Znalecký posudek č. 2735/19/2013-A O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1824/3 s podílem na společných částech domu č.p.1824 a pozemku parc.č. st.1864 v k.ú.aš, obec Aš, okres Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: Hypoteční banka a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15. 9. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 13 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 15. 9. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 4+1 v 1.patře obytného domu č.p.1824 na Chebské ulici v Aši. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 2. 2013. Uživatelka bytu Iryna Paluyanchyk nebyla přítomna. Prohlídka bytu nebyla umožněna, informace poskytla spoluvlastnice dvou jednotek v témže domě. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitosti LV č.3372 a LV č.3010 Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš (600521) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je postaven při hlavní silnici vedoucí z Chebu do Aše. Dům je rohový v řadové zástavbě na pravé straně při vjezdu do města. V domě je pět jednotek z toho 4 bytové a jedna nebytová. V přízemí domu je nebytová jednotka původně provozovaná jako pizerie a bytová jednotka. Obě jsou v současností prázdné určené k prodeji. Ocen ovaná jednotka zaujímá celé 1.patro domu. Je upravena pro dvougenerační bydlení, má vlastní etážové topení s kotlem na plyn a náleží k ní sklep a část půdy. Za domem je skupina garáží, kde je možnost zakoupení garáže. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Do města Cheb je velmi dobrá dopravní dostupnost po silnici i vlakem. Nádraží je vzdáleno 350 m od domu. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 Byt a) Bytová jednotka č.1824/3
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Cheb Počet obyvatel: 5 001 15 000 obyvatel Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 124,37 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (13 054 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 13 054 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,910 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.1864/1 299 124,37 265,2975 79 323,95 Pozemek č. st.1864/1 zjištěná cena: 79 323,95 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000 79 323,95 Kč 79 323,95 Kč 21 179,49 Kč Byt a) Bytová jednotka č.1824/3 25 Bytová jednotka 4+1 zaujímající celé 2.nadzemní podlaží obytného domu č.p.1824 Chebská ulice, má celkovou podlahovou plochu 110 m 2. Bytová jednotka je vybavena novou kuchyn skou linkou, novou koupelnou, vlastním etážovým topením s plynovým kotlem. Okna plastová, podlahy laminátové plovoucí. Byt je po rekonstrukci v dobrém stavu.
5 K bytu náleží část sklepa a půdy. Podíl na společných částech domu je 267/1000. Obytný dům má celkem 5 jednotek z toho 4 bytové. Je cihlový, rohový, cele podsklepený. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha 110,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Aš Počet obyvatel: 13 054 Indexovaná prům. cena (IPC): 16 824, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 V nejbližším okolí bydlí malé skupiny problémových obyvatel. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez 0,03 prostředí v okolí výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0,00 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,20 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00
6 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,830 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,6 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,556 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,830 0,556 = 0,415 Cena upravená (CU = IPC I): 16 824, 0,415 = 6 981,96 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 110,00 6 981,96 = 768 015,60 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 79 323,95 Kč Spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 21 179,49 Kč + 21 179,49 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 789 195,09 Kč Bytová jednotka č.1824/3 zjištěná cena: 789 195,09 Kč
7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000 79 323,95 Kč 79 323,95 Kč 21 179,49 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1824/3 789 195,09 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 789 200, Kč Zjištěná cena: 789 200, Kč Cena slovy: sedmsetosmdesátdevěttisícdvěstě Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou se započtením všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí a zjištěním situace na realitním trhu v místě je možné považovat cenu vypočtenou za cenu v místě a čase obvyklou. Klady nemovitosti: - bytová jednotka v cihlovém domě s vlastním topením a zázemím po částečné rekonstrukci vyžaduje minimální náklady na provoz - v domě jsou pouze 4 byty s bezproblémovými vlastníky - za domem jsou rekreační plochy a začínají lesy Zápory nemovitosti: - dům je umístěn u průjezdné silnice Cena obvyklá - 800 000,-Kč ( slovy: osmsettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku., 15. 9. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2735/19/2013-A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19/2013-A podle připojené likvidace.
9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí + snímek z PM
Fotodokumentace 10
11 Výpis z katastru nemovitostí + snímek z PM
12
13