ZNALECKÝ POSUDEK č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně obvyklé nemovitosti rodinného domu č.p. 106 na pozemku p.č.st. 424 včetně příslušenství a pozemku p.č.st. 424 kú Hrabětice, v obci Hrabětice, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno ocenění nemovitosti ve věci exekuce Č.j.: 56 EX 835/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě

2 2 Nález 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hrabětice, Hlavní Hrabětice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Hrabětice Katastrální území: Hrabětice Počet obyvatel: 915 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného Petra Semanovského, kterého se nepodařilo kontaktovat. Znalec provedl místní šetření a ohledání nemovitosti zvenku a za pomocí informací zjištěných na místě samém. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 183 kú Hrabětice z , vyhotovený dálkovým přístupem 4.2 Kopie katastrální mapy z Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 056 EX 835/ Exekuční příkaz č.j.: 56 EX 835/11-37 ze dne , nabytí právní moci dne Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. 4.6 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne , na OÚ Hrabětice, na KÚ Znojmo, údaje z real. kanceláří, vlastní databáze 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 183 Klubicová Anna, Kostelní 230, Hrabětice 1/5 Kozáková Marta, Horní Těrlicko 775, Těrlicko 1/5 Semanovský Milan, Šafaříkova 210, Němčice nad Hanou 1/5 Semanovský Petr, Hlavní 106, Hrabětice 1/5 Semanovský Rudolf, Spojovací 6336, Zlín 1/5

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost rodinného domu se nachází ve východní okrajové zastavěné části obce na konci ulice Hlavní po její pravé straně při příjezdu jako rohová nemovitost. Tvoří ji samostatně stojící rodinný dům postavený na vlastním pozemku p.č.st. 424 přístupný přímo z ulice přes neoplocenou předzahrádku jiného vlastníka. Po pravé straně domu podél ulice navazuje garáž, ve dvoře pak hospod. objekty. Nemovitost po obvodě ohraničená uvedenými stavbami a zděným oplocením je napojena na el.en., obecní vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Rodinný dům Vlastní popis domu je proveden odhadem na základě prohlídky z venku, neboť znalci nebyl umožněn přístup do domu. Z tohoto důvodu je proto zastavěná plocha, celkový obestavěný prostor a užitná plocha domu stanovena odhadem jednotlivých výměr. Samostatně stojící přízemní dům je nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Je půdorysu L, ve dvoře je přístavba verandy s chodbou zastřešené plochou střechou. Obsahuje vstupní chodbu, kuchyň, verandu, čtyři pokoje, koupelnu, WC, komoru a vstup na dvůr. Zdivo domu je tl. do 50 cm, základy jsou pravděpodobně bez izolací, stropy jsou s rovným podhledem, krytina střechy je tašková. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Fasáda je vápenná hladká, vnitřní omítky jsou štukové, sokl je bez obkladu, vnitřní obklady jsou standardní v kuchyni, koupelně a na WC, okna jsou plastová, dveře hladké, podlahy v obyt. místnostech tvoří textilie, v ostatních místnostech je PVC a keram. dlažba. Dům je v současnosti ústředně vytápěn kotlem na plyn, má rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody, kanalizaci. Kuchyně je vybavena plyn. sporákem, koupelna má ocelovou vanu, umyvadlo, ohřev vody zajišťuje el. bojler, WC je splachovací. Údržba je zanedbaná. Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.np: 161,20 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: vrchní stavba 11,05*7,80*3,20+7,70*6,00*3,00+ = 482,58 m 3 zastřešení 5,00*5,05*2,70 11,05*7,80*2,80+7,70*6,00*2,10 *0,5+7,70*6,00*2,10*0,5 = = = 482,58 m 3 338,25 338,35 m 33 = 338,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 820,93 m 3 6. Obsah posudku a) Obecná cena Přílohy : výpis z KN LV č list a 1 ) Porovnávací metoda kopie katastrální mapy - 1 list a 2 ) Stanovení ceny obvyklé fotodokumentace - 1 list b) Cena práv a závad

4 4 POSUDEK a) Obvyklá cena Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí porovnávací metody a 1 ) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se vlastně o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd. Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí vlastní databáze, informace z odborného tisku, realitních kanceláří a pod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, velikost obytné plochy, technický stav, vybavení, existence garáže, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je pod 1,00, v opačném případě nad hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem koeficientu pramene ceny a převrácenou hodnotou součinu ostatních koeficientů. Na základě zkušeností, je možno hodnotu koeficientu KC i odhadnout. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, vlastní databáze, inzerce a pod. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům Šanov č.p. 318 Samostatně stojící dům je přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví a střechou plochou Je standardně vybaven koupelna s ocel. vanou a umyvadlem, samostatné WC, kuchyně s plyn. sporákem, topení ústřední na plyn, okna plastová, dveře hladké.

5 5 Dům má rozvod el.en., rozvod studené a teplé vody, kanalizaci, plyn. Vedle domu je postavena garáž, ve dvoře hospod. objekty. Údržba domu je zanedbaná. Stáří cca let. Užitná podlahová plocha : Plocha pozemků : 120 m2 243 m2 Porovnatelné nemovitosti 1. Rodinný dům Hevlín č.p. 131 V letošním roce 2013 byl v sousední obci Hevlín prodán rodinný dům velikosti 2+1 za 990 tisíc Kč. Je řadový přízemní nepodsklepený zastřešený sedlovou střechou bez podkroví půdorysu L, veranda s půltovou střechou. Pravé dvorní křídlo je z části zastřešené sedlovou střechou, z části plochou střechou. Dům je postavený na mírně svažitém pozemku p.č. 81. Obsahuje chodbu, verandu, jídelnu, kuchyňský kout, koupelnu s WC a dva pokoje. Zdivo je tl. 450 mm, základové pasy bez i s izolací, stropy jsou dřevěné s rovným podhledem, krytina sedlové střechy je tašková, na půltové střeše vlnovky Onduline, na ploché střeše svařované asfaltové pásy, klemp. konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda je štuková, vnitřní omítky jsou štukové. Vnitřní obklady jsou v koupelně a kuchyni, podlahy v obytných místnostech prkenné a z keram. dlažby, ostatní keramická dlažba, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou hladké. Koupelna je vybavena plastovou vanou, umyvadlem a klozetovou mísou, kuchyně plynovým sporákem. Dům má ústřední vytápění na plyn, rozvod světelné a motorové elinstalace, rozvod studené a teplé vody, ohřev el. bojlerem, rozvod kanalizace a plynu. Jeho údržba je průměrná. Ve dvoře za domem hospod. objekty a garáž, za dvorem zahrada. Dům je asi 3 roky po částečné rekonstrukci a modernizaci. Stáří je asi 100 let. Užitná podlahová plocha : Plocha pozemků : 105 m2 797 m2 JC - cena za užitnou plochu : 9 429,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,80 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 7 543,- Kč/m2

