MATERIÁL PRO JEDNÁNÍ ZASTUPITELSTVA MĚSTA PÍSKU DNE

Transkript

1 Domovní a bytová správa města Písku V Písku dne: MATERIÁL PRO JEDNÁNÍ ZASTUPITELSTVA MĚSTA PÍSKU DNE MATERIÁL K PROJEDNÁNÍ Strategie a optimalizace bytového a nebytového hospodářství NÁVRH USNESENÍ Zastupitelstvo města 1. projednalo informaci o Strategii a optimalizaci bytového a nebytového hospodářství 2. rozdělení bytového hospodářství na strategický nemovitý majetek, potřebný nemovitý majetek a nepotřebný nemovitý majetek a) schvaluje b) schvaluje s připomínkami c) neschvaluje 3. ukládá Domovní a bytové správě města Písku připravit záměr prodeje nepotřebného nemovitého majetku do Návrh předkládá Mgr. Ing. Jiří Hořánek 2. místostarosta Návrh zpracoval Ing. Zdeňka Šartnerová ředitelka

2 Důvodová zpráva: V materiálu Strategie a optimalizace bytového a nebytového hospodářství včetně Přílohy č. 2 je mimo jiné uveden přehled inkasovaného nájemného za období r , dále přehled realizovaných příspěvků na činnost, investice a do fondů údržby společenství vlastníků (dále jen SV) za období r , jaké byly provozní náklady na byty, domy a ubytovny, kolik bylo prodáno bytů. V neposlední řadě je v tomto materiálu kapitola o strategickém, potřebném a nepotřebném nemovitém majetku včetně návrhu na další postup s tímto majetkem. K spravovala DBS města Písku celkem 312 domů v majetku či spoluvlastnictví města Písku, bytů ve vlastnictví města a bytů v soukromém vlastnictví. Dále spravovala 262 nebytových prostorů. Celkem je zajišťováno 201 společenství vlastníků (SV). Ode dne , kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník, nejsou chráněna práva nájemníka bytu jako u předchozího občanského zákoníku. Tudíž správa nájemních bytů a výkon vlastnického práva je vykonáván efektivněji. DBS města Písku eviduje snížení dluhů za nájemné a plnění spojená s užíváním bytu z 2,5 mil. Kč (dlouhodobě od roku 2010) na současný dluh ve výši 1,3 mil. Kč. Při porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem je možné dát výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby. Tím se vyklizení bytu u neplatičů značně urychlilo. Výši nájemného je možné zvyšovat až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Tomu odpovídá i nárůst příjmů města Písek za období (viz Přehled inkasovaného nájemného za období r ). V současné době je na Ministerstvu práce a sociálních věcí připravován zákon o sociálním bydlení, které by mělo mít tři stupně. Potřební v tísni by měli mít možnost podle své situace získat krizové bydlení, sociální byt, dostupný byt. Poskytnout by je měly obce. Navrhovatel zákona počítá s tím, že by obce měly mít takových bytů 5 % z celkového počtu bytů v obci. Pokud by obce tyto byty neměly, mohly by si byty postavit se státní dotací, nebo pronajmout. Zákon má být v platnosti od (vláda jej měla dostat do konce února 2015). Tyto aktuální informace jsou čerpány ze stránek Ministerstva práce a sociálních věcí (Návrh koncepce dostupného bydlení pro osoby v bytové nouzi, Návrh rozhodnutí ministryně práce a sociálních věcí, Koncepce sociálního bydlení). V bytech ve vlastnictví města Písku bydlí zpravidla nájemníci sociálně a ekonomicky slabší. Proto se privatizace bytů podle současných Zásad prodeje městských bytů za kupní cenu v místě a čase obvyklé téměř zastavila, dalším aspektem neprodejnosti bytů je lokalita, v níž se byty ve vlastnictví města Písku nachází (Příloha č. 2 Přehled nemovitostí ve správě Domovní a bytové správy města Písku). Dáváme ke zvážení, zda je vhodné prodávat bytové jednotky za nižší ceny, nebo s využitím předkupního práva pro nájemce bytu, kdy ekonomicky slabší nájemci budou tlačeni do koupě bytu. Právně volných městských bytů, u kterých by bylo možné realizovat prodej, a to po odečtení bytů zvláštního určení, bytů s poskytnutou státní dotací a případně po úpravě Zásad prodeje je bytů v tíživé životní situaci. Dále upozorňujeme na to, pokud by si byt nekoupil současný nájemník, že by mohlo dojít ve velkém ke skupování jednotlivých bytů (jako se tomu děje např. na severu Čech), které pak investoři pronajmou sociálně slabým nájemníkům. Toto by mohlo způsobit řadu problémů SV (např. neplacením záloh na energie, nesplácením úvěrů, neplacením povinných příspěvků fond oprav apod.). stránka 2 (celkem 23)

3 Závěrem a dle zkušenosti z praxe DBS města Písku uvádí, že platná legislativa o vlastnictví bytů, exekuční řád a zákon o úpadku a způsobech jeho řešení neodpovídá potřebám SV a zadlužení jednotlivých vlastníků jednotek narůstá. Doporučení zpracovatele: Zpracovatel doporučuje schválit informaci o Strategii a optimalizaci bytového a nebytového hospodářství usnesení 1a). Dále doporučuje schválit rozdělení hospodářství na strategický nemovitý majetek, potřebný nemovitý majetek a nepotřebný nemovitý majetek usnesení 2a). Taktéž doporučuje schválit připravení záměru prodeje nepotřebného nemovitého majetku usnesení 3a). Vztah k rozpočtu: Nájemné je příjmem rozpočtu města, prodej nemovitého majetku je příjmem rozpočtu města. Legislativní rámec: Zřizovací listina, Pravidla pro financování příspěvkových organizací zřízených městem Písek, Pravidla o přidělování obecních bytů do nájmu občanů, Zásady prodeje městských bytů, Pravidla pro poskytování bytů zvláštního určení zvlášť upravených pro bydlení osob se zdravotním postižením a bytů s pečovatelskou službou v majetku města Písku, Zákon 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů 27-31, 89/2012 Sb., občanský zákoník, Zákon č. 128/2000 Sb. 85 písm. a), o obcích ve znění pozdějších předpisů. Vztah ke strategickému plánu: Žádný. Přílohy: 1. Strategie a optimalizace bytového a nebytového hospodářství 2. Přehled nemovitostí ve správě Domovní a bytové správy města Písku stránka 3 (celkem 23)

4 Domovní a bytová správa města Písku Fügnerovo náměstí 42, Písek tel , fax IČ , DIČ CZ zapsaná u Krajského soudu v Českých Budějovicích, oddíl Pr. vložka16, ze dne Strategie a optimalizace bytového a nebytové hospodářství V Písku 13. března 2015 Vypracovali: Ing. Zdeňka Šartnerová - ředitelka Bc. Jiří Houdek vedoucí právního střediska Ing. Martin Matějka vedoucí ekonomického střediska stránka 4 (celkem 23)

5 OBSAH: Úvod Přehled inkasovaného nájemného za období r Výše nájemného v bytech od na základě usnesení č. 897/13 RM dle vybavenosti bytů bylo zvýšeno následovně: Byty přidělované výběrovým řízením Byty v tíživé životní situaci a byty pro osamělé matky nebo otce s dětmi od Nebytové prostory Přehled realizovaných příspěvků na činnost, investice a do fondů údržby SVJ za období r Výdaje na provozní náklady na provozovnu domů a ubytovny Prodej bytů a nebytových prostorů Seznam strategického nemovitého majetku Seznam potřebného nemovitého majetku Seznam nepotřebného nemovitého majetku včetně návrhu dalšího postupu Swot analýza stránka 5 (celkem 23)

6 Úvod K spravovala DBS města Písku celkem 312 domů v majetku či spoluvlastnictví města Písku, bytů ve vlastnictví města a bytů v soukromém vlastnictví. Dále spravovala 262 nebytových prostorů. Celkem je zajišťováno 201 společenství vlastníků (SV). 1. Přehled inkasovaného nájemného za období r údaje v tis. Kč skutečnost k skutečnost k skutečnost k použití nájemné byty , , ,- příjmový účet města nájemné Čechova ul , , ,- příjmový účet města nájemné nebytové prostory 5.255, , ,- příjmový účet města nájemné garáže 621,- 673,- 584,- příjmový účet města nájemné ubytovny 4.769, , ,- příjmový účet města poplatky z prodlení 1.035,- 713, ,- příjmový účet města Celkem: , , ,- 1.1 Výše nájemného v bytech od na základě usnesení č. 897/13 RM dle vybavenosti bytů bylo zvýšeno následovně: I.kat. z 50 Kč na 55 Kč/m 2 /měsíc, II.kat. z 47 Kč na 52 Kč/m 2 /měsíc, III.kat. z 43 Kč na 48 Kč/m 2 /měsíc, IV.kat. z 40 Kč na 45 Kč/m 2 /měsíc. s tím, že takto stanovené nájemné nebude každoročně navyšováno o míru inflace stanovenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. stránka 6 (celkem 23)

7 1.2 Byty přidělované výběrovým řízením Ve výběrovém řízení na přidělení bytu většího než 50 m 2 je před podpisem nájemní smlouvy třeba složit jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu neurčitou. Ve výběrovém řízení na přidělení bytu do 50 m 2 je před podpisem nájemní smlouvy třeba složit jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou 1 rok s možností prodloužení. Usnesením č. 788/09 RM, bod 2) bylo stanoveno smluvní nájemné u bytů předělených výběrovým řízením ve výši odpovídající rozsahu 60 Kč - 85 Kč/m 2 /měsíc. Takto stanovené nájemné je každoročně k 1.7. navyšováno o míru inflace stanovenou Českých statistickým úřadem. K je 21 volných bytů k přidělení ve výběrovém řízení a 13 bytů je v rekonstrukci. 1.3 Byty v tíživé životní situaci a byty pro osamělé matky nebo otce s dětmi od RM svým usnesením č. 664/14 stanovila počet bytů na 45 a výši nájemného takto: A. Nový nájemní vztah: Doba nájmu: 6 měsíců výše nájemného: 35,-Kč/m 2 /měsíc První prodloužení 1 rok 45,-Kč/ m 2 /měsíc Druhé prodloužení 1 rok 65,-Kč/ m 2 /měsíc Poslední prodloužení 6 měsíců 80,-Kč/ m 2 /měsíc B. Nájemník bydlí v bytě méně než 2 roky a uplynula sjednaná doba nájmu: Doba nájmu: 6 měsíců výše nájemného: 35,-Kč/ m 2 /měsíc První prodloužení 1 rok 45,-Kč/ m 2 /měsíc Druhé prodloužení 1 rok 65,-Kč/ m 2 /měsíc Poslední prodloužení 6 měsíců 80,-Kč/ m 2 /měsíc C. Nájemník bydlí v bytě více než 2 roky a uplynula sjednaná doba nájmu: Doba nájmu: 30 měsíců výše nájemného 65,-Kč/ m 2 /měsíc Poslední prodloužení 6 měsíců 80,-Kč/ m 2 /měsíc Nájemné v bytech zvláštního určení zvlášť upravených pro bydlení osob se zdravotním postižením a bytů s pečovatelskou službou je stanoveno ve výši 32,84 Kč/ m 2 /měsíc. Byty vystavěné se státní dotací, jedná se o 12 bytů vystavěných v rámci půdních nástaveb na domech nábřeží 1. máje čp. 1835, 1836, 1848, 1849, byty č. 13, 14 a 15. Vstupní byty byly pořízeny z dotačního titulu MMR (byt na půl cesty/vstupní byt) v r Jedná se o byty č. 3, č. 6, č. 9 a č. 10 pro příjmově vymezené osoby. Tyto byty se nacházejí na nábřeží 1. máje čp Na základě usnesení RM č. 921/09 ze dne a dle podmínek přiznané státní dotace je nutné u těchto bytů zachovat po dobu 20 let nájemné ve výši odvozeném ze zákona o cenách č. 526/1990 Sb., tj. měsíční nájemné bytu = pořizovací cena x 0, Nájemní smlouvy byly uzavírány v r stránka 7 (celkem 23)

8 1.4 Nebytové prostory Zastupitelstvo města usnesením č. 243/11 schválilo stanovení výše nájemného nebytových prostor v majetku města rozdělených do 6 lokalit a 4 účelů využití uvedených v materiálu s účinností od a stanovilo nájem na spodní hranici uvedených rozpětí. Ze 115 nebytových prostor, které jsou ve správě majetku DBS (nejsou zahrnuty garáže, garážová stání, reklamy na domech, antény apod.) je stanoveno nájemné dle níže uvedené cenové mapy pouze u 30 nebytových prostor. U ostatních nebytových prostor jsou smluvní ceny. K jsou volné 2 nebytové prostory. NÁJEMNÉ v Kč za 1 m 2 a rok OBLAST cenové mapy SLUŽBY ADMINISTRATIVA VÝROBA SKLADY I od 1000 do 7500 od 600 do 3000 od 400 do 2000 od 200 do 1500 II od 800 do 3500 od 600 do 2000 od 400 do 2000 od 200 do 1500 III od 700 do 2500 od 400 do 1500 od 400 do 2000 od 200 do 1500 IV od 500 do 2000 od 400 do 1000 od 400 do 2000 od 200 do 1500 V od 500 do 2000 od 400 do 1000 od 400 do 2000 od 200 do 1500 VI od 200 do 1500 od 200 do 900 od 200 do 1500 od 150 do 1200 stránka 8 (celkem 23)

9 2. Přehled realizovaných příspěvků na činnost, investice a do fondů údržby SVJ za období r údaje v tis. Kč skutečnost k skutečnost k skutečnost k Příspěvek na provoz , , ,- Příspěvek na stavební údržbu 2.150, , ,- Příspěvek na odpisy svěř. majetku 198,- 188, 188,- Příspěvek na investice 6.800, ,- 912,- Příspěvek do FÚ SV 7.492, , ,- Náklady ubytoven hrazené městem Písek 2.524, , ,- Náklady celkem: , , ,- Finanční vyrovnání odvedeno městu po schválení závěrečného účtu 2.546, , ,- Rozdíl ve prospěch města Písku odvedeno celkem: , , ,- 3. Výdaje na provozní náklady na provozovnu domů a ubytovny Přehled výdajů na provozní náklady dle jednotlivých domů a ubytoven je uveden v Příloze č. 2. údaje v tis. Kč skutečnost k skutečnost k skutečnost k provozní náklady celkem: , , ,- z toho: opravy , , ,- investiční náklady 9.483, ,- 848,- stránka 9 (celkem 23)

10 4. Prodej bytů a nebytových prostorů Stará pravidla ZM dne schválilo Zásady prodeje městských bytů, kde je v odstavci 2) písm. a) a byla stanovena základní cena bytů za 1 m 2 podlahové plochy všech místností příslušející k bytu takto: u bytů I. kategorie 5 000,- Kč/m 2 u bytů II. kategorie 4 000,- Kč/m 2 u bytů III. kategorie 3 000,- Kč/m 2 u bytů IV. kategorie 2 000,- Kč/m 2 Základní cena byla ponížena o 1 % stáří domu. Kategorie byly určeny vyhláškou č. 176/93 Sb.,. Splácení kupní ceny bylo možné ve splátkách: první splátka činila nejméně 40 % z ceny vypočtené dle těchto pravidel (odst. 2, 3, 4). Splácení zbývající částky bylo rozděleno na pravidelné měsíční splátky, nejvýše však na 10 let s úroky 4 % ročně. Podle těchto pravidel se postupuje u 75 bytových jednotek. Nová pravidla Dle Zásad prodeje městských bytů (ZM č. 301/12 ze dne ) je možný prodej všech městských bytů, jenž nejsou zatíženy žádným zákonným předpisem, smlouvou o poskytnutí dotace či nájmem na dobu určitou do vlastnictví občanů, či právnických osob podle pravidel daných zákonem č. 72/1994 Sb., v platném znění s výjimkou: a) bytů v domech s pečovatelskou službou, b) Svatoplukova 211, Purkratice 1, c) bezbariérových bytů, d) bytů získaných do nájmu po formou výběrového řízení s nabídnutou výší nájemného po dobu 5 let od uzavření nájemní smlouvy, e) bytů v domě s pěti a více jednotkami, kde by prodejem vznikla právnická osoba s méně než čtyřmi vlastníky, f) bytů umístěných v domech mimo městskou památkovou zónu a mající výměru do 50 m 2. Základní doporučená prodejní cena je stanovena jako tržní cena dle znaleckého posudku údaje v Kč skutečnost k skutečnost k skutečnost k Příjmy ze splátek a prodejů dle starých pravidel , , ,90 Příjmy z prodeje dle nových pravidel , , ,- Prodej bytů celkem , , ,90 stránka 10 (celkem 23)

