ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo ZP NEMOVITÁ VC: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚEL OCENNÍ: Pozemky (k.ú. Láz a k.ú. Vranovice pod Temšínem) EXEKUTORSKÝ ÚAD LITOMICE JUDr. Ondej Mareš, LL. M., soudní exekutor Masarykova 679/33, Litomice Znalecká spolenost s.r.o. Palackého 715/15, Praha 1 - Nové Msto Exekuní ízení.j. 124 EX 1296/10 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA K Stav ke dni: Datum místního šetení: a Poet stran: 20 stran Poet píloh: 40 Poet vyhotovení: 1 V Praze, dne

2 Znalecký úkol NÁLEZ Znaleckým úkolem je provést ocenní cenou obvyklou: - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/84 (jedna osmdesáti tvrtina) na pozemcích parc.. 226/2 (orná pda), parc (orná pda), parc.. 253/1 (orná pda), parc.. 253/2 (orná pda) a parc.. 262/1 (orná pda) v kat. území Láz, obec Láz, okres Píbram, zapsáno na LV 249, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/28 (jedna dvaceti osmina) na pozemku parc (orná pda) v kat. území Vranovice pod Temšínem, obec Vranovice, okres Píbram, zapsáno na LV 247, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/84 (jedna osmdesáti tvrtina) na pozemku parc.. 46/1 (zahrada) v kat. území Láz, obec Láz, okres Píbram, zapsáno na LV 641. Ocenní je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 5 zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku), ve znní pozdjších pedpis. Výklad pojm a popis metod ocenní: 1) Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. 2) Jiným zpsobem oceování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základ je a) nákladový zpsob, který vychází z náklad, které by bylo nutno vynaložit na poízení pedmtu ocenní v míst ocenní a podle jeho stavu ke dni ocenní, b) výnosový zpsob, který vychází z výnosu z pedmtu ocenní skuten dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pedmtu ocenní za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zpsob, který vychází z porovnání pedmtu ocenní se stejným nebo obdobným pedmtem a cenou sjednanou pi jeho prodeji; je jím též ocenní vci odvozením z ceny jiné funkn související vci, d) oceování podle jmenovité hodnoty, které vychází z ástky, na kterou pedmt ocenní zní nebo která je jinak zejmá, - 2 -

3 e) oceování podle úetní hodnoty, které vychází ze zpsob oceování stanovených na základ pedpis o úetnictví, f) oceování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny pedmtu ocenní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceování sjednanou cenou, kterou je cena pedmtu ocenní sjednaná pi jeho prodeji, popípad cena odvozená ze sjednaných cen. 3) Nižší obchodovatelnost spoluvlastnických podíl. V pípad oceování spoluvlastnického podílu na nemovité vci musí být pi stanovení ceny obvyklé zohlednna jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých vcí jakožto celku. De facto je však v první ad nutné konstatovat, že v podstat neexistuje v tuzemských podmínkách trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vcech, což velmi ztžuje nejen jejich prodej, ale i již samotné ocenní. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzork podobných nemovitých vcí nabízených k prodeji (nebo již zrealizovaných prodej), obecn tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitých vcí, avšak nemovitých vcí nabízených i již prodaných jako celek. Akoliv stav, kdy se nemovité vci nachází ve spoluvlastnictví více osob, není nijak neobvyklý, tak vesms se jednotlivé spoluvlastnické podíly na nemovitých vcech, až na vzácné výjimky, veejn neobchodují, nebo na realitním trhu je takka mizivá poptávka po takovýchto ástech nemovitých vcí. Tato faktická neexistence trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vcech je pímým dsledkem nízké obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl na nemovitých vcech. Skutenost, že v podstat nejsou k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podíl na nemovitých vcech, nýbrž pouze srovnatelné obchodované nemovité vci jakožto celky, musí být jako taková rovnž zohlednna pi ocenní spoluvlastnického podílu na nemovité vci, kdy se tak dje prostednictvím užití koeficientu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl. Vedle výše zmínného problematického aspektu pi obchodování se spoluvlastnickým podílem na nemovitých vcech spoívajícím v nkdy až absentujícím trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vcech je rovnž nutné zmínit, že situace, kdy pedmtem obchodní transakce není celá nemovití vc, nýbrž pouze spoluvlastnický podíl, pedstavuje pro pípadného zájemce o koupi nemovité vci znaný zdroj potencionálních potíží, a to z toho dvodu, že se po nabytí daného spoluvlastnického podílu nestane výluným vlastníkem nemovité vci, tedy nebude oprávnn rozhodovat o osudu dotyné nemovité vci zcela libovoln dle vlastního úsudku ani s ní takto nakládat, nýbrž bude do budoucna nucen vždy njakým zpsobem kooperovat s ostatními spoluvlastníky. Tyto nepíjemnosti, které jsou spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu na nemovité vci, se následn odrážejí v zájmu potencionálních kupujících pi nabídce spoluvlastnických podíl k prodeji, který je obecn nižší v porovnání se situací, kdy je nabízena celá nemovitá vc, v dsledku ehož je rovnž i dosahovaná prodejní cena spoluvlastnického podílu nižší, než by napovídala velikost konkrétního spoluvlastnického podílu tedy napíklad u spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 je jeho prodejní cena nižší než polovina celé nemovité vci, u velikosti 1/3 je jeho prodejní cena nižší než tetina celé nemovité vci atp. Nejinak je tomu i v pípad prodeje spoluvlastnického podílu v exekuním ízení formou veejné dražby, naopak skutenost je taková, že v tomto pípad jsou výše zmínné problematické charakteristiky spoluvlastnického podílu kupujícími vnímány dokonce ješt intenzivnji, nebo se s ostatními spoluvlastníky zpravidla neznají a riziko pípadných budoucích neshod mezi nimi je tím pádem ješt akcentováno

4 Tato snížená obchodovatelnost musí být pi oceování samotného spoluvlastnického podílu na nemovité vci samozejm zohlednna a tato komplikace musí být promítnuta do zjištné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatn vyplývá i z dikce ustanovení 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku: Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. S ohledem k výše nastínné obecn obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovité vci nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádení hodnoty podílu z celku. Nelze tudíž výslednou cenu stanovit pouze jako souin velikosti spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné nejen zjištnou obvyklou cenu celku ped korekcí ceny vynásobit spoluvlastnickým podílem, nýbrž ješt cenu dále ponížit, a to koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl. Pehled podklad Usnesení soudního exekutora JUDr. Ondeje Mareše, LL. M. o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne a pod.j. 124 EX 1296/ a 174. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace poízena pi prohlídce, zjištní skutenosti a zamení posudkem dotené nemovitosti dne a Výpis z geografického informaního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláí. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veejn dostupných zdroj. Literatura: Bradá, A.: Teorie oceování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno

5 Bradá, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceování a právní vztahy - 4. pepracované a doplnné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hoínkové a Jana Tuláka, Praha 2007 Bradá, A., Krejí, P., Scholzová, V.: Úední oceování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradá, A., Kledus, M., Weigel, L.: Pedpisy pro oceování nemovitostí s komentáem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceování nemovitostí podle cenových pedpis, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha Místopis Obec Láz se nachází cca 5 km severovýchodn od msta Rožmitál pod Temšínem a cca 6 km jihozápadn od msta Píbram. Jedná se o obec se základní infrastrukturou a s nízkou nabídkou obanského vybavení. Širší nabídka obanského vybavení je dostupná v Píbrami. Píjezd od Píbrami a Bohutína nebo od Rožmitálu pod Temšínem je odbokami ze silnice I. tídy Rožmitál pod Temšínem - Láz - Píbram. Železniní tra ani stanice na území obce nejsou. Obec Vranovice se nachází cca 9 km jihozápadn od msta Píbram a cca 3 km severovýchodn od msta Rožmitál pod Temšínem. Jedná se o obec se základní infrastrukturou a s nízkou nabídkou obanského vybavení. Širší nabídka obanského vybavení je dostupná v Píbrami. Obcí prochází silnice I. tídy Rožmitál pod Temšínem Vranovice Píbram. Železniní tra ani stanice na území obce nejsou. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí: bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t. silnice II.,III.t. Poloha v obci: okrajová ást samota Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Pístup pes pozemky: Vlastník: 483/1 spolenost Gonura Property s.r.o. 440/1 obec Láz - 5 -

6 Celkový popis Oceované pozemky parc.. 226/2, parc.. 228, parc.. 253/1, parc.. 253/2 a parc.. 262/1 se nacházejí cca 1,3 km jižn od okraje zastavné ásti obce Láz. Jedná se o soubor nesousedících pozemk nepravidelných tvar. V Katastru nemovitostí jsou pozemky vedené jako orná pda o výme m 2. Pozemky nejsou v terénu blíže ohraniené a nacházejí se v lánu. Skrz soubor pozemk vede nezpevnná cesta. V dob oceování byly rovinné pozemky udržované a využívané. K pozemkm vede nezpevnná cesta nacházející se na pozemku parc.. 483/1, který je ve vlastnictví spolenosti Gonura Property s.r.o. Oceovaný pozemek parc se nachází cca 1,6 km severovýchodn od okraje zastavné ásti obce Vranovice. Jedná se o zemdlský pozemek pravidelného tvaru. V Katastru nemovitostí je pozemek vedený jako orná pda o výme m 2. Pozemek není v terénu blíže ohraniený a nachází se v lánu. V dob oceování byl rovinný pozemek udržovaný a zemdlsky využívaný. K pozemku nevede žádná píjezdová cesta. Oceovaný pozemek parc.. 46/1 se nachází ve stedu zastavné ásti obce Láz. Jedná se o travnatý pozemek nepravidelného tvaru. V Katastru nemovitostí je pozemek vedený jako zahrada o výme 248 m 2. Pozemek je na západní a jižní stran ohraniený devným plotem a na východní stran zdným domem. Na travnatém pozemku se nacházejí ovocné porosty. Pozemek je svažitý k severní stran. V dob oceování byl pozemek udržovaný jako zahrada. K pozemku vede zpevnná cesta nacházející se na pozemku parc.. 440/1, který je ve vlastnictví obce Láz. Pípojky IS jsou v dosahu. S nemovitou vcí je spojeno pedkupní právo s povinností k pozemku parc pro paní Boženu Stehlíkovou. S nemovitou vcí je spojeno pedkupní právo s povinností k pozemku parc pro pana Bohumila Stehlíka. Píslušenství nebylo zjištno. Vcná bemena nebyla zjištna. Ve vci pípadné existence nájemní smlouvy byl dotázán pravdpodobný uživatel zjištný dle databáze LPIS. Na tuto žádost nebylo do dne zpracování posudku reagováno

7 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vci: NE Nemovitá vc je ádn zapsána v katastru nemovitostí ANO Není zajištn pístup k nemovité vci pímo z veejné komunikace Komentá: K pozemkm vede nezpevnná cesta nacházející se na pozemku parc.. 483/1, který je ve vlastnictví spolenosti Gonura Property s.r.o. K pozemku vede zpevnná cesta nacházející se na pozemku parc.. 440/1, který je ve vlastnictví obce Láz. Rizika spojená s umístním nemovité vci: NE Nemovitá vc není situována v záplavovém území Vcná bemena a obdobná zatížení: ANO Pedkupní právo ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentá: S nemovitou vcí je spojeno pedkupní právo s povinností k pozemku parc pro paní Boženu Stehlíkovou. S nemovitou vcí je spojeno pedkupní právo s povinností k pozemku parc pro pana Bohumila Stehlíka. Vcná bemena nebyla zjištna. OBSAH LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemky Láz (okr. Píbram) LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemek Vranovice pod Temšínem (okr. Píbram) LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemek Láz (okr. Píbram) - 7 -