6 6 Porovnatelná nemovitost se nachází v obdobné obci, jeho poloha je srovnatelná. Dům je lépe vybaven, technický stav je výrazně lepší, má 3x větší pozemek. Na základě porovnání uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Pravice č.p. 145 Na konci roku 2012 byl v obci Pravice prodán rodinný dům velikosti 3+1 za 600 tisíc Kč. Dům je přízemní, nepodsklepený, půdorysu L, zastřešený je sedlovou střechou bez podkroví, postavený je jako samostatně stojící. Zdivo je tl. 450 mm, základové pasy bez izolací, stropy jsou dřevěné s rovným podhledem, krytina sedlové střechy je tašková, klemp. konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda i vnitřní omítky jsou štukové. Vnitřní obklady jsou v koupelně a kuchyni, podlahy v obytných místnostech jsou vlýskové, ostatní keramická dlažba a PVC, okna jsou dřevěná, vnitřní dveře jsou hladké. Koupelna je vybavena ocelovou vanou, sprchou a umyvadlem, WC samostatné, kuchyně má plynový sporák. Dům má ústřední vytápění na plyn, rozvod světelné a motorové elinstalace, rozvod studené a teplé vody, ohřev el. bojlerem, rozvod kanalizace do žumpy a rozvod plynu. Jeho údržba je průměrná. Ve dvoře za domem je malý hospod. objekt a garáž. Dům je stáří asi 90 let. Užitná podlahová plocha : Plocha pozemků : 130 m2 921 m2 JC - cena za užitnou plochu : 4 615,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 1,05 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 4 846,- Kč/m2 Srovnávací nemovitost je situovaná v obci se špatnou vybaveností, poloha je horší. Vybavení domu je o něco horší, technický stav je lepší. Velikost pozemku je výrazně větší. Koef. KC uvažuji ve výši 1,05.

7 7 3. Rodinný dům Hrabětice Realitní kancelář Dumrealit.cz Svornosti 985/8, Praha nabízí na internetu k prodeji rod. dům velikosti 6+1 za ,- Kč Dům je samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený, zastřešený je sedlovou střechou bez podkroví. Je standardně vybaven koupelna s obklady, plast. vanou, sprchou a umyvadlem, WC je samostatné, topení ÚT na pevná paliva, okna dvojitá, dveře hladké, podlahy betonové a keram. dlažba, napojen je na el.en., veř.vodovod., kanalizaci. V roce 2005 byla zahájena rekonstrukce, která není dokončená. Dům nemá garáž. Stáří je asi 80 let. Užitná podlahová plocha : Plocha pozemků : 190 m m2 JC - cena za užitnou plochu : 5 211,- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,85 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 4 429,- Kč/m2 Nemovitost se nachází ve stejné obci, jeho poloha je srovnatelná. Dům je hůře vybaven, vzhledem k nedokončené rekonstrukci je v horším technickém stavu. Nemá garáž, pozemky jsou výrazně větší. Na základě porovnání s ohledem na stav domu, velký pozemek a inzerovanou cenu uvažuji hodnotu koef. KC=0,90. Průměrná jednotková cena za užitnou plochu : Užitná plocha oceňovaného domu : 5 606,- Kč/m2 120,00 m2 Porovnávací cena Za užitnou plochu : 120,00 * 5 606,00 = ,00 Kč a 2 ) Stanovení obvyklé ceny Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům postavený asi ve 20. letech minulého století užívaný pouze k bydlení. Nachází ve středně velké obci na jihovýchodě okresu Znojmo. Vybavenost obce je průměrná, v obci je mateřská a základní škola, více obchodů, obec je vybavena veškerými rozvody inž. sítí - veř. vodovodem, el.en., kanalizací a plynem. Dopravní obslužnost je dobrá, vzdálena od Znojma je cca 35 km. Poloha domu je průměrná, parkování ve vlastní garáži, možnost i před domem. Vlastní dům je přízemní,

8 8 zastřešený sedlovou střechou. Je standardně vybaven, v horším technickém stavu, má poměrně malý pozemek. Na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu na 650 tisíc Kč. Obvyklá cena nemovitosti rodinného domu č.p. 106 včetně příslušenství a pozemku p.č.st ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč

9 9 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Obvyklá cena celkem ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem ,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/5 nemovitosti rodinného domu č.p. 106 na pozemku p.č.st. 424 včetně příslušenství a pozemku p.č.st. 424 kú Hrabětice, v obci Hrabětice, okr. Znojmo ,00 Kč slovy: stotřicettisíc Kč Ve Znojmě, Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku.

10

11

12 Fotodokumentace pohled z ulice RD+garáž zadní pohled zadní pohled hospod. objekt pohled z ulice na pozemek vlevo od domu

13