Znalecký posudek č. 62/122/2012

Transkript

1 Dědic & partneři a.s., znalecký ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, č.j. 191/2007-ODS-ZN/08 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady podniků, pohledávek, nehmotného majetku, cenných papírů, nemovitostí a movitých věcí, se sídlem Ostrava-Vítkovice, Mírová 18, IČ: Zadavatel: Ing. Jiří Hanák, insolvenční správce dlužníka Eiffage Construction Česká republika, s.r.o., se sídlem Ostrava -Poruba, Francouzská 6167, PSČ IČ: Znalecký posudek č. 62/122/2012 Stanovení tržní ceny nemovitostí areálu penziónu HUBERT č.p. 110 s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 499, katastrální území Litultovice, obec Litultovice, okres Opava Posouzení k datu: Počet vyhotovení: 4 x Datum zpracování: Číslo vyhotovení: 1

2 Anotace ocenění Zadavatel: Ing. Jiří Hanák, insolvenční správce dlužníka Eiffage Construction Česká republika, s.r.o., se sídlem Ostrava, Poruba, Francouzská 6167, PSČ , IČ: Úkol: Stanovení tržní ceny nemovitostí areálu penziónu HUBERT č.p. 110 s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 499, katastrální území Litultovice, obec Litultovice, okres Opava. Účel ocenění: Prodej třetí osobě. Datum ocenění: Datum prohlídky: Předmět oceňování: Nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, na listu vlastnictví č. 499 pro katastrální území Litultovice. Popis předmětu: Nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, na listu vlastnictví č. 499 pro katastrální území Litultovice, a to: Budova Litultovice č.p. 110, způsob využití: stavba občanského vybavení, nacházející se na parc. č. 922/6 (lesní pozemek, pozemek jiného vlastníka), a na parc. č. 920/2 (zastavěná plocha a nádvoří), Pozemek par.č. 920/1, ostatní plocha (sportoviště a ostatní plocha) Pozemek par.č. 920/3, ostatní plocha Pozemek par.č. 921/1, zahrada Pozemek par.č. 921/2, zahrada Pozemek par.č. 922/1, lesní pozemek Pozemek par.č. 923, ostatní plocha (ostatní komunikace). Strana 1 (celkem 24)

3 Použité metody: U stavby: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda výnosová Metoda tržního porovnání U pozemku: Metodou tržního porovnání Znalec: Znalecký ústav Dědic & partneři a.s. zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR podle 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, č.j. 191/2007-ODS-ZN/08 ze dne pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady podniků, pohledávek, nehmotného majetku, cenných papírů, nemovitostí a movitých věcí. Statutární zástupce ústavu: Ing. Radim Dědic Zpracovatelé: Ing. Radim Dědic, Ing. Petr Vojtíšek, Ing. Barbora Pátková Konzultanti: K vyhotovení Znaleckého posudku nebyl přibrán žádný konzultant. Počet stran: 24 stran Počet příloh: 8 příloh Počet vyhotovení: 4 x (z toho 1 x znalec) Rozdělovník: 3 x originál zadavatel, 1 x kopie znalec Strana 2 (celkem 24)

4 Obsah I. Úvod str. 4 I.1. Zadání (účel ocenění)... str. 4 I.2. Základní pojmy... str. 4 I.3. Zkratky... str. 5 I.4. Podklady dodané zadavatelem. str. 5 I.5. Základ hodnoty... str. 5 I.6. Rozsah ocenění... str. 5 I.7. Návrh tržní hodnoty... str. 6 II. Metody oceňování.. str. 6 II.1. Metoda stanovení věcné hodnoty.. str. 6 II.2. Metoda výnosová... str. 7 II.3. Metoda tržního porovnání... str. 8 III. Nález... str. 9 IV. Vlastní ocenění... str. 13 IV.1. Volba metody ocenění... str. 13 IV.2. Návrh hodnoty pozemku... str. 13 IV.3. Metoda stanovení věcné hodnoty... str. 14 IV.4. Metoda výnosová... str. 17 IV.5. Metoda tržního porovnání str. 19 IV.6. Souhrnné ocenění... str. 21 V. Závěrečná zpráva... str. 22 Seznam literatury... str. 23 Seznam příloh... str. 24 Strana 3 (celkem 24)

5 I. Úvod I.1. Zadání (účel ocenění) Stanovení tržní ceny nemovitostí areálu penziónu HUBERT č.p. 110 s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 499, katastrální území Litultovice, obec Litultovice, okres Opava, za účelem prodeje třetí osobě. I.2. Základní pojmy Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice IVSC/TEGoVA, Evropské oceňovací standardy EVS, Mezinárodní oceňovací standardy IVS). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 4 (celkem 24)

6 I.3. Zkratky Přehled hlavních použitých zkratek v ocenění: ČSÚ Český statistický úřad JKSO Jednotná klasifikace stavebních objektů NP Nadzemní podlaží OP Obestavěný prostor PP Podzemní podlaží THU Technicko hospodářské ukazatele RTS RTS, a.s., Brno NUS Náklady na umístění stavby ZP Zastavěná plocha I.4. Podklady dodané zadavatelem Znalecký posudek - odhad tržní hodnoty č /2010, vypracovaný znalcem Ing. Ivetou Pilchovou dne , Vyjádření realitní kanceláře NAXOS Ostrava a.s. k Odstoupení budoucího kupujícího od Smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne , vypracované dne I.5. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny je tímto oceněním stanovená obvyklá cena ve smyslu tržní hodnoty. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a EVS, IVS jako odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. I.6. Rozsah ocenění Předkládaný návrh tržní hodnoty zejména v oblasti ocenění současného stavu předmětných nemovitostí a prognózy budoucího vývoje vychází z následujících skutečností: Historie a podstata nemovitosti Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu z pronájmu nemovitosti Strana 5 (celkem 24)

7 Ekologická zatížení nemovitosti Věcná břemena Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Ostatní zjištěné vlivy. I.7. Návrh tržní hodnoty Tržní hodnota je navržena podle všeobecně uznávaných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku, která je proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. II. Metody oceňování Návrh tržní hodnoty nemovitosti vychází z obvykle užívaných metod: 1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2. Metoda výnosová 3. Metoda tržního porovnání. II.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutné v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění tedy může být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které je s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanoveno pomocí některé z běžně užívaných metod. Při stanovení věcné hodnoty nemovitostí (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje, zejména: zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, úpravy stavby, reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, opotřebení stavby, užívání stavby, ostatní (zejména statika, poruchy, vady apod.). Pro výpočet znehodnocení stavby je nutné zjistit, příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení, provedené opravy a výměnu Strana 6 (celkem 24)

8 jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost, metodu výpočtu opotřebení a odůvodnění jejího použití. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí a druhu pozemku. Uváží se také umístění pozemku v dané obci a u nezastavěných pozemků údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se navrhne tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U pozemků je tedy často preferována metoda porovnávací. II.2. Metoda výnosová Základem pro nejčastěji používaný budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční náklady na provoz. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky ČR, tak i možné rizikové faktory (jak současné, tak budoucí). Stanovení výnosové hodnoty nemovitostí můžeme shrnout v následujícím obecném schématu: Čisté roční nájemné - Náklady spojené s provozem = Čistý roční výnos - Podíl výnosu připadající na pozemek = Podíl výnosu připadající na stavbu x Zásobitel = Výnosová hodnota stavby + Hodnota pozemku = Výnosová hodnota Strana 7 (celkem 24)

9 Výnosovou hodnotu nemovitosti (včetně pozemku) pak obecně stanovíme na základě následujícího vzorce, který uvažuje s možností růstu čistého ročního výnosu připadajícího na stavbu a s vlivem inflace: Kde: VHN 1+ g 1 ( 1+ i)( 1+ f ) = * ČV 1+ g ( 1+ i) 1+ f n S + THP VHN ČV S THP g i f n Výnosová hodnota nemovitosti Čistý roční výnos připadající na stavbu Tržní hodnota pozemku Tempo růstu ČV S Výnosová míra stavby Předpokládaná inflace Zbývající doba ekonomické životnosti stavby. Výraz se zlomkem, kterým je násoben ČV S, se obecně nazývá zásobitel (zohledňující růst čistého ročního výnosu připadajícího na stavbu a inflaci). Tržní hodnota pozemku je obecně odhadnuta na základě porovnávací metody. II.3. Metoda tržního porovnání Tato metoda ocenění nemovitostí (stavba a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávaní informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu, a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Strana 8 (celkem 24)

10 III. Nález Předmět ocenění Nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, na listu vlastnictví č. 499 pro katastrální území Litultovice, a to: Budova Litultovice č.p. 110, způsob využití: stavba občanského vybavení, nacházející se na parc. č. 922/6 (lesní pozemek, pozemek jiného vlastníka), a na parc. č. 920/2 (zastavěná plocha a nádvoří), Pozemek par.č. 920/1, ostatní plocha (sportoviště a ostatní plocha) Pozemek par.č. 920/3, ostatní plocha Pozemek par.č. 921/1, zahrada Pozemek par.č. 921/2, zahrada Pozemek par.č. 922/1, lesní pozemek Pozemek par.č. 923, ostatní plocha (ostatní komunikace). Seznam nemovitostí na LV a mapa umístění nemovitostí z KN jsou obsahem Přílohy č. 1 a Přílohy č. 2. Historie a podstata nemovitostí Zařízený penzion Hubert, umístěný v obci Mladecko 15 km od Opavy, v podhůří Nízkého Jeseníku, na hlavním tahu směrem na Olomouc. Nabízí ubytování o celkové kapacitě 25 lůžek, ve dvou až čtyřlůžkových pokojích, vhodné především pro rodiny s dětmi, skupiny, školy v přírodě, školicí a firemní pobyty, sportovní soustředění, turistiku či cykloturistiku. Penzion má pokoje s vlastním sociálním zařízením a BVT, společenskou místnost s kulečníkem, saunu a vnitřní bazén. Součástí penzionu je areál hřiště na volejbal, tenis nebo nohejbal (v současné době je hřiště značně zanedbané). Možnost Wi-Fi s připojením k internetu. Je vybaven vlastní kuchyní, restaurací, jednacími salónky. Penzión je standardně napojen na vodovodní řád, kanalizační řád, plynovod a elektrickou síť. Je vybaven čistírnou odpadních vod, vlastní kotelnou na zemní plyn (kotel je v havarijním stavu). Penzion je podsklepený se 2. NP (přízemí a podkroví) s hotelovou a restaurační částí a spojovacím krčkem s krytým bazénem. Zastřešen sedlovou střechou s několika vikýři. Areál s nemovitostmi je oplocen. Poloha nemovitostí Areál s nemovitostmi je situován v obci Mladecko 15 km od Opavy, v podhůří Nízkého Jeseníku, na hlavním tahu směrem na Olomouc. Areál je situován v těsné blízkosti nástupní stanice vlakové dopravy. Přístup je po zpevněné komunikaci, která má vysoký sklon příjezdu (v zimním období s problémovým přístupem). Lokalita se jeví vhodnou pro současné využití nemovitosti. Strana 9 (celkem 24)

11 Postavení nemovitosti na trhu Předmětné nemovitosti můžeme z pohledu trhu s nemovitostmi zařadit do segmentu nemovitosti pro společné ubytování a rekreaci a do lokality k.ú. Litultovice. Je možné konstatovat, že vyhlídka obchodovatelnosti daných nemovitostí je v daném segmentu a lokalitě podprůměrná i při náležitém marketingu. Ekologická zatížení nemovitosti Nejsou. Věcná břemena V KN nejsou evidována. Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Stavba + pozemky jsou ve vlastnictví jednoho vlastníka, kromě pozemku p.č. 922/3, který je ve vlastnictví jiné vlastníka Lesy Česká republika s.p. Na tomto pozemku p.č. 922/3 z části stojí i stavba budova č.p S vlastníkem není uzavřena nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva opravňující užívání daného pozemku. Dle sdělení zadavatele by s uzavřením smlouvy opravňující užívání pozemku jiného vlastníka neměl být problém (vyřízení by však mohlo trvat cca 9 měsíců). Ostatní zjištěné vlivy Technický stav je zhoršený (bazén, topení). Ve sklepních prostorách jsou zvětralé omítky, v části opadané. Opadané omítky kolem přístavby s vnitřním bazénem. Vše v důsledku špatné či chybějící izolace proti vlhkosti. Stavby + pozemky nejsou provozovány k datu ocenění. Hlavní výhody nemovitosti Dostatečná kapacita parkovacích míst. Klidná lokalita s dobrou dopravní obslužností veřejnou dopravou. Hlavní nevýhody nemovitosti Současná i potenciální pronajímatelnost je vzhledem k lokalitě částečně omezena. Vyšší energetická náročnost objektu. Zanedbaná údržba pozemků. Technický stav staveb (bazén, topení). Strana 10 (celkem 24)

12 Popis nemovitosti Detailní popis nemovitosti je proveden v následující tabulce. Fotodokumentace stavby je umístěna v Příloze č. 3. Budova pro společné ubytování a rekreaci Položka Popis Název objektu Penzion Hubert Účel užití Ubytovací prostory a rekreace Č.p /2, 922/6 (pozemek jiného vlastníka - Lesy České Na parcele republiky, s.p.) List vlastnictví 499 Okres Opava Město Litultovice Ulice Litultovice č.p. 110 Administrativní budova Položka Popis Základní informace Rok ocenění 2012 Rok postavení (rok kolaudace) 1980 Počátek užívání r jako budova pro společné ubytování a rekreaci Rekonstrukce budovy + přístavba vnitřního bazénu v Poslední velká oprava r.1995 Počet podzemních podlaží (PP) 1 PP (cca 1/2 1.NP) Počet nadzemích podlaží (bez podkroví či půdy) 1 NP Podkroví/Půda Obytné podkroví Podsklepený/Nepodsklepený Podsklepený Střecha Hlavní budova - sedlová s vikýři, vnitřní bazén - valbová Přístavba/Nástavba/Vestavba Vnitřní bazén Rok Přístavby 1995 Technické řešení Základy Svislé konstrukce Betonové pásy s izolací proti zemní vlhkosti Zděné z cihel Porotherm. Nosné kce: zděné z cihel Porotherm tl. 45 cm, ŽB sloupky B20, Příčky: zděné Porotherm Vodorovné konstrukce Střešní konstrukce Schodiště Úprava povrchů Vnitřní vybavení Otvory Podlaha: betonové, polystyrénová izolace podlahy, - keramická dlažba, kamenné dlažby, mramorové dlažby. Strop: trámový nespalný s rovným podhledem, ŽB desky + sádrokartonové podhledy + izolace Střešní kce: sedlová střecha, dřevěná vaznicová soustava, tepelná izolace ISOVER-IZOPHEN-O4O Teracové s textilií Vnější: vápenné hladké, dřevěné obklady; Vnitřní: vápenné štukové hlazené, stěrkové, novodobé nástřiky, běžný keramický obklad Hygienické: WC, zazdívané umyvadla, sprchové boxy. Vybavení kuchyní - speciální výbava pro restaurace, plynový sporák, elektrická trouba, pečící trouby Okna plastová, vnitřní dveře dřevěné hladké plné a prosklené, protipožární Strana 11 (celkem 24)

13 Napojení Studená voda Příprava teplé vody Vytápění Plyn Odpady Elektroinstalace Hromosvod Ostatní vybavení Instalace Veřejný vodovod Rozvody provedeny Rozvody provedeny, zdroj teplé vody boiler Ústřední plynové + podlahové elektrické, ocelové radiátory Ano Odkanalizování kuchyně, koupelen a WC do ČOV Provedena: světelná + třífázová. Pojistkové automaty Ano Rozvod veřejného telefonu, odvětrání, požární hydranty, digestoře, ocel. Mříže, dřevěné obklady Podlahové plochy Budova pro společné ubytování a rekreaci Plochy pro ubytování, rekreaci a sklad Podlaží Položka Výměra (m2) 1. PP schodišťový prostor, chodba, šatna, umývárna, sauna, strojovna-bazén, umývárna ženy, WC ženy, umývána muži, WC muži, kancelář, úklidová místnost, kotelna údržba, LTo sklad, údržba - sklad, odpočívárna 129,00 1. NP Celkem 1. PP 129,00 závětří, schodišťový prostor, chodba, hala, herna kulečník, jídelna, 2x salónek, šatna, kuchyň, 3*sklady potravin, umývárna + WC personál, umyvárna muži, pisoáry, WC muži, umývárna ženy, předsíň a WC ženy, WC ženy 2*, úklidová komora, předsíň, sklad obalů, vnitřní bazén 392,76 Celkem 1. NP 392,76 schodišťový prostor, chodba, předsíň, 8* pokoj, koupelna + WC, balkón, Podkroví úklidová komora 127,84 Výměry pro účely odhadu tržní hodnoty Celkem Podkroví 127,84 Celkem Nemovitost 649,60 Zastavěná plocha stavby celkem činí 498,55 m 2. Obestavěný prostor stavby činí 3 368,13 m 3. Užitná plocha (podlahová plocha) celkem činí 649,6 m 2. Strana 12 (celkem 24)

14 IV. Vlastní ocenění IV.1. Volba metody ocenění V předkládaném odhadu tržní hodnoty budou použity následující metody pro ocenění stavby: 1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2. Metoda výnosová 3. Metoda tržního porovnání. Zhotovitel provede v předkládaném odhadu tržní hodnoty 3 výše zvolené metody ocenění. Metoda stanovení věcné hodnoty je považována znalcem za metodu informativní, a to s ohledem na její použití především jako podklad v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost v daném stavu, nebo vybudovat nemovitost novou. Pozemky budou oceněny na základě: 1. Metoda tržního porovnání IV.2. Návrh hodnoty pozemku Ocenění metodou tržního porovnání Princip porovnávací metody je popsán výše v bodě II.3. Metoda tržního porovnání. Relevantní vzorky, které znalec vybral pro porovnávací přístup, jsou zachyceny v Příloze č. 4. V souladu s výše uvedeným provedl znalec ocenění předmětného pozemku na základě porovnávací metody, a to s těmito výsledky: Hodnota Pozemky LV 499, k.ú. Litultovice, obec Litultovice, okres Opava Výměra v Položka Kč/m2 m2 Ocenění v Kč Pozemek par.č 920/1, ostatní plocha (sportoviště a ostatní plocha) Pozemek par.č 920/2, zastavěná plocha a nádvoří Pozemek par.č 920/3, ostatní plocha Pozemek par.č 921/1, zahrada Pozemek par.č 921/2, zahrada Pozemek par.č 922/1, lesní pozemek Pozemek par.č 923, ostatní plocha (ostatní komunikace) Celkem Strana 13 (celkem 24)

15 Při ocenění pozemků tržní hodnotou vycházel znalec z průměrné ceny vybraných relevantních vzorků pozemků. Odhadnutá průměrná cena činí 170,- Kč/m 2. Při ocenění pozemku p.č. 920/1, ostatní plocha (sportoviště a ostatní plocha), 920/3, ostatní plocha, 921/1, zahrada, 921/2, zahrada, 923, ostatní plocha (ostatní komunikace) uplatnil znalec 10 % srážku za omezený přístup k pozemkům po strmé příjezdové cestě k areálu nemovitostí a 40 % srážku za druh pozemků. Při ocenění pozemku p.č. 920/2, zastavěná plocha a nádvoří, uplatnil znalec pouze 10 % srážku za omezený přístup k pozemkům po strmé příjezdové cestě k areálu nemovitostí. Při ocenění pozemku p.č. 922/1, lesní pozemek, uplatnil znalec 10 % srážku za omezený přístup k pozemkům po strmé příjezdové cestě k areálu nemovitostí, 80 % srážku za druh pozemku, za umístění velké části pozemku v příkrém svahu a za zanedbanost porostů. IV.3. Metoda stanovení věcné hodnoty Odhad reprodukční ceny Kč/m3 (ZCU) V následující tabulce je proveden odhad reprodukční ceny administrativní budovy v Kč/m3 (ZCU: základní cena upravená). Typ Budova/Hala? Položka Budova pro společné ubytování a rekreaci Popis Určení Základní ceny (ZC) v Kč/m3 OP Budova pro společné ubytování a rekreaci Budova OP v m ,13 JKSO Budovy občanské výstavby - pro společné ubytování a JKSO rekreaci Konstrukčně materiálová charakteristika Zděná z cihel, tvárnic, bloků Rozpočtová soustava použitá RTS 2012 THU Ukazatele průměrné rozpočtované ceny na měrnou a účelovou jednotku, 2012 ZC dle použité rozpočtové soustavy THU Kč/m NUS v % 0% ZC po NUS v Kč/m3 OP Jiné úpravy NE ZC po NUS v Kč/m3 OP ZCU = Upravená ZC v Kč/m3 OP dle struktury stavebních dílů, řemeslných oborů a montážních prací Sl. 1 Sl. 2 Sl. 3 Sl. 4 Sl. 5 Stavební díly a řemeslné obory Provedení oceňované stavby Podíl v % Koeficie nt Uprave ný podíl v % Zemní práce ANO 1,7000 1,0000 1,7000 Základy, zvláštní zakládání ANO 3,6000 1,0000 3,6000 Svislé a kompletní konstrukce ANO 11,700 1, ,7000 Vodorovné konstrukce ANO 6,6000 1,0000 6,6000 Komunikace NE 0,1000 0,0000 0,0000 Úpravy povrchu, podlahy ANO 7,0000 1,0000 7,0000 Trubní vedení NE 0,1000 0,0000 0,0000 Ostatní konstrukce, bourání NE 2,4000 0,0000 0,0000 Staveništní přesun hmot ANO 2,1000 1,0000 2,1000 Izolace proti vodě ANO, nefunkční,100 % srážka 1,3000 0,0000 0,0000 Strana 14 (celkem 24)

16 Živičné krytiny NE 1,3000 0,0000 0,0000 Izolace tepelné NE 2,2000 0,0000 0,0000 Izolace akustické a protiotřesové NE 0,0000 0,0000 0,0000 Izolace chemické NE 0,0000 0,0000 0,0000 Vnitřní kanalizace ANO 1,3000 1,0000 1,3000 Vnitřní vodovod ANO 1,2000 1,0000 1,2000 ANO, ale v mizivém rozsahu 0,0000 0,0000 0,0000 Vnitřní plynovod Strojní vybavení ANO 0,2000 1,0000 0,2000 Zařizovací předměty NE 1,5000 0,0000 0,0000 Instalační prefabrikáty NE 0,0000 0,0000 0,0000 Kotelny Nefunkční, 100% srážka 0,8000 0,0000 0,0000 Strojovny ANO 0,9000 1,0000 0,9000 Rozvod potrubí ANO 1,3000 1,0000 1,3000 Armatury ANO 1,4000 1,0000 1,4000 Otopná tělesa ANO 1,3000 1,0000 1,3000 Konstrukce sklobetonové NE 0,1000 0,0000 0,0000 Konstrukce tesařské ANO 2,2000 1,0000 2,2000 Dřevostavby NE 1,5000 0,0000 0,0000 Konstrukce klempířské ANO 2,6000 1,0000 2,6000 Krytiny tvrdé ANO 0,4000 1,0000 0,4000 Konstrukce truhlářské ANO 7,1000 1,0000 7,1000 Konstrukce zámečnické ANO 7,4000 1,0000 7,4000 Podlahy z dlaždic a obklady ANO 2,3000 1,0000 2,3000 Kamenné dlažby ANO 0,6000 1,0000 0,6000 Podlahy vlysové a parketové NE 0,2000 0,0000 0,0000 Podlahy povlakové ANO 1,4000 1,0000 1,4000 Podlahy ze syntetických hmot NE 1,3000 0,0000 0,0000 Obklady keramické ANO 3,4000 1,0000 3,4000 Konstrukce z přírodního kamene NE 1,3000 0,0000 0,0000 Nátěry ANO 2,1000 1,0000 2,1000 Malby ANO 0,3000 1,0000 0,3000 Čalounické úpravy NE 0,1000 0,0000 0,0000 Zasklívání NE 0,2000 0,0000 0,0000 Montáž zařízení velkokuchyní ANO 0,9000 1,0000 0,9000 Montáž zařízení prádelen a čistíren NE 0,0000 0,0000 0,0000 Elektromontáže ANO 6,2000 1,0000 6,2000 Montáž sdělovací a zabezpečovací techniky NE 2,3000 0,0000 0,0000 Montáže potrubí ANO 0,1000 1,0000 0,1000 Montáže vzduchotechnických zařízení ANO 2,6000 1,0000 2,6000 Montáže dopravních zařízení a vah NE 1,3000 0,0000 0,0000 Montáže čerpadel, kompresorů ANO 0,2000 1,0000 0,2000 Montáže měřících a regul. zařízení NE 0,6000 0,0000 0,0000 Montáže ocelových konstrukcí ANO 0,8000 1,0000 0,8000 Zemní práce při montážích NE 0,1000 0,0000 0,0000 Ostatní práce montážní NE 0,4000 0,0000 0,0000 Celkem 100,00 x 80,9000 ZCU = ZC po NUS x upravené podíly celkem Sl. 4 v Kč/m3 OP Jiné úpravy ZCU NE ZCU v Kč/m3 OP Strana 15 (celkem 24)

17 Opotřebení hlavní stavby s přístavbou budovy bazénu Opotřebení oceňované stavby Rok ocenění 2012 Rok rekonstrukce + výstavba přístavby 1995 Stáří stavby v letech 17 Poslední velká oprava 1995 Běžná údržba? ANO Mimořádně špatný nebo dobrý technický stav? NE Analytická metoda odhadem znalce (podrobněji viz Příloha Metoda výpočtu opotřebení? č. 5: Výpočet opotřebení analytickou metodou). Údržba stavby je částečně zanedbaná, nefunkční kotelna vytápění, porušená izolace proti zemní vlhkosti, omítka kolem přístavby vnitřního bazénu je opadaná - prostup a vzlínání vlhkosti. Opotřebení stavby je úměrné stáří stavby a Odůvodnění výběru metody prováděné údržbě. Stavba nevyžaduje v dohledné době GO. Rekonstrukce - týkající se především prvků krátkodobé životnosti PKŽ v roce přístavba budovy s vnitřním bazénem. Opotřebení stavby v % 49,7% Stanovení věcné hodnoty hlavní stavby s přístavbou budovy bazénu Věcná hodnota oceňované stavby v Kč Typ Budova pro společné ubytování a rekreaci OP v m ,13 ZCU v Kč/m3 OP Reprodukční cena stavby Kč Opotřebení stavby v % 49,7% Opotřebení stavby v Kč Kč Věcná hodnota oceňované stavby Kč Stanovení věcné hodnoty vnitřního bazénu a sauny Věcná hodnota vnitřního bazénu v Kč Reprodukční cena Kč Opotřebení v % 68,0% Opotřebení v Kč Kč Věcná hodnota bazénu Kč Věcná hodnota sauny v Kč Reprodukční cena Kč Opotřebení v % 68,0% Opotřebení v Kč Kč Věcná hodnota sauny Kč Znalecký odhad reprodukční ceny bazénu a sauny je v souladu s odhadem reprodukční ceny sauny a vnitřního bazénu uvedených ve znaleckém posudku č /2010, vypracovaný znalcem Ing. Ivetou Pilchovou dne Strana 16 (celkem 24)

18 Stanovení věcné hodnoty hlavní stavby s přístavbou budovy bazénu, včetně bazénu a sauny Věcná hodnota oceňované stavby včetně bazénu a sauny Kč IV.4. Metoda výnosová Následující propočet 1 akcentuje budoucí užitek plynoucí vlastníkovi z oceňované stavby. Hodnota výnosové míry stavby a zásobitele je stanovena v tabulce uvedené níže. Odhad výnosové míry stavby Položka Hodnota Jednotka Poznámka Výnos do doby splatnosti státních dluhopisů 10 letých včetně očekávané inflace Dlouhodobě očekávaná inflace (inflační cíl ČNB) Výnos do doby splatnosti státních dluhopisů 10 letých očištěný o inflaci 3,50 % Riziková přirážka 4,00 % 2,00 % Inflační cíl činí 2 % Makroekonomická predikce MF ČR z 7/2012 1,47 % =((1+výnos st.dluh.)/(1+inflační cíl))-1 Prémie za riziko v úrovni nad bezrizikovou investici (st.dluhopisy) Výnosová míra stavby (bez inflace) 5,47 % Výnos do doby splatnosti státních dluhopisů 10 letých očištěný o inflaci + riziková přirážka Zásobitel (při rostoucích časových řadách a inflaci) Položka Hodnota Jednotka Poznámka i: výnosová míra stavby (bez inflace) 5,47 % Z předchozí části tabulky g: tempo růstu 2,00 % Inflační doložka ve výši 100 % růstu inflace. f: dlouhodobě očekávána inflace 2,00 % Inflační cíl ČNB Zásobitel 14, x Dle vzorce Riziková přirážka je stanovena převážně s ohledem na vyšší riziko aktiva než je investice do bezrizikového aktiva státních dluhopisů. Celková nominální výnosová míra stavby dosahuje 7,58 %, což znalec považuje za přiměřenou nominální výnosovou míru s ohledem na typ nemovitosti, lokalitu a segment trhu s nemovitostmi se zdůrazněním toho faktu, že výnosová míra stavby musí být adekvátní dosažitelnému nájemnému. Tempo růstu g je odhadnuto ve výši 2 %. Zbývající doba ekonomické životnosti stavby byla znalcem odhadnuta, vzhledem k výši běžných provozních nákladů nemovitosti, ke stáří stavby a provedené rekonstrukci budovy, ve výši 30 let (doba, po kterou lze pronajímat stavbu bez nutnosti zásadních oprav či rekonstrukcí). Odhad tržního nájemného Kč/m2/rok za jednotlivé druhy ploch je stanoven na základě metody porovnání výše nájemného v místě a čase obvyklé. Vzorky, které byly použity pro metodu tržního porovnání nájemného a výpočet touto metodou, jsou zachyceny v Příloze č Propočet je dán vzorcem z kapitoly II.2. Metoda výnosová. Strana 17 (celkem 24)

19 Strana 18 (celkem 24)

20 IV.5. Metoda tržního porovnání Znalec prohledal databázi všech potenciálních vzorků vhodných pro přímé porovnání, a to internetovou databázi prodávaných komerčních nemovitostí (penziony a hotely), zachycenou na internetové adrese (jedná se o databází téměř všech realitních kanceláří v ČR) k datu ocenění. Následně znalec vybral relevantní vzorky, které jsou vhodné pro přímé porovnání s předmětnými nemovitostmi. Výběr relevantních vzorků proběhl v relevantní lokalitě: Moravskoslezský kraj, okres Bruntál a Opava. Vybrané relevantní vzorky musely být očištěny o hodnotu pozemků, a to na základě Naegeliho metody třídy polohy. Relevantní vzorky, které znalec vybral pro přímý porovnávací přístup, včetně jejich dílčích charakteristik a výpočet hodnoty pozemků dle Naegeliho metody třídy polohy jsou zachyceny v Příloze č. 7. V další fázi znalec provedl již samotné přímé porovnání jednotlivých vybraných relevantních vzorků s předmětnou nemovitostí. Porovnání bylo provedeno u všech prvků porovnání zvlášť, a to tak, že znalec posuzoval (porovnával) stav daného prvku porovnání (dílčí charakteristiku) každého z relevantních vzorků nemovitostí s předmětnou nemovitostí. Či-li ve své podstatě stanovil u daného prvku porovnání (dílčí charakteristiky) míru odlišnosti každého z relevantních vzorků ve srovnání s předmětnou nemovitostí. Míra odlišnosti byla znalcem stanovena v 7 stupních. Relevantní vzorek je ve srovnání s předmětnou nemovitostí mnohem horší, horší, mírně horší, téměř shodný, mírně lepší, lepší a mnohem lepší. Výše uvedenou míru odlišnosti (vyjádřenou kvalitativně) znalec následně převedl do číselné podoby. Jedná se o kvantitativní porovnávací analýzu, kdy jednotlivé slovně vyjádřené diferenciace mezi jednotlivými relevantními vzorky a předmětnou nemovitostí znalec převedl do roviny číselných hodnot. Nejprve znalec přiřadil míře odlišnosti vyjádřené slovně číselné hodnoty od -3 do +3, následně stanovil váhy dle významnosti prvku porovnání (dílčí charakteristiky) v přímém porovnávacím přístupu, a nakonec stanovil konečnou číselnou hodnotu jednotlivých dílčích charakteristik (prvků porovnání) pro jednotlivé míry odlišnosti jako součin hodnoty váhy prvku porovnání a hodnoty míry odlišnosti. Cílem této fáze je stanovení výše koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti), na základě kterého se jednotlivé hodnoty Ceny stavby, nalezené u jednotlivých relevantních vzorků, převedou na cenu platnou pro předmětnou stavbu (tato cena platí pouze pro každé jednotlivé přímé porovnání relevantního vzorku a předmětnou stavbou samostatně). Koeficientů porovnatelnosti tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků nemovitostí. Výsledek je zachycen níže. Strana 19 (celkem 24)

21 Míra vzájemné odlišnosti prvku porovnání Hodnota míry vzájemné odlišnosti Prvek porovnání Relevantní vzorek stavby ve srovnání s předmětnou stavbou je mnohem horší horší mírně horší téměř shodný mírně lepší lepší mnohem lepší Váha prvku porovnání Stav stavby Poloha (dostupnost) Dispoziční řešení (vybavenost) Vliv velikosti Maximální hodnota Hodnota koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti) 1,500 1,333 1,167 1,000 0,833 0,667 0,500 Konečným krokem je stanovení ceny nemovitosti, a to vyplývající z každého jednotlivého přímého porovnání mezi jednotlivým relevantním vzorkem porovnání a předmětnou nemovitostí. Stanovených cen platných pro předmětnou stavbu tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků nemovitostí. Ke každé jednotlivé ceně (vyjádřené v Kč/m2) platné pro předmětnou plochu nemovitosti znalec dospěl na základě násobku Ceny nemovitosti (vyjádřené v Kč/m2) platné pro daný relevantní vzorek, Koeficientu adjustace nabídkové ceny, Koeficientu porovnatelnosti. Koeficient adjustace nabídkové ceny byl znalcem odborně odhadnut ve výši 0,85. Což znamená, že znalec srazil z nabízené Ceny stavby (vyjádřené v Kč/m2), platné pro daný relevantní vzorek celkem 15 %, jelikož se jedná o stranu nabídky (nabízená cena je vždy vyšší než cena poptávaná), a ne o konkrétní již dojednanou cenu domu. V Příloze č. 7 je zachycen výše uvedený propočet, a to pro všechny z relevantních vzorků. V souladu s výše uvedeným provedl znalec ocenění předmětné stavby bez pozemku na základě porovnávací metody, a to s těmito výsledky: Odhad hodnoty předmětných ploch stavby Medián Kč / m2 Aritmetický průměr Kč / m2 Směrodatná odchylka Kč / m2 Celková výměra předmětných ploch oceňované stavby činí 649,6 m2. Odhad celkové hodnoty předmětných ploch stavby tedy činí (násobek celkové výměry předmětných ploch oceňované stavby a hodnoty aritmetického průměru cen předmětných ploch oceňované stavby): Porovnávací hodnota stavby Kč Tržní hodnota pozemků Kč Porovnávací hodnota nemovitostí celkem Kč Strana 20 (celkem 24)

22 IV.6. Souhrnné ocenění Hodnotu pozemků navrhujeme ve výši Kč, a to na základě metody porovnávací. Hodnotu staveb navrhujeme ve výši výsledku výnosové metody Kč, a to z následujících důvodů: (i) Věcná hodnota slouží spíše jenom pro informaci o reprodukčních nákladech; nelze předpokládat, že u předmětných staveb by tato informace mohla sloužit jako významný hodnototvorný faktor, a to i s přihlédnutím k charakteru předmětných staveb - stavby s tzv. prvkem monopolu (ubytovací zařízení). (ii) Porovnávací hodnota i přes provedené adjustace dle názoru znalce úplně přesně nevyjadřuje tržní hodnotu předmětných staveb, a to s ohledem na charakter staveb a počet a lokalitu nalezených vzorků. V rámci odhadu výsledné tržní hodnoty pozemků a staveb je však nutné vzít také v potaz následující faktory: (i) Charakter staveb - ubytovací zařízení (stavby s tzv. prvkem monopolu), kdy výnosová metoda vycházející z jednotkového nájemného spíše naceňuje provozování podniku - ubytování + pohostinství - v daných stavbách než přímo a jedině stavby samotné. (ii) Stavby nejsou provozovány. (iii) Náklady na znovuzprovoznění, které nelze přesněji k datu ocenění specifikovat (v návaznosti na dobu prodeje, záměry hypotetického kupujícího atd.). (iv) Prodejní historii nemovitostí (viz Příloha č. 8), která poukazuje na stav trhu v daném segmentu a na kterém zřejmě bude prakticky velmi obtížné (jestli vůbec) zrealizovat hodnotu nemovitostí, tj. docílit ceny vycházející z hodnoty nemovitostí. (v) Fakt, že se jedná o prodej z insolvenčního řízení (konkurzu), kdy i přes obvyklou dobu prodeje a adekvátní marketing, nelze předpokládat, že prodávající může případně stáhnout nemovitosti z prodeje a počkat s prodejem např. x let, a to i v návaznosti na to, že stavby a pozemky nejsou provozovány a bylo by nutné vynakládat náklady spojené alespoň s minimální údržbou staveb a pozemků. Výslednou tržní hodnotu (tržní cenu) předmětných nemovitostí jako celku na základě našeho posouzení a zdůvodnění odhadujeme ve výši 60 % z výnosového hodnoty staveb včetně pozemků, tj. ve výši (zaokrouhleně): 2,8 mil. Kč. Strana 21 (celkem 24)

23 V. Závěrečná zpráva Na základě objednávky zadavatele vyhotovil znalec předkládaný znalecký posudek týkající se: Stanovení tržní ceny nemovitostí areálu penziónu HUBERT č.p. 110 s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 499, katastrální území Litultovice, obec Litultovice, okres Opava. Tento znalecký posudek je vypracován pro prodej třetí osobě. Odhad tržní hodnoty (tržní ceny) předmětných nemovitostí byl proveden k datu Výslednou tržní hodnotu (tržní cenu) předmětných nemovitostí jako celku na základě našeho posouzení a zdůvodnění odhadujeme ve výši: 2,8 mil. Kč. V Ostravě dne Znalecký posudek zpracovali: Ing. Radim Dědic, Ing. Petr Vojtíšek, Ing. Barbora Pátková Statutární zástupce znaleckého ústavu, který může tento znalecký posudek na požádání osobně stvrdit, doplnit nebo jeho obsah blíže vysvětlit: Ing. Radim Dědic ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán znaleckým ústavem Dědic & partneři a.s. zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR podle 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, č.j. 191/2007- ODS-ZN/08 ze dne pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady podniků, pohledávek, nehmotného majetku, cenných papírů, nemovitostí a movitých věcí. Znalecký úkon zapsán pod poř.č. 62/122/2012. Strana 22 (celkem 24)

24 Seznam literatury LITERATURA Č. Autor Název Nakladatelství Rok vydání Místo vydání Norma ISBN 1 Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc. a kol. Teorie oceňování nemovitostí CERM 2009 Brno Mařík Miloš a kol. Metody oceňování podniku Ekopress 2007 Praha Zazvonil Zbyněk Výnosová hodnota nemovitostí CEDUK 2004 Praha Zazvonil Zbyněk Porovnávací hodnota nemovitostí Ekopress 2006 Praha Zazvonil Zbyněk Odhad hodnoty pozemků VŠE 2007 Praha Kokoška Jiří Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů I. díl Oeconomica 2009 Praha Č. Autor Název Nakladatelství Ročník Místo vydání Norma ISSN 7 PERIODIKA Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc., Ing. Superatová Alena Soudní inženýrství, Problematika názvosloví ceny obvyklé CERM a Brno X Č. Autor Název Nakladatelství Rok vydání Místo vydání Norma ISBN 8 PŘÍSPĚVEK VE SBORNÍKU Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc., RNDr. Tomislav Šimeček a kol. Místně obvyklé nájemné, Náklady prosté reprodukce bytového fondu a přiměřené výnosy z nájemného Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR 2010b Praha Strana 23 (celkem 24)

25 Seznam příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4 Příloha č. 5 Příloha č. 6 Příloha č. 7 Příloha č. 8 Seznam nemovitostí na LV Mapa umístění nemovitostí Fotodokumentace Vybrané relevantní vzorky pozemků Odhad opotřebení Vybrané relevantní vzorky nájemného pro výnosovou metodu a propočet porovnávací metodou Vybrané relevantní vzorky a výpočet porovnávací metodou Prodejní minulost nemovitostí Strana 24 (celkem 24)

26 Příloha č. 1 Seznam nemovitostí na LV

27 Nahlížení do KN Nahlížení do KN 1 z 1 Nahlížení do KN :15 Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 499 Katastrální území: Litultovice Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl Eiffage Construction Česká republika, s.r.o. Francouzská 6167/5, Ostrava, Poruba, Parcely Parcelní číslo 920/1 920/2 920/3 921/1 921/2 922/1 923 Stavby Číslo Litultovice č.p. 110 na parcele 922/6, 920/2 Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava Platnost k :18:41

28 Příloha č. 2 Mapa umístění nemovitostí

29 Publikace dat ISKN Tisk - 0s :812ms, 250 prvků. Publikace dat ISKN Tisk - 0s :812ms, 250 prvků. 1 z 1 Publikace dat ISKN Tisk - 0s :812ms, 250 prvků :37

30 Příloha č. 3 Fotodokumentace

31 Fotodokumentace Strana 1 (celkem 2)

32 Strana 2 (celkem 2)

33 Příloha č. 4 Vybrané relevantní vzorky pozemků

34 Vybrané relevantní vzorky pozemků Výběrový soubor pro porovnání (pozemky pro bydlení) Popis Cena v Kč/m2 Cena v Kč/m2 po 15 % srážce z nabídkových cen Pozemek pro bydlení, m², Lokalita: Hlavnice - okraj obce Kč Pozemek pro bydlení, 850 m² Lokalita: Melč Kč Pozemek pro bydlení, m² Lokalita: Jakartovice Kč Pozemek pro bydlení, 1448 m² Lokalita: Jakartovice Kč Průměrná cena (aritmetický průměr) Medián Směrodatná odchylka výběrová Průměr - směrodatná odchylka Průměr + směrodatná odchylka

35 Příloha č. 5 Odhad opotřebení

36 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy včetně zemních S 6,30 80,00 1,00 5,04 5, ,33 1,1028 prací 2. Svislé konstrukce S 15,00 80,00 1,00 12,00 12, ,00 4, Svislé konstrukce S 15,00 20,00 1,00 3,00 3, ,25 0, Stropy S 8,20 80,00 1,00 6,56 6, ,00 2, Stropy S 8,20 20,00 1,00 1,64 1, ,00 0, Krov, střecha S 6,10 100,00 1,00 6,10 6, ,00 2, Krytiny střech S 2,70 100,00 1,00 2,70 2, ,50 1, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,67 0, Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100,00 1,00 7,10 7, ,00 2, Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,67 1, Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,67 1, Schody S 2,80 100,00 1,00 2,80 2, ,00 0, Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 3, ,50 1, Okna S 5,90 100,00 1,00 5,90 6, ,67 3, Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 1, ,71 1, Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 1, ,57 0, Vytápění S 4,90 100,00 1,00 4,90 5, ,00 5, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 5, ,67 3, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,67 1, Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,67 1, Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,67 0, Ohřev teplé vody S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,67 1, Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1, ,00 1, Vnitřní hygienické S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,67 2,5048 vybavení 25. Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4, ,00 3,8420 Součet upravených objemových podílů: 97,34 Opotřebení: 49,7037

37 Příloha č. 6 Vybrané relevantní vzorky nájemného pro výnosovou metodu a propočet porovnávací metodou

38 Metodika, vybrané relevantní vzorky pronájmu a výpočet porovnávací metodou Znalec prohledal databázi všech potenciálních vzorků vhodných pro přímé porovnání, a to internetovou databázi pronajímaných relevantních nemovitostí (penzionů), zachycenou na internetové adrese (jedná se o databází téměř všech realitních kanceláří v ČR) k datu ocenění. Následně znalec vybral relevantní vzorky, které jsou vhodné pro přímé porovnání s předmětnou nemovitostí. Výběr relevantních vzorků proběhl v relevantní lokalitě: Moravskoslezský kraj - okres Bruntál a Opava Relevantní vzorky, které znalec vybral pro přímý porovnávací přístup včetně jejich dílčích charakteristik, jsou zachyceny níže. V další fázi znalec provedl již samotné přímé porovnání jednotlivých vybraných relevantních vzorků s předmětnými plochami nemovitosti. Porovnání bylo provedeno u všech prvků porovnání zvlášť, a to tak, že znalec posuzoval (porovnával) stav daného prvku porovnání (dílčí charakteristiku) každého z relevantních vzorků nemovitostí s předmětnými plochami nemovitosti. Či-li ve své podstatě stanovil u daného prvku porovnání (dílčí charakteristiky) míru odlišnosti každého z relevantních vzorků ve srovnání s předmětnými plochami nemovitosti. Míra odlišnosti byla znalcem stanovena v 7 stupních. Relevantní vzorek je ve srovnání s předmětnou plochou nemovitosti mnohem horší, horší, mírně horší, téměř shodný, mírně lepší, lepší a mnohem lepší. Výše uvedenou míru odlišnosti (vyjádřenou kvalitativně) znalec následně převedl do číselné podoby. Jedná se o kvantitativní porovnávací analýzu, kdy jednotlivé slovně vyjádřené diferenciace mezi jednotlivými relevantními vzorky a předmětnou plochou nemovitosti znalec převedl do roviny číselných hodnot. Nejprve znalec přiřadil míře odlišnosti vyjádřené slovně číselné hodnoty od -3 do +3, následně stanovil váhy dle významnosti prvku porovnání (dílčí charakteristiky) v přímém porovnávacím přístupu, a nakonec stanovil konečnou číselnou hodnotu jednotlivých dílčích charakteristik (prvků porovnání) pro jednotlivé míry odlišnosti jako součin hodnoty váhy prvku porovnání a hodnoty míry odlišnosti. Cílem této fáze je stanovení výše koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti), na základě kterého se jednotlivé hodnoty Ceny pronájmu stavby, nalezené u jednotlivých relevantních vzorků, převedou na cenu pronájmu platnou pro předmětné plochy (tato cena platí pouze pro každé jednotlivé přímé porovnání relevantního vzorku a předmětných ploch samostatně). Koeficientů porovnatelnosti tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků nemovitostí. Výsledek je zachycen níže v Tab. č. 1 Stanovení hodnoty koeficientu porovnatelnosti.

39 Tab. č. 1 Stanovení hodnoty koeficientu porovnatelnosti Míra vzájemné odlišnosti prvku porovnání Hodnota míry vzájemné odlišnosti Relevantní vzorek stavby ve srovnání s předmětnou stavbou je mnohem horší horší mírně horší téměř shodný mírně lepší lepší mnohem lepší Prvek porovnání Váha prvku porovnání Stav stavby Poloha (dostupnost) Dispoziční řešení (vybavenost) Vliv velikosti Maximální hodnota Hodnota koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti) 1,500 1,333 1,167 1,000 0,833 0,667 0,500 Konečným krokem je stanovení ceny pronájmu předmětných ploch nemovitostí, a to vyplývající z každého jednotlivého přímého porovnání mezi jednotlivým relevantním vzorkem porovnání a předmětnou plochou nemovitosti. Stanovených cen pronájmu platných pro předmětnou plochu tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků nemovitostí. Ke každé jednotlivé ceně pronájmu (vyjádřené v Kč/m2/měsíc) platné pro předmětnou plochu nemovitosti znalec dospěl na základě násobku Ceny pronájmu nemovitosti (vyjádřené v Kč/m2/měsíc) platné pro daný relevantní vzorek, Koeficientu adjustace nabídkové ceny, Koeficientu porovnatelnosti. Koeficient adjustace nabídkové ceny byl znalcem odborně odhadnut ve výši 0,85. Což znamená, že znalec srazil z nabízené Ceny stavby (vyjádřené v Kč/m2), platné pro daný relevantní vzorek celkem 15 %, jelikož se jedná o stranu nabídky (nabízená cena je vždy vyšší než cena poptávaná), a ne o konkrétní již dojednanou cenu domu. Dále v příloze je zachycen výše uvedený propočet, a to pro všechny z relevantních vzorků. V souladu s výše uvedeným provedl znalec odhad ceny pronájmu předmětných ploch nemovitostí na základě porovnávací metody, a to s těmito výsledky: Tab. č. 2 Odhad obvyklé (tržní) výše pronájmu předmětných ploch v Kč/m2/měsíc Medián 43,9 Kč / m2 Aritmetický průměr 57,6 Kč / m2 Směrodatná odchylka 19,4 Kč / m2

40 Vzorky Výpočet porovnávací metodou

41 Příloha č. 7 Vybrané relevantní vzorky a výpočet porovnávací metodou

42 Vybrané relevantní vzorky, výpočet dle Naegeliho metody třídy polohy a výpočet porovnávací metodou Vzorky

43 Výpočet dle Naegeliho metody třídy polohy

44 Výpočet porovnávací metodou

45 Příloha č. 8 Prodejní minulost nemovitostí

46

47

48

49

50

51