ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 2+kk č.p/č.j. 2767/22 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p a pozemku parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 5166/ a nebytového prostoru č.p/č.j. 2767/12 v 1. nadzemním podlaží / přízemí / v objektu bydlení č.p v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p a pozemku parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 181/ zapsaných na LV č resp. budova č.p a pozemek parcela č. 125/2 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území České Budějovice 5 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 465/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 465/2014-N Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 5364 A: Vlastník : 1. Kaňov Petr, bytem Na Vyhlídce 828, Protivín 1/1 B : Nemovitosti : - nebytový prostor č. 2767/12 v bytovém domě č.p na parcele č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 181/ bytová jednotka č. 2767/22 v bytovém domě č.p na parcele č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 5166/ C : Omezení vlastnického práva : viz příloha D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha vše v k.ú. České Budějovice 5 a v obci České Budějovice viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření zástupce společenství vlastníků Ing. Hajdůchové byl objekt bytového domu č.p kolaudován v listopadu Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastník bytu ani jeho zástupce se místního šetření nezúčastnili Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytový dům čp. 267 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 2767/22 a nebytovým prostorem č.p./č.j. 2767/12 se nachází východně od centra města České Budějovice v ulici Dobrovodské v části města České Budějovice 5 v lokalitě zastavěné převážně

3 3 smíšenou zástavbou objektů pro bydlení a několika objektů občanské vybavenosti v sousedství českobudějovického železničního nádraží. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 2767/22 je oceňován podíl na pozemku parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m2 ve výši id. 5166/ a s nebytovou jednotkou č. 2767/12 je oceňován podíl na pozemku parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m2 ve výši id. 181/ Bytová jednotka i nebytová jednotka jsou, dle sdělení zástupce společenství vlastníků ing. Hajdůchovou, užívána matkou vlastníka k trvalému bydlení. Velikost oceňovaného bytu je 2+kk, k bytové jednotce náleží i balkon a lodžie a mimo byt v 1.nadzemním podlaží je zmíněný nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12 užívaný jako sklep. Oceňovaný pozemek tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu bytového domu č.p Pozemek je zatížen zvýšeným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Město České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Neleží v zátopové oblasti. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu, bytové a nebytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor oceňovaného bytu ani nebytové jednotky. K místnímu šetření svolanému na den v 9:00 hod. se vlastník a ani zástupe vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru, ze zjištění znalce, z informací sousedů a z dalších dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Byt č.p./č.j. 2767/22 a nebytový prostor č.p./č.j. 2767/ Pozemek parcela č. 125/2 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 3. Komparativní /porovnávací/ metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 4. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2767/22 a nebytový prostor č.p./č.j. 2767/22 ( 21 oceňování jednotek ) Popis Budova č.p ve které se nachází oceňovaný byt a nebytový prostor je vnitřním řadovým objektem, má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími a jedním hlavním vchodem / 1. podzemní podlaží je technické a v každém dalším podlaží je vždy po pěti bytech/ a s plochou střechou. Stavba má klasickou dispozici nově budovaných bytových domů s centrální chodbou a s výtahem u jižní fasády a další chodbou mezi jednotlivými byty oddělenou od schodiště uzamčenými dveřmi. V technickém podlaží jsou sklepy k jednotlivým bytům mj. i nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12, parkovací stání, kotelna a průjezd budovou k parkovacím stáním za domem. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří dobrý. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Oceňovaný byt 2+kk leží ve 2. nadzemním podlaží objektu u severní fasády. Dispozici bytu má znalec z projektové dokumentace. Byt je orientován s okny V-Z. U západní fasády je lodžie a u východní balkon. V bytě je obytná kuchyň, ložnice, koupelna, WC, předsíň a chodba. Mimo byt je jako příslušenství jeden nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : železobetonová + zděný plášť Nosná konstrukce vodorovná : železobetonová Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : silikátová omítka Střecha : plochá Střešní krytina : natavované pásy PVC Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění pravděpodobně = 3 roky Popis společných prostor Nosná konstrukce svislá : železobetonová + zděný plášť Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : železobetonové Okna : plastová

5 Dveře : foliované plné i prosklené Vrata : garážová sekční El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : centrální kotel na zemní plyn v 1.NP Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : proveden Pravděpodobné vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 2767/22 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : plovoucí laminátová, dlažby keramické Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : neproveden Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, elektrický sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana ve zděném jádře Výměry pro ocenění 5 Podlahové plochy jednotlivých místností oceňovaného bytu a nebytového prostoru nebylo možno změřit a nebyly sděleny ani vlastníkem. Jednotlivé výměry místností zjistil znalec na katastrálním úřadě v Českých Budějovicích z předloženého prohlášení vlastníka. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č.p./č.j. 2767/22 a NEBYTOVÝ PROSTOR č.p./č.j. 2767/12 podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 2. NP předsíň 5,00 chodba 4,46 obývací pokoj a kuchyňský kout 21,42 ložnice 15,21 koupelna 4,42 WC 1,15 lodžie 4,13 balkon 2,52 2. NP nebytová jednotka mimo byt 1,81 CELKEM m 2 60,12 36,63 23,49 nepočítáno nejsou Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80.

6 6 Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 60,12 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-1,81 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-2,52 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 55,79 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 1,45 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,43 Podlahová plocha bytu č. 2767/22 a nebytového prostoru č. 2767/12 pro přepočtu pro výpočet m 2 57, Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 5. NP, plochá střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 57,67 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 1,158 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 2 statutární město K5 neuplatněno Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní předpoklad znalce na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce ŽB monolitická s cihelnými vyzdívkami S Stropy ŽB monolitické S Zastřešení Plochá S Krytiny střech natavovaná PVC folie S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Omítky silikátové probarvené S Vnitřní obklady keramické Keramické S Schody ŽB monolitické S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, plovoucí S Vytápění ústřední S

7 7 16 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody Centrální S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Osobní S Ostatní Odvětrání, zvonky S Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům je 3 roky po kolaudaci v dobrém technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Bytová jednotka je pravděpodobně v dobrém technickém stavu. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 2011 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 3 let 97 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 3,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,84 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 57,67 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,88 Opotřebení 3,00 % ,42 Cena časová bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytu č.p./č.j. 2767/12 ke dni odhadu Kč , Parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.

8 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemky parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m2 je zastavěn bytovým domem č.p Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek byl prodán za cenu 1 600,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje 1.00 bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Větší výměra 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město České Budějovice, část České Budějovice 5 - Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 345 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce Čtyři Dvory, smíšená zástavba 1.00 obytné domy a občanská vybavenost B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,00 Cena oceňovaného pozemku Kč ,00

9 9 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku ( )/ / Cena spoluvlastnického podílu k pozemku č. 125/2 ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 2767/22 a nebytový prostor č.p./č.j. 2767/ ,- Kč 3,00 % ,- Kč Podíl parcely č. 125/ ,- Kč ,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/ Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná bytová jednotka není, dle vyjádření sousedů, pronajímána. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 100,- Kč/m2 podlahové plochy bytu/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 2767/22 a nebytový prostor č. 2767/12 výměra m2 58,00 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 1 200,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč ,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok ,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 3

10 10 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 3,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 400,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 1 082,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 8 117,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,16 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/ Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti

11 11 - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č. 1 Prodej družstevního bytu 2+1 v Českých Budějovicích Lokalita : Suché Vrbné, ulice U Cihelny Prodej bytu 2+1 v Českých Budějovicích 5, 1. podlaží/3. Byt v novostavbě ( cca 6 let ) cihlového, bytového domu v Suchém Vrbném. Zateplený, plastová okna se žaluziemi, podlahové krytiny - plovoucí podlahy a dlažba. Ústřední plynové topení včetně teplé vody. Velmi pěkný, udržovaný byt s vlastním parkovacím místem před domem. K bytu patří komora na stejném podlaží. Technický stav : průměrný Podlaží : 1. Podlahová plocha bytu : 50 m2 + sklep + parkovací místo před domem Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 2+kk v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 3, ulice Nová

12 12 Byt 2+kk v novostavbě bytového domu Symfonia v ulici Nová v Českých Budějovicích. Byt se nachází ve 2. NP a skládá se z : předsíně 5,51 m2, šatny 9,81 m2, ložnice 12,73 m2, obytný prostor + kuchyňský kout 24,38 m2, komora 3,11 m2,koupelna,wc 4,86 m2, lodžie 6,82 m2, balkón 5,67 m2. Dům je vybaven výtahem, domácím telefonem, kabel. rozvody, internet. V přízemí domu jsou umístěny parkovací stání a společné prostory.ideální poloha v centru města ca. 6 minut chůze od náměstí. Dostupnost všech důležitých institucí včetně zdravotnictví, kultury, školství i dopravy je výtečná. Veškeré instalace vody, topení podlahové, elektřiny, TV a SAT včetně internetu jsou v ceně. Podlaží : 1. Podlahová plocha bytu : 73 m2 vč. balkonu a lodžie Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej bytu 2+1 v Českých Budějovicích Lokalita : Suché Vrbné, Dobrovodská ul. Prodej velmi prostorného bytu 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví ve 2.NP zděného bytového domu v Suchém Vrbném. Obývací pokoj 20 m² s prostornou zasklenou lodžií ( 3 m²), ložnice 16,1 m², prostorná kuchyně s kuchyňskou linkou a jídelním koutem. Všechny místnosti jsou neprůchozí s orientací na jih. Koupelna a WC je v zachovalém stavu, v chodbě jsou vestavné skříně. K bytu náleží velký prostorný sklep. Dům je ve velmi dobrém stavu a nevyžaduje žádné větší opravy, nízké provozní náklady. Za domem je společná oplocená zahrada, u domu je bezproblémové parkování, zastávka MHD u domu. Podlaží : 2. Podlahová plocha bytu : 62 m2 + sklep Nabídková cena : ,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka bytový dům obec České Budějovice, část obce Suché Vrbné 2+kk 60 m2 vč.sklepa, balkonu a lodžie průměr/ ne - dobrý

13 13 ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka bytový dům obec České Budějovice, část obce Suché Vrbné 2+kk 50 m2 + sklep + parkovací místo před domem průměr/ ne - dobrý 2 Bytová jednotka bytový dům obec České Budějovice, část obce ČB 3, Nová ul. 2+kk 73 m2 vč. balkonu a lodžie průměr / ne - dobrý 3 Bytová jednotka bytový dům obec České Budějovice, část obce Suché Vrbné, Dobrovodská ul m2 + sklep průměr / ne - průměr Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,10 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,20 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,05 1,07 1,00 0,85 1,00 1,00 0, ,- Celkový průměr ceny bytu Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu a nebytového prostoru zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací.

14 14 Stávající věcné břemeno zřizování a provozování vedení umístění nového kabelového vedení NN a kabelové skříně zatěžující oceňované nemovité věci zatěžují tyto nevýznamně a nemají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena ,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,- Kč Výnosová hodnota ,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 dle odborného odhadu znalce ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 2+kk č.p/č.j. 2767/22 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p a pozemku parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 5166/ a nebytového prostoru č.p/č.j. 2767/12 v 1. nadzemním podlaží / přízemí / v objektu bydlení č.p v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p a pozemku parcela č. 125/2 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 181/ zapsaných na LV č resp. budova č.p a pozemek parcela č. 125/2 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území České Budějovice 5 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmilióndvěstěpadesáttisíckorunčeských 2. Jiné závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 3x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

15 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 58/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 29. května 2014 Ing. Michal Sirový

16 16 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p čelní pohled na bytový dům č.p. 2767

17 17 vnitřní schodiště domu č.p. 2767