ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2018. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. - Jan Stupka Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům v obci Dřínov č.p. 58, zemědělské pozemky v k.ú. Dřínov, Netřeba a Úžice u Kralup n. Vltavou okres Mělník Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: Ing. Barbora Vrbková XP invest s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha barbora.vrbkova@xpinvest.cz Tel.: Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 24 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domě č.p. 58 vč. příslušenství a pozemků parc. č. st. 14, 23/4 v obci Dřínov, okres Mělník, katastrální území Dřínov za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemcích parc. č. 417/23 v obci Dřínov, okres Mělník, katastrální území Dřínov LV č. 141, spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemcích parc. č. 87/69, 87/71 v obci Úžice, okres Mělník, katastrální území Netřeba LV č. 41, spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parc. č. 730 v obci Úžice, okres Mělník, katastrální území Úžice u Kralup n. Vltavou LV č. 183, za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 58, obec Dřínov Dřínov 58, okres Mělník Středočeský kraj Mělník Dřínov Dřínov Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky parc. č. 87/69, 87/71, katastrální území Netřeba Netřeba, Úžice, okres Mělník Středočeský kraj Mělník Úžice Netřeba Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Pozemek parc. č. 730, katastrální území Úžice u Kralup nad Vltavou Úžice, Úžice, okres Mělník Středočeský kraj 2

3 Okres: Obec: Katastrální území: Mělník Úžice Úžice u Kralup nad Vltavou Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 417/23, katastrální území Dřínov Dřínov, Dřínov, okres Mělník Středočeský kraj Mělník Dřínov Dřínov 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka rodinného domu byla za přítomnosti: Jana Červenková. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, informace realitních kanceláří, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje a) Vlastnické právo pro LV 71 v k.ú. Dřínov: Červenková Jana, č. p. 58, Dřínov 1/2 Lorencová Václava, Prokopa Holého 412, Veltrusy 1/2 Nemovitosti: Rodinný dům č.p. 58 vč. příslušenství a pozemky parc. č. st. 14, 23/4 v obci Dřínov, okres Mělník, katastrální území Dřínov. b) Vlastnické právo pro LV 41 v k.ú. Netřeba, pro LV 183 v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou a pro LV 141 v k.ú. Dřínov Chromá Jaroslava, č. p. 113, Zlosyň 1/4 Červenka Luděk, Československé armády 368, Odolena Voda 1/4 Derflová Jiřina, č. p. 54, Hostín u Vojkovic 1/4 Lorencová Václava, Prokopa Holého 412, Veltrusy 1/6 3

4 RSJ Land I s.r.o., Na Florenci 2116/15, Nové Město, Praha 1 1/12 Nemovitosti: Pozemky parc. č. 87/69, 87/71 nacházející se v obci Úžice, okres Mělník, katastrální území Netřeba. Pozemek parc. č. 730 nacházející se v obci Úžice, okres Mělník, katastrální území Úžice u Kralup nad Vltavou. Pozemek parc. č. 417/23 nacházející se v obci Dřínov, okres Mělník, katastrální území Dřínov. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům byl postaven jako samostatný objekt a má jedno nadzemní podlaží. Dům nemá podsklepení, není zde půda a je zde vybudováno obytné podkroví. Odhadem byl objekt postaven v roce V roce 1995 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: koupelna - částečná, kuchyně - modernizace, úprava dispozice - celková (výstavba podkroví). Základy jsou tvořeny betonem bez izolace, konstrukce objektu je zděná, stěny mají tloušťku 60 cm a stropy jsou keramickobetonové. Tvar střechy je sedlový, střešní krytina je tvořena pálenou taškou a klempířské prvky jsou plechové. Vnější omítky objektu: břízolitové, z větší části chybí úplně a stavba není zateplena. Dispozičně je dům 7+1. V domě se nachází kuchyně o výměře 13,28 m 2, obývací pokoj o výměře 20,31 m 2, ložnice o výměře 17,00 m 2, ložnice o výměře 14,88 m 2, pokoj o výměře 6,02 m 2, pokoj o výměře 8,35 m 2, pokoj o výměře 10,52 m 2, pokoj o výměře 12,58 m 2, chodba o výměře 11,64 m 2, spíž o výměře 2,21 m 2, komora o výměře 1,43 m 2, chodba o výměře 12,42 m 2, WC o výměře 0,93 m 2, koupelna o výměře 3,49 m 2, koupelna o výměře 5,07 m 2, WC o výměře 1,02 m 2, lodžie o výměře 4,18 m 2. Podlahová plocha činí 141,16 m 2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 145,33 m 2. Vnitřní omítky jsou štukové. Okna jsou dřevěná jednoduchá, špaletová, střešní, příslušenství oken chybí. Orientace obytných prostor je na sever, jih, východ, západ. Vybavení koupelny tvoří klasická vana, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné, dřevěné prosklené, mají ocelové zárubně a vchodové dveře jsou dřevěné. V kuchyni se nachází kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák (napojen na bombu). Pro osvětlení jsou použity lustry. V obytných místnostech je podlaha řešena: keramická dlažba, cementový potěr, koberce, v kuchyni je podlaha řešena: cementový potěr, koberce, koupelna má na podlaze keramickou dlažbu a v chodbě je položena keramická dlažba. Ostatní místnosti mají na podlaze cementový potěr. 4

5 V rodinném domě se nenachází další vybavení. Do objektu je zavedena elektřina o napětí 230V a je napojen na rozvodnou síť elektrického proudu. Do objektu je zaveden vodovod, má připojení na veřejnou kanalizaci a zemní plyn není zaveden. V domě je topení řešeno ústředně kotlem na tuhá paliva a topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen bojlerem. Stěny vykazují známky poškození od vzlínající vlhkosti (plíseň, opadané omítky), střecha je bez vady, okna jsou zastaralá, podlahy jsou zastaralé, vybavení v domě je zastaralé a v objektu jsou rozvody bez vad. Stav rodinného domu je špatný. Rekonstrukce podkroví z roku 1995 je nedokončená. Na pozemku se nachází: okrasné dřeviny, ovocné dřeviny a oplocení tvoří pletivo do ocelových sloupků. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku. K objektu náleží garáž, kůlna na uhlí. Dům je postaven v širším centru obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je nedostatečná - nutnost dojezdu. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a není zde žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojezdu. V okolí je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejsou zde žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci je pobočka České pošty. Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav. V místě je pouze zastávka autobusových spojů. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v okolí domu není zvýšená kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Na pozemku je kopaná studna s el. čerpadlem - 7m hluboká. Tabulkový popis rodinného domu Typ rodinného domu samostatný objekt Počet nadzemních podlaží 1 Popis rodinného domu Podsklepení Podkroví Půda ne ano ne Dům byl postaven v roce 1920 Zdroj informace o době výstavby odhadem 5

6 Rozsah rekonstrukce domu Konstrukce Rozsah Rok koupelna částečná 1995 kuchyně modernizace 1995 úprava dispozice celková 1995 Základy Konstrukce Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Typ oken v domě Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně betonové bez izolace zděná keramickobetonové 60 cm sedlová pálená taška plechové břízolitové, chybí štukové dřevěná jednoduchá, špaletová, střešní sever, jih, východ, západ klasická vana, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové dřevěné plné, dřevěné prosklené lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák Dispozice RD 7+1 Kuchyně Kuchyně 13,28 m 2 Pokoj obývací pokoj 20,31 m 2 Pokoj ložnice 17,00 m 2 Pokoj ložnice 14,88 m 2 Pokoj pokoj 6,02 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Pokoj pokoj 8,35 m 2 Pokoj pokoj 10,52 m 2 Pokoj pokoj 12,58 m 2 Ostatní prostory chodba 11,64 m 2 Ostatní prostory spíž 2,21 m 2 Ostatní prostory komora 1,43 m 2 Ostatní prostory chodba 12,42 m 2 6

7 Koupelna, WC WC 0,93 m 2 Koupelna, WC Koupelna 3,49 m 2 Koupelna, WC Koupelna 5,07 m 2 Koupelna, WC WC 1,02 m 2 Podlahová plocha 141,16 m 2 příslušenství lodžie 4,18 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 145,33 m 2 Popis pozemku Popis okolí Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v domě Topná tělesa Řešení ohřevu vody Podlahy v domě Popis stavu rodinného domu Vady rodinného domu Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí 230V vodovod veřejná kanalizace ne kotel na tuhá paliva závěsné radiátory bojler místnosti: keramická dlažba, cementový potěr, koberce kuchyně: cementový potěr, koberce koupelna, WC: keramická dlažba chodba: keramická dlažba ostatní: cementový potěr špatný rozvody: bez vad vybavení: zastaralý prvek podlahy: zastaralý prvek okna: zastaralý prvek střecha: bez vad zdivo: poškozený prvek okrasné dřeviny, ovocné dřeviny garáž, kůlna na uhlí rovinatý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami širší centrum obce nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7

8 Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita pouze zastávka autobusových spojů, parkování na vlastním pozemku vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny kopaná studna s el. čerpadlem - 7m hluboká Tabulkový popis zemědělských pozemků Rozloha Celkem m 2 Druh pozemku Územní plán zemědělský pozemek zemědělské pozemky Popis oceňovaného pozemku Trvalé porosty bez porostů Venkovní stavby / Sklon pozemku rovinatý Popis okolí Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita neoploceno přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno nebo přístup z obecní komunikace neobydlená oblast v části obce stavebně nesrostlé se sídelní částí obce nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav pouze zastávka autobusových spojů, parkovací možnosti ve vzdálenějším okolí objektu vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 8

9 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 9

10 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rodinný dům č.p. 58, obec Dřínov Rodinný dům č.p. 58 obec Dřínov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dřínov, okres Mělník m 2, 7+1, Špatný 509 m 2 elektřina, vodovod, kanalizace, garáž, podsklepený: ne kůlna, topení na tuhá paliva 1 Dřínov, okres Mělník 150 m 2, Patrový Velmi dobrý 243 m 2 2 Vraňany, okres Mělník 150 m 2, Patrový Před rekonstrukcí 655 m 2 3 Opletalova, Veltrusy, okres Mělník kotelna, dílna, prádelna, spíž, garáž. Elektřina, vodovod, studna, napojování na kanalizaci, septik Kompletní IS, topení na tuhá paliva, možnost topení plynem, zahradní domek 142 m 2, Patrový Dobrý 718 m 2 garáž, dílna a kůlna, septik, elektřina, vodovod. Topení na tuhá paliva 10

11 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,67 Kč ,00 Kč ,75 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,29 Kč ,89 Kč ,10 Kč ,46 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší ,17 Kč 9.799,29 Kč ,75 Kč 2.461,11 Kč ,06 Kč ,28 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: ,17 Kč/m 2 141,16 m 2 * = Kč ,-- Kč Výše spoluvlastnického podílu ve výši ½ ,-- Kč 11

