Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 169/72/2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 169/72/2013 Typ nemovitosti Pozemek parc. č. 1316/14 v současném stavu Účel ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Předmět ocenění pozemek parc.č. 1316/14, LV č Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Český Krumlov Počet obyvatel Kat. území Český Krumlov Ulice Stinná Část obce dle LV Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární Český Krumlov Vlastnictví pozemek parc.č. 1316/14 Zpracováno pro Vypracoval exekutora Tel. IČ DIČ CZ Albrecht Karel - Český Krumlov, Stinná 492 1/2 Kedrová Kamila - Český Krumlov, Stinná 492 1/2 Seltsam Josef Na Vyhlídce Kaplice josef.seltsam@seznam.cz tel: Počet stran textu 8 Počet stran příloh 6 Dne Ke dni Prohlídka dne Obvyklá cena Výměra pozemku 252 m Kč/m Kč Obvyklá cena Obvyklá cena - spoluvlastnický podíl 1/ Kč Stopadesátjedna tisíc Kč Kč Sedmdesátpěttisíc Kč - 1 -

2 Vyhodnocení rizik ANO byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) NE k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Na pozemek parc. č. 1316/14 není zajištěn přístup a příjezd. Na oceňovaný pozemek je přístup pouze přes pozemky jiných vlastníků, tato skutečnost má výrazný vliv na cenu obvyklou a je v obvyklé ceně zohledněna. ANO pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy (ochranná pásma apod.) NE pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na listu vlastnictví č je zapsáno: - exekuční řízení, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz. LV č v příloze) ANO pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD NE k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí ANO ANO ANO pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno na pozemku nebyl nařízen archeologický průzkum zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen, jedná se o odhad obvyklé ceny pro exekuční řízení

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov. Fotodokumentace. Situační mapa. Realitní inzerce. Informace o přístupové cestě. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne Usnesení o ustanovení znalce ze dne Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov. Fotodokumentace. Situační mapa. Usnesení o ustanovení znalce ze dne Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Český Krumlov je významným městem Jižních Čech, ale i z pohledu celé České republiky. Jedná se o bývalé okresní město, počet obyvatel cca Historická část města je zapsaná v Unesco. V místním regionu je výhodné svou polohou cca 24 km západně od krajského města České Budějovice a cca 30 km od hranic s Rakouskem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňovaná nemovitost - pozemek parc. č. 1316/14 se nachází v městské části s názvem Horní Brána. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností. Dále se v místě nalézá základní škola včetně obchodu s potravinami. Vše v dosahu cca 500 m. Dopravní obslužnost - cca 300 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Český Krumlov zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Českém Krumlově kompletní. Pracovní příležitosti - jedny z největších v regionu a dále možnost dojíždění do Českých Budějovic (cca 24 km). Informace o nemovitosti Oceňovaný pozemek parc. č. 1316/14 se nachází v obci a k.ú. Český Krumlov, kraj Jihočeský, je zapsán na listu vlastnictví č Pozemek se nachází na okraji zastavěného území obce, v místní části Horní Brána. V platném územním plánu obce je pozemek veden jako plocha určená pro bydlení. Pozemek je sklonité charakteristiky, nepravidelného půdorysného tvaru. Pozemek je k datu ocenění užíván ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 492 a pozemkem parc. č. 484/14 jako zahrada. K datu ocenění jsou na pozemku trvalé porosty nepravidelného habitu a skleník. Přístup a příjezd na pozemek není zajištěn, přístup na oceňovaný pozemek je přes pozemky jiných vlastníků. Povinným nebyla doložena případná existence nájemní smlouvy k oceňovanému pozemku. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 484/14 Kamila Kedrová zahrada parc.č. 483/1 Josef Čížek ostatní plocha parc.č. 483/38 SJM-Roman Hnilička, Eva Hniličková ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Doporučení - řešit věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. Popis pozemku Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Tvar pozemku přibližně obdélníkový Sklon pozemku sklonitý Orientace pozemku převážně na sever Oplocení pozemku z části Výměra m 2 Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není - 3 -

4 Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není - 4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Napojení na IS rozvod elektro, pitná voda Sklon pozemku sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 916 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč 870 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek v Českém Krumlově v části Horní Brána umístěný ve svahu nad Hornobranským rybníkem východně od ulice Šumavská. Jedná se o tři sousedící pozemky par. č. 605/84 (473 m2), 587/20 (378 m2), 588/9 (17m2). Na pozemek jsou zavedeny vodovod a elektřina. K pozemku vede osadou nezpevněná cesta, vzdálenost od městské komunikace cca 80 m. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Napojení na IS užitková voda, rozvod elektro Sklon pozemku sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 907 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Prodej zahrady se stromy ve vilové čtvrti na okraji Českého Krumlova, k rekreaci i k užívání, na pozemku se nachází podsklepený srub o velikosti 2 x 2 m s verandou, dřevník. Vodovod s užitkovou vodou, elektřina zavedena. Pozemek je oplocen

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Hitreality, datum vložení inzerátu Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS přivedeny k hranici pozemku Sklon pozemku sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 1792 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Nabízíme k prodeji stavební parcelu v Českém Krumlově - Horní Brána. Celková plocha pozemku 648 m2. Pozemek je oplocen s příjezdem po hlavní komunikaci. Voda vlastní na pozemku, kanalizace vyvedena na pozemku, elektro a plyn na hranici pozemku. Poslední stavební pozemek k výstavbě RD v lukrativní části Českého Krumlova. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS přivedeny na hranici pozemku Sklon pozemku sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 1686 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Stavební parcelu o celkové výměře 854 m2, v lokalitě Horní Brána, obec Český Krumlov. Pozemek se nachází v horní části Horní Brány, jako jedna z posledních dvou parcel v této lokalitě. Krásné místo v mírném svahu směrem k centru města. Možnost výstavby tří podlažního RD o zastavěné ploše 125 m2. Na hranici pozemku je elektřina, voda, plyn i kanalizace. Na okraji pozemku je umístěn úsekový vypínač Eon, který lze případně přesunout na vedlejší elektrické vedení, které prochází horní částí pozemku

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 600 Kč/m 2 Hodnocení trhu: Na trhu s nemovitostmi v této lokalitě poptávka převyšuje nabídku, záleží na konkrétním umístění nemovitosti. Informace o situaci na trhu jsou z internetu, z vlastní databáze, z nabídek RK působících v tomto regionu a z uskutečněných prodejů. Současná cena obvyklá byla stanovena na základě porovnání srovnávaných nemovitostí z nabídek RK na trhu v dané lokalitě. Byla zohledněna poloha nemovitosti, umístění, dostupnost, dopravní obslužnost, výměra pozemku, možnost využití a sklonitost pozemků. V obvyklé ceně je již zohledněna skutečnost, že na oceňovaný pozemek není zajištěn přístup a příjezd z veřejné komunikace, ale pouze přes pozemky jiných vlastníků, právo přístupu a příjezdu nezajištěno. Povinným nebyla doložena případná existence nájemní smlouvy k oceňovanému pozemku, případná existence nájemní smlouvy k pozemku parc. č. 1316/14 není v obvyklé ceně zohledněna. Oceňovaný pozemek parc. č. 1316/14, zapsaný na listu vlastnictví č v obci a k.ú. Český Krumlov odhaduji na 600,- Kč/m2, tzn ,- Kč. Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na výše uvedeném pozemku odhaduji na ,- Kč Vypracoval Seltsam Josef Na Vyhlídce Kaplice podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Podle části C listu vlastnictví č pro obec a k.ú. Český Krumlov je vlastnické právo k pozemku parc. č. 1316/14 omezeno následujícími omezeními: exekuční řízení, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz. LV č v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř.číslem 1877/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 169/72/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 77/2013. V Kaplici, Josef Seltsam Na Vyhlídce Kaplice telefon: josef.seltsam@seznam.cz - 8 -

9 Fotodokumentace - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy Situační mapa Pozemek parc. č. 1316/

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -