ZNALECKÝ POSUDEK č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně obvyklé nemovitosti rodinného domu č.p. 181 na pozemku p.č včetně příslušenství a pozemku p.č a pozemků p.č. 1163/4 vše kú Drnholec, v obci Drnholec, okr. Břeclav Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno ocenění nemovitosti ve věci exekuce Č.j.: 056 EX 103/09-98 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě

2 2 Nález 1. Znalecký úkol 1) stanovit jedním posudkem obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : - nemovitosti zapsané na LV č nemovitosti zapsané na LV č ) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Drnholec Drnholec Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Drnholec Katastrální území: Drnholec Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinné Miloslavy Šrámkové. Při telefonickém hovoru s manželem panem Šrámkem bylo dohodnuto místní šetření za jeho účasti, neboť manželka je údajně v zahraničí. Během hodiny pan Šrámek schůzku zrušil a odmítl umožnit přístup na nemovitost a přestal komunikovat. Znalec provedl místní šetření a ohledání nemovitosti zvenku a za pomocí informací zjištěných na Obecním úřadu dne Podklady pro vypracování posudku 4.1 Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 056 EX 103/ Exekuční příkaz č.j.: 56 EX 103/09-14 ze dne , nabytí právní moci dne Exekuční příkaz č.j.: 56 EX 103/09-15 ze dne , nabytí právní moci dne Výpis z KN LV č. 113 kú Drnholec z , vyhotovený dálkovým přístupem 4.5 Výpis z KN LV č kú Drnholec z , vyhotovený dálkovým přístupem 4.6 Kopie katastrálních map z Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 387/2011 Sb. 4.8 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne , na OÚ Drnholec, údaje z real. kanceláří, vlastní databáze

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 113 SJM Šrámek Jan a Šrámková Miloslava, Jevišovka 145, Drnholec Vlastník nemovitosti dle LV č Šrámková Miloslava, Jevišovka 145, Drnholec 6. Celkový popis nemovitostí Nemovitost domu č.p. 181 se nachází v západní okrajové zastavěné části obce na ulici Tovární u křižovatky ulic Hrušovanská Tovární a Wolkerova nám. Svobody. Tvoří ji řadový koncový dům postavený na mírně svažitém pozemku p.č a pravděpodobně z části na pozemku p.č. 1163/4, ze kterého je přístupný. Pozemek p.č je zcela zastavěn domem, nemá žádné vedlejší stavby. Nemovitost je pravděpodobně napojena na el.en., obecní vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Jako funkční celek k nemovitosti naleží pozemek p.č. 1163/4 ostatní plocha ve vlastnictví pouze Šrámkové Miloslavy. Pozemek navazuje na pozemek p.č a vlastní dům z jižní strany. Je mírně svažitý, z části je zastavěný zmíněným domem, má možnost napojení na veškeré sítě, je volně přístupný z pozemku p.č. 1163/1 ve vlastnictví Městysu Drnholec. Právní stav věci Nemovitost je v KN na LV č. 113 vedena jako rodinný dům. Na obecním úřadu Městysu Drnholec bylo zjištěno, že v roce 2004 byla povolena přístavba ke stávajícímu domu a že vlastník požádal o povolení změny užívání z rod. domu na dílnu a kancelář v tomtéž roce. Písemný doklad potvrzující tuto skutečnost znalec nemá a daná informace mu byla sdělena pouze ústně, neboť znalec není účastníkem řízení a tudíž nemá právo nahlížet do dokumentace. S ohledem na uvedené skutečnosti, kdy stavba je rozestavěná a nedokončená, změna užívání neproběhla a stávající právní stav trvá, tj. způsob využití je rodinný dům, bude nemovitost oceněna jako rodinný dům. Rodinný dům s pozemkem p.č Vlastní popis domu je proveden na základě prohlídky z venku, neboť znalci nebyl umožněn přístup do domu. Z tohoto důvodu je proto zastavěná plocha, celkový obestavěný prostor a užitná plocha domu stanovena odhadem, rovněž i předpokládaný budoucí stav po dokončení a současný stav v rozestavěnosti. Dům je přízemní nepodsklepený s částečným druhým nadzemním podlažím, je zastřešený sedlovou střechou bez podkroví a střechou půltovou, půdorysu nepravidelného lichoběžníku. Předpokládaný stav po dokončení Objekt vznikl přístavbou k původnímu rodinnému domu a rekonstrukcí jeho staré části. Zdivo domu je tl. 30 a 60 cm, základy jsou pravděpodobně převážně s izolací, stropy jsou s rovným podhledem, krytina střechy je tašková a z pozink. plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Fasáda je vápenná hladká, vnitřní omítky jsou štukové, vnitřní obklady jsou uvažovány standardní, okna jsou plastová, dveře jsou hladké, podlahy standardní

