ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2018. Louny

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně neovitých věcí č /018 Objednatel znaleckého posudku: Mgr. David Borský, Hilbertova 68, Louny Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny neovitých věcí za účele ajetkového vypořádání v ráci dědického řízení. Adresa předětu ocenění: Pozeek leží na adrese Orasice, Počedělice, okres Louny Prohlídka předětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 174/5, 1000 Praha Tel.: Eail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 1 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datu vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozeku parc. č. 4/5 nacházejícího se v obci Počedělice, okres Louny, katastrální úzeí Orasice za účele ajetkového vypořádání v ráci dědického řízení (5 D 89/017170).. Základní inforace Název předětu ocenění: Pozeek parc. č. 4/5, katastrální úzeí Orasice Adresa předětu ocenění: Orasice, Počedělice, okres Louny Kraj: Ústecký kraj Okres: Louny Obec: Počedělice Katastrální úzeí: Orasice. Prohlídka a zaěření Prohlídka společně se zaěření neovitosti byla provedena dne Prohlídka byla za přítonosti: bez přítonosti jiné osoby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: inforace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru neovitostí, inforace realitních kanceláří, inforace z katastru neovitostí o realizovaných prodejích, úzení plán, technické řešení systéu INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Klener Václav, 5. května 1688, Louny Neovitosti: Pozeek parc. č. 4/5 nacházející se v obci Počedělice, okres Louny, katastrální úzeí Orasice. 6. Dokuentace a skutečnost Dokuentace odpovídá skutečnéu stavu. 7. Celkový popis neovitosti

3 Oceňovaný pozeek je užíván jako zeědělský pozeek, s plochou Úzení plán stanoví, že plocha pozeku je regulována jako Pole. Na pozeku nejsou trvalé porosty. Saotný pozeek je rovinatý. Přístup k pozeku je přes soukroý pozeek cizího subjektu věcné břeeno ve prospěch ajitele oceňovaného objektu není zřízeno. Pozeek je uístěn v západní části katastrálního úzeí obce. Dostupnost obchodů v sídelní části je nedostatečná nutnost dojezdu. Soustava škol není v ístě dostupná nutnost dojezdu a v ístě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení nutnost dojíždět. V okolí pozeku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci se nenachází pobočka České pošty nutnost dojezdu. Pozeek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů. V ístě je zastávka autobusových spojů. Oceňované neovitosti nejsou zatíženy věcnýi břeeny. Tabulkový popis Rozloha 1.95 Druh pozeku zeědělský pozeek Úzení plán pole Trvalé porosty bez porostů Popis Venkovní stavby oceňovaného Sklon pozeku pozeku Oplocení rovinatý přístup přes soukroý pozeek cizího subjektu věcné Přístupová cesta břeeno ve prospěch ajitele oceňovaného objektu není zřízeno Popis okolí Poloha v obci západní část obce nedostatečná dostupnost obchodů nutnost dojezdu, soustava škol není v ístě dostupná nutnost dojezdu, v ístě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních Popis okolí Vybavenost zařízení nutnost dojíždět, v ístě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v ístě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci se pobočka České pošty nenachází nutnost dojezdu Životní prostředí klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Spojení a parkovací ožnosti pouze zastávka autobusových spojů, Sousedé a kriinalita Věcná břeena Další inforace oceňované neovitosti nejsou zatíženy věcnýi břeeny

4

5 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vyezení poju obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování ajetku a o zěně některých zákonů (zákon o oceňování ajetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první,, Způsoby oceňování ajetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozuí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného ajetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklé obchodní styku v tuzesku ke dni ocenění. Přito se zvažují všechny okolnosti, které ají na cenu vliv, avšak do její výše se neproítají vlivy iořádných okolností trhu, osobních poěrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Miořádnýi okolnosti trhu se rozuějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalait. Osobníi poěry se rozuějí zejéna vztahy ajetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy ezi prodávající a kupující. Zvláštní oblibou se rozuí zvláštní hodnota přikládaná ajetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ni. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnání. Volba etody: Za účele stanovení obvyklé ceny dané neovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní etodika, která je v ráci tržního porovnání použita, je klasická etoda porovnání poocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování neovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita etodika "Postupy při oceňování ajetku státu" vytvořená Úřade pro zastupování státu ve věcech ajetkových. Rovněž se v ráci výpočtu používá etodika "Koentář k určování obvyklé ceny (ocenění ajetku a služeb)" vydaná Ministerstve financí České republiky. Pro vyřazení extréních hodnot je použita etodika "Postupy při oceňování ajetku státu" vytvořená Úřade pro zastupování státu ve věcech ajetkových.

