ZNALECKÝ POSUDEK č. ZP-5047 o ceně obvyklé nemovitosti - bytové jednotky č. 1745/3 v domě č.p. 1745, ul. Pražská, Cheb, včetně podílu o velikosti 5785/43313 na společných částech domu a na pozemku parc.č.st. 2028, zapsané na LV č. 12684 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský Kraj, Katastrální pracoviště Cheb, k.ú. a obec Cheb Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Dalimil Mika, LL.M., soudní exekutor Exekutorský úřad Klatovy Za Beránkem 836 339 01 Klatovy Účel znaleckého posudku: Exekuční řízení sp.zn. 120 EX 100184/12 Podle stavu ke dni 20.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 23.12.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 1745/3 v domě č.p. 1745, ul. Pražská, Cheb, včetně podílu o velikosti 5785/43313 na společných částech domu a na pozemku parc.č.st. 2028, zapsané na LV č. 12684 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský Kraj, Katastrální pracoviště Cheb, k.ú. a obec Cheb. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pražská 1745/5 350 02 Cheb Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Cheb Katastrální území: Cheb Počet obyvatel: 33 067 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 bytová jednotka č. 1745/3, včetně podílu na společných částech domu a na pozemku 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.12. 2013 bez přítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. poskytnuté objednatelem posudku: - usnesení soudního exekutora č.j. 120 EX 100184/12-48 o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, LV 12684, katastrální území 650919 Cheb, obec Cheb - kupní smlouva ze dne 20.03.2006 - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí 2. zajištěné znalcem: - fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitosti - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti - informace o nabídkách prodeje obdobných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Vlastnické údaje viz výpis z KN, který je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Předmět ocenění je zatížen nařízením exekuce, zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, viz výpis z KN. Toto právo při exekučním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. Na nemovitosti neváznou žádná jiná práva a vady, jako např. věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva či jiná zatížení. 2
6. Popis metod ocenění Pro ocenění je v tomto případě použita cena zjištěná, tj. cena stanovená dle platného cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších právních předpisů a cena zjištěná porovnávacím způsobem, tj. porovnáním trhu s obdobnými nemovitostmi. V daném případě, tedy při ocenění bytové jednotky, je k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenových úrovních obdobných nemovitostí, ze stejné lokality. Je proto možné stanovit cenu právě na základě těchto cenových informací (tzn. metodou porovnání tržních cen). Porovnávací hodnota je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu, byly v nedávné době realizovány, popřípadě s nemovitostmi nabízenými k prodeji. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Základní pojmy 2. Celkový popis nemovitosti 3. Aplikace metod ocenění 3.1. Výpočet zjištěné ceny (dle oceňovacího předpisu) 3.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (metoda porovnávací) 3.3. Rekapitulace 3
B. Znalecký posudek 1. Základní pojmy Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Porovnávací hodnota je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu byly v nedávné době realizovány. Trh integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 2. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt (bytová jednotka) č. 1745/3 v domě č.p. 1746, ul. Pražská, Cheb, včetně podílu o velikosti 5785/43313 na společných částech domu a na pozemku parc.č.st. 2028, vše k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, Karlovarský kraj. Bytový dům č.p. 1745 se nachází v obci Cheb, v ulici Pražská. Obec Cheb je městem okresním, s veškerou infrastrukturou a občanskou vybaveností s dobrou dopravní dostupností. Předmětný dům, v němž se oceňovaná nemovitost nachází, je stavbou bytového domu, situovaného v blízkosti centra obce, v těsné blízkosti čerpací stanice a mycí linky a asijské tržnice. Jedná se o zděný (cihlový) dům z první poloviny minulého století, s jedním vchodem, podsklepený, se 3 nadzemními podlažími bez výtahu, se sedlovou střechou s nově 4
