ZNALECKÝ POSUDEK. č /08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /08 o stanovení obvyklé ceny pozemku parcela č. 157/65 zahrada s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Bašť evidovaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 117/06-27 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Zjištění ceny pro exekuční řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenění provést též obvyklou cenou dle zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně obálky, znalecké doložky a příloh a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 117/08-27 ze dne s předáním podkladů osobně Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne LV 424. Dále viz příloha č.2 A : Vlastník oceňovaných nemovitostí : Horáková Jana, r.č /0035, trvale bytem Palmovka č.p. 522/7, Praha 8, Libeň B : nemovitosti : - parcela č. 157/65 zahrada o výměře 684 m2, kód BPEJ na části výměry 552 m2 a kód BPEJ na části výměry 132 m2 vše v k.ú. a obci Bašť Kopie katastrální mapy zajištěná znalcem z internetového katastru nemovitostí. Dále viz příloha č Místní šetření - proběhlo dne za účasti znalce na místě samém Konzultace - na Obecním úřadě v obci Bašť, kde byl znalci referentkou Obecního úřadu Bašť předložen platný územní plán obce Bašť Konzultace u místních realitních kanceláří o stavu realitního trhu ve Středočeském kraji, telefonická konzultace na Obecním úřadě v Bašť Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Doc.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. apod Fotodokumentace pořízená při místním šetření příloha č Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný pozemek katastru nemovitostí parcela č. 157/65 zahrada se nachází v katastrálním území a v obci Bašť na východním okraji obce v ulici Na Horku v lokalitě několika nově vybudovaných i starších rodinných domů. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci a bezprostřední příjezd po panelové vozovce. Pozemek je evidován v katastru nemovitostí jako zahrada a není zastavěn žádnou stavbou. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

3 3 1.3 Stavby : Dle územně - plánovací dokumentace obce Bašť se oceňovaný pozemek nachází ve funkčním využití plochy pro výstavbu bytovou individuální tzn. s možností výstavby rodinného domu. POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňované nemovitosti umožněno provést vlastní prohlídku nemovitosti ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaného pozemku z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňované nemovitosti zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Cena administrativní Venkovní úprava ( 10 ) Plot Plotová podezdívka Plotová branka Jiný pozemek ( 32 ) Parcela č. 157/65 - zahrada Trvalé porosty ( 42 ) 2.2 Cena obvyklá Metodika výpočtu Rozbor ceny srovnávaných pozemků Výpočet obvyklé ceny pozemku indexovou metodou Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou 2.3 Rekapitulace

4 4 2.1 Cena administrativní Cena zjištěná dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) Venkovní úprava ( 10 ) Plot ( pol ) SKP Popis Je proveden podél příjezdové komunikace a podél východní hranice pozemku se strojového pletiva na ocelové sloupky. Pohledová plocha plotu je cca 90 m Stáří a opotřebení Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1993 Stáří 15 let Předpokládaná další životnost 10 let Celková životnost 25 let Procento ročního opotřebení 4,00 % Opotřebení 60,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m2 240,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 240 x 1,00 x 2,139 x 2,374 Kč/m ,72,- Výchozí cena : 90,00 m2 x 1 218,72 Kč/m ,50,- Opotřebení 60,00 % ,70,- Cena plotu ke dni odhadu ,80,- Kč Plotová podezdívka ( pol ) SKP Popis Je proveden podél příjezdové komunikace z prostého betonu výšky do 600 mm. Délka podezdívky je cca 12 metrů Stáří a opotřebení Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1993 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 15 let 25 let 40 let

