ZNALECKÝ POSUDEK. č /07

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /07 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu v ulici A. Trägera č.p. 285 v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice s pozemky parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1850 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 178/07-34 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č.540/2002 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č.617/2006 Sb. a č.76/2007 Sb. a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 28 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 178/07-34 ze dne s předáním podkladů osobně dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne zajištěný znalcem a vydaný Katastrálním úřadem v Českých Budějovicích pod č.3693/17-70, LV 1850 A: Vlastník : Hamerníková Gabriela, Mgr., r.č /246, trvale bytem A. Trägera č.p. 285, České Budějovice 10 B : rodinný dům č.p. 285 na parcele č.783 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 340 m 2 Parcela č.784 zahrada, výměra 1295 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. České Budějovice 3 a v obci České Budějovice Kopie katastrální mapy - zajištěná znalcem na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích dne v měřítku 1 :1000 pod č.3693/ viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla znalci předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastníka oceňovaných nemovitostí se znalci nepodařilo zkontaktovat, proto provedl znalec ohledání z veřejné komunikace a z pozemku sousední nemovitosti. Znalec provedl zaměření staveb odborným odhadem dle zásad přílohy č. 1 vyhlášky Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery Seznam.reality.cz, Prolux reality, Jihočeskéreality apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Doc.Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb., č.640/2004 Sb., č.617/2006 Sb. a č.76/2007 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění. 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 285 stojící na parcele č.783 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice v části obce Kněžské Dvory v lokalitě smíšené zástavby s rodinnými domy a výrobními objekty.

3 3 Celý areál, který je pravděpodobně užíván vlastníkem a který je po obvodě oplocen částečně ploty sousedů, tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 285, venkovních úprav a pozemků parcela č.783 zastavěná plocha a nádvoří, která je částečně zastavěna rodinným domem a parcela č.784 zahrada, která tvoří jednotný funkční celek a dotváří celý areál. Rodinný dům č.p. 285 je přibližně čtvercového půdorysu, pravděpodobně částečně podsklepený, dvoupodlažní se stanovou střechou. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci i na zemní plyn. Tyto sítě jsou napojeny přípojkami pravděpodobně do příjezdové komunikace. Příjezd k domu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu znalce a dle vyjádření sousedů lze usuzovat na stáří let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou pravděpodobně původní. Z vnějšího ohledání je zřejmé, že objekt byl částečně rekonstruován. Technický stav rodinného domu je ke dni odhadu průměrný, patrná je běžná údržba, nejsou zjevné žádné statické poruchy. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a pouze z externí prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav oceňovaných nemovitostí je znalcem zohledněn ke dni místního šetření provedeného znalcem tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, zjištění znalce, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Zda je objekt pronajat, či zda váznou na nemovitostech jednotlivá jiná práva či závady se znalci nepodařilo zjistit a tato skutečnost nebyla znalci sdělena ani vlastníkem oceňovaných nemovitostí. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při zjišťování tržních cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb. č.640/2004 Sb., č.617/2006 Sb. a č.76/2007 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění. POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí paní Hamerníkovou, umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze sousední parcely a z veřejného prostranství. Následně byla cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. Některé údaje o oceňovaných nemovitostech sdělil znalci vlastník sousední nemovitosti.

4 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Venkovní úprava Vodovodní přípojka Kanalizační přípojka Přípojka elektro Plynovodní přípojka Zpevněná plocha Plot č Plot č Plotová vrata Pozemek parcela č.783 a č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.76/2007 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp Rodinný dům č.p SKP Popis Jedná se o samostatně stojící, pravděpodobně částečně podsklepený dům přibližně čtvercového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/, pravděpodobně částečně zařízeným podkrovím a se stanovou střechou. Konstrukci tvoří cihelné zdivo z plných cihel. Krov je jednoduchý dřevěný vázaný s krytinou taškovou. Hlavní vstup do domu je z východní fasády přes předzahrádku. V objektu jsou pravděpodobně dvě bytové jednotky užívány k bydlení. Dům je přes předzahrádku napojen na přívod elektrické energie, vodovodu a kanalizace i na zemní plyn.

5 5 Popis jednotlivých konstrukcí a prvků stavby vychází z vnější obhlídky nemovitosti a z odborného odhadu a předpokladu znalce. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná štuková omítka Střecha : stanová Střešní krytina : tašková Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení Obvodové zdivo : cihelné tl. 450 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v koupelně i kuchyni keramické Strop : nespalný s rovným omítnutým podhledem Podlaha a dlažby : PVC, dlažba, jekor Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na tuhá paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : není instalován Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,00 * 9,00 odhad = 45,00 = 2,20 99,00 celkem 1.PP 45,00 99,00 9,50 * 9,00 = 85,50 = 3,25 277,88 1,20 * 5,00 = 6,00 = 3,25 19,50 1,00 * 3,00 = 3,00 = 3,25 9,75 celkem 1.NP 94,50 307,13 9,50 * 9,00 = 85,50 = 3,25 277,88 1,20 * 5,00 = 6,00 = 3,25 19,50 1,00 * 3,00 = 3,00 = 3,25 9,75 1,00 * 5,00 = 1,00 5,00 celkem 2.NP 94,50 312,13 9,50 * 9,00 = 85,50 3,50/3 = 1,16 99,75 1,20 * 5,00 = 6,00 1,75/2 = 0,875 17,10 1,00 * 3,00 = 3,00 = 1,00 3,00 celkem podkroví a zastřešení 136,89 108,00 celkem OP rodinný dům 826,26 m 3

6 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má pravděpodobně dva byty, jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží s využitým podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 94,50 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 45,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 45,00/94,50 = 47,60 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Plocha zařízeného podkroví je znalcem odhadnuta do 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je typem B samostatně stojící, částečně podsklepený, dvoupatrový se zařízeným podkrovím a se sklonitou střechou a se základní cenou 1 975,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ B ( 1.PP, 1.NP, 2.NP, zařízené podkroví, stanová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 826,26 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky K5 1,10 Koeficient podkroví do 2/3 ZP 1.NP Kpod 1,075 Koeficient řadového domu neuplatněno Křad 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.35 vyhl. Ki 1,946 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.36 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC 2 123,- Kč/m 3 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno na základě odborného odhadu a předpokladu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé kce cihelné zdivo S Stropy s rovným podhledem S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady kamenná podezdívka S Vnitřní obklady kuchyň a koupelna keramické S Schody dřevěné S Dveře dřevěné plné i prosklené S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. PVC, jekor či plovoucí S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění Etážové s kotlem na ZP S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod ano S Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S

7 7 21 Instalace plynu provedena S Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní anténa, odvětrání S N Navíc - CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,76, Stáří a opotřebení Pravděpodobně všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní, běžná údržba je pravidelná. Je pravděpodobné, že objekt prošel v poslední době částečnou rekonstrukcí ( fasáda, střešní krytina ). Technický stav uvnitř objektu nebylo možno posoudit. Stáří objektu stanovil znalec na základě odborného odhadu na cca let. Z důvodu výměny některých prvků je prodloužena předpokládaná životnost o 50 let. Výpočet opotřebení bude proveden lineární metodou. Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1940 Stáří 67 let Předpokládaná další životnost 83 let Celková životnost 150 let Procento ročního opotřebení 0,667 % Opotřebení 44,67 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,76,- Obestavěný prostor OP m 3 826,26 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,40,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena Kč ,40,- Opotřebení 44,67 % ,02,- Cena časová rodinného domu č.p. 285 ke dni odhadu Kč ,40,-

8 Venkovní úprava ( 10 ) Vodovodní přípojka ( pol ) SKP Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu DN 25 mm v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1977 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 30 let 20 let 50 let Procento ročního opotřebení 2,00 % Opotřebení 60,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 340,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 340 x 1,10 x 2,059 x 1,000 Kč/m 770,07,- Výchozí cena : 5,00 mˇ x 770,07 Kč/m 3 850,33,- Opotřebení 60 % ,20,- Cena vodovodní přípojky ke dni odhadu 1 540,13,- Kč Kanalizační přípojka ( pol ) SKP Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu DN 150 mm v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1977 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 30 let 50 let 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 37,50 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 1 180,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ x 1,10 x 2,059 x 1,000 Kč/m 2 672,58,- Výchozí cena : 5,00 mˇ x 2 672,58 Kč/m ,91,- Opotřebení 37,50 % ,09,- Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu 8 351,82,- Kč

9 Přípojka elektro ( pol ) SKP Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1977 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 30 let 20 let 50 let Procento ročního opotřebení 2,00 % Opotřebení 60,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 140,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 140 x 1,10 x 2,023 x 1,000 Kč/m 311,54,- Výchozí cena : 5,00 mˇ x 311,54 Kč/m 1 557,71,- Opotřebení 60,00 % - 934,63,- Cena přípojky elektro ke dni odhadu 623,08,- Kč Plynovodní přípojka ( pol. 4.1 ) SKP Popis Byla pravděpodobně provedena napojením do uličního řadu v délce cca 5 metrů. Opotřebení je stanoveno na základě odborného odhadu Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1977 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 30 let 20 let 50 let Procento ročního opotřebení 2,00 % Opotřebení 60,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 305,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 195 x 1,10 x 2,023 x 1,000 Kč/m 690,79,- Výchozí cena : 5,00 mˇ x 690,79 Kč/m 3 453,97,- Opotřebení 60,0 % ,38,- Cena plynovodní přípojky ke dni odhadu 1 381,59,- Kč

10 Zpevněná plocha ( pol ) SKP Popis Zpevněná plocha byla provedena jako přístupový chodníček z betonu. Zastavěná plocha je odhadnuta na cca 50 m Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1987 Stáří 20 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 50,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 235,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 235 x 1,10 x 2,043 x 1,000 Kč/m 2 528,12,- Výchozí cena : 50,00 m 2 x 528,12 Kč/m ,78,- Opotřebení 50,00 % ,89,- Cena zpevněné plochy ke dni ocenění ,89,- Kč Plot č.1 ( pol ) SKP Popis Je proveden podél části zahrady ze strojového pletiva na ocelové sloupky. pohledová plocha odhadnuta na 150 m Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1987 Stáří 20 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 50,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 240,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 240 x 1,10 x 1,946 x 1,000 Kč/m 2 513,74,- Výchozí cena : 150,00 m 2 x 513,74 Kč/m ,60,- Opotřebení 50,00 % ,80,- Cena plotu č.1 ke dni odhadu ,80,- Kč

11 Plot č.2 ( pol ) SKP Popis Je proveden podél uliční hranice pozemku z dřevěných latí na ocelové sloupky. Pohledová plocha odhadnuta na 20 m Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1987 Stáří 20 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 50,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 435,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 435 x 1,10 x 1,946 x 1,000 Kč/m 2 931,16,- Výchozí cena : 20,00 m 2 x 931,16 Kč/m ,22,- Opotřebení 50,00 % ,61,- Cena plotu č.2 ke dni odhadu 9 311,61,- Kč Plotová vrata ( pol ) SKP Popis Jsou provedeny ve výše oceňovaném plotu z ocelového rámu a drátěné výplně v počtu 2 ks Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1987 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 20 let 20 let 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 50,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/ks 3 420,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ x 1,10 x 1,946 x 1,000 Kč/ks 7 320,85,- Výchozí cena : 2 ks x 7 320,85 Kč/ks ,70,- Opotřebení 50,00 % ,85,- Cena plotových vrat ke dni odhadu 7 320,85,- Kč

12 Pozemek parcela č. 783 a č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č.783 zastavěná plocha a nádvoří je částečně zastavěna oceňovaným bytovým domem a parcela č.784 zahrada není pravděpodobně zastavěna žádnou stavbou a tvoří s výše uvedenými nemovitostmi jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1635 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje 1.00 bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město České Budějovice, část obce Kněžské Dvory, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě Popis oceňovaného pozemku rovinatý až mírně svažitý západní orientace, částečně zastavěný stavbami, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce Kněžské Dvory u hlavní komunikace se 1.00 smíšenou zástavbou obytné domy a výrobní objety B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50

13 13 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky - zvýšený hluk prach a exhalace 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,00,- Cena oceňovaných pozemků č.783 Kč ,- Jednotková cena oceńovaného pozemku ve JCC = JCS x Pi x 0,60 Kč/m2 777,60,- funkčním celku / odhad / Cena oceňovaných pozemků č.784 Kč ,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemků č.783 a č.784 ke dni odhadu Kč ,00, Rekapitulace časové a reprodukční ceny ke dni odhadu Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,40,- Kč 44,67 % ,40,- Kč Venkovní úpravy ,77,- Kč ,22,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky parcela č. 783 a č ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného ,- Kč/měsíc vychází ze součtu nájemného za celý areál. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,-

14 14 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 67 Celková životnost Z ( roků ) 150 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 44,67 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,55 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle sdělení paní Sigmundové / Kč/rok 1 000,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 4 697,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 300,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,00,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni ocenění Kč ,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz.

15 15 Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnávacích rodinných domů ( texty u nabídek byly doslovně převzaty z nabídek realitních kanceláří ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích ve Čtyřech Dvorech Částečně podsklepeno, terasa do zahrady. PŘÍZEMÍ: vstupní hala, obytná kuchyně 12,20 m2, obývák, ložnice, koupelna s vanou a sprch.koutem; PODKROVÍ: 2 POKOJE ( 17,70 m2 + 15,00 m2 ), galerie-obytná pracovna. Samostatná stavba: garáž využívaná jako dílna. Na zahradě okrasné dřeviny a studna. Parkovací stání. 220V/380V, voda obecní, kanalizace obecní, topení ústřední na plyn. Zastavěná plocha : 283 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha pozemku : 281 m2 Nabídková cena : ,- Kč

16 16 Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích okrajová část Samostatně stojící vilka z roku 1973 v klidné lokalitě Č.Budějovic. Dům je částečně ve svažitém terénu. V přízemí je technické podlaží, garáž, kotelna, pracovna, sklep, koupelna, hobby místnost a dílna. V 1.patře je kuchyň, obývák, spižírna, WC, terasa, venkovní bazének. Ve 2.patře jsou 3 pokoje, WC, koupelna. Na pozemku je dřevěná dílna. Okrasná zahrada. Dům je napojen na obecní vodu i kanalizaci, vytápěn je ústředně na tuhá paliva a plyn (podlahové a krbem). Zastavěná plocha : 123 m2 Užitná plocha : 240 m2 Plocha pozemku : 881 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích okrajová část Rodinný dům v klidné lokalitě Č.Budějovic z roku V přízemí domu je pokoj s kuchyňským koutem ( nadstandardní vybavení ), WC, technická místnost, komora, předsíň a venkovní posezení. V patře jsou 3 pokoje, balkon, a koupelna s WC. Ve 2.patře je pokoj - současná pracovna. V domě je instalován centrální vysavač a alarm. Na podlahách parkety.dům má plynové podlahové vytápění, je napojen na obecní vodu a kanalizaci. Zastavěná plocha : 97 m2 Užitná plocha : 150 m2

17 17 Plocha pozemku : 323 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích v Mladém PŔÍZEMÍ : zádveří, samostatný byt 1+1, koupelna se sprch.koutem a WC ( 35 m2 ) se vstupem na zahradu, obytná hala s krbem, technická část. PATRO : byt obytná místnost se zimní zahradou a kuchyňským koutem ( 31 m2 ), 3 pokoje ( 12,5 m2, 12 m2 a 14,5 m2 ), nová koupelna s rohovou vanou, WC, komora, dům je původně ze 70tých let, v r provedena rekonstrukce : nové rozvody vody, odpadů, elektřiny ( v patře kompletně, v přízemí z větší části ), nové podlahy, v části plastová okna, upravena původní dispozice domu, nátěr fasády, nově udělaná střecha a podkroví. 220V/380 V, voda i kanalizace obecní, topení plynové. Zastavěná plocha : 153 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha pozemku : 751 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu u Českých Budějovic, Borek

18 18 Samostatná vila s bazénkem se nalézá na okraji Č.Budějovic v Borku. Vila je v r po rekonstrukci - nové podlahy, okna, rozvody vody a kanalizace, topení. Nová koupelna, fasáda, střecha. V přízemí je technické podlaží s halou, 2x garáží, 1 pokojem, předsíní a šatnou, prádelnou, WC. V 1.patře je byt 3+1 s krbem, WC a koupelnou. Vila je vytápěná ústředně plynem, napojená na obecní vodu i kanalizaci. Zastavěná plocha : 110 m2 Užitná plocha : 176 m2 Plocha pozemku : 612 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.6 Prodej rodinného domu v Českých Budějovicích v Rožnově Jedná se o dům v Jungmannově ulice v Rožnově s výborným spojením do centra Českých Budějovic. Objekt o celkové ploše 332 m2 tvoří dvě garáže, zahrada a dům se zastavěnou plochou 92 m2. Ten je patrový, celý podsklepen. V přízemí a prvním patře jsou 2 stejné byty 2+1 s koupelnou a WC o ploše 2x 70 m2. V podkroví je zatím jedna samostatná místnost s možností rozšíření. Dům je podříznut. Má novou fasádu, plastová okna, vyměněné rozvody vody, plynu a elektřiny. Vytápí se ústředním plynovým topením. Zastavěná plocha : 92 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha pozemku : 332 m2 Nabídková cena : ,- Kč

19 19 Č Loka lita RD CB Kněžské Dvory 1 RD CB Čtyři Dvory 2 RD CB okraj města 3 RD CB okraj města 4 RD CB Mladé 5 RD CB Borek 6 RD CB Rožnov sta vby Příslu šenství Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Po zeme k Jiné Stav stáří 1 Průměr průmě r Cena požado - vaná Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství poze mek stav Pram en ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena Po redukci 1 Průměr+ 281 Dobrý Průměr 881 Dobrý Průměr 323 Dobrý Průměr 751 Dobrý Průměr+ 612 Dobrý Průměr 332 Dobrý Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší menší, atraktivní neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koefi. rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) 2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Střední hodnota soubor nemovitostí ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč

20 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC ,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV ,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 1,51 Váha výnosové hodnoty ( n ) 5 Vážený průměr souboru nemovitostí ( ČC + n* CV ) / n ,00,- Kč 2.6 REKAPITULACE Způsob ocenění cena Reprodukční cena ,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,00,- Kč Výnosová hodnota ,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty ,00,- Kč vážený průměr ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s ,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu v ulici A. Trägera č.p. 285 v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice s pozemky parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1850 evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ve vlastnictví povinného paní Mgr. Gabriely Hamerníkové, r.č /246 trvale bytem tamtéž činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : čtyřimiliónydvěstětisíckorunčeských ,- Kč

21 21 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva dle výpisu z KN, se znalci nepodařilo zjistit či prokázat. 7. listopadu 2007 Ing. Michal Sirový Příloha : 3x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV x kopie katastrální mapy

22 22 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /07 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 136/07. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 7. listopadu 2007 Ing. Michal Sirový

23 23 FOTODOKUMENTACE Pohled na č.p. 285 z příjezdové komunikace Pohled na č.p. 285 z příjezdové komunikace

24 24 Pohled ze zahrady