4 4 z keram. dlažby popř. z PVC, plovoucí podlahy. Dům ústředně vytápěn kotlem na plyn, bude mít rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody, kanalizaci, plyn. Kuchyně vybavena plynovým sporákem, koupelna předpoklad standardní vybavení ocelová vana nebo sprchový kout, umyvadlo, ohřev vody pravděpodobně zajišťuje el. bojler, WC samostatné. Technický stav dobrý, původní stáří se odhaduje na 80 let. Pozemek p.č zastavěná plocha a nádvoří je zcela zastavěný domem, výměra je 90m2, je mírně svažitý, přístupný po zpevněné komunikaci, má možnost napojení na veškeré sítě. Současný stav Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn vstup do domu předpokládám stupeň rozestavěnosti jednotlivých konstrukcí takto : Provedení základů, zdiva, stropů, zastřešení včetně krytiny a klempířských konstrukcí je 100 %. Fasáda je hotova z 90 %,chybí dokončení soklu, schodiště se předpokládá dokončeno z 50 %, rovněž tak vnitřní omítky, podlahy ze 70 %. Vnitřní obklady uvažuji z 50 %. Okna jsou kompletní, vnitřní dveře chybí. Rozvody vody a kanalizace předpokládám ze 100 % dokončené, elinstalace ze 70 %, vytápění není, hygienické předměty chybí. Stupeň rozestavěnosti odhaduji na 75 %. Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.np (14,10+12,40)*0,5*8,38 = 111,04 2.np (14,10+12,80)*0,5*6,28 = 84,47 Užitná plocha - odhad : 150 m2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba : 1.np+ (14,10+12,40)*0,5*8,38*3,35 = 371,97 m 3 sokl vrchní stavba : 2.np 7,50*6,28*3,30+(6,60+5,30)*0,5*6,28 = 192,80 m 3 zastřešení 7,50*6,25*1,50*0,5+(6,60+5,30)*0,5*0,40*0,5 = 36,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 601,12 m 3 Pozemek p.č. 1163/4 Navazuje na pozemek p.č Vedený dle KN je jako ostatní plocha, výměra je 114 m2. Je mírně svažitý, bez trvalých porostů. Pravděpodobně je částečně zastavěný sousedící stavbou č.p Má možnost napojení na veškeré sítě, přístupný je po zpevněné komunikaci. 7. Obsah posudku a) Obvyklá cena Přílohy : výpis z KN LV č list a 1 ) Porovnávací metoda výpis z KN LV č list a 2 ) Stanovení ceny obvyklé kopie katastrální mapy - 1 list b) Cena práv a závad fotodokumentace - 1 list

5 5 POSUDEK a) Obvyklá cena Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí porovnávací metody a 1 ) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd. Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí vlastní databáze, informace z odborného tisku, realitních kanceláří a pod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, velikost, technický stav, vybavení, existence garáže, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je pod 1,00, v opačném případě nad hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem koeficientu pramene ceny a převrácenou hodnotou součinu ostatních koeficientů. Na základě zkušeností, je možno hodnotu koeficientu KC i odhadnout. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, vlastní databáze, inzerce a pod. Oceňovaná nemovitost je pro stanovení porovnávací ceny, uvažována ve stavu dokončenosti. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům Drnholec č.p p.č. 1162, Koncový řadový dům se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví a půltovou. Je standardně vybaven, topení ústřední na plyn, okna plast., dveře hladké. Dům má rozvod el.en., rozvod studené a teplé vody, kanalizaci, plyn. Údržba domu je průměrná, technický stav je dobrý.

6 6 Užitná podlahová plocha : Plocha pozemků : 150 m2 90 m2 a 1.1 ) Rodinný dům + pozemek p.č Porovnatelné nemovitosti 1. Rodinný dům Drnholec č.p. 144 V letošním roce 2012 byl v téže obci prodán rodinný dům velikosti 4+kk za tisíc Kč. Dům je přízemní, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu, zastřešený je sedlovou střechou bez podkroví, postavený je jako koncový řadový. Obsahuje vstupní chodbu, koupelnu s WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje, komoru. Je nadstandardně vybaven koupelna s obklady, plast vanou, sprchou, umyvadlem a WC, topení ÚT na plyn včetně ohřevu vody, okna euro, dveře z masívu, podlahy dubové, textilie, keram. dlažba, stropní podhledy ze sádrokartonu, fasáda z novodobých omítek, napojen je na veškeré sítě. Technický stav a údržba jsou dobré. V roce 2011 prošel celkovou rekonstrukcí. Užitná podlahová plocha : Plocha pozemků : 120 m2 453 m2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,35 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 7 146,- Kč/m2 Poloha porovnatelné nemovitosti je výrazně lepší s ohledem na situování v klidné části obce. Vybavení domu i technický stav jsou na vyšší úrovni, nemovitost má větší pozemek. Koef. KC uvažuji s ohledem na horší polohu oceňované nemovitosti, malý pozemek bez možnosti stavebního rozšíření ve výši 0,35.

7 7 2. Rodinný dům Drnholec 59 - nabídka Prodej, dům rodinný, 180 m² Cena: Kč Poznámka k ceně:+ provize RK Adresa:Drnholec Datum aktualizace: ID zakázky:1548 Budova:Smíšená Stav objektu:po rekonstrukci Poloha domu:řadový Umístění objektu:klidná část obce Typ domu:patrový Podlaží počet:2 Počet bytů:1 Plocha zastavěná:180 m 2 Plocha užitná:180 m 2 Plocha podlahová:180 m 2 Plocha pozemku:709 m 2 Terasa:Ano Sklep:Ano Parkovací stání:2x Garáž:1x Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové, Ústřední elektrické Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V Doprava:Silnice, Autobus Popis: Prodej RD 5+1 po rekonstrukcí v obci městyse Drnholec Hledáte klidné bydlení v rodinném domečku? Nabízíme Vám RD 5+1 v obci městyse Drnholec (BV). Další zajímavosti je zahradní domek, který je

8 8 řešen jednou obytnou místností, dílnou, skladem nářadí. Vytápění plynové a také elektrickými přímotopy na noční proud. Dům prošel celkovou rekonstrukcí v roce Dispozičně je řešen tak, že v přízemí jsou 3 místností, kuchyně, koupelna a WC. V patře 2 místností a koupelna. Užitná podlahová plocha odhad : Plocha pozemků : 220 m2 709 m2 JC - cena za užitnou plochu : 9 090,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,65 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 5 909,- Kč/m2 Rodinný dům vel. 5+1 se nachází nedaleko od oceňovaného na frekventované ulici, jeho poloha je částečně lepší. Dům je obdobně vybaven, technický stav je horší, prošel v roce 1994 rekonstrukcí, má větší pozemek, za domem hospod objekt. Je větší, celý podsklepený. Užitnou plochu odhaduji na 220 m2. Porovnáním uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Novosedly V letošním roce 2012 byl v sousední obci Novosedly prodán rodinný dům velikosti 5+2 za tisíc Kč. Dům je přízemní, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu, zastřešený je sedlovou střechou bez podkroví, postavený je jako samostatně stojící v klidné boční ulici, prošel v roce 2006 kompletní rekonstrukcí. Ze vstupní haly se vchází do kuchyně s jídelnou, která je propojena s obývacím pokojem s krbem, odkud se vychází na krytou arkádovou terasu. Dále jsou zde umístěny 3 pokoje, toaleta a koupelna s vanou a sprchovým koutem. V zadní části domu se nachází samostatný apartmán s přípravou na kuchyňský kout. Potřeba dodělat sociální zařízení. Podkroví není využito. Garáž je průjezdná do dvora. Ve dvoře je vystavěna menší zděná kůlna na ukládání zahradních potřeb. Vytápění ústřední plynem, napojení na veškeré sítě. Užitná podlahová plocha : 140 m2 Plocha pozemků : 863 m2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,40 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 5 857,- Kč/m2

9 9 Poloha srovnatelné nemovitosti je lepší klidná část obce. Vlastní dům je díky rekonstrukci obdobně vybaven, jeho technický stav je podobný. Nemovitost má garáž, ve dvoře je hospod. objekt. Pozemky jsou výrazně větší. S ohledem na dobrou polohu, existenci garáže a větší pozemek uvažuji hodnotu koef. KC=0,65. Průměrná jednotková cena za užitnou plochu : Užitná plocha oceňovaného domu : 6 304,- Kč/m2 150,00 m2 Porovnávací cena Za užitnou plochu : 150,00 * 6 304,00 = ,00 Kč a 1.2 ) Pozemek p.č. 1163/4 V letošním roce 2012 byl prodán na okraji obce pozemek velikosti 319 m2 určený územním plánem k zástavbě zemního sklepa s rekreační stavbou za ,- Kč/m2. Možnost napojení ze sítí je na ele., veř. vodovod a plyn. JC : 47,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 2,00 JCU cena upravená koef. KC : 94,- Kč/m2 Pozemek je situovaný v okrajové části obce, nemá možnost napojení na veř. kanalizaci a není určen pro zástavbu rod. domem. Koef. KC stanovuji na 2,00. Realitní kancelář FILLER, s.r.o.brněnská 7/5, Mikulov Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Drnholci za ,- Kč. Pozemek se nachází v klidné uličce (Lidická) nedaleko centra. Má tvar obdélníku, přičemž šířka je cca 10 m a délka 60 m. Pozemek je přístupný i ze zadní strany (ul. Stavební). Veškeré sítě (elektro, plyn, voda, kanalizace) na hranici pozemku. Celková plocha 604 m2. JC : 483,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,20 JCU cena upravená koef. KC : 97,- Kč/m2 Pozemek je situovaný v lepší části obce, jeho plocha je 5x větší, na pzemku je možná výstavba rodinného domu. Koef. KC s ohledem na inzerci, velikost a fakt, že na oceňovaném pozemku nelze stavět, stanovuji ve výši 0,20 Obec Drnholec prodávala do současné doby stavební pozemky určené k zastavění, ale i pozemky ostatní plochy za 80,- Kč/m2. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci, mají možnost napojení na veškeré sítě. JC : Průměrná jednotková cena: Plocha pozemku: 80,- Kč/m2 90,- Kč/m2 114,00 m2 Porovnávací cena : 114,00 * 90,00 = ,00 Kč

10 10 a 2 ) Stanovení obvyklé ceny RD č.p. 181 Nemovitost je situovaná v obci střední velikosti s dobrou vybaveností s veškerými rozvody inž. sítí. Dopravní obslužnost je na průměrné úrovni, vzdálenost od okresního města Břeclav 1-je 37 km, od Mikulova 15 km. Poloha domu je výrazně horší, je situovaný u frekventované křižovatky, parkování je možné před domem. Nemovitost nemá garáž ani jiné vedlejší stavby. Pozemek p.č velikosti 90 m2 je zcela zastavěn stavbou domu, neumožňuje zřízení zahrádky ani stavební rozšíření. Jedná se ke dni ocenění o rozestavěnou stavbu domu, která je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími zastřešená sedlovou a půltovou střechou. Pro účely stanovení ceny obvyklé byla nemovitost v rámci porovnání uvažována ve stavu dokončení. Z pohledu celkového hodnocení nemovitosti, její špatné polohy, předpokládané vybavenosti, provedení, technického stavu a porovnáním se srovnávanými objekty a za předpokladu současného prodeje i pozemku p.č. 1163/4 jednomu vlastníkovi, neboť tento pozemek je z části zastavěn zmíněným domem a je přes něj jediný přístup do domu, jsem toho názoru, že oceňovaná nemovitost ve stavu dokončenosti tj. dům + pozemek p.č je prodejná okolo 950 tisíc Kč. Cenu obvyklou ke dni ocenění na základě rozestavěnosti domu, která činí cca 75 %, odhaduji na 700 tisíc Kč. Pozemek p.č. 1163/4 Pozemek p.č. 1163/4 navazuje na pozemek p.č a dům č.p. 181, se kterými tvoří funkční celek. Část pozemku cca o ploše 25 m2 je zastavěná stavbou domu č.p Pozemek je dle platného územního plánu veden jako uliční prostory určené pro výstavbu komunikací pro dopravu, doplňkově je možná výstavba parkovacích ploch. Na pozemku tudíž nelze postavit žádnou jinou stavbu, pozemek nelze ani oplotit. Pozemek tvoří jedinou přístupovou cestu a vstup do oceňovaného domu. Na základě uvedených skutečností, s ohledem na prodejní ceny obdobných pozemků, které prodává obec ve výši 80,- Kč/m2, odhaduji jeho prodejnost shodně tj. na 80,- Kč/m2. Pro stanovení ceny obvyklé pozemku uvažuji s jeho skutečnou volnou plochu, kdy od dané výměry 114 m2 se odečte plocha zastavěná 25 m2 tj = 89 m2. Cenu obvyklou daného pozemku potom odhaduji na 7 120,- Kč za předpokladu společného prodeje s domem č.p. 181 a pozemkem p.č V opačném případě se domnívám, že pozemek p.č. 1163/4 ostatní plocha je samostatně neprodejný. Doporučuji dražit obě nemovitosti dohromady. b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč

11 11 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Obvyklá cena nemovitosti RD č.p. 181 včetně příslušenství a pozemku p.č ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem slovy: sedmsetttisíc Kč ,00 Kč a) Obvyklá cena - nemovitostí pozemků p.č. 1163/ ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem slovy: sedmtisícstodvacet Kč Ve Znojmě, Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo 7 120,00 Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku.

12 Fotodokumentace 1.np