5 5 Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 37,50 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 950,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 950 x 1,00 x 2,139 x 2,374 Kč/m 4 824,09,- Výchozí cena : 12,00 m2 x 4 824,09 Kč/m ,04,- Opotřebení 37,50 % ,39,- Cena plotové podezdívky ke dni odhadu ,65,- Kč Plotová vrata ( pol ) SKP Popis Jsou provedeny ve výše oceňovaném plotu jako kovové s drátěnou výplní jako dvoukřídlové v počtu 1 kus Stáří a opotřebení Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1993 Stáří 15 let Předpokládaná další životnost 10 let Celková životnost 25 let Procento ročního opotřebení 4,00 % Opotřebení 60,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/ks 3 420,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ x 1,00 x 2,139 x 2,374 Kč/ks ,71,- Výchozí cena : 1 ks x ,71 Kč/ks ,71,- Opotřebení 60,00 % ,03,- Cena plotových vrat ke dni odhadu 6 946,68,- Kč Jiný pozemek ( 32 ) Parcela č. 157/65 zahrada ( 32 odst. 1 ) Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 157/65 zahrada o výměře 684 m 2 leží v katastrálním území a v obci Bašť na východním okraji zastavěné části obce v lokalitě stávajících i nově vybudovaných rodinných domů. Příjezd je možný po místní zpevněné

6 6 asfaltové komunikaci a bezprostřední příjezd k pozemku po betonových silničních panelech. V místě je možnost napojení na veřejné řady všech inženýrských sítí vč. zemního plynu. Pozemek je mírně svažitý jižní orientace, převážně zatravněn s neudržovanými trvalými porosty. Není zastavěn žádnou stavbou. V katastru nemovitostí veden jako zahrada, což odpovídá skutečnému využití, kdy je parcela užívána jako zahrada, i když v době místního šetření je neudržovaná a zjevně neužívaná. Dle platného územního plánu obce Bašť je pozemek určen pro výstavbu bytovou individuální. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu ani v zátopové oblasti a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Obec Bašť nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Bašť / obec se 657 obyvateli/ dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0, kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( ) x 0, = 35,00,- Kč/m 2 není-li počet obyvatel větší než 1000, je ve výpočtu dosažena konstanta ve výši 1000 ZC = Cp x 1,00 = 35,00,- Kč/m 2 x 1,00 = 35,00,- Kč/m 2 Ocenění části pozemku se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 a násobí se koeficientem 0,3. Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - výhodnost polohy pozemku ( pol pozemek v zastavěném území katastrálního území v sídelní části obce dle odst. 1 poznámky uvedené v příloze č.21 ) % zdůvodnění : dle výše uvedené poznámky musí být použita přirážka v maximální výši vždy Parcela číslo č. 157/65 Druh parcely dle katastru zahrada Využití parcely dle skutečnosti určený ÚP k výstavbě RD Výměra m Základní cena ZC Kč/ m 2 35,00,- Srážky - viz výše % - 0 Přirážky viz výše % Základní cena po 1. úpravě ZCU 1 Kč/ m 2 78,75,- Srážky - viz výše % - 0 Přirážky viz výše % + 10 Základní cena po 2. úpravě ZCU 2 Kč/ m 2 86,63,- Koeficient prodejnosti Kp Sloupec 11 2,374 Koeficient přepočtu cen Ki SKP ,031 Základní cena po 3. úpravě ZCU 3 Kč/ m 2 417,67,- Koeficient dle 32 odst. 1 k x ZC3 0,3 0,3 x 417,67,- Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 125,30,- Administrativní cena parcely č. 157/65 ke dni odhadu Kč ,20,-

7 Trvalé porosty ( 42 ) Popis Trvalé porosty jsou umístěny na části výměry oceňovaného pozemku. Jelikož nebylo umožněno provést prohlídku trvalých porostů přímo z pozemku, je provedeno ocenění na základě odborného odhadu. Jedná se o ovocné dřeviny i okrasné rostliny tj. cca 4x jabloň, 1x třešeň, 1x borovice, 1x smrk, šípkové keře Zjištění charakteru Cena trvalých porostů, které představují smíšené trvalé porosty se vypočte zjednodušeným způsobem dle 42 odst. 5 vyhl. a je součinem zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů, oceńovaných podle 28 odst. 2 a 5 a koeficientu 0, Ocenění Jednotková cena pokryvné plochy Velikost pokryvné plochy : 4x x x4 + 1x = Cena pokryvné plochy Koeficient ve výši 5,50 % z ceny Cena trvalých porostů celkem 125,30,- Kč/m2 81 m ,30,- Kč 0,055 x ,30,- Kč 558,21,- Kč 2.2 Oceňované pozemky cena obvyklá Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří a z realitních serverů a z konzultace na Obecním úřadě v Bašťi. Známé prodejní ceny či nabídky stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených k výstavbě rodinných domů byly v této lokalitě prodávány ve zvýšené míře, což znalci potvrdily i oslovené realitní kanceláře. Byly prodávány převážně developerským společnostem pro přípravu území s možností výstavby rodinných domů. Kromě toho jsou pozemky dále prodávány samostatně většinou státními institucemi či obcemi i pod stávajícími stavbami či jako různá dorovnávání parcel majitelům těchto staveb. Ceny pozemků jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku. Patrné jsou vyšší ceny podél bezprostřední návaznosti na hlavní komunikační tahy směrem k hlavnímu městu a v klidových zónách s možností výstavby. Z pohledu atraktivnosti lokality ( komerční využitelnost,

8 8 vhodná oblast pro bydlení, infrastruktura apod. ) kde se oceňovaný pozemek nachází, jde o lokalitu se zvýšeným zájmem potenciálních kupců Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Jako srovnávací pozemek je použita parcela, která leží ve stejné obci nedaleko oceňovaného pozemku a je územním plánem určena pro výstavbu rodinného domu. Pozemek je nabízen k prodeji za cenu 2 449,- Kč/m2. Z důvodu zatímního neprovedení prodeje je nabízená cena korigována koeficientem 0,85 na 2 082,- Kč/m2. Srovnávací pozemky : 3 stavební pozemky Praha-Východ, Bášť Prodej stavebních pozemků v obci Bášť okr. Praha-východ Jde o 3 st. parcely. Pozemky se nachází v lokalitě s novou zástavbou, krásné místo.veškeré IS na hranici pozemků. Pozemky lze koupit samostatně nebo v celku. Výměry parcel: 1000m2, 883m2, 938m2. Nabídková cena : 2 449,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Okraj zastavěné části obce v nově budované lokalitě RD, zástavba nízkopodlažní zástavba Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu rodinného domu, mírně svažitý jižní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku nabídková Redukce ceny z důvodu zatímní nerealizace prodeje Jednotková cena srovnávacího pozemku po redukci Koeficienty pro výpočet indexu JCS = CS/VS Kč/m ,00,- koef. - x 0,85 JCSU = JCS x 0,85 Kč/m ,00,- A Územní struktura Okraj zastavěné části obce 1.00

9 9 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita nízkopodlažní zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Okraj zastavěné části obce v nově budované lokalitě RD, zástavba nízkopodlažní zástavba Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek pro výstavbu rodinného domu, mírně svažitý severní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 1 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita nízkopodlažní zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Menší výměra, tvar pozemku 0.95 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCSU x Pi Kč/m ,90, Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou Obec Bašť nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je dle 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel 35,00,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb / a dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy. Přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a přirážka za pozemek s urychlenou návratností investic až do 125 %. Oceňovaný pozemek má možnost napojení na veřejné inženýrské sítě vč. zemního plynu. Příjezd je možný po zpevněné místní komunikaci, z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je pozemek situován na okraji zastavěné části obce v klidné lokalitě mimo nově budované lokality RD. Z hlediska potenciálního zájmu kupců na dobrém místě. Oceňovaný pozemek je situován na okraji zastavěné části obce a dle územního plánu jsou určené pro výstavbu nízkopodlažní bytové výstavby.

