Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce Autor: Zdeňka Fricová, DiS obor oceňování majetku Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc Praha Červen 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu jsem zpracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu. V Českých Budějovicích, dne 23. června 2010 Zdeňka Fricová - 2 -

3 Poděkování: Tímto bych chtěla nejprve upřímně poděkovat vedoucímu své práce panu profesorovi Ing. Josefu Michálkovi, CSc za ochotu, věnovaný čas při konzultacích a odborné vedení při psaní této bakalářské práce. Dále můj nemalý dík patří Ing. Janu Valnohovi a Ing. Jiřímu Rybákovi za předané informace, zkušenosti a poskytnuté materiály, a jakožto svým zaměstnavatelům za umožnění studijního volna. V neposlední řadě také děkuji všem, kteří mě jakkoli podporovali během studia na této škole

4 Anotace Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. První částí je teoretická, která se zabývá problematikou objektů panelových domů. Přináší nástin z hlediska přítomnosti a současně je jakýmsi průvodcem činností pro jejich přizpůsobení soudobým požadavkům ve vztahu k technické i ekonomické podstatě věci. V závěru pak proniká do tržního oceňování. Na první část plynule navazuje část druhá, praktická, kde je provedeno tržní ocenění bytu, jednak v původním stavu objektu, dále ve stavu současném - po provedení komplexních stavebních úprav souvisejících s energetickou náročností budovy a nakonec ve stavu budoucím, po provedení modernizace samotného bytu. Dalším oceněním náležícím do této pasáže je ocenění bytového domu. Ve třetí části je pak zpracována analýza trhu v Českých Budějovicích. Obsah práce je vzhledem k místu mé působnosti soustřeďován na Jihočeský kraj. Annotation The Bachelor Paper is divided into three sections. Section 1 addresses the issues of prefabricated houses on the theoretical level. It provides an overview of their current condition and offers a sort of guidance on activities needed to be completed so that the houses may meet the current requirements with proper attention paid to the engineering & economic aspects. The latter part of Section 1 makes an excursion into the realm of market price estimations. Section 1 is continued in a practically biased Section 2 where the apartments are assigned their estimated market prices (1) while the building is left in its original condition; (2) when the building has already undergone comprehensive structural adaptation aimed to reduce its energy intensiveness; and (3) when the apartment itself has been treated to modernization. Another price estimation included in this Section focused on the apartment house as a whole. Section 3 presents a market analysis prepared for the market conditions as encountered in České Budějovice. The paper concentrates on the Region of South Bohemia where the author lives

5 Obsah ÚVOD I. TEORETICKÁ ČÁST 1. TYPY PANELOVÝCH SOUSTAV A JEJICH VADY PŘEHLED PANELOVÝCH SOUSTAV STAVEBNÍ SOUSTAVY REALIZOVANÉ NA ÚZEMÍ JIHOČESKÉHO KRAJE Stavební soustava T06 B Stavební soustava PS Stavební soustava BA NKS PANELOVÉ DOMY A JEJICH VADY Poruchy a vady ohrožující bezpečnost Poruchy a vady ohrožující hygienu a ochranu zdraví Poruchy a vady ohrožující úsporu energie a tepelnou ochranu Poruchy a vady zhoršující uživatelské vlastnosti Poruchy a vady mající vliv na provozní náklady Chyby způsobené při realizaci oprav Vady způsobené užíváním PŘEDMĚT MODERNIZACE A JEJÍ ÚČEL HLAVNÍ ÚČEL STAVEBNÍCH OPATŘENÍ PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE A STAVEBNÍ PRŮZKUM ENERGETICKÝ AUDIT, ENERGETICKÝ PRŮKAZ A ENERGETICKÝ ŠTÍTEK VYBRANÉ POUŽITÉ TERMÍNY VÝMĚNA VÝPLNÍ OTVORŮ Meziokenní vložky - MIV Okna a balkónové sestavy Vchodové dveře ZATEPLENÍ OBVODOVÉHO PLÁŠTĚ BUDOVY ZATEPLENÍ STŘEŠNÍHO PLÁŠTĚ BUDOVY VÝTAHY BALKÓNY A LODŽIE Železobetonové konzolové balkóny