8 LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemky Láz (okr. Píbram) Porovnávací metoda OCENNÍ Oceované pozemky parc.. 226/2, parc.. 228, parc.. 253/1, parc.. 253/2 a parc.. 262/1 se nacházejí cca 1,3 km jižn od okraje zastavné ásti obce Láz. Jedná se o soubor nesousedících pozemk nepravidelných tvar. V Katastru nemovitostí jsou pozemky vedené jako orná pda o výme m 2. Pozemky nejsou v terénu blíže ohraniené a nacházejí se v lánu. Skrz soubor pozemk vede nezpevnná cesta. V dob oceování byly rovinné pozemky udržované a využívané. K pozemkm vede nezpevnná cesta nacházející se na pozemku parc.. 483/1, který je ve vlastnictví spolenosti Gonura Property s.r.o. Pehled srovnatelných pozemk: Název: Buková u Píbram, Zdroj: - ID: AR531 Popis: Na prodej zemdlské pozemky v k.ú. Buková u Píbram. Pozemky se skládají ze tí celk o výme m 2 a podílu na cest a vodní ploše. možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,92 27,65 Název: Popis: Nekvasovy, Zdroj: - ID: N00021 K prodeji pozemky v okolí obce Nekvasovy o výme m 2. Tyto pozemky se nacházejí v blízkosti obce Nekvasovy a Chlumy. možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,92 27,65-8 -

9 Název: Tebice, Zdroj: - ID: Popis: Na prodej zemdlská pda v k.ú. Tebice. Jedná se o m 2 pevážn orné pdy. V souasné dob jsou pozemky obhospodaovány. možnost zastavní poz. - 1, ,21 0,92 26,92 Název: Píbram - Žežice, Zdroj: - ID: 248-N00208 Popis: K prodeji 3 zemdlské pozemky, které jsou souástí vtšího celku, náklady na pozemek a údržba jsou v souasnosti ošeteny pachtovní smlouvou. Jedná se o dva vzájemn sousedící pozemky v k.ú. Píbram a Brod u Píbram a tetí v k.ú. Žežice. možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,92 27,65 Název: Bratkovice, Zdroj: - ID: Popis: Na prodej rovinaté a travnaté pozemky o výme m 2, dále je k využití 910 m 2 vodní plochy. Pozemkem protéká íka Litavka. Travní pozemky jsou vedeny jako trvalý travní porost. dopravní dostupnost - 1,05 možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,97 29,03-9 -

10 Zjištná prmrná jednotková cena 27,78 K/m 2 Stanovení a zdvodnní jednotkové ceny pozemk Koeficient redukce pramene ceny zohleduje: - provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých vcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité vci provizi realitní kanceláe a právních služeb, tak je v koeficientu KRC použitá srážka. V pípad, že v nabídkové cen srovnávací nemovité vci provize RK zohlednna není, je koeficient roven 1. Koeficient možnost zastavní pozemku zohleduje: - možnost zastavní oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient velikosti pozemk zohleduje: - velikost oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient intenzity využití zohleduje: - intenzitu využití oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient polohy pozemku: - zohleduje polohu nemovitých vcí v rámci územního celku (velikost sídla, obanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient vybavenosti pozemku: - zohleduje vybavení a píslušenství oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient dopravní dostupnosti: - zohleduje dopravní dostupnost oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient úvahy zpracovatele ocenní: - zohleduje prodejnost nemovitých vcí na souasném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skutenost, že cena srovnávací nemovité vci je nabídková. Postup výpotu Prmrná jednotková cena oceovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypotena aritmetickým prmrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypoteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypoten jako násobek jednotlivých koeficient. Obvyklá cena oceovaných nemovitostí byla vypotená jako násobek prmrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výmry píslušné oceované nemovitosti

11 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] orná pda 226/ , orná pda , orná pda 253/ , orná pda 253/ , orná pda 262/ , Obvyklá cena ped korekcí ceny Spoluvlastnický podíl * 1,00 / 84,00 = ,00 Nižší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podíl * 0,60 = 7 226,40 Celková výmra pozemk Hodnota pozemk celkem LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemek Vranovice pod Temšínem (okr. Píbram) Porovnávací metoda Oceovaný pozemek parc se nachází cca 1,6 km severovýchodn od okraje zastavné ásti obce Vranovice. Jedná se o zemdlský pozemek pravidelného tvaru. V Katastru nemovitostí je pozemek vedený jako orná pda o výme m 2. Pozemek není v terénu blíže ohraniený a nachází se v lánu. V dob oceování byl rovinný pozemek udržovaný a zemdlsky využívaný. K pozemku nevede žádná píjezdová cesta. Pehled srovnatelných pozemk: Název: Buková u Píbram, Zdroj: - ID: AR531 Popis: Na prodej zemdlské pozemky v k.ú. Buková u Píbram. Pozemky se skládají ze tí celk o výme m 2 a podílu na cest a vodní ploše. možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,92 27,65 Název: Popis: Nekvasovy, Zdroj: - ID: N00021 K prodeji pozemky v okolí obce Nekvasovy o výme m 2. Tyto pozemky se nacházejí v blízkosti obce Nekvasovy a Chlumy

12 možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,92 27,65 Název: Tebice, Zdroj: - ID: Popis: Na prodej zemdlská pda v k.ú. Tebice. Jedná se o m 2 pevážn orné pdy. V souasné dob jsou pozemky obhospodaovány. možnost zastavní poz. - 1, ,21 0,92 26,92 Název: Píbram - Žežice, Zdroj: - ID: 248-N00208 Popis: K prodeji 3 zemdlské pozemky, které jsou souástí vtšího celku, náklady na pozemek a údržba jsou v souasnosti ošeteny pachtovní smlouvou. Jedná se o dva vzájemn sousedící pozemky v k.ú. Píbram a Brod u Píbram a tetí v k.ú. Žežice. možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,92 27,65 Název: Bratkovice, Zdroj: - ID: Popis: Na prodej rovinaté a travnaté pozemky o výme m 2, dále je k využití 910 m 2 vodní plochy. Pozemkem protéká íka Litavka. Travní pozemky jsou vedeny jako trvalý travní porost

13 dopravní dostupnost - 1,05 možnost zastavní poz. - 1, ,00 0,97 29,03 Zjištná prmrná jednotková cena 27,78 K/m 2 Stanovení a zdvodnní jednotkové ceny pozemk Koeficient redukce pramene ceny zohleduje: - provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých vcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité vci provizi realitní kanceláe a právních služeb, tak je v koeficientu KRC použitá srážka. V pípad, že v nabídkové cen srovnávací nemovité vci provize RK zohlednna není, je koeficient roven 1. Koeficient možnost zastavní pozemku zohleduje: - možnost zastavní oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient velikosti pozemk zohleduje: - velikost oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient intenzity využití zohleduje: - intenzitu využití oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient polohy pozemku: - zohleduje polohu nemovitých vcí v rámci územního celku (velikost sídla, obanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient vybavenosti pozemku: - zohleduje vybavení a píslušenství oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient dopravní dostupnosti: - zohleduje dopravní dostupnost oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient úvahy zpracovatele ocenní: - zohleduje prodejnost nemovitých vcí na souasném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skutenost, že cena srovnávací nemovité vci je nabídková. Postup výpotu Prmrná jednotková cena oceovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypotena aritmetickým prmrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypoteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypoten jako násobek jednotlivých koeficient. Obvyklá cena oceovaných nemovitostí byla vypotená jako násobek prmrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výmry píslušné oceované nemovitosti

14 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] orná pda , Obvyklá cena ped korekcí ceny Spoluvlastnický podíl * 1,00 / 28,00 = 2 638,00 Nižší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podíl * 0,60 = 1 582,80 Celková výmra pozemk Hodnota pozemk celkem LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemek Láz (okr. Píbram) Porovnávací metoda Oceovaný pozemek parc.. 46/1 se nachází ve stedu zastavné ásti obce Láz. Jedná se o travnatý pozemek nepravidelného tvaru. V Katastru nemovitostí je pozemek vedený jako zahrada o výme 248 m 2. Pozemek je na západní a jižní stran ohraniený devným plotem a na východní stran zdným domem. Na travnatém pozemku se nacházejí ovocné porosty. Pozemek je svažitý k severní stran. V dob oceování byl pozemek udržovaný jako zahrada. K pozemku vede zpevnná cesta nacházející se na pozemku parc.. 440/1, který je ve vlastnictví obce Láz. Pehled srovnatelných pozemk: Název: Nepomuk, Zdroj: - ID: 3527 Popis: K prodeji stavební pozemek o rozloze m 2 v obci Nepomuk pod Temšínem. Pozemek, který je ve tvaru nepravidelného obdélníku se nachází v okrajové ásti obce s minimálním sklonem terénu a nádherným výhledem do okolní pírody. Z inženýrských sítí je zde již ped schválena pípojka elektiny, vodu nutno ešit studnou, kanalizaci OV. poloha pozemku - 1,10 možnost zastavní poz. - 0,90 vybavenost pozemku - 1, ,73 0,96 410,68 Název: Popis: Nepomuk, Zdroj: - ID: N K prodeji stavební pozemek o CP m 2 v obci Zalány, okr. Píbram. Na pozemku vlastní studna, možnost pipojeni na elektinu, pípojka na vodovodní ád u pozemku, plánovaná výstavba kanalizace. Pístupová obecní cesta

15 možnost zastavní poz. - 0,90 vybavenost pozemku - 1, ,50 0,87 475,03 Název: Tebsko, Zdroj: - ID: Popis: Na prodej stavební pozemek o výme 495 m 2 v Tebsku u Píbrami. Pozemek se nalézá v centrální ásti stávající obce v sousedství bytových dom a vesnických RD. Na pozemku se nalézá nkolik pkných strom, které stavb nepekážejí. Tvar pozemku je obdélník s dobrým píjezdem, i terénem bez nutnosti terénních úprav. V obci je obecní vodovod vedoucí pi celé šíi pozemku, stejn tak i el. Obec má povolení ke stavbistiky a kanalizace. Na pozemku dle vyjádení stavebního úadu lze realizovat bžný RD. možnost zastavní poz. - 0, ,07 0,83 586,41 Název: Vysoká u Píbram, Zdroj: - ID: Popis: Na prodej stavební pozemek na okraji obce Vysoká u Píbram. Tento obdélníkový pozemek bez porostu s mírným jihovýchodním sklonem je zanesen do územního plánu obce Vysoká. Pozemek o celkové výme m 2. Výborná dostupnost pozemku, spodní hranice navazuje na asfaltovou komunikaci. Pozemek je oplocen, okolo hranice pozemku je provedeno odvodnní, to je v dolní ásti svedeno do obecní dešové kanalizace. Na pozemek je pivedena elektrika, vodu je nutno ešit vrtem i vlastní kopanou studnou, kanalizaci je nutno ešit jímkou i OV. Plyn v obci není. možnost zastavní poz. - 0,

16 ,01 0,83 615,39 Zjištná prmrná jednotková cena 521,88 K/m 2 Stanovení a zdvodnní jednotkové ceny pozemk Koeficient redukce pramene ceny zohleduje: - provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých vcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité vci provizi realitní kanceláe a právních služeb, tak je v koeficientu KRC použitá srážka. V pípad, že v nabídkové cen srovnávací nemovité vci provize RK zohlednna není, je koeficient roven 1. Koeficient možnost zastavní pozemku zohleduje: - možnost zastavní oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient velikosti pozemk zohleduje: - velikost oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient intenzity využití zohleduje: - intenzitu využití oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient polohy pozemku: - zohleduje polohu nemovitých vcí v rámci územního celku (velikost sídla, obanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient vybavenosti pozemku: - zohleduje vybavení a píslušenství oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient dopravní dostupnosti: - zohleduje dopravní dostupnost oceovaných nemovitých vcí vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient úvahy zpracovatele ocenní: - zohleduje prodejnost nemovitých vcí na souasném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skutenost, že cena srovnávací nemovité vci je nabídková. Postup výpotu Prmrná jednotková cena oceovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypotena aritmetickým prmrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypoteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypoten jako násobek jednotlivých koeficient. Obvyklá cena oceovaných nemovitostí byla vypotená jako násobek prmrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výmry píslušné oceované nemovitosti

17 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] zahrada 46/ , Obvyklá cena ped korekcí ceny Spoluvlastnický podíl * 1,00 / 84,00 = 1 541,14 Nižší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podíl * 0,60 = 924,68 Celková výmra pozemk 248 Hodnota pozemk celkem

18 REKAPITULACE OCENNÍ LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemky Láz (okr. Píbram) 7 200,- K LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemek Vranovice pod Temšínem (okr. Píbram) 1 600,- K LV Hodnota pozemk 1.1. Pozemek Láz (okr. Píbram) 900,- K Hodnota pozemku K Komentá ke stanovení výsledné ceny Pi zjištní ceny obvyklé klademe draz na srovnání s nemovitými vcmi nabízených k obchodování v daném míst a místním šetením. Pi stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údaj uvedených v informaních zdrojích realitních kanceláí, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 36 porovnávacích nemovitých vcí, z nichž jsme vybrali 9, které nejvíce odpovídaly oceovaným pozemkm co do lokality, velikosti, stáí a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité vci byly následn použity pro výpoet obvyklé ceny. Urení ceny nemá za cíl zjištní tržní, obecné i jinak stanovené ceny nemovité vci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá vc hodnotu, za níž mže být skuten prodána, se ukáže teprve v dražb. Závr Obvyklá cena K slovy: Devttisícšestset K Na základ výše zjištných skuteností navrhujeme stanovit cenu obvyklou: - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/84 (jedna osmdesáti tvrtina) na pozemcích parc.. 226/2 (orná pda), parc (orná pda), parc.. 253/1 (orná pda), parc.. 253/2 (orná pda) a parc.. 262/1 (orná pda) v kat. území Láz, obec Láz, okres Píbram, zapsáno na LV 249 v objektivní zaokrouhlené výši 7.200,- K, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/28 (jedna dvaceti osmina) na pozemku parc (orná pda) v kat. území Vranovice pod Temšínem, obec Vranovice, okres Píbram, zapsáno na LV 247 v objektivní zaokrouhlené výši 1.500,- K, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/84 (jedna osmdesáti tvrtina) na pozemku parc.. 46/1 (zahrada) v kat. území Láz, obec Láz, okres Píbram, zapsáno na LV 641 v objektivní zaokrouhlené výši 900,- K

19 V Praze Znalecká spolenost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 - Nové Msto Znalecká doložka: Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká spolenost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Msto, Palackého 715/15, PS , I , zapsaná MSpr R.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák.. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis, do prvého oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepika Kateina Jirkovská Jakub Chrástecký. Za Znalecká spolenost s.r.o. ( 22 zákona o znalcích a tlumonících) Mgr. Petr Slepika JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. ZP znaleckého deníku

20 SEZNAM PODKLAD A PÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 249, k.ú. Láz 10 Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 247, k.ú. Vranovice pod 9 Temšínem Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 641, k.ú. Láz 10 Kopie katastrální mapy 3 Fotodokumentace 2 Mapa oblasti 3 Ortofotomapa