Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.882/127/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova č.e. 8, LV č. 281 na pozemku parc.č. St. 10 pozemek parc.č. St. 10, LV č. 281 pozemek parc.č. 380/6, LV č. 281 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Přídolí Počet obyvatel 679 Kat. území Všeměry Ulice Všeměry č.e. 8 Část obce dle LV Přídolí Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Vacková Tereza - Český Krumlov, Vyšehrad 151, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 795123/1244 Ne Tel. 380 711 410 E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 662 54 132 DIČ CZ7412231882 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 18.6.2014 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 14.3.2014 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 14.3.2014 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 96.77 m 2 8 250 Kč/m 2 798 400 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min. 12 měsíců 800 000 Kč Osmset tisíc Kč - 1 -
Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 281. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-1576/2014. ANO ANO Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 281. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min.12 měsíců týkající se rekreační chaty, Všeměry ev.č. 8, 381 01 Přídolí, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281. Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě - 2 -
Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne 29.4.2011. Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 281, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 14.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všeměry, vyhotovil Dálkový náhled do KN 16.6.2014. Nájemní smlouva, vyhotovil Tereza Vacková 30.12.2013. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu 12.6.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 7.2.2014. Datum předání kompletních podkladů 16.6.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 281, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 14.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všeměry, vyhotovil Dálkový náhled do KN 16.6.2014. Nájemní smlouva, vyhotovil Tereza Vacková 30.12.2013. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 7.2.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Přídolí patří územně do okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Přídolí se rozkládá asi čtyři kilometry jihovýchodně od Českého Krumlova. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 620 obyvatel. Přídolí se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Dubová, Práčov, Přídolí, Sedlice, Spolí, Všeměry, Zahořánky a Záluţí u Přídolí. Obec je vzdálená přibližně 18 km od rakouských hranic. Část obce Všeměry se nachází 6 km jižně od Přídolí a od Českého Krumlova cca 10 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaná nemovitost je umístěna v okrajové části obce. Občanská vybavenost - žádná. Kompletní občanská vybavenost v Českém Krumlově (cca 10 km). Dopravní dostupnost po silnici II. třídy směr z Českého Krumlova Pracovní příležitosti - dojíždění do Českého Krumlova (cca 10 km) a do Českých Budějovic (cca 33 km) Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě není hromadná doprava Ne 33 Km Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rekreační chata stará cca. 30 let, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Rekreační chata je postavena na obdélníkovém půdoryse se sedlovou střechou, krov dřevěný a střešní krytina je z betonových tašek. Rekreační chata je zděná tl. 30 cm. Okna jsou dřevěná zdvojená a stropy jsou dřevěné. Podlahy jsou betonové s povrchem PVC, jekor a ker. dlažba. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější vápenné. RCH je napojena na el. síť, voda z vl. studny a odpady jsou svedeny do kanalizační jímky. Vytápění je lokální krbovými kamny. TUV je zajištěno el. bojlerem. RD má dispozici 3 + kk. V 1.NP je sklad, zádveří, chodba, obývací pokoj s kk, koupelna s WC a chodba. V podkroví se nachází chodba a 2 x pokoj. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 380/7 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Pozemkový fond ČR. Přístupová komunikace - 3 -
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: štěrkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 70 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] přístřešek Dřevěná pergola navazující na RCH 12.0 14 Technický stav Budova Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem 30 Opotřebení odhadem 35 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 287 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 1 292 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 529 m 2 Cena pozemků 150 Kč/m 2 Cena celkem 79 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 30 cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad dřevěný schody dřevěné dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC, jekor a ker.dlažba vytápění lokální krbovými kamny elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0-4 -
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 3.12 m 2 1.0 3.12 m 2 zádveří 3.00 m 2 1.0 3.00 m 2 chodba 8.30 m 2 1.0 8.30 m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem 22.45 m 2 1.0 22.45 m 2 koupelna s WC 5.62 m 2 1.0 5.62 m 2 sklad 12.60 m 2 1.0 12.60 m 2 Součet ploch za podlaží 55.09 m 2 55.09 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 8.97 m 2 1.0 8.97 m 2 pokoj 12.97 m 2 1.0 12.97 m 2 pokoj 19.74 m 2 1.0 19.74 m 2 Součet ploch za podlaží 41.68 m 2 41.68 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 12.6.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 59.0 m 2 Podlahová plocha 110.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 2328.0 m 2 Cena za nemovitost 1 150 000 Kč 10 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 035 000 Kč 9 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zděnou rekreační chatu, která se nachází v obci Silniční Domky u Českého Krumlova. Celkový pozemek činí 2328 m2, zastavěná plocha je 59 m2. Součástí chaty je krásná zahrada, kde se nachází prostor pro parkování vozidel. Chata je určena k nastěhování, dřevěné podlahy a dlažba. V přízemí se nalézá kotelna a technická místnost. V 1. patře se nachází kuchyň s novou kuchyňskou linkou ze dřeva, předsíň, koupelna,wc, menší ložnice a obývací pokoj s krbem a terasou. V podkroví jsou k dispozici dva pokoje a balkon. Objekt je vytápěn krbovými kamny a kotlem na tuhá paliva. Chatu je možno využít jak k rekreaci tak k celoročnímu bydlení. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 25.3.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 26.0 m 2 Podlahová plocha 46.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 915.0 m 2 Cena za nemovitost 450 000 Kč 9 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 405 000 Kč 8 800 Kč/m 2-5 -
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zděnou rekreační chatu na svažitém pozemku o výměře 915 m2 v kolonii několika málo zahrad 12 km jižně od Českého Krumlova ( mezi Větřní a Zátoňí ), na vyvýšeném místě nad řekou Vltavou. Strategicky nezátopová oblast nabízí před 24 lety založenou a udržovanou zahradu v jihozápadním svažitém terénu s citlivě umístěnou vyzděnou chatou z roku 1987, zastřešenou sedlovou střechou. Půdorys chaty o výměře plochy 26 m2 nabízí ve svém přízemí prostornou prosvětlenou obytnou místnost s kuchyňským koutem, chodbu a záchod se splachováním napojeným také na vnitřní rozvod užitkové vody. Vytápění je zde vyřešeno kamny Petra se zaústěním do zděného venkovního komína. Do podkroví o stejném půdorysu je možné umístit podle potřeby až čtyři lůžka a slouží víceméně jako ložnice. Okna jsou dřevěná jednoduchá a zdivo víkendového objektu je kombinováno z tvárnic a cihel. Chata je ze dvou třetin podsklepena. Sklep je přístupný dveřmi ze spodní úrovně svažitého terénu. Chata má bílou fasádu, tmavé pobití z palubek a krytinu z osinkocementových šablon. Z přípojek instalací je objekt přímo napojen na přípojku elektriky a dále na přípojku užitkové vody z potoka. Zcela zatravněná zahrada se vzrostlými dřevinami ovocných stromů, jedná se o jabloně a keře s jedlými plody, je ze 3 oplocena, na zbylé oplocení je materiál k dispozici. Velká plocha a terén jednotlivých teras zahrady nabízí i možnosti k založení záhonů a třeba i skleníku. Části zahrady vévodí svým vzhledem stříbrný smrk a urostlé tisy chrání hranice pozemku proti větru. Nechybí ji ani malý dřevník na palivo zároveň sloužící i jako sklad drobného nářadí. Veškerá občanská vybavenost se nachází v nedalekém Českém Krumlově a ve Větřní. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.6.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 92.0 m 2 Podlahová plocha 128.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 531.0 m 2 Cena za nemovitost 1 160 000 Kč 9 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 044 000 Kč 8 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o samostatně stojící rekreační dům ve volném terénu na území bývalé osady Záhoří, rekreační části obce Větřní, poblíž osady Nahořany, cca 1 km od řeky Vltavy. Přístup je po zpevněné komunikaci. Přízemní budova je bez podsklepení, s celkovým podkrovím a podezdívkou o různých výškách vyrovnávajících terén, má venkovní terasu o výměře 19 m2 a balkon v podkroví. Objekt má zdivo o tl. 30 cm, polospalné stropy, sedlovou střechu krytou eternitovými šablonami. V přízemí objektu je zádveří, vstupní hala, pokoj, kuchyně, spíž, soc. zařízení. V podkroví přístupném po otevřeném schodišti z haly jsou 3 ložnice přístupné z galerie. V objektu je proveden rozvod vody z vlastní studny, kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. Dále je zde rozvod ústředního topení napojený na zděný masivní krb s teplovodní vložkou. Dveře a okna dřevěná, podlaha keramická dlažba, parkety a prkna. Koupelna a WC s běžným vybavením a keramickými obklady. Na stropech jsou viditelné trámy. El. proud rozveden světelný i motorový. Nemovitost je na pěkném a klidném místě s možností všestranného rekreačního využití, vhodná i k trvalému bydlení. - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 200-9 400 Kč/m 2 405 000-1 044 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 8 250 Kč/m 2 Obvyklou cenu rekreační chaty č.e. 8 zapsané na LV č. 281 v katastrálním území Všeměry, obce Přídolí, část obce Všeměry včetně pozemků p.č. St. 10 a p.č. 380/6, vše zapsané na LV č. 281 v katastrálním území Všeměry odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 8.250 Kč/m2 užitné plochy, tj. 800 tis.kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou Rekreační chata, Všeměry ev.č. 8, 381 01 Přídolí, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281. Plocha Výměra [m 2 ] Kč/m 2 /měsíc Kč/m 2 /rok Sklad, zádveří, chodba, obývací pokoj s kk, koupelna s WC, 2x chodba, 2x pokoj 96.77 16 186 Výměra [m 2 ] Kč/měsíc Kč/rok CELKEM 96.77 1 500 17 999 Míra kapitalizace [%] 6.0 Je výše nájemného uvedená ve Smlouvě v místě a čase obvyklá Ne Nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min.12 měsíců týkající se rekreační chaty, Všeměry ev.č. 8, 381 01 Přídolí, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 7 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Při místním šetření byl zjištěn nájemní vztah. Následně byla dodána kopie platné nájemní smlouvy. Nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou min.12 měsíců týkající se rekreační chaty, Všeměry ev.č. 8, 381 01 Přídolí, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský na parcele p.č. St. 10 v k.ú. Všeměry na LV 281. Vzhledem k 12 ti měsíční výpovědní lhůtě a k výši nájemného, které je dle mého názoru podhodnocené je obvyklá cena jednotlivých práv a závad ke dni ocenění: 50 000,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 882/127/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014068. V Českém Krumlově dne 18.6.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace Pohled na RCH Pohled na RCH Pohled na pozemek 1.NP - sklad 1.NP - zádveří 1.NP - chodba - 9 -
Fotodokumentace 1.NP - kuchyňský kout 1.NP - obývací pokoj s kk 1.NP - chodba 1.NP - koupelna s WC 1.NP - koupelna s WC Podkroví - chodba - 10 -
Fotodokumentace Podkroví - pokoj Podkroví - pokoj - 11 -
Fotodokumentace - mapy část obce Všeměry, Přídolí Všeměry ev.č. 8 - umístění nemovitosti v obci - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -