ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 75/2975/2014. JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p Hradec Králové 3. Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 75/2975/2014 o ceně nemovitých věcí - objektu rodinného domu číslo popisné 11, zděné stavby stodoly, vedlejší stavby kolny a zděné vedlejší stavby udírny s příslušenstvím, s venkovními úpravami se stavební parcelou číslo 74 a s pozemkovou parcelou číslo 2 s trvalými porosty v katastrálním území Hořiněves, obci Hořiněves, kraj Královéhradecký. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p Hradec Králové 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Spis: Sp. zn. 19 EX 536/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Oceněno ke dni: 9.dubna 2014 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka 681/ Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 16.dubna 2014

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bliţší údaje o nemovitých věcí ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Nájemní smlouva 5. Polohová mapa Oceňované nemovitosti se nalézají ve střední zastavěné části obce Hořiněves pod objektem památníku Václava Hanky, nedaleko objektu základní a mateřské školy v zástavbě samostatně stojích objektů rodinných domů a jsou přímo přístupné z místní veřejné asfaltové komunikace. Nemovitosti tvoří: - objekt bydlení číslo popisné 11, na stavební parcele číslo 74, - zděná stavba stodoly, chlévů a holubníku, na stavební parcele číslo 74, - zděná vedlejší stavba skladu tuhých paliv, na pozemkové parcele číslo 2, - zděná vedlejší stavba objektu udírny, na pozemkové parcele číslo 2, - stavební parcela číslo 74, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 455m 2, - pozemková parcela číslo 2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 1488m 2, - venkovní úpravy, - kopaná studna, - 2 -

3 - trvalé porosty. - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a) označení: ============ Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 169 pro katastrální území Hořiněves, obec Hořiněves, kraj Královéhradecký. Objekt rodinného domu je objektem s jedním částečným podzemním podlaţím, s jedním nadzemním podlaţím a s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt rodinného domu s navazujícím objektem stodoly byl postaven dle sdělení nájemce v roce Objekt zděné vedlejší stavby skladu tuhých paliv byl postaven v roce Objekt zděné vedlejší stavby udírny byl postaven v roce b) přípojky: - funkční napojení na elektrickou přípojku, ============ vodovodní přípojku z vlastní studny na pozemku a kanalizační přípojku do septiku c) příslušenství: - venkovní úpravy (přípojky inţenýrských ================= sítí: elektrická přípojka, vodovodní přípojka z vlastní studny do domu, kanalizační přípojka do jímky), zděný pilíř HUP, zděná odpadní jímka, ocelová plotová vrata, ocelová plotová branka, čelní oplocení z ocelových plotových rámů na ocelových sloupcích, plot z ocelových plotových rámů na cihelných sloupcích a kamenné podezdívce, plot ocelový drátěný ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, zpevněná plocha z betonových desek 30 x 30 cm, betonové monolitické zpevněné plochy d) součásti: - trvalé okrasné porosty (smrk) ============ - trvalé porosty ovocné (jabloně, třešeň, švestky, ořešák vlašský) - kopaná studna, 15 m hluboká s ruční nefunkční pumpou (elektrické čerpadlo je umístěno v rodinném domě) e) inţenýrské sítě: - v místě je moţnost napojení z veřejných - 3 -

4 =================== inţenýrských sítí na elektrickou přípojku, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku i plynovodní přípojku f) klady a zápory nemovitého majetku: ===================================== + poloha ve střední zastavěné části obce + veškeré veřejné inţenýrské sítě v místě - celkově podstandardní stav veškerého nemovitého majetku - poškozené některé konstrukce krátkodobé ţivotnosti - dlouhodobá nájemní smlouva do roku majetkem nájemce je osazený bojler, čerpadlo, sprchový kout a kamna na tuhá paliva - objekty jsou postaveny na jedné stavební parcele - v katastru nemovitostí nejsou samostatně zapsány objekty vedlejších staveb - objekt není napojen na veřejnou vodovodní přípojku - objekt není napojen na veřejnou kanalizační přípojku - objekt není napojen na plynovodní přípojku - zástavní právo exekutorské pro paní Markétu Kolmistrovou - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitého majetku g) umístění nemovitostí a vliv širšího okolí: ============================================= * na výslednou trţní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; - pracovní příleţitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obsluţnost - parkovací moţnosti v okolí - obchod a sluţby - úřady - ţivotní prostředí - poloha majetku k centru obce - moţnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí h) obecné nevýhody nemovitostí: =============================== - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údrţbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na ţivotní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (ţivelné pohromy) i) analýza trţního prostředí s obecným popisem realitního trhu: =============================================================== konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 aţ Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným aţ turbulentním; - počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vţdy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech - 4 -

