Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1833/108/2015/1 6 NEMOVITOST: Rodinný dům, č.p. 152 Adresa nemovitosti: Alšova 152, Nový Bor Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Nový Bor, k.ú. Nový Bor, kód k.ú. 707155, LV 3775 Ostatní stavby: Garáž Pozemky: 989, 990 Vlastník stavby: SJM Ferdinand Aloisius Maria Kruidbos, Skalice u České Lípy 570, 471 17, spoluvlast. podíl: 1 / 1 SJM Eva Švajcrová, Alšova 152, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Ferdinand Aloisius Maria Kruidbos, Skalice u České Lípy 570, 471 17, spoluvlast. podíl: 1 / 1 SJM Eva Švajcrová, Alšova 152, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 736/2015-N IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 200 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 3.9.2015 Datum zpracování : 3.9.2015 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 3.9.2015 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1794 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 11 962 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 3x 3+kk Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 1 802 1 333 151 100,00 / 802 0 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 2 215 629 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 866 021 Kč 0 Kč Obvyklá cena 2 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 578 400 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 7 512 807 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 7 122 807 Kč - ostatní objekty 390 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. ZP - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 3775 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nový Bor je město s 11962 obyvateli s odpovídající infrastrukturou. Nemovitost je umístěna v ulici Alšova jižně od centra města v zástavbě rodinných domů a bytových domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Poloha nemovitosti v chráněném území památkově chráněný objekt RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Exekuce RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Popis jednotlivých staveb Základní popis Dle výpisu z KN je způsob využití občanská vybavenost. Při místním šetření bylo zjištěno, že více než polovina podlahové plochy je využívána k bydlení, dům má 1.PP, 2.NP a podkroví a obsahuje tři byty. Splňuje podmínky pro rodinný dům. Dům je z roku 1794. RD má mansardovou střechu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou částečně zděné, převážně však dřevěné roubené. Příslušenství tvoří garáž na p.č. 989 a venkovní úpravy. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení v 1.NP nebytový prostor a garáž v 2.NP 2x byt 3+kk podkroví byt 3+kk Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou částečně zděné, převážně dřevěné roubené. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klenby a s viditelnými trámy. Střecha je mansardová s eternitovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná a dřevo, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění ústřední s plynovými kotli pro každý byt, TUV - plynové kotle a elektrické boilery, vodoinstalace studená i teplá, koupelny s vanou a umyvadlem, standardní WC. Podlahy prkenné a dlažba, dveře náplňové, sporáky elektrické a plynové. Příslušenství stavby Garáž na p.č. 989, venkovní úpravy, pozemky p.č. 989, 990 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce na bázi dřevní hmoty 3. Stropy klenby, trámy, rovné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech eternit 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Povrchy podlah prkna palubky - 3 -
15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody plynový kotel 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní standard 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 989 o velikosti 370m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 990 o velikosti 353m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v obci se v současné době pohybuje od 300,-Kč až do 850,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 800,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 989 370 800 296 000 zastavěná plocha a nádvoří 990 353 800 282 400 Celková výměra pozemků 723 Hodnota pozemků celkem 578 400 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou částečně zděné, převážně dřevěné roubené. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klenby a s viditelnými trámy. Střecha je mansardová s eternitovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná a dřevo, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění ústřední s plynovými kotli pro každý byt, TUV - plynové kotle a elektrické boilery, vodoinstalace studená i teplá, koupelny s vanou a umyvadlem, standardní WC. Podlahy prkenné a dlažba, dveře náplňové, sporáky elektrické a plynové. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 23,94 m 2 0,00 m 2 1.NP 151,30 m 2 0,00 m 2 2.NP 146,81 m 2 0,00 m 2 podkroví 146,81 m 2 0,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor spodní stavba = 46,68 m 3 vrchní stavba = 975,55 m 3 zastřešení = 310,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 333,11 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 151 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 333,11 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 343 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 122 807 Stáří roků 221 Další životnost roků 39 Opotřebení % 85,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 068 421 Budoucí stav Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Garáž zděná dvougaráž se 989 195,00 m3 2 000 Kč/m3 390 000 Kč 60 % 156 000 Kč sedlovou střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem 156 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Nový Bor, Dvořákova 1 670,00 1 973 2 450 000 1 467 1,14 1 665 Zděný dům, se stanovou střechou, 1.PP, 2.NP, podkroví, stáří cca 100 let, dobrý stav, pozemek 1973m 2. Nový Bor, Palackého náměstí 1 955,00 750 4 490 000 2 297 0,73 1 667 Samostatný rodinný dům s mansardovou střechou, 2.NP, 4 byty, stáří cca 150 let. Velmi dobrý stav, 2009 celková rekonstrukce. Nový Bor, Palackého náměstí 1 753,00 978 3 400 000 1 940 0,85 1 655 Samostatný bytový dům, mansardová střecha, stáří cca 150 let, 1.PP, 2.NP, podkroví, velmi dobrý stav po celkové rekonstrukci. Variační koeficient před úpravami: 17,88 % Variační koeficient po úpravách: 0,32 % Průměrná cena 1 662 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 333,11 m 3 Porovnávací hodnota 2 215 629 Kč - 5 -
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 200 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 150 000 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 3,00 % 66 000 Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 578 400 Kč Upravená obvyklá cena: 1 405 600 Kč Započitatelná plocha: 0,00 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 1 405 600 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -