Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/10 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 503/2 Adresa nemovitosti: Náměstí 17. listopadu 503, 294 71 Benátky nad Jizerou Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Benátky nad Jizerou, k.ú. Staré Benátky, kód ČSÚ: 602 124, LV: 2497 Ostatní stavby: Pozemky: st. 524, st. 525, st. 526 Vlastník stavby: Iveta Valičková, Hrušov 102, 294 73 Hrušov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Iveta Valičková, Hrušov 102, 294 73 Hrušov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 29.8.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 5.9.2013 Datum zpracování : 5.9.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 České Lípě, dne 5.9.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1950 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 18/2 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 503/2 1 2+1 49,60 0,00 0,00 5,27 0 0,00 52,23 503 / 9 364 11 488 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 600 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 290 000 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 20 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 720 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně není zahrnuta zástavní práva, protože dražbou zaniknou. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 2497 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Obec Benátky nad Jizerou má 7366 obyvatel. Tomu odpovídá i příslušná infrastruktura. Obec má přímý nájezd na rychlostní komunikaci R10. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Benátky nad Jizerou u zpevněné komunikace na Náměstí 17. listopadu v okrajové části obce. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a rodinné domy. - 2 -
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 1.000.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 1.000.000,- Kč ve prospěch GE Money Bank a.s. Praha. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské, Všechna tato omezení zaniknou dražbou a proto nejsou obsažena v ceně. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o zděný bytový dům, s valbovou střechou, dům má 1. podzemní a 3.nadzemní podlaží. Dům byl postaven cca v roce 1950. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektrickou distribuční síť a plynovod Popis bytové/nebytové jedn. Bytová jednotka 2+1 je v 1.NP bytového domu č.p. 503 Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Objekt je v původním stavu bez rekonstrukcí. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, schodiště betonové, střecha valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění je lokální elektrickými přímotopy. stav úměrný stáří. Vodoinstalace studená i teplá, v koupelně je sprcha a umyvadlo, WC samostatně. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah plovoucí 15. Vytápění elektrické přímotopy 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 524 o velikosti 146m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. st. 525 o velikosti 147m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. st. 526 o velikosti 148m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou rovinné zastavěné bytovým domem č.p. 907, 908, 909-3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci a okolí pohybuje cena stavebních pozemků mezi 600-1300,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 1000,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 524 146 1 000 503 / 9 364 7 843 zastavěná plocha a nádvoří st. 525 147 1 000 503 / 9 364 7 896 zastavěná plocha a nádvoří st. 526 148 1 000 503 / 9 364 7 950 Hodnota pozemků celkem 23 689 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 4,81 m 2 1,00 4,81 m 2 WC byt 2,07 m 2 1,00 2,07 m 2 koupelna byt 3,83 m 2 1,00 3,83 m 2 kuchyň byt 9,97 m 2 1,00 9,97 m 2 pokoj byt 15,56 m 2 1,00 15,56 m 2 pokoj byt 13,36 m 2 1,00 13,36 m 2 sklep sklad (sklípek) 1,15 m 2 0,50 0,57 m 2 sklep sklad (sklípek) 4,12 m 2 0,50 2,06 m 2 Celková podlahová plocha 54,87 m 2 52,23 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 52,23 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 13 793 Reprodukční hodnota (RC) Kč 720 449 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 63 Další životnost roků 37 Opotřebení % 63,00 Věcná hodnota (VH) Kč 266 570 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Benátky nad Jizerou u zpevněné komunikace na Náměstí 17. listopadu v okrajové části obce. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a rodinné domy. Bytová jednotka 2+1 je v 1.NP bytového domu č.p. 503 bytový dům 52,23 1.NP 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Benátky nad Jizerou Byt v OV, 57m 2, v 2.NP zděný bytový dům 3.NP. velmi dobrý technický stav. zděný bytový dům Benátky nad Jizerou 57,00 2.NP 2+1 899 000 15 772 0,750 11 829 2+1 v OV, 58m 2, 3.NP, rekonstruovaný byt - nové plovoucí podlahy. nová kuchyňská linka, koupelna, WC, plynový kotel na UT. bytový dům 58,00 3.NP 2+1 1 260 000 21 724 0,525 11 405 Benátky nad Jizerou Bytový dům, 2+1, 64m 2, po částečné rekonstrukci, 2.NP z 3.NP. bytový dům 64,00 2.NP 2+1 1 290 000 20 156 0,562 11 338 X - 4 -
Průměrná cena 11 524 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 52,23 m 2 Porovnávací hodnota 601 899 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -