Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1631/101/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 105 Adresa nemovitosti: Potoční 105, 471 54 Cvikov Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Cvikov, k.ú. Cvikov, kód ČSÚ: 618 080, LV: 44 Ostatní stavby: Kolna, Garáž Pozemky: st. 483/3, 588, 3547/8, 3878 Vlastník stavby: Jaroslav Krajči, Potoční 105, 471 54 Cvikov, vlastnictví: SJM Mária Krajčiová, Potoční 105, 471 54 Cvikov, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Jaroslav Krajči, Potoční 105, 471 54 Cvikov, vlastnictví: SJM Mária Krajčiová, Potoční 105, 471 54 Cvikov, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 400 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 22.7.2014 Datum zpracování : 22.7.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 22.7.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 900 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 498 1 013 139 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 400 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 610 000 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 50 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 740 000 Kč - z toho hlavní budova 3 600 000 Kč - ostatní objekty 140 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva a exekuce, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 44 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Cvikov je obec s 4425 obyvateli cca 20 km severovýchodně od okresního města Česká Lípa s omezenou infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní nezpevněné komunikace v Potoční ulici v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva exekutorská, exekuce. Všechna tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.PP, 2.NP a podkrovím. Stáří neznámé, odhaduji postavení cca v roce 1900. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří garáž. venkovní úpravy a pozemky p.č. st. 483/3, 588, 3547/8, 3878. Druh stavby - účel využití Nemovitost k bydlení. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s plechovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, elektroinstalace třífázová, sporák elektrický, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC. Objekt má velmi zanedbanou údržbu, většina hlavních konstrukcí je původní a na konci životnosti. Stavba bez rekonstrukce. V posledních letech byl objekt 2x zasažen povodní.. Příslušenství stavby Geráž, venkovní úpravy, pozemky p.č. st. 483/3, 588, 3547/8, 3878. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí - 3 -
21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 483/3 o velikosti 192m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 588 o velikosti 65m 2 zapsaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 3547/8 o velikosti 90m 2 zapsaný v druhu pozemku ostatní plocha - jiná plocha. Pozemek p.č. 3878 o velikosti 151m 2 zapsaný v druhu pozemku ostatní plocha - jiná plocha. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 200,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 100,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 483/3 192 100 19 200 zahrada 588 65 100 6 500 ostatní plocha 3547/8 90 100 9 000 ostatní plocha 3878 151 100 15 100 Hodnota pozemků celkem 49 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 12,83*1,40 = 17,96 m 3 vrchní stavba (9,83*7,50+6,00*4,00+4,55*4,00/2+3,10*5,62)*6,24 = 797,48 m 3 +1,28*3,10*1,84+4,55*(0,20+4,47)/2*1,40 zastřešení (9,83*7,50+6,00*4,00+4,55*4,00/2)*3,70/2 = 197,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 013,06 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 139 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 013,06 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 553 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 599 419 0 Stáří roků 114 Další životnost roků 20 Opotřebení % 85,08 Věcná hodnota (VH) Kč 537 210 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Kolna zděná kolna 44,00 m3 2 000 Kč/m3 88 000 Kč 85 % 13 200 Kč Garáž zděná garáž 27,00 m3 2 000 Kč/m3 54 000 Kč 85 % 8 100 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 21 300 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Cvikov, Mlýnská 1 844,00 247 650 000 352 1,115 393 Zděný řadový dům se sedlovou střechou, 2.NP stáří cca 120 let,. Cvikov, Ústavní 1 082,00 1 950 650 000 601 0,646 388 Samostatný roubený a zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 150 let. Velmi dobrý technický stav. 2x 3+1. Cvikov 492,00 2 397 380 000 772 0,513 396 Samostatný roubený rodinný dům cca 150 let. Sedlová střecha. 1.NP. Původní stav, k rekonstrukci Průměrná cena 392 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 013,06 m 3 Porovnávací hodnota 397 515 Kč Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -