Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/2 6 NEMOVITOST: Rodinný dům, č.p. 136 Adresa nemovitosti: Na Kopečku 136, Chleby Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Chleby, k.ú. Chleby, kód k.ú. 651184, LV 358 Ostatní stavby: kolna, zemní sklep, studna Pozemky: st. 183, 402/7 Vlastník stavby: Pan Jaromír Vajs, Na Kopečku 136, 289 31 Chleby, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Pan Jaromír Vajs, Na Kopečku 136, 289 31 Chleby, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 322/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 100 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 13.7.2015 Datum zpracování : 13.7.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3, dne 13.7.2015 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 424 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. garso niéra Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 972 540 101 100,00 / 972 0 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 108 544 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 065 129 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 100 000 Kč - z toho hodnota pozemku 291 600 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 848 301 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 444 301 Kč - ostatní objekty 404 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. ZP - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 358 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Chleby jsou obec cca 5km severovýchodně od okresního města Nymburk. Poloha nemovitosti Stavba je v okrajové části v zástavbě rodinných domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady nejsou obsaženy v ceně, protože dražbou zaniknou. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP. Dům byl postaven cca v roce 1930. Kanalizace do septiku, vodovod - vlastní studna, napojení na elektrickou distribuční síť.rd má sedlovou střechu bez bleskosvodu. Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby 2+kk Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová. vnitřní vybavení standardní - koupelna s vanou, umyvadlem a WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni sklokeramický sporák, vytápění lokální na tuhá paliva, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody chybí. Technický stav odpovídající stáří. Kolna a zemní sklep ( oboje nezakreslené v katastrální mapě ani nezapsané v KN ), studna, venkovní úpravy a trvalé porosty. Konstrukce Popis 1. Základy Bez izolace proti zemní vlhkosti 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy rovný podhled 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností dlažba a PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba - 3 -
16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená i teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 183 o velikosti 374m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 402/7 o velikosti 598m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemky jsou rovinaté. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků se v okolí pohybuje od 300,- Kč/m 2 do 500,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění a okolnostem odhaduji cenu pozemku na 300Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 183 374 300 112 200 zahrada 402/7 598 300 179 400 Celková výměra pozemků 972 Hodnota pozemků celkem 291 600 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová. vnitřní vybavení standardní - koupelna s vanou, umyvadlem a WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni sklokeramický sporák, vytápění lokální na tuhá paliva, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody chybí. Technický stav odpovídající stáří. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 100,52 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,02x14,08x4,53+5,97x2,64x3,40 = 437,56 m 3 Zastřešení 6,02x14,08x2,20 2+5,97x2,64x1,13 2 = 102,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 539,70 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 101 Obestavěný prostor [m 3 ] 539,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 529 Rozestavěnost % 100,00 Budoucí stav - 4 -
Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 444 000 Stáří roků 85 Další životnost roků 35 Opotřebení % 70,83 Věcná hodnota (VH) Kč 713 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna zděná kolna st. 183 152,00 m3 2 000 Kč/m3 304 000 Kč 85 % 45 600 Kč zemní sklep zděný zemní sklep 402/7 28,00 m3 2 500 Kč/m3 70 000 Kč 85 % 10 500 Kč studna kopaná studna st. 183 10,00 1 3 000 Kč/1 30 000 Kč 85 % 4 500 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 60 600 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Chleby, Na Kopečku 368,00 637 950 000 2 582 0,81 2 079 Zděný RD, 1.NP 1+1, stáří cca 90 let, dobrý technický stav, pozemek 637m 2. Chleby, Průběžná 623,00 882 1 500 000 2 408 0,84 2 023 Samostatný RD 4+1, 1.NP, pozemek 882m 2, studna zděná chata se sedlovou střechou, 2.NP + podkroví, stáří cca 40 let, 3+kk, velmi dobrý stav, pozemek 530m2. Chleby, Draho 892,00 3 994 2 000 000 2 242 0,92 2 059 Samostatný RD, 1.NP, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Pozemek 612m2, stodola. Variační koeficient před úpravami: 5,76 % Variační koeficient po úpravách: 1,13 % Průměrná cena 2 054 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 539,70 m 3 Porovnávací hodnota 1 108 544 Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0-5 -
Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 100 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 5,00 % 55 000 Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 291 600 Kč Upravená obvyklá cena: 753 400 Kč Započitatelná plocha: 0,00 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 753 400 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -