Znalecký posudek č. 2887/160/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2887/160/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.51 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.81 a 505/1 v k.ú.chotyně, obec Chotyně, okres Liberec. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 14 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti sestávající z rodinného domu, příslušenství a pozemků v obci Chotyně. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti manželů Petříčkových. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 37 Snímek z pozemkové mapy Podklady a údaje poskytnuté vlastníkem Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Chotyně Katastrální území: Chotyně (653543) 5. Dokumentace a skutečnost Vlastníkem byla poskytnuta dokumentace, která odpovídá zjištěným skutečnostem. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný domek s pozemky leží v jihozápadní části obce asi 200 m od budovy obecního úřadu. V místě je výrobní závod ATIP, s.r.o., který vyrábí stroje a zařízení z nerezové oceli. Obcí prochází silnice Bílý Kostel - Hrádek nad Nisou. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. V obci s 930 obyvateli je mateřská škola, první stupeň základní školy, obchod, restaurace. Kompletní občanská vybavenost je v 17 km vzdáleném Liberci. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p. 51 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Liberec Počet obyvatel: do obyvatel a) Rodinný dům č.p a Stavba na parc.č. st.81 Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený domek s obytným podkrovím. Stavební provedení : Domek postavený tradiční zděnou technologií na základech bez hydroizolací, obvodové zdivo cihelné na tl.45 cm, krov sedlový vázaný s krytinou z eternitovýcgh šablon na bednění. Schodiště betonové s povrchem teracovým. Okna dřevěná zdvojená i dvojitá špaletová. Podlahy dřevěné, dlažby keramické. Vytápění ústřední s kotlem plynovým, ohřev teplé vody elektrickým boilerem. Do domu je zavedena voda, elektro a plyn z veřejných sítí. Kanalizace svedena do vlastního septiku s přepadem do dešťové kanalizace. Technický stav : Domek byl postavem přibližně před 100 lety. V roce 1969 byla provedena kompletní rekonstrukce. Od té doby je domek průběžně udržován a opravován. Vnitřní vybavení je již zastaralé a z části dožité. Některé vnitřní vybavení je poškozené po povodni z roku 2010, kdy došlo k zaplavení nemovitosti do výše 60 cm. Dispozice: 1.NP - zádveří, chodba se schodištěm do podkroví, zádveří u vstupu do zahrady, chodba u vstupu do zahrady, koupelna s WC, obývací pokoj, kuchyň, dílna, spíž, pracovna podkroví - 2 pokoje, šatna, chodba, 3 podstřešní komory Podlahová plocha místností v přízemí činí 110,80 m 2 a podkroví 81,40 m 2. Příslušenstvím domu je zděná dvoupodlažní kolna obdélníkového půdorysu s pultovou střechou se zastavěnou plochou 22,60 m 2. Venkovní úpravy - přípojky elektra, vody, plynu, kanalizace, septik, oplocení, zpevněné plochy. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,80 m 14,45 8,00+3,10 1,6+6,90 1,0 = 127,46 m 2 podkroví 1,88 m 14,45 8,00+4,70 6,90 = 148,03 m 2 Součet: 4,68 m 275,49 m 2 Podlažnost: 275,49 / 127,46 = 2,16

4 4 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 (14,45 8,00+3,10 1,6+6,90 1,0) = 356,89 m 3 podkroví 1,88 (14,45 8,00+4,70 6,90) = 278,30 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 635,19 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Chotyně Počet obyvatel: 930 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 477, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a nařízená exekuce. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,850 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,10 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,880 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00

5 5 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,561 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,850 0,880 0,561 = 0,420 Cena upravená (CU = IPC I): 4 477, 0,420 = 1 880,34 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 635, ,34 = ,16 Kč Rodinný dům č.p. 51 zjištěná cena: ,16 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 930 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,566 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st , 129, ,05 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100

6 6 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,566 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 405/ , 51, ,42 Součet cen všech typů pozemků: = ,47 Kč Pozemky zjištěná cena: ,47 Kč

7 7 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p ,16 Kč b) Pozemky ,47 Kč Výsledná cena činí celkem: ,63 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisícjednostodevadesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou se zvážením všech vlivů na prodejnost. Pro srovnání byly vybrány nemovitosti z nabídky RK, které jsou v místě a čase prodávány. Korekcí na úroveň oceňované nemovitosti byly ceny porovnány. Klady: - dobrá dostupnost občanské vybavenosti - pracovní příležitosti v místě - dobrá dopravní obslužnost - atraktivní okolní přírodní prostředí vhodné k rekreaci Negativa : - obec je v II.kategorii radonového rizika (středně vysoké riziko výskytu nadlimitní koncentrace Rn) - oblast je dle povodňového plánu mimo území ohrožené záplavami, přesto došlo v roce 2010 k zaplavení. Vyhodnocením situace na trhu s nemovitostmi a započtením všech vlivů na prodejnost nemovitosti, je možné považovat cenu vypočtenou za cenu v čase a místě obvyklou. Cena obvyklá ,-Kč (slovy: miliondvěstěpadesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2887/160/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160/2013 podle připojené likvidace.

9 9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK

10 10 Fotodokumentace

11 11

12 Snímek z pozemkové mapy 12

13 Nabídky RK 13

14 14