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací etodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání neovitosti s obdobnýi neovitosti nabízenýi k prodeji nebo prodanýi v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní inforaci o tržní hodnotě, za kterou by neovitost ohla být sěněna. Při porovnávání se u porovnávaných neovitostí uvažuje s noha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčníi koeficienty. Na základě porovnání těchto paraetrů a vyhodnocení jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované neovitosti. Srovnávané neovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozeek parc. č. 4/5, katastrální úzeí Orasice Pozeek v katastrální úzeí Orasice, obec Počedělice č. Oceňovaný K1 poloha K velikost Orasice, Počedělice, okres plocha 195 Louny K účel užití objekt 1 Chožov, okres Louny Žerotín, okres Louny Louny, okres Louny 4 Sedlec, okres Litoěřice 5 Uhy, okres Kladno plocha 4118 K4 inženýrské K5 další sítě vlastnosti plocha 86 plocha 51 plocha 957 plocha 80

7

8 Cena Cena požadovan á resp. zaplacená za 1 Koef. po redukce redukci K1 na na poloha praen prae K K K4 K5 velikos účel inženýrsk další t užití é sítě vlastnosti Cena K6 úvaha K1 x. odhadc x K6 e 5,1 Kč 0.9 4,00 Kč 0.9 5,81 Kč ,07 Kč Nepoužit 5 4,98 Kč Nepoužit 1,69 Kč 0,60 Kč, Kč 0,07 Kč 4,98 Kč objektu odvozená ze srovnání n 1 oceňovaného 00 1,69 Kč 00 0,60 Kč 00, Kč 00 0,07 Kč 00 4,98 Kč Celke průěr 9,9 Kč Miniu 4,98 Kč Maxiu, Kč Sěrodatná odchylka s,89 Kč Pravděpodobná spodní hranice průěr s 7,0 Kč Pravděpodobná horní hranice průěr + s,81 Kč K1 Koeficient úpravy na polohu neovitosti K Koeficient úpravy na velikost pozeku K Koeficient úpravy na využití neovitosti K4 Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší horší) Koeficient redukce na praen ceny u inzerce přiěřeně nižší Koentář: Jedná se o pozeky se shodný využití, řádově stejné velikosti. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota neovitostí celke: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích neovitostí stanovujee srovnávací hodnotu předětné neovitosti na 9,9 Kč/ * 1.95 = Kč Celková cena po zaokrouhlení: 9.000, Kč

9

10 II) Ocenění dle etodiky UZSVM (Postupy při oceňování ajetku státu) a dle etodiky MFČR Pozeek v katastrální úzeí Orasice, obec Počedělice č. K1 poloha Oceňovaný K velikost Orasice, Počedělice, okres plocha 195 Louny K účel užití objekt 1 plocha 4118 Chožov, okres Louny Žerotín, okres Louny Louny, okres Louny 4 Sedlec, okres Litoěřice 5 Uhy, okres Kladno K4 inženýrské K5 další sítě vlastnosti plocha 86 plocha 51 plocha 957 plocha 80 Výpočet relace dle čl. 5 odst. Postupy při oceňování ajetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 5,1 0,90 1,69 4,00 0,90 0,60 5,81 0,90, 4 0,07 0,07 5 4,98 4,98 Maxiální hodnota, (případ č.) Miniální hodnota 4,98 (případ č.5) Relace in vs. ax hodnoty 1,90 OK Aritetický průěr 9,91 II. a) Výpočet dle etodiky UZSVM (Postupy při oceňování ajetku státu) Pozeek v katastrální úzeí Orasice, obec Počedělice č. K1 poloha Oceňovaný Orasice, Počedělice, okres K K účel K4 inženýrské K5 další Váha velikost užití sítě vlastnosti srovnání plocha 195 X

11 objekt Louny 1 Chožov, okres Louny Žerotín, okres Louny Louny, okres Louny 4 Sedlec, okres Litoěřice 5 Uhy, okres Kladno plocha 4118 plocha 86 plocha 51 plocha 957 plocha 80 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 5,1 0,90 1,69 95,07 4,00 0,90 0,60 91,80 5,81 0,90, 96,69 4 0,07 0,07 90,1 5 4,98 4,98 74, ,71 Mezisoučet Celke 9,91 Základní cena: 9,91 Kč/ Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 9,91 * 1,0000 = 9,91 Kč/ Výsledná cena dle etodiky popsané v dokuentu Postupy při oceňování ajetku státu je vzhlede k výše uvedenéu stanovena na 9,91 Kč/ * 1.95 = 8.7,45 Kč Celková cena po zaokrouhlení: 8.700, Kč II. b) Výpočet dle etodiky MFČR Vyloučení extréní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci

12 1 5 0,90 1,69 4 0,90 0,60 6 0,90, 4 0 0, ,98 Střední hodnota 9,91 Medián 0,60 Rozdíl axin 7,5 Miniu 4,98 Maxiu, Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 5 až až až až 0.6 Výsledná cena dle etodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 0,4 Kč/do, Kč/ * 1.95 od 9.9,90 Kč do 41.77,85 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 9.400, Kč do , Kč

13 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací etody 9.000, Kč II. a) Výsledek dle etodiky ÚZSVM 8.700, Kč II. b) Výsledek dle etodiky MFČR od 9.400, Kč do , Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutí ke stavu a k ístní podínká polohy neovitostí je obvyklá cena předětné neovitosti v dané ístě a čase stanovena po zaokrouhlení na Kč Slovy: třicetdevěttisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 174/5, 1000 Praha Tel.: Eail: info@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jse podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jenovaný podle ustanovení 1 zákona č. 6/1967 Sb., o znalcích a tluočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 7/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tluočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstve spravedlnosti České republiky, č. j. 55/01OSDSZN/9 ze dne do prvního oddílu seznau ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonoika s rozsahe znaleckého oprávnění pro ceny a odhady neovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadový čísle /018 znaleckého deníku. Znalec si je vědo následků vědoě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 17a zákona č. 99/196 Sb., občanský soudní řád, v platné znění.

14 E. Přílohy Výpis z katastru neovitostí a vyobrazení v katastrální apě

15 Přehledová apa

16 Výřez z apy ÚP Pořízená fotodokuentace

17

18 Srovnávané neovitosti Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č Identifikace Prodej, Pozeek, 4118, Chožov, okres Louny Celková cena: Kč Adresa: Chožov, okres Louny. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Chožov, okres Louny Současné využití Cena Kč Uístění objektu Plocha pozeku () 4118 zeědělská půda Klidná část obce Slovní popis Nabízíe k prodeji pozeek v Mnichovské Týnci část obce Chožov. Pozeek je vedený jako orná půda o celkové výěře 4118 v katastru obce Mnichovský Týnec. Kvalitní orná půda, dobrá lokalita, výhodná investice. Kupující je povinen uhradit daň nad ráec kupní ceny. V případě záju kontaktujte akléře.

19 4. Fotodokuentace 5. Mapové zobrazení Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č. 1. Identifikace Prodej, Pozeek, 86, Žerotín, okres Louny Celková cena: 97.4 Kč Adresa: Žerotín, okres Louny

20 . Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Žerotín, okres Louny Cena 97 4 Kč Plocha pozeku () Současné využití 86 zeědělská půda Slovní popis Nabízí k prodeji podíl 1/ na zeědělské pozeku v k.ú. Žerotín u Panenského Týnce, okres Louny, zapsané na LV 0 a s parcelní čísle 08/71. Pozeek je celkově o výěře 5.76 a výěra nabízeného podílu činí.86. Jedná se o jednu parcelu orné půdy a od obce Žerotín je vzdálen cca. 00. Celý pozeek je zapsán v LPISu. 4. Fotodokuentace

21 5. Mapové zobrazení Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č. 1. Identifikace Prodej, Pozeek, 51, Louny, okres Louny Celková cena: Kč Adresa: Louny, okres Louny. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Louny, okres Louny Současné využití zeědělská půda

22 Cena Plocha pozeku () Kč 51 Uístění objektu Saota Slovní popis Nabízíe k prodeji pozeek vedený jako orná půda o výěře 51 v katastrální úzeí Louny, okres Louny. Jedná se o pruh v honu. Přístup po obecní nezpevněné kounikaci. BPEJ Pozeek je obhospodařován bez pachtovní slouvy. Daň z nabytí neovitých věcí hradí kupující. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujee. 4. Fotodokuentace 5. Mapové zobrazení

23 Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č Identifikace Prodej, Pozeek, 957, Sedlec, okres Litoěřice Celková cena: Kč Adresa: Sedlec, okres Litoěřice. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní slouvě)) Adresa Cena dle kupní slouvy Kupní slouva podepsaná dne Sedlec, okres Litoěřice Kč Číslo řízení Plocha pozeku () Současné využití V5175/ zeědělská půda Slovní popis Nabízíe Vá k prodeji pěkné zeědělské pozeky u obce Sedlec o celkové výěře 957. Obec Sedlec se nachází asi 5 k severozápadně od Libochovic. Pozeky jsou na katastru neovitostí vedeny jako orná půda. V současné době jsou obhospodařovány. Název katastrálního úzeí Sedlec u Libochovic. V případě dotazu nás neváhejte kontaktovat.

24 4. Fotodokuentace 5. Mapové zobrazení Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č Identifikace Prodej, Pozeek, 80, Uhy, okres Kladno Celková cena: Kč Adresa: Uhy, okres Kladno

25 . Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní slouvě)) Adresa Uhy, okres Kladno Cena dle kupní slouvy Kupní slouva podepsaná dne Číslo řízení Kč Plocha pozeku () Současné využití Uístění objektu 80 zeědělská půda Saota V5/018 Slovní popis Prodej pole 80 u obce Uhy okres Kladno. Pole je složeno ze tří saostatných na sebe nenavazujících pozeků 89, 618 a Cena je uvedena bez daně z nabytí neovitých věcí. 4. Fotodokuentace

26 5. Mapové zobrazení