10 10 Dle sdělení zástupce Obecního úřadu v obci Bašť prodávala či prodává obec ze svého majetku pozemky především pro různá geometrická vyrovnání, pozemky pod stávajícími stavbami apod. V současné době obec k prodeji s možností výstavby žádné pozemky nemá. Dle sdělení zástupců realitních kanceláří může dnes pohybovat v dané lokalitě v rozmezí 2000,- až 2500,- Kč/m 2 v závislosti na umístění pozemku a způsobu zástavby, dražší jsou parcely dále nově budovaných obytných zón, v klidových oblastech a s vhodným půdorysem. Přibližně stejnou cenu, ale s menším cenovým rozpětím, cca 1800,- až 2100,- Kč/m 2 uvedl i zástupce realitní kanceláře Sreality. Častější je prodej pozemků v kompletu se stavbou bez jednoznačného stanovení ceny za pozemek. Dle srovnání obvyklé ceny pozemků ve vztahu k ceně administrativní ( cena dle cenového předpisu ) můžeme na základě zjištěných údajů říci, že cena obvyklá je v tomto případě podstatně vyšší, což potvrzuje mimo jiné i skutečnost, že v posledních letech dochází ke zvyšování cen pozemků i v menších lokalitách, zvláště pak leží -li pozemek v místě s vyšší návratností investic. Dle výše citovaných důvodů se může obvyklá cena stavebního pozemku určeného k výstavba objektu rodinného domu či takto již zastavěného pohybovat ve výši 1900,- až 2200,- Kč, což dokládá i použitá podpůrná metodika výpočtu obvyklé ceny tzv. indexová metoda, kde 1 m 2 pozemku je oceněn cenou 1997,- Kč. V této ceně se odráží i stávající trvalé porosty a venkovní úpravy, které nemají na obvyklou cenu pozemku podstatný vliv. S přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu objektivně ovlivňují ( plná existence inženýrských sítí, vhodná poloha pro bydlení, dobrá orientace ke světovým stranám, blízkost metropole hlavního města Prahy, běžný prach, hluk, ale menší výměra pozemku a půdorysný tvar pozemku ) lze konstatovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku může být ve výši : 2 000,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemku parcela č. 157/65 zahrada může být, na základě výše uvedených skutečností a vyhodnocení znalcem, rovna : 2 000,-Kč/m 2 x 684 m 2 = ,- Kč 2.3 Rekapitulace Cena administrativní : Venkovní úprava ( 10 ) Plot ,80,- Kč Plotová podezdívka ,65,- Kč Plotová branka 6 946,68,- Kč Jiný pozemek ( 32 ) Parcela č. 157/65 - zahrada ,20,- Kč Trvalé porosty ( 42 ) 558,21,- Kč Administrativní cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu celkem ,54,- Kč Zaokrouhlení - 4,54,- Kč Administrativní cena oceňovaných pozemků celkem zaokrouhlená ,00,- Kč

11 11 Administrativní cena výše oceňovaných nemovitostí, zjištěná podle vyhlášky č.3/2008, činí ke dni odhadu ,00,- Kč slovy : jednostodesmdesáttřitisícedvěstěšedesátkorunčeských Cena obvyklá vyhodnocená znalcem : Parcela č. 157/65 zahrada ,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem ,00,- Kč Zaokrouhlení + 0,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaného pozemku celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaného pozemku parcela č. 157/65 zahrada s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Bašť evidovaná Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu ,00,- Kč slovy : jedenmilióntřistašedesátosmtisíckorunčeských 3. Jiná práva či závady oceňované nemovitosti nejsou znalci, kromě dalších omezení vlastnického práva evidovaného v KN ( viz příloha č.2 ), známa ani nebyla znalci sdělena. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV 424 1x kopie katastrální mapy

12 12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 105/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 9. října 2008 Ing. Michal Sirový

13 13 FOTODOKUMENTACE pohled na pozemek č. 157/65 od příjezdové komunikace čelní oplocení pozemku č.157/65 na severní hranici