6 2.9.2 Ocelové zavěšené balkóny Lodžie VNITŘNÍ INSTALACE Zdravotně technické instalace ZTI Elektroinstalace EI Vytápění a příprava teplé vody Systémy výměny vzduchu VZT VSTUPY A PŘÍSTUPY DO OBJEKTU BAREVNÉ ŘEŠENÍ A OCHRANA PŘED GRAFFITI INTERIÉR BYTU PŘÍNOS STAVEBNÍCH ÚPRAV TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ EKONOMICKÉ ZHODNOCENÍ Praktický příklad - návrh opatření ve vazbě na roční úsporu energií pro bytový dům v Českých Budějovicích Předpokládaná životnost Doba návratnosti investice ZVÝŠENÍ UŽIVATELSKÉHO KOMFORTU PŘÍZNIVÝ DOPAD NA ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ ESTETICKÉ HLEDISKO ZPŮSOB FINANCOVÁNÍ FORMY VLASTNICTVÍ BYTOVÝCH DOMŮ PŘÍPRAVNÁ FÁZE STAVBY Z HLEDISKA FINANCOVÁNÍ ZÁKLADNÍ ČLENĚNÍ ZDROJŮ FINANCOVÁNÍ Volné finanční prostředky a nájemné Fond oprav Půjčka z fondu rozvoje bydlení obce Dodavatelský úvěr Nový PANEL Zelená úsporám Integrovaný plán rozvoje města IPRM ČSOB Program energetických úspor

7 4.3.9 Kombinace programů Zelená úsporám a Nový PANEL Podpora regenerace panelových sídlišť METODY OCEŇOVÁNÍ VYBRANÉ POJMY VZTAHUJÍCÍ SE K OCENĚNÍ BYTOVÝCH DOMŮ A BYTŮ PODKLADY PRO OCENĚNÍ OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH Informační systémy a databáze Jednotlivé metody oceňování obecně Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) Výnosová (příjmová) metoda Porovnávací (komparační) metoda SEZNAM ZKRATEK SEZNAM OBRÁZKŮ TABULEK A GRAFŮ PŘÍLOHA č II. PRAKTICKÁ ČÁST OCENĚNÍ BYTU OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU III. ANALYTICKÁ ČÁST ANALÝZA TRHU V ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY:

8 Úvod V poválečném období vznikla potřeba co nejvíce urychlit a zefektivnit výstavbu. To vedlo k sériové výrobě dílců, které byly montovány přímo na stavbě, s minimalizací mokrých procesů. Panelová výstavba se v té době stala nejpoužívanější technologií. Dodnes zaujímá téměř třicet procent bytového fondu naší země. Po roce 1989 se staly panelové objekty středem nevybíravých nechvalných úsudků. Tento názor je již dnes podle mého názoru vystřídán věcnějším pohledem společnosti s vědomím, že na každém díle lze shledat nějaké vady a naším úkolem je tyto nedostatky v maximální možné míře eliminovat. K výběru tématu o domech postavených právě panelovou technologií, mě vedla snaha skloubit mou dosavadní profesní stránku, kde jsem se mimo jiné s touto problematikou setkala, s nově nabytými poznatky ze studia na této škole. Cílem předložené práce není technologický postup jednotlivých prací, ale přiblížit požadavky, potřebu a možnosti modernizace panelových domů a posoudit je ve vztahu ke zhodnocení majetku nemovitosti

9 I. TEORETICKÁ ČÁST 1. Typy panelových soustav a jejich vady 1.1 Přehled panelových soustav Panelový dům lze definovat jako budovu, jejíž rozhodující vodorovné i svislé nosné konstrukce jsou složeny z průmyslově zhotovených prefabrikovaných dílců (zejména pak betonových nebo železobetonových). 1 Bytovým panelovým domem je pak dům postavený panelovou technologií, který je určený pro bydlení, má více než polovinou podlahové plochy odpovídající požadavkům na trvalé bydlení, která je k tomuto účelu určena. 2 Pro účely nařízení vlády 299/ je panelový dům definován jako bytový dům postavený panelovou technologií, ve kterém převažuje funkce bydlení a je postaven v některé z typizovaných konstrukčních soustav - viz tab Definice panelového domu podle ČKAIT (Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě); zdroj: časopis Stavebnictví č. 2/2010, článek - Zelená úsporám a zateplování bytových domů postavených v typizované konstrukční soustavě, autorka Ing. Anna Cigošová, ISSN Definici bytového domu uvádí vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území 3 Nařízení vlády 299/2001, o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů ve znění pozdějších předpisů - 9 -

10 T 1 G 40 T 09 B HK 60 T 5 G 55 B 2 HK 65 T 11 G 57 B 4 HK 69 T 12 G 58 VM OS HKS 70 T 13 G 59 VO S HKS G T 14 G OS 64 VP OS BP 70 OS T 15 G OS 66 B 60 VVÚ ETA T 16 T 01 B B 70 LARSEN & NIELSEN T 17 T 02 B B BANKS T 20 T 03 B MS PRŮMSTAV OP 1.11 T 22 T 05 B PS 61 OP 1.13 T 42 T 06 B PS 69 OP 1.21 T 52 T 08 B PS 69/2 OP 1.31 BD postavené panelovou Krajské materiálové varianty T OB-Nitra technologií v regionech po blokopanelových domů Sovětské armádě Tab Seznam typizovaných konstrukčních soustav zpracovaný dle nařízení vlády 299/2001 (ve znění pozdějších předpisů), realizovaných v hromadné výstavbě bytových domů, postavených panelovou technologií v celé České Republice s vyznačením typů realizovaných na území JČ kraje Výše uvedený seznam typizovaných soustav je dále rozšířen v příloze (Příloha č. 1: Přehled vývoje typizovaných soustav bytových domů v ČR) 5 teoretické části této bakalářské práce. Snaha o zvýšení efektivnosti ve výstavbě vedla po roce 1948 k postupnému zavádění typizace. Nejprve byly realizovány vyzdívané bytové domy z cihelných bloků (soustavy typu T1, T5, T 11 až T 17, T20, T22, T42, T52, T 01 B až T 03 B.). Prvním prototypem panelového domu na našem území se v roce 1953 stal typ G (G40 a G55), postavený ve Zlíně, bývalém Gottwaldově. Počátkem 60. let byly vyvinuty celostátní soustavy T06 B a T08 B používané až do konce 80. let. Počátkem 70. let pak přicházely soustavy typu B 70, BANKS, HKS 70, PS 69, LARSEN-NIELSEN, VVÚ-ETA atd. Ze soustav realizovaných na Slovensku lze zmínit např. PS Zdroj: Nařízení vlády 299/2001 (ve znění pozdějších předpisů), vlastní úpravy 5 V této příloze je uveden konstrukční systém MS Průmstav jako realizovaný v Jižních Čechách, zde byl však ze systémů typu MS (montovaný skelet) realizován pouze MS České Budějovice a MS 71 - jako domy pro občanskou vybavenost nebo ubytovny

11 Většina těchto soustav měla své oblastní (krajské) varianty, které vycházely z materiálových dispozic jednotlivých krajů. Není smyslem zde rozvádět jednotlivá technická řešení všech těchto variant, tato práce bude podrobněji zaměřena pouze na varianty jihočeské. 1.2 Stavební soustavy 6 realizované na území Jihočeského kraje Stavební soustava T06 B Obr. 1.1 Půdorysné schéma stavební soustavy T 06B 7 Malorozponová soustava T06 B patřila (spolu s T08 B) mezi nejrozšířenější panelové systémy v celé České Republice. Tyto objekty, s příčným uspořádáním stěn umístěných v osové vzdálenosti po 3,60 m, byly v průčelní části řešeny jako řemenové, se zavěšenými parapetními panely a lehkými prefabrikovanými meziokenními vložkami. Štíty tvořily příčné nosné stěny, střední vrstva tepelné izolace s lícovými panely. Obvodové pláště soustavy byly zpočátku z lehkých betonů v materiálovém řešení podle místních zdrojů. V jihočeském kraji našla uplatnění především křemelina (krajská varianta T06 B Jč - B2, B4). Později byly obvodové pláště v průčelí tvořeny z keramiky v kombinaci s křemelinovými panely ve štítech (T06 B 02/R 71 a T06 B 02/R 73). Střešní pláště byly realizovány nejprve v jednoplášťovém, později v dvouplášťovém provedení. Jako tepelný izolant u jednoplášťových variant (T06 B Jč) se používaly plynosilikáty, heraklit, minerální a skelné vaty nebo polystyrén se spádovanými násypy (např. z křemelinové drtě). U dvouplášťových konstrukcí (T06 B 02/R71, T06 B 02/R73) 6 Zdroj: Tepelně technické vady a poruchy panelových budov a jejich sanace, OPET Czech Republic Zdroj: zpracováno podle archivní dokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice, vlastní úpravy

12 nacházely uplatnění pěnový polystyrén, desky z minerální rohože popřípadě minerálních vláken. Konstrukční výška podlaží shodná pro všechny jihočeské varianty je 2,80 m Stavební soustava PS 69 Obr. 1.2 Půdorysné schéma stavební soustavy PS 69 (vlevo PS 69/1, vpravo PS 69/2) 8 Tato soustava, realizována od roku 1969 (na jihu Čech nejvíce kolem roku 1978) má příčně nosný systém se základním modulem 3,6 m (PS 69/1), který lze kombinovat moduly 2,4 a 4,8 m (PS 69/2). PS 69 byla určena k výstavbě v jižních (PS 69/1 Jč, PS 69/2 Jč) a západních (PS 69/1 Zč, PS 69/2 Zč) Čechách pro řadové i bodové bytové domy o výšce podlaží od 4 do 14. Průčelí těchto objektů je na jihu Čech tvořeno keramickými parapetními panely (osazeny na stropní panely) tloušťky 350 mm a lehkými meziokenními vložkami. Štíty tvoří železobetonové nosné sendvičové stěny o tloušťce nejprve 240 mm se 40 mm pěnového polystyrénu, po revizi tepelně technické normy (v roce 1979) o tloušťce 270 mm s pěnovým polystyrénem tloušťky 80 mm. Vnitřní nosné stěnové i stropní panely jsou plné železobetonové, stěnové o tloušťce 140 mm, stropní pak tloušťky 150 mm. Dvouplášťová plochá střecha měla vrchní plášť u jihočeských variant tvořen z keramických panelů tloušťky 140 mm uložených na spádových klínech. Střešní plášť byl zateplen izolací z minerálních vláken zpočátku o tloušťce 80 mm, po revizi 120 až 130 mm. Okna se používala zdvojená, na bázi dřeva. Co se týče předsazených konstrukcí, byly u jihočeské varianty používány především ocelové zavěšené balkóny případně železobetonové montované lodžie. 8 Zdroj: zpracováno podle archivní dokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice, vlastní úpravy

13 1.2.3 Stavební soustava BA NKS Obr. 1.3 Půdorysné schéma stavební soustavy BA NKS 9 BA NKS, malorozponová soustava vzniklá v Bratislavě, užívaná v letech v severočeském kraji (BA NKS I/1L) a v jihočeském kraji (BA NKS-Jč), se řadí mezi tzv. nové konstrukční soustavy NKS, které umožňovaly větší variabilnost. Jedná se o soustavu podélných a příčných a nosných stěn, se třemi moduly - 2,4 m, 3,0 m a 4,2 m. Obvodový plášť těchto objektů je ze sendvičových železobetonových panelů tloušťky 290 mm s 80 mm polystyrénu. Systém užíval jednotnou tloušťku vnitřních železobetonových plných panelů stěn i stropů a to 150 mm. Dvouplášťová plochá střecha měla na jihu Čech vrchní plášť tvořen z keramických panelů s izolací z minerálních vláken zpočátku o tloušťce 100 mm (v některých případech pouze 50 mm), po revizi tepelné normy v roce 1979 pak 140 mm. Tyto domy byly doplněny buďto zavěšenými ocelovými balkóny, popřípadě i lodžiemi. Soustava byla uplatňována jak u bodových bytových domů (do výšky 12 podlaží), tak u domů řadových (8 12 podlaží). 9 Zdroj: zpracováno podle archivní dokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice, vlastní úpravy