12 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Rodinný dům č.p. 58 obec Dřínov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dřínov, okres Mělník m 2, 7+1, Špatný 509 m 2 elektřina, vodovod, kanalizace, garáž, podsklepený: ne kůlna, topení na tuhá paliva 1 Dřínov, okres Mělník 150 m 2, Patrový Velmi dobrý 243 m 2 2 Vraňany, okres Mělník 150 m 2, Patrový Před rekonstrukcí 655 m 2 3 Opletalova, Veltrusy, okres Mělník kotelna, dílna, prádelna, spíž, garáž. Elektřina, vodovod, studna, napojování na kanalizaci, septik Kompletní IS, topení na tuhá paliva, možnost topení plynem, zahradní domek 142 m 2, Patrový Dobrý 718 m 2 garáž, dílna a kůlna, septik, elektřina, vodovod. Topení na tuhá paliva Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,67 0, , ,00 0, , ,89 0, ,10 Maximální hodnota ,10 (případ č.3) Minimální hodnota ,00 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 1,4848 OK Aritmetický průměr ,37 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rodinný dům č.p. 58 obec Dřínov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Dřínov, okres Mělník m 2, 7+1, podsklepený: ne Špatný 509 m 2 elektřina, vodovod, kanalizace, garáž, kůlna, topení na tuhá paliva X 1 Dřínov, okres Mělník 150 m 2, Patrový Velmi dobrý 243 m 2 2 Vraňany, okres Mělník 150 m 2, Patrový Před rekonstrukcí 655 m 2 3 Opletalova, Veltrusy, okres Mělník 142 m 2, Patrový Dobrý 718 m 2 kotelna, dílna, prádelna, spíž, garáž. Elektřina, vodovod, studna, napojování na kanalizaci, septik Kompletní IS, topení na tuhá paliva, možnost topení plynem, zahradní domek garáž, dílna a kůlna, septik, elektřina, vodovod. Topení na tuhá paliva

13 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin ,67 0, , , ,00 0, , , ,89 0, , ,10 Mezisoučet ,10 Celkem ,62 Základní cena: ,62 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: ,62 * 0,8833 = ,41 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: ,41 Kč/m 2 * 141,16 m 2 = ,80 Kč ,-- Kč Výše spoluvlastnického podílu ve výši ½ ,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , ,10 Střední hodnota ,37 Medián ,00 Rozdíl max-min 7.243,10 Minimum ,00 Maximum ,10 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost až až až

14 Četnost 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 Četnost 0, až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od ,00 Kč/m 2 do ,36 Kč/m 2 * 141,16 m 2 od ,40 Kč do ,46 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč Výše spoluvlastnického podílu ve výši ½ od ,-- Kč do ,-- Kč 14

15 Pozemky parc. č. 87/69, 87/71, katastrální území Netřeba Pozemek parc. č. 730, katastrální území Úžice u Kralup nad Vltavou Pozemek parc.č. 417/23, katastrální území Dřínov I) Ocenění srovnávací metodou Pozemeky K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dřínov, Netřeba, Úžice u Kralup nad Vltavou, okres Mělník plocha m 2 zemědělské pozemky bez IS 1 Tuhaň, okres Mělník plocha m 2 2 náměstí Míru, Mělník, okres Mělník plocha m 2 3 Cítov, okres Mělník plocha 4560 m 2 zemědělské pozemky zemědělské pozemky zemědělské pozemky bez IS bez IS bez IS 15

16 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 32,83 Kč ,55 Kč ,55 Kč 2 35,00 Kč ,50 Kč ,50 Kč 3 43,64 Kč ,28 Kč ,28 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 33,44 Kč 29,55 Kč 39,28 Kč 5,15 Kč 28,29 Kč 38,59 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 33,44 Kč/m m 2 * = Kč ,-- Kč Výše spoluvlastnického podílu ve výši 1/ ,-- Kč 16

17 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Netřeba, obec Úžice K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dřínov, Netřeba, Úžice u Kralup nad Vltavou, okres Mělník plocha m 2 zemědělské pozemky bez IS 1 Tuhaň, okres Mělník plocha m 2 2 náměstí Míru, Mělník, okres Mělník plocha m 2 3 Cítov, okres Mělník plocha 4560 m 2 zemědělské pozemky zemědělské pozemky zemědělské pozemky bez IS bez IS bez IS Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 32,83 0,90 29, ,00 0,90 31, ,64 0,90 39,28 Maximální hodnota 39,28 (případ č.3) Minimální hodnota 29,55 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,3293 OK Aritmetický průměr 33,44 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Netřeba, obec Úžice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Dřínov, Netřeba, Úžice u Kralup nad Vltavou, okres Mělník plocha m 2 zemědělské pozemky bez IS X 1 Tuhaň, okres Mělník plocha m 2 2 náměstí Míru, Mělník, okres Mělník plocha m 2 3 Cítov, okres Mělník plocha 4560 m 2 zemědělské pozemky bez IS 3 zemědělské pozemky bez IS 3 zemědělské pozemky bez IS 3 17

18 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 32,83 0,90 29, , ,00 0,90 31, , ,64 0,90 39, ,84 Mezisoučet 9 300,99 Celkem 33,44 Základní cena: 33,44 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 33,44 * 1,0000 = 33,44 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 33,44 Kč/m 2 * m 2 = ,60 Kč ,-- Kč Výše spoluvlastnického podílu ve výši 1/ ,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,90 29, ,90 31, ,90 39,28 Střední hodnota 33,44 Medián 31,50 Rozdíl max-min 9,73 Minimum 29,55 Maximum 39,28 18

19 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 30 až až až Četnost 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 Četnost 0, až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 29,55 Kč/m 2 do 32,78 Kč/m 2 * m 2 od ,50 Kč do ,20 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč Výše spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 od ,-- Kč do ,-- Kč 19

20 C1. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč C2. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč 20

21 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětných nemovitostí v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Kč Slovy: devětsettisíc korun Pro RD a příslušenství Vypracovala: Ing. Barbora Vrbková XP invest s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha barbora.vrbkova@xpinvest.cz Tel.: V Praze, dne Kč Slovy: dvěstětřicettisíc korun Pro zemědělské pozemky D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. 21

22 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 Pořízená fotodokumentace 31

32 32

33 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 150 m 2, Dřínov, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: Dřínov, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Dřínov, okres Mělník Plocha užitná 150 Cena Kč Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1 Plyn Neuvedeno Stav objektu Velmi dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 243 Umístění objektu Klidná část obce 243 Slovní popis Exkluzivně nabízíme prodej rodinného domu o velikosti 4+1, (100 m2), balkón, garáž, zastavěná plocha a nádvoří o velikosti 243 m2, obec Dřínov, okres Mělník. Dům je 33

34 trvale obydlen, průběžně udržován a modernizován. Dům se skládá z předsíně, ze které vcházíte do jednotlivých místností, do koupelny se sprchovým koutem, umyvadlem a pračkou, samostatné WC, 1. pokoj, 2. pokoj, kuchyň s moderní kuchyňskou linkou a z kuchyně vcházíte do obývacího pokoje, který je možné s kuchyní propojit. Novější fasáda, střecha v dobrém stavu, topení automatickým kotlem na pevná paliva s podavačem, po domě rozvedeny radiátory, podlahy, moderní PVC, dlažba, prkna, Technické zázemí domu: kotelna, dílna, prádelna, spíž, šatna, komora a garáž na jedno vozidlo. Dům je napojen na obecní vodovod, ale má i vlastní studnu, kanalizace se právě napojuje - též vlastní žumpa. Energetická třída G je uvedena dočasně, vzhledem k novele zákona č.406/2000sb. o hospodaření s energií. Po dodání energetického štítku bude uvedena skutečná energetická třída této nemovitosti. Obec je velice dobře dostupná autobusem z Prahy, Mělníka a Kralup nad /Vl. Autobusová zastávka kousek od domu. V obci je obchod, restaurace, obecní úřad, který obsluhuje i Českou poštu. Škola, školka v sousední obci nebo ve všech okolních městech. Dům bude k dispozici letos na podzim a je možné ho financovat hypotékou, kterou Vám vyřídíme. 4. Fotodokumentace 34

35 5. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 Prodej, Rodinný dům, 150 m 2, Vraňany, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: Vraňany, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 35

36 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Vraňany, okres Mělník Plocha užitná 150 Cena Kč Podlahová plocha 150 Poznámka k ceně Neuvedeno Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 2 Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 377 Umístění objektu Neuvedeno 655 Slovní popis Nabízíme exkluzivně rodinný dům v malebné obci Vraňany, okr. Mělník. Rodinný dům před částečnou rekonstrukcí, dispozičně 1PP sklep, 1NP zádveří, chodba, extra WC, koupelna s umyvadlem a sprchovým koutem, 2x obývací pokoj, 2x ložnice, šatna, 2NP podkroví 1x pokoj, možno vybudovat další pokoj. Topení út na tuhá paliva, možno topení plynové, teplá voda bojler. Zahrada udržovaná, zahradní domek. Občanská vybavenost částečná, dopravní obslužnost příměstský autobus Kralupy nad Vltavou, Mělník. Hypotéku vyřídíme. 4. Fotodokumentace 36

37 5. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 Prodej, Rodinný dům, 142 m 2, Opletalova, Veltrusy, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: Opletalova, Veltrusy, okres Mělník 37

38 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Opletalova, Veltrusy, okres Mělník Plocha užitná 142 Cena Kč Podlahová plocha 331 Poznámka k ceně Kč za nemovitost, + provize RK Plocha přidruženého pozemku Provize + provize RK Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Septik Počet nadzemních podlaží Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 331 Umístění objektu Klidná část obce 718 Slovní popis Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům 3+1 o CP 1049m2 v obci Veltrusy, okr. Mělník. Dům je ve výborném a udržovaném stavu, postaven na rovinatém krásném pozemku v klidné části Veltrus. Dispozice: 1NP vstupní chodby s WC, předsíň se vstupem do sklepa a komory, kuchyň se vstupem do koupelny a dvou pokojů. V patře se dále nachází pokoj s kamínky a vstup na půdu. Půdní prostory se nabízí k vestavbě dalšího pokoje. K domu dále náleží garáž, dílna a kůlna. Výborná dostupnost do Prahy. Veškerá občanská vybavenost. Více informací v RK. 4. Fotodokumentace 38

39 5. Mapové zobrazení 39

40 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, m 2, Tuhaň, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: Tuhaň, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Tuhaň, okres Mělník Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízíme k prodeji ornou půdu v katastrálním území Tuhaň, okres Mělník. Jedná se o čtyři parcely, které jsou zemědělsky využívány. Přístup po obecní silnici a pozemku. 40

41 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 41

42 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, náměstí Míru, Mělník, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: náměstí Míru, Mělník, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa náměstí Míru, Mělník, okres Mělník Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Prodej pozemku přímo od majitele, nabízím soubor zemědělských pozemků, polí, orné půdy, v katastrálním území Mělník. Živonín m², Nebužely m², Řepín m² Možný prodej i po katastrech. V současné době jsou pozemky propachtovány s výpovědní lhůtou 1 rok. V případě zájmu poskytnu další dostupné informace, jednatel. 42

43 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 Prodej, Pozemek, 4560 m 2, Cítov, okres Mělník Celková cena: Kč Adresa: Cítov, okres Mělník 43

44 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Cítov, okres Mělník Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 4560 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízím k prodeji 2 pozemky o celkové výměře 4560 m2 k zemědělskému využití. Pozemky jsou v katastru obce Cítov na Mělnicku. Pozemek o výměře 4382 m2 je veden v katastru jako orná půda a pozemek o výměře 178 m2 jako ostatní plocha. Oba pozemky jsou nyní pronajaté zemědělskému družstvu. Okolní pozemky jsou obecní. Přístup je po nezpevněné polní cestě. 4. Fotodokumentace 44

45 5. Mapové zobrazení 45