajímatelem garsonky, ve které pět let bydlela. Bohužel mezi sebou neměli sepsanou nájemní smlouvu. Tehdy na nabídku bydlení přistoupila, protože šlo o krásný byt za malé peníze. Pronajímatel navíc působil vstřícně a bezproblémově. Po letech ji ale z bytu vyhodil bez nároku na jakoukoli výpovědní lhůtu. Protože jí chyběla řádná nájemní smlouva, nemohla se bránit. V případě dlouhodobých pronájmů by se tohle od roku 2014 už stát nemělo. 42

Novinky Nemáte-li s majitelem nemovitosti uzavřenou řádnou nájemní smlouvu a bydlíte na daném místě více než tři roky, máte stejná práva, jako byste smlouvu podepsanou měli. Jste tak chráněni proti neoprávněné výpovědi a jiným nekalým praktikám neférových pronajímatelů. 43

PODNIKATELSKÁ ČINNOST Podnikání v pronajatém bytě Ze života Veronika podniká v oblasti finančního poradenství. Nedochází do žádné kanceláře, pracuje z domova. Sídlo firmy má oficiálně zapsané na adrese trvalého bydliště u svých rodičů. Ti žijí mimo Prahu. Formálně to problém není. Občas ale musí vyřídit pochůzky na úřadech v místě trvalého bydliště. Cestování mimo město kvůli těmto formalitám ji neobyčejně zdržuje. Napadlo ji, že by bylo praktičtější převést oficiálně své podnikání na svou novou adresu, do pronajatého bytu. Jde to? 44

Novinky Máte-li v pronajatém bytě sjednané trvalé bydliště, můžete bez písemného svolení majitele používat prostor k podnikání. Samozřejmě za určitých podmínek. Vaše podnikání nesmí způsobit vyšší zatížení pro byt či dům. Podnikatelská činnost vyžadující pohyb většího počtu osob nebo hluk tak nepřipadá v úvahu. 45

MÉ POVINNOSTI Povinnosti nájemníka Jako nájemník máte svá práva, ale také povinnosti: Jste povinni nahlásit pronajímateli nutné opravy v bytě a zpřístupnit mu prostor, aby je mohl odstranit. Pokud potřebné opravy neoznámíte nebo byt ve sjednaném termínu nezpřístupníte, budete sami zodpovídat za případnou škodu. Přijmete-li do domácnosti další osobu, musíte to do dvou měsíců ohlásit pronajímateli (neplatí to v případě osoby blízké). Pokud dopředu víte, že v pronajatém bytě nebude déle jak dva měsíce pobývat (třeba kvůli služební cestě, nebo dovolené), musíte to nahlásit pronajímateli a předat mu také kontakt na osobu, která v případě potřeby umožní vstup do bytu. 46

Máte pocit, že za vás na realitním trhu nikdo nekope a nesnaží se vám pomoct? My jsme ten pocit měli také. A tak vznikl Rádce pro vaši nemovitost. Díky nám se při koupi nespálíte! Konečně nejste na hledání a nákup bydlení sami! Pomáhá vám Rádce. KONTAKT www.radceprovasinemovitost.cz Ozvěte se nám a my za vámi přijedeme, ať už jste z jakéhokoliv kraje. 800 55 77 55 Tato příručka vznikla ve spolupráci s advokátní kanceláří Urbášek & Partners, advokátní kancelář, s. r. o.. Děkujeme tímto za cenné vstupy a konzultace.