provedenou střešní krytinou. Celkem jsou v domě 4 bytové jednotky a 1 nebytový prostor s využitím dílna či provozovna. Do domu se vchází z veřejné zpevněné komunikace přes přiléhající chodník. Vchod je zajištěn pouze dřevěnými dvoukřídlými vraty. U domu je omezené množství parkovacích možností. Zastávka MHD - autobus - vzdálena do 300 m. Z veřejných inženýrských sítí se v budově nachází vodovod, kanalizace, plynovod a elektřina. Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena bez přítomnosti povinného dne 20.12. 2013. V předmětné bytové jednotce ani v domě nebyl nikdo zastižen, znalec neměl možnost nahlédnout do bytu ani do domu a tak při vypracování tohoto posudku vycházel ze skutečností zjištěných zvně, z kupní smlouvy a dále z informací získaných veřejně dostupných zdrojů. 3. Aplikace metod ocenění 3.1. Výpočet zjištěné ceny (dle oceňovacího předpisu) Popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3. NP bytového domu bez výtahu. Jedná se o byt s podlahovou plochou 41,17 m 2 o dispozici 1+1. Byt sestává z 1 pokoje (19,25 m 2 ), z kuchyně (16,35 m 2 ), z předsíně (4,60 m 2 ), z WC (0,97 m 2 ). K bytu přísluší sklep o velikosti 16,68 m 2. V bytě je pouze umyvadlo. Po stránce provedení a vybavení jde o byt v podstandardním stavu. Vytápění je zajištěno plynovými kotlem. Okna původní dřevěná. Stav bytové jednotky a jejího vybavení nebylo možné ověřit, protože v době prohlídky nebyl v bytě nikdo zastižen. 3.1.1. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) +65,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1,0390 65,00 1 461,31 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2028 352,00 1 461,31 514 381,12 5
nádvoří Stavební pozemek - celkem 514 381,12 Pozemek parc.č. st. 2028 - zjištěná cena = 514 381,12 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemek parc.č. st. 2028 = 514 381,12 Kč 514 381,12 Kč Cena příslušenství - celkem = 514 381,12 Kč 3.1.2. Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Cheb Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 781,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 19,25 m 2 kuchyň: 16,35 m 2 předsíň: 4,60 m 2 WC: 0,97 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 41,17 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 16,68 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 16,68 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 41,17 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 16,68 m 2 * 0,80 = 13,34 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 54,51 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 6
strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro - chybí koupelna 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,713 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízení exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,713 * 1,000 * 0,850 = 0,606 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 15 781,- Kč/m 2 * 0,606 = 9 563,29 Kč/m 2 CP = CU * PP = 9 563,29 Kč/m 2 * 54,51 m 2 = 521 294,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 521 294,94 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku 7
Zjištěná cena pozemku: 514 381,12 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 785 / 43 313 Hodnota spoluvlastnického podílu: 514 381,12 Kč * 5 785 / 43 313 = 68 702,12 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 68 702,12 Kč Byt - zjištěná cena = 589 997,06 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 590 000,- Kč slovy: pětsetdevadesáttisíckorunčeských 3.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (metoda porovnávací) Tato metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, resp. z vyhodnocení cen v nedávné době nabízených nemovitostí na trhu realit nebo z vyhodnocení v nedávné době realizovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání jsou použity celkem 4 nabídkové ceny realitních kanceláří obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,90 (jedná se o ceny nabídkové představující přání prodávajícího, cena je stanovena včetně provize realitní kanceláře a současný trh je charakterizován nižší poptávkou). U nemovitostí obdobného typu, t.j. menší bytové jednotky, se standardním vybavením, v dané lokalitě, převažuje nabídka nad poptávkou. Při porovnání s obdobnými nemovitostmi je na oceňovanou nemovitost pohlíženo komplexně a v ocenění jsou zohledněny její silné a slabé stránky. Silné stránky předmětu ocenění: - dobrá dopravní dostupnost - přístup po zpevněné veřejné komunikaci - kompletní inženýrské sítě v místě - centrum obce - spoluvlastnický podíl na zahradě Slabé stránky předmětu ocenění: - okolí nemovitosti tržnice, myčka - není vana či sprchový kout (chybí koupelna) - byt vyžadující rekonstrukci, aby odpovídal současným standardům bydlení - probíhající exekuční řízení Popisy porovnávaných nemovitostí: Byt č. 1 Byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 60 m2, ve 2. NP. Celý byt má plastová okna, novou kuchyňskou linku + plovoucí podlaha, koupelna je po rekonstrukci. Kuchyň, špíz a koupelna mají v oknech žaluzie. V domě je nový rozvod vody, plast. okna na chodbě a vchodové dveře. K bytu patří sklep. 8
Byt č. 2 Byt 2+1 o celkové rozloze 65m2 v Chebu, na Růžovém kopečku. Bytová jednotka se nachází v přízemí cihlového bytového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí. V domě je založeno fungující společenství vlastníků. Samotný byt prošel výměnou oken a je v původním zachovalém stavu. K bytu přísluší sklep. Vytápění a ohřev vody zajišťuje kombinovaný plynový kotel. Byt č. 3 Byt o velikosti 2+1 a výměře 73 m2, umístěný v 2. nadzemním podlaží cihlového domu v centru Chebu. Byt je v původním stavu, určený k rekonstrukci. Na podlahách v pokojích jsou parkety, okna jsou původní dřevěná, ale budou v nejbližší době vyměněna za nová, hrazena z fondu oprav. Kuchyň je prostorná, její součástí je samostatná spižírna, byt je celkově prostorný. Vytápění bytu je zajištěno plynovým kotlem. Byt č. 4 Byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 76 m2. Byt se nachází ve 2. NP cihlového domu. Byt má kuchyňskou linku s plynovým sporákem, troubou. Má původní okna. Nutná částečná rekonstrukce. K bytu přísluší sklep 6 m 2. Vytápění plynové. Dobré sousedské vztahy. K domu náleží zahrada. Název: Byt č. 1 Lokalita Dyleňská, Cheb Budova cihlová Stav objektu dobrý Podlaží počet 4 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,95 K4 Provedení a vybavení bytu 0,70 K5 Celkový stav domu 0,90 K6 Podlaží 0,98 K7 Balkón, sklep 1,00 Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena Kč/m 2 5 270 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m 2 599 000 Kč 9 983 Kč/m 2 Název: Byt č. 2 Lokalita Růžový kopeček, Cheb Budova cihlová Stav objektu velmi dobrý Podlaží počet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,90 9
K4 Provedení a vybavení bytu 0,80 K5 Celkový stav domu 0,80 K6 Podlaží 1,02 K7 Balkón, sklep 1,00 Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena Kč/m 2 4 085 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m 2 479 000 Kč 7 726 Kč/m 2 Název: Byt č. 3 Lokalita Cechovní, Cheb Budova cihlová Stav objektu před rekonstrukcí Podlaží počet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,95 K4 Provedení a vybavení bytu 0,90 K5 Celkový stav domu 1,00 K6 Podlaží 0,98 K7 Balkón, sklep 1,02 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 5 785 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 73,00 m 2 0 m 2 549 000 Kč 7 521 Kč/m 2 Název: Byt č. 4 Lokalita Boženy Němcové, Cheb Budova cihlová Stav objektu dobrý Podlaží počet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,98 K4 Provedení a vybavení bytu 0,95 K5 Celkový stav domu 0,95 K6 Podlaží 0,98 K7 Balkón, sklep 1,00 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2 10
0,78 6 118 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m 2 549 000 Kč 7 843 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 085 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 315 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 118 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 5 315 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 41,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 217 915 Kč 3.3 Rekapitulace Cena zjištěná po zaokrouhlení celkem: 590 000,- Kč slovy: pětsetdevadesáttisíckorunčeských Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem: 218 000,- Kč slovy: dvěstěosmnácttisíckorunčeských 11
C. Závěr Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti - bytové jednotky č. 1745/3 v domě č.p. 1745, ul. Pražská, Cheb, včetně podílu o velikosti 5785/43313 na společných částech domu a na pozemku parc.č.st. 2028, zapsané na LV č. 12684 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský Kraj, Katastrální pracoviště Cheb, k.ú. a obec Cheb, ke dni 20.12.2013 ve výši: 220 000,- Kč (slovy: dvěstědvacettisíckorunčeských) V Praze 23.12.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město 12
D. Znalecká doložka Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5047 znaleckého deníku. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální 3 pracoviště Cheb, LV č. 12684, k.ú. a obec Cheb Kopie snímku katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti pořízená při prohlídce 1 Mapa oblasti 1 13
14
15
16
17
18
19