5 amerických, jiţ zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oţivení trhu aţ po roce Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal aţ o desítky procent ročně se zdá, ţe současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, ţe v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protoţe jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Jiţ v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, ţe pokles cen nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou uţitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto typů nemovitostí dochází i k výraznému sníţení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka jiţ vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímţ souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř ţádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíţ výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat, j) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek je ke dni místního šetření předmětem písemně uzavřeného nájemního smluvního vztahu, k) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" ţádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, l) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné vyuţívání oceňovaného objektu (předměty sociálních zařízení, zdroj vytápění a ohřevu teplé vody). Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se - 5 -

6 nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví číslo 169 pro katastrální území Hořiněves, obec Hořiněves, kraj Královéhradecký evidován: - pan Zdeněk Levko, rodné číslo /3245, trvale bytem Hořiněves, číslo popisné 102, PSČ , Hořiněves. 1.4 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 536/2012, ze dne o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Zdeněk Levko, rodné číslo /3245. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hořiněves, obec Hořiněves, kraj Královéhradecký, list vlastnictví číslo 169, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne Snímky katastrálních map pro katastrální území Hořiněves, obec Hořiněves, kraj Královéhradecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne z mapových listů DKM. Nájemní smlouva ze dne Polohová mapa obce Hořiněves. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitého majetku bylo provedeno dne a opakovaně dne za přítomnosti nájemce nemovitých věcí na místě samém. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění. 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt rodinného domu, číslo popisné 11 2) Zděná stavba stodoly, chlévů a holubníku 3) Vedlejší stavba kolny - sklad tuhých paliv 4) Zděná vedlejší stavba udírny 5) Stavební a pozemková parcela - 6 -

7 6) Součásti a příslušenství - 7 -

8 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Objekt rodinného domu, číslo popisné Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu číslo popisné 11. Stavba je s jedním částečným podzemním podlaţím zapuštěným 1,90 m pod úrovní okolního terénu, s jedním nadzemním podlaţím a s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1852 na stavební parcele číslo 74. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i většina konstrukcí krátkodobé ţivotnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: sklep - 1. NP: zádveří, kuchyň, obývací pokoj, loţnice, koupelna se sprchovým koutem a s WC, vstup do podzemního podlaţí - podkroví: volný půdní prostor pod konstrukcí krovu Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako kamenné pasy bez vodorovných i svislých izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem i s viditelnými trámy, v prostoru sklepa je klenbový strop. Krov je dřevěný vaznicový trámový, poškozený. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z cementových tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké štukové. Fasádní omítka je dvouvrstvá hrubá. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běţných bělninových obkladaček v prostoru koupelny včetně obloţení sprchového koutu a WC. Schodiště do půdního prostoru je cihelné, do podzemního podlaţí jsou schody kamenné. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené i dřevěné plné náplňové. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná jednoduchá, ven a dovnitř otevíravá. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné prkenné, v ostatních místnostech jsou betonové s cementovou dlaţbou. Vytápění je zajištěno osazenými kamny na tuhá paliva. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je elektrický bojler, (umístěný v hospodářské části). Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém a v kameninovém potrubí. V kuchyni není umístěn ţádný sporák. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo a sprchový kout. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné mnohaleté jiţ pouze nejzákladnější údrţbě Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - částečně podsklepený,s 1 nadzem.podlaţím Druh konstrukce: Zděná - 8 -

9 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 5,37*3,63*1,90 = m 3 Vrchní stavba (12,49*5,37*4,12)+(7,87*0,76* 4,12) = m 3 Zastřešení 12,19*5,37*2,06/2 = m Opotřebení stavby Při stáří 162 let a ţivotnosti 180 let činí základní opotřebení stavby 90%. 2.2 Zděná stavba stodoly, chlévů a holubníku Popis celkem = m 3 Předmětem ocenění je objekt zděné stavby stodoly, chlévů a holubníku. Objekt je bez podzemního podlaţí, s jedním nadzemním podlaţím a s volným půdním prostorem pod průnikem sedlových střech. Objekt byl postaven v roce 1852 na stavební parcele číslo 74. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní z doby výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: stodola, chlévy, holubník - podkroví: volný půdní prostor pro uskladnění sena Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako kamenné pasy bez vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou ze smíšeného zdiva, zděné z plných pálených cihel a z kamene. Stropní konstrukce jsou provedeny klenbové a dále je proveden pouze jednoduchý dřevěný prkenný záklop. Krov je dřevěný vaznicový trámový. Střechy jsou sedlové a pultové. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké, místy opadané a poškozené vzlínající vlhkostí. Fasádní omítka je dvouvrstvá hrubá, poškozená. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné plné, dřevěné částečně prosklené a dřevěné svlakové. Vrata jsou osazena dřevěná plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena kovová jednoduchá. Podlaha chybí, tvoří ji pouze hliněný mlat. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V, odpojená. Bleskosvod není osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a neprováděné mnohaleté jiţ ani nejzákladnější údrţbě Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP:

10 Typ podle účelu uţití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba (10,74*8,52*3,64)+(9,51*9,30* 3,64)+(6,16*4,68*3,23)+(4,75* 2,54*2,01) = m 3 Zastřešení (10,74*8,52*4,17/2)+(9,51*9,30* 4,17/2)+(6,16*4,68*3,39/2)+(4,75* 2,54*2,15/2) = m Opotřebení stavby Při stáří 162 let a ţivotnosti 180 let činí základní opotřebení stavby 90%. 2.3 Vedlejší stavba kolny - sklad tuhých paliv Popis celkem = m 3 Předmětem ocenění je objekt zděné vedlejší stavby skladu tuhých paliv. Objekt je bez podzemního podlaţí a s jedním nadzemním podlaţím pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1921 na pozemkové parcele číslo 2. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: sklad tuhých paliv Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako kamenné pasy bez vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce nejsou provedeny, je proveden pouze jednoduchý prkenný záklop. Krov je dřevěný trámový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce nejsou osazeny. Vnitřní úprava povrchu není provedena. Venkovní úprava povrchu není provedena. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné plné, svlakové. Vrata jsou osazena dřevěná plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena kovová jednoduchá. Podlaha není provedena, je tvořena pouze hliněným mlatem. Vytápění není zajištěno. V objektu není provedena elektroinstalace. Bleskosvod není osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v havarijním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a neprováděné mnohaleté jiţ ani nejzákladnější údrţbě Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP:

11 Typ: Druh konstrukce: B1 - nepodsklepené Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 7,88*7,12*2,36 = m 3 Zastřešení 7,88*7,12*3,61/2 = m Opotřebení stavby Při stáří 93 let a ţivotnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 93%. 2.4 Zděná vedlejší stavba udírny Popis celkem = m 3 Předmětem ocenění je objekt zděné vedlejší stavby udírny. Objekt je bez podzemního podlaţí a s jedním nadzemním podlaţím pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1956 na pozemkové parcele číslo 2. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní z doby výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: udírna a zázemí zemědělské usedlosti Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy proloţené kamenem, bez vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je kamenná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce je provedena s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámkový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hrubá, poškozená. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné plné. Vrata nejsou osazena. Okno je osazeno kovové jednoduché. Podlaha je betonová. Vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V, odpojená. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Sporák není osazen. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a neprováděné mnohaleté jiţ ani nejzákladnější údrţbě Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm

12 2.4.5 Opotřebení stavby Při stáří 58 let a ţivotnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 58%

13 4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě trţní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdruţením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, ţe trţní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráţí charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, ţe se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu trţní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na moţné dosaţitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě velmi obtíţně reálné. Oceňovaný soubor majetku povinného je ke dni stanovení trţního ocenění pronajat. Nájemní smlouva však byla uzavřena aţ po datu prohlášení exekučního řízení. Účelem stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí, tedy ceny dosaţitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, ţe obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v mnoţství obchodů vytvářejících prostředí umoţňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, pouţívá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem staveb, stavebních konstrukcí, velikostí objektů, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven ţádným zvláštním předpisem! U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovitý majetek uvalena

14 Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek je v exekučním řízení povinného jako fyzické osoby. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a mnoţství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Trţní ekonomika: Hospodářství v němţ alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za pouţití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo moţno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) sníţená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady nutné na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvaţovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Trţní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Trţní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němţ účastníci jednají informovaně, rozváţně a bez nátlaku. - Čistý roční stabilizovaný výnos:

15 Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Trţní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněţní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální trţní hodnotu pouţitého předmětného zařízení - negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové ţivotnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a trţní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vţdy za normálních trţních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to poţadovaná míra návratnosti, která je měřítkem poţadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zváţení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněţ dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby, neboli poţadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, ţe vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí se nachází k datu ocenění v zatíţení zástavními právy, je nutno povaţovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, coţ je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i moţným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat a nelze tak vyuţít výnosový způsob ocenění nemovitých věcí. To ovlivňuje i výši trţního ocenění s ohledem na moţný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Trţní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, ţe nemovitý majetek je zatíţen zástavními právy, coţ signalizuje ekonomické potíţe vlastníka nemovitostí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako moţnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o soubor nemovitého majetku, který není v současné době provozován ani částečně k podnikatelské činnosti, je nutno pohlíţet na kupujícího i s tím, ţe nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uloţení finančních prostředků. Daný soubor

16 nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem a proto je jiné vyuţití nemovitostí sice moţné, vţdy však za předpokladu nutnosti velkého mnoţství finančních investic do daného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající podstandardní konstrukční i stavební stav. Pro trţní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - vyuţitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektů - nejlepší vyuţití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva 4.2 Věcná hodnota nemovitostí - definice Popis Věcná hodnota nemovitostí pro trţní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protoţe nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, sníţených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví povinného. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a moţností jejich vyuţití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1 m 2 pozemku. Takto stanovená trţní hodnota je v zemích Evropské unie povaţována za adekvátní přístup pro zjištění ceny obvyklé. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro trţní cenu u oceňovaných nemovitostí také pouţitelné, neboť se jedná o objekty původní zemědělské usedlosti s podstandardní konstrukční vybaveností s příslušenstvím a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu Obestavěný prostor Spodní stavba 37,04 = m 3 Vrchní stavba 300,98 = m

17 Zastřešení 67,42 = m celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 162 let a ţivotnosti 180 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 90% Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 4.914,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,51 Sníţení ceny za opotřebení 90% - Kč ,26 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,25 Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu Cena celkem Kč ,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí - zděná stavba stodoly Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 772,38 = m 3 Zastřešení 437,03 = m 3 celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 162 let a ţivotnosti 180 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 90% Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.986,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,78 Sníţení ceny za opotřebení 90% - Kč ,60 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,18 Věcná hodnota nemovitostí - zděná stavba stodoly Cena celkem Kč ,- 4.5 Věcná hodnota nemovitostí - sklad tuhých paliv Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 132,41 = m 3 Zastřešení 101,27 = m 3 celkem = m 3

18 4.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 93 let a ţivotnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 93% Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.105,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,48 Sníţení ceny za opotřebení 93% - Kč ,56 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,92 Věcná hodnota nemovitostí - sklad tuhých paliv Cena celkem Kč ,- 4.6 Věcná hodnota nemovitostí - vedlejší stavba udírny Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 42,67 = m 3 Zastřešení 6,27 = 6.27 m 3 celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 58 let a ţivotnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 58% Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.616,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,93 Sníţení ceny za opotřebení 58% - Kč ,98 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,95 Věcná hodnota nemovitostí - vedlejší stavba udírny Cena celkem Kč ,- 4.7 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 500,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za m 2 = Kč ,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 74 Cena celkem Kč ,

19 4.8 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za m 2 = Kč ,- Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 2 Cena celkem Kč ,- 4.9 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku ************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková vyuţitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inţenýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza pouţitých metod dochází k závěru, ţe s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel moţného současného i budoucího vyuţití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty." Ocenění je prováděno z hlediska substance (podlahová plocha, zastavěná plocha, uţitná plocha, počet podlaţí, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, vyuţitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). Dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, ţe realitní nabídkové ceny byly od roku 2012 v průměru u bytů o 23 % vyšší neţ ceny skutečně realizované, v průměru u rodinných domů o 15 % vyšší neţ ceny skutečně realizované a v průměru u pozemků minimálně o 3 aţ 5 % vyšší neţ ceny skutečně realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a přetrvává i do roku Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou vyuţitelnost a stav oceňovaného nemovitého majetku. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení trţního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé

20 4.9.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Obvyklá cena odvozená z výše uvedených hodnot = Kč ,- Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč ,

21 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena Kč ,- Slovy: Šestsettřicettisíc Kč V Hradci Králové, dne 16.dubna vypracoval

22 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v... ze dne..., č.j...., pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 75/2975/