14 1.3 Panelové domy a jejich vady Ne vždy stejným způsobem probíhala u panelových objektů výroba a montáž. S následnými vadami a poruchami je to tedy obdobné. S mnohými ze závažných nedostatků střech, poruchy na styku nosných dílců s obvodovými panely s následným vybočením těchto panelů apod., které se projevily v jiných oblastech, se v jihočeském regionu prakticky nesejdeme, nebo pouze ve výjimečných případech. Je nutno připomenout, že nelze všem typům panelových domů ve všech krajích, přisuzovat stejné nedostatky tak, jak to dnes činí mnoho různých zdrojů informací. Základní vady a poruchy na panelových domech lze rozdělit do několika skupin 10 : Poruchy a vady ohrožující bezpečnost K závažným poruchám souvisejícím především se statikou a stabilitou konstrukcí patří zejména praskání panelů 11, narušení kotvení dílců, poruchy balkónů a lodžií. Lze sem zařadit také např. bezpečnost z požárního hlediska Poruchy a vady ohrožující hygienu a ochranu zdraví Jedná se především o kondenzaci vodních par, která je základní podmínkou pro vznik plísní. Tento jev souvisí se vznikem tepelných mostů, se zatékáním vody, také se způsobem přerušovaného vytápění, nedostatečným prouděním vnitřního vzduchu, přílišným ochlazování konstrukcí, nadměrnou vlhkostí vzduchu v místnosti a pulsujícím prouděním vnějšího chladného vzduchu při nadměrné infiltraci. Tyto vady bývají často způsobeny nevhodným užíváním bytu Poruchy a vady ohrožující úsporu energie a tepelnou ochranu Do této skupiny patří nedostatečné tepelně technické parametry, zejména pak obvodového pláště včetně výplní otvorů, tepelné ztráty související s vytápěním a přípravou teplé vody. 10 Zdroj: Ing. VESELÝ Jiří, Ing. ŠŤASTNÝ Josef, Úspory energií v panelových domech, Energy Centre České Budějovice, Poznámka: Specialitou Jihočeského kraje bylo používání křemelinových panelů, ty obsahují určité množství pilin (40 % pilin, 60 % křemeliny), které nasávají vlhkost z okolí. Vyvolaným nabobtnáním a zvětšením objemu se panely rozpínají. Zvětšení převážně délkového rozměru tohoto panelu pak způsobuje následné trhliny, jejichž větší rozevření lze logicky pozorovat při spodním líci dílce s následným vybočením parapetu ven z roviny fasády

15 Zde je nutno připomenout, že požadavky na tepelně technické parametry od doby výstavby prvních panelových domů značně změnily jak je patrno z následující tabulky. Druh konstrukce Součinitel prostupu tepla U [W/(m 2.K)] hodnoty dnes požadované doporučené Vnější stěna (těžká) 1,5 až 1,4* 0,9 až 0,8* 0,5 0,38 0,25 Plochá střešní konstrukce 0,9 až 0,8* 0,5 až 0,4* 0,3 0,24 0,16 Strop nad vnějším prostředím 0,5 0,5 až 0,4* 0,3 0,60 0,40 Okna, dveře, výplně otvorů - 3,7 2,9 1,70 1,20 * Podle teplotní oblasti Tab. 1.2 Porovnání vybraných požadavků na součinitele prostupu tepla v čase se současnými požadavky dle ČSN (pro budovy s převažující návrhovou teplotou 20 C) Poruchy a vady zhoršující uživatelské vlastnosti Jedná se zejména o zatékání srážkové vody do konstrukcí obvodového pláště v důsledku poruch střech 13, netěsnících spár, zejména u oken. Uživatelské vlastnosti dále ovlivňuje zejména technická a morální životnost konstrukcí a vybavení Poruchy a vady mající vliv na provozní náklady Kromě výše uvedených vad souvisejících se spotřebou tepla, mají na provozní náklady vliv např. nadměrná spotřeba vody např. vlivem zastaralých zařizovacích předmětů, spotřeba elektrické energie v důsledku neekonomického způsobu osvětlení společných prostor apod. 12 Zdroj: Tepelně technické vady a poruchy panelových budov a jejich sanace, OPET Czech Republic 2002, doplněno dle ČSN Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky 13 Poznámka: U jihočeských variant panelových domů nedocházelo k zatékání do střešní konstrukce z důvodu konstrukčních vad střechy, nýbrž z důvodu nekvalitního provedení střešní krytiny

16 Mezi další nedostatky u panelových domů lze zařadit: Chyby způsobené při realizaci oprav panelových domů Při každé realizaci oprav domu je hlavním cílem technické zhodnocení majetku 14. Ne vždy je však stavebními úpravami tohoto cíle dosaženo. Chyby vzniklé při realizaci oprav panelových domů mohou vznikat zejména z důvodu nekvalitně provedeného projektu (nedořešení konstrukčních detailů, nedodržení energetického auditu), nevhodně zvolených stavebních materiálů, nekomplexnosti stavebních úprav nebo nekvalitně provedených stavebních prací. Přičemž vliv na celkovou kvalitu díla mívá nejčastěji snaha stavebních firem ušetřit na nesprávném místě. Tato snaha je však v mnohých případech způsobována tlakem ze strany investora, kdy má na realizaci díla předem stanovenou finanční částku, do které se stavební firma, má-li zájem o zakázku, musí vejít. Například vlivem nekvalitně provedených zateplovacích prací (špatné lepení izolačních desek, nedostatečné kotvení zateplovacího systému apod.) a prací souvisejících (např. klempířské práce) může dojít k mnoha nepříznivým jevům, počínaje neestetickým zvlněním fasády, vlivem uvolnění výztužné vrstvy, dále polštářový efekt, kdy při nedostatečném nanášení lepícího tmelu dochází k prokreslení izolačních desek do fasády. Dále se můžeme setkat s projevy termodifuze, při nevhodném použití hmoždinek (např. s ocelovým trnem) nebo vytvoření netěsných spár mezi izolačními deskami, vyplněných tmelem dochází k tepelnému pohybu částic, který způsobuje znečisťování vnějších nebo vnitřních povrchových úprav. V nejhorším případě se můžeme setkat s odpadnutím celého zateplovacího systému, k tomuto případu došlo např. u objektu studentských kolejí v Českých Budějovicích, kdy na neočištěný povrch s narušenou nesoudržnou vrstvou křemelinového štítového panelu byly lepeny izolační desky z minerálních vláken s nedostatečným nanášením lepícího tmelu v kombinaci s nedostatečným kotvením (krátké hmoždinky) viz následující obrázek. 14 Technickým zhodnocením se dle Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace hmotného majetku, kterými se vstupní cena tohoto majetku zvýšila ve zdaňovacím období o více než Kč

17 Obr. 1.4 Havárie ETICS v Českých Budějovicích Vady způsobené užíváním Jedná se zejména o výskyt plísní a vlhkosti jak u zateplených, tak i u nezateplených objektů. Hlavními příčinami je potom především již zmíněné nadměrně přerušované vytápění a přílišné ochlazování konstrukcí, nedostatečné větrání, přílišná vlhkost vzduchu v místnosti vlivem nadměrných zdrojů vlhkosti (vznikajících např. při vaření, koupání, sušení prádla, velké množství květin apod.). Obr. 1.5 Detail z panelového bytu v Českých Budějovicích Zdroj: interní fotodokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice 16 Snímek byl pořízen v zatepleném domě s novými plastovými okny. Jedná se o důsledek nekvalitně odvedených prací v kombinaci s nevhodným užíváním bytu místnost nebyla v zimním období dostatečně vytápěna, konstrukce byly přílišně ochlazovány dlouhodobým prouděním chladného vzduchu Zdroj: interní fotodokumentace fi. PS-PROJEKT, s. r. o., České Budějovice

18 2. Předmět modernizace a její účel Pojem modernizace používá zákon č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů. Pro účely tohoto zákona je modernizace technickým zhodnocením hmotného investičního majetku a rozumí se jí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Ze stavebně technického hlediska představuje modernizace přizpůsobení staveb nejnovějším potřebám a požadavkům. Jedná se o takové stavební zásahy, které odstraňují morální opotřebení staveb, při nichž se nemění hmotová a prostorová skladba a účel stavby. 17 Provedením modernizace můžeme tedy i u stávajících objektů docílit splnění současných nároků na budovy, což jistě povede ke zvýšení jejich tržní hodnoty. 2.1 Hlavní účel stavebních opatření Následující stavební úpravy jsou prováděny zejména za tímto účelem: Stavební opatření vedoucí k prodloužení technické životnosti a bezpečnosti Stavební opatření vedoucí k prodloužení ekonomické životnosti Stavební opatření vedoucí k úsporám energií Stavební úpravy vedoucí prodloužení morální životnosti a ke zvýšení uživatelského komfortu Obr. 2.1 Obvyklý podíl tepelných ztrát stavebními konstrukcemi nezatepleného objektu Parafráze: Časopis Stavebnictví č.: 11-12/2009, článek - Programy Zelená úsporám a NOVÝ PANEL - terminologie a definice, autorka: Marie Báčová, ČKAIT, ISSN Obrázek zpracován dle: ŠÁLA Jiří, Zateplování budov, GRADA Publishing, 2000, ISBN , vlastní úpravy

19 2.2 Projektová dokumentace a stavební průzkum Projektová dokumentace je nedílnou součástí stavebních úprav vyžadujících stavební povolení nebo ohlášení (např. zateplení, úpravy bytových jader), dále bývá součástí žádosti o dotaci (v některých programech postačí i zjednodušená forma). Nevhodnější provedení je v rozsahu komplexní regenerace tak, aby stavební úpravy týkající se úspor energií tvořily vždy souvislý a izolačně vyvážený obal budovy. Projekt vychází ze stavebního průzkumu, energetického auditu (samozřejmě neplatí např. pro bytová jádra) a po vzájemné konzultaci s investorem. Stavební průzkum je zaměřen především na konstrukční, tvarové a materiálové řešení styků, jejich porušení, výskyt trhlin, stupeň rozrušení zálivkového betonu a výplně ložných spár a odchylky v provedení oproti výkresové dokumentaci. 2.3 Energetický audit, energetický průkaz a energetický štítek Energetický audit provede vyhodnocení současného stavu budovy z hlediska energetické spotřeby a navrhne optimální úsporná opatření. Na základě energetického auditu budovy je tedy dán nejvhodnější souhrn všech postupů, vedoucích ke splnění současných požadavků na energetickou náročnost, která jsou hodnocena jak z hlediska ekonomického a technického, tak s ohledem na životní prostředí. Energetický audit vychází ze zákona č. 177/2006 Sb. O hospodaření energií a mohou jej zpracovávat pouze subjekty zapsané v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu, s příslušnou kvalifikací. Náležitosti provádění energetického auditu jsou dány vyhláškou č. 213/2001 Sb. 19, ve smyslu pozdějších předpisů. Průkaz energetické náročnosti budovy, jehož výstupem je přehledné energetické zhodnocení domu z hlediska splnění požadavků na energetickou náročnost budovy, je od počátku roku 2009 povinný nejen pro všechny novostavby, ale při větších změnách dokončených staveb celkovou podlahovou plochou nad 1000 m 2, které ovlivňují jejich energetickou náročnost, což se u panelových domů samozřejmě týká zateplení fasády. Tento průkaz vychází ze směrnic Evropské unie, jeho náležitosti jsou dány zákonem č. 406/2006 Sb. O hospodaření energií, zpracovatelem je pouze osoba k tomuto oprávněná. 19 Vyhláška č. 213/2001 Sb., kterou se vydávají podrobnosti náležitostí energetického auditu, ve znění pozdějších předpisů

20 Energetický štítek vychází z ČSN a je jakýmsi zhodnocením, zda obálka budovy splňuje současné požadavky na stanovené hodnoty součinitele prostupu tepla. 2.4 Vybrané použité termíny Terminologie dle ČSN : Tepelný most je část stavební konstrukce, kde se místně významně mění její tepelný odpor a to: úplným nebo částečným průnikem stavební konstrukce nebo vrstvy materiálu s odlišnou tepelnou vodivostí nebo stavební konstrukce obsahuje alespoň jednu nestejnorodou vrstvu změnou tlouštěk vrstev konstrukcí rozdílem mezi vnitřními a vnějšími plochami stavebních konstrukcí Tepelné mosty nabývají stále většího významu. Není to tím, že by se dříve nevyskytovaly, ale v současné době, kdy se snažíme o co největší úspory energií, jsou významnější. A to hned ve dvou směrech. Prvním je hygienická stránka věci. Dříve, když se topilo v lokálních kamnech pevnými palivy, docházelo k intenzivnímu větrání místností. Tím byl vnitřní vzduch suchý, a proto na studených površích nedocházelo ke kondenzaci vodní páry. V současné době, kdy se snažíme o maximální úspory energií, omezujeme i větrání na pouhou hygienickou výměnu vzduchu a často i méně. Vzduch v interiéru je pak pochopitelně vlhčí a dochází ke kondenzaci vodní páry na studených površích konstrukcí, tedy v místech tepelných mostů. Výsledkem je pak růst plísní. Druhým důvodem, proč je nutné tepelné mosty omezovat, je minimalizace úniků tepla konstrukcemi. 22 Tepelná ztráta je množství tepla odvedeného z vytápěného prostředí do prostředí nevytápěného Součinitel prostupu tepla udává celkovou výměnu tepla mezi dvěma prostředími vzájemně oddělenými stavební konstrukcí. Značí se U, jednotkou je W.m -2.K -1. Součinitel tepelné vodivosti je schopnost stejnorodého materiálu při dané střední teplotě vést teplo. Značí se řeckým písmenem λ [lambda], veličina je udána v jednotce W.m -1.K ČSN Tepelná ochrana budov Část 2: Požadavky 21 Zdroj: ČSN Tepelná ochrana budov Část 1: Terminologie 22 Citace: Ing. ŠUBRT Roman, Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, BEN technická literatura 2005, ISBN

21 Vzduchová neprůzvučnost je schopnost konstrukce zvukově izolovat chráněnou místnost proti zdroji zvuku ze sousedního prostoru z hlediska zvuku přenášeného vzduchem Faktor difuzního odporu vyjadřuje schopnost materiálu propouštět vodní páru difuzí. Značí se µ [mí], jednotkou je kg/m.s.pa. Průvzdušnost je naměřeným množstvím vzduchu, které projde za jednotku času stavební konstrukcí, stavebním dílcem, konstrukčním stykem nebo funkční spárou 23 uzavřené nebo uzamčené výplně otvoru při daném rozdílu statických tlaků vzduchu působících na jejich vnější a vnitřní straně při daném atmosférickém tlaku, teplotě a relativní vlhkosti vzduchu. 2.5 Výměna výplní otvorů Meziokenní vložky MIV Neprůhledné tepelně izolační dílce, označované jako MIV, které byly u montovaných staveb osazovány do okenních pásů, jsou zejména tvořeny dřevěným obvodovým rámem napuštěným horkou fermeží s vloženou tepelně izolační vrstvou o minimální tloušťce 40 mm, obvykle ze skelné rohože či minerální vaty. Vnější líc je opatřen různými deskami, nejčastěji však skleněnými tabulemi, ty byly od tepelné izolace odděleny vzduchovou mezerou a deskami např. osinkocementovými nebo dřevotřískovými. Na vnitřním líci lze nalézt lignátové nebo dřevotřískové desky. Celková tloušťka MIV byla cca 80 mm, později 140 mm z důvodu větší tloušťky tepelného izolantu. Obměnou meziokenních vložek MIV byly například také MOV, které mají konstrukci z hliníkových profilů. 24 Vlastnosti nově navržené MIV Nově navržené MIV musí splňovat zejména tyto požadavky: pevnost - nově navržená MIV musí mít odolnost proti nárazu (např. při pádu osoby), dostatečná pevnost je dále vyžadována, z důvodu kotvení oken do těchto konstrukcí 23 Funkční spára je spára mezi rámem (nebo sloupkem) a pohyblivým křídlem popřípadě mezi dvěma pohyblivými křídly (dle ČSN ) 24 Zdroj: Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích, STÚ-E a.s., Česká energetická agentura