11 Přehled o počtu prodaných bytových jednotek za období r rok počet CELKEM Seznam strategického nemovitého majetku a) byty zvláštního určení (DPS) 377 bytů b) ubytovna Sedláčkova ul Písek 0 bytů c) ubytovna Dr. Milady Horákové 748 Písek (+ 8 bytů pro osamělé matky/otce s dětmi (TŽS) a byt pro správce) 9 bytů 6. Seznam potřebného nemovitého majetku a) Sídlo DBS města Písku Fügnerovo nám. čp. 42, Písek b) byty v tíživé životní situaci (TŽS) 37 bytů c) byty vystavěné se státní dotací nábřeží 1.máje čp , čp. 1364, čp bytů d) byty s předkupním právem Čechova čp. 449, čp. 448, V Portyči bytů e) byty vystavěné z veřejných prostředků ul. K.Čapka čp , Jeronýmova 948, Erbenova čp , Kollárova čp , čp bytů f) byty města Písku v SV 842 bytů stránka 11 (celkem 23)

12 7. Seznam nepotřebného nemovitého majetku včetně návrhu dalšího postupu Bytový dům čp. 57, Chelčického ul., Písek Jedná se o rohový bytový dům s hlavním vstupem z Chelčického ulice a bočním křídlem do Soukenické ulice, který je umístěn na parcel. pozemku č. 86. Objekt je vystavěn ze smíšeného zdiva (kámen,cihla) se sedlovou střechou, stáří domu je odhadováno na 150 let. Dům je jedno patrový, částečně podsklepený s průjezdem do dvorní části. Přízemí je z větší části využito k nebytovým prostorům ( 3x), zbývající přízemí a celé patro k bytovým účelům (5 byt. jednotek). Bytové jednotky jsou z hygienického a hlavně stavebně-technického stavu nevyhovující a v současné době vyklizené. Do objektu je zaveden plyn (vytápění nebytových prostor), byty byly vytápěny lokálním topením na tuhá paliva, případně el. aku. kamny. Dům je ve špatném technickém stavu a vyžaduje celkovou rekonstrukci. V roce 2008 byla na rekonstrukci domu zpracovaná studie ve třech variantách:. 1. varianta: celková rekonstrukce orientační propočet ,- bez DPH (5 byt. jednotek, stávající nebyt. prostory), 2. varianta: orient. propočet ,- Kč bez DPH (varianta č. 1 + půdní vestavby - celkem 11 bytů), 3. varianta: orientační rozpočet ,- Kč bez DPH (varianta č. 1 a č. 2 + nástavba patra - 16 bytů). Vzhledem k finančně náročné rekonstrukci, navrhujeme objekt prodat ve výběrovém řízení. stránka 12 (celkem 23)

13 stránka 13 (celkem 23)

14 Bytový dům čp. 450, Sedláčkova ul., Písek Dům je umístěn na pozemku parcelní číslo 977 o výměře 352 m 2 v katastrálním území Písek. K objektu náleží zahrada parcel. číslo 1759/4 o výměře 214 m 2. Jedná se zděný objekt se sedlovou střechou, částečně podsklepený, který má jedno patro a půdu. Objekt je přibližně 120 let starý, v roce 1976 byla provedena částečná rekonstrukce. Jsou zde 4 bytové jednotky, z nichž je jedna neobsazená, byty jsou lokálně vytápěné (kamna). Tento bytový dům je ve špatném technickém stavu a vyžaduje celkovou rekonstrukci, která by se týkala rekonstrukce stavebních prvků, odizolování spodní vlhkosti, rekonstrukce sklepů, elektroinstalace, vodoinstalace, kanalizace, podhledu stropů v 2. nad. podlaží, včetně celkové rekonstrukce bytů. Vzhledem k finančně náročné rekonstrukci, navrhujeme objekt prodat ve výběrovém řízení. stránka 14 (celkem 23)

15 stránka 15 (celkem 23)

16 8. Swot analýza Silné stránky výstavba bytů do osobního vlastnictví roste technická vybavenost bytového fondu zvyšuje se kvalita bydlení postupná modernizace bytového fondu a revitalizace veřejných prostranství v rámci koncepčních dokumentů: Integrovaný plán rozvoje města nájemní a družstevní bydlení umožňuje nabídku relativně (finančně) dostupného bydlení Příležitosti zlepšení obytné atraktivity města zvyšování pracovních možností v průmyslové zóně větší pokračující rekonstrukce staršího bytového fondu zpětná migrace za dobrým bydlením, pracovním uplatněním a kvalitním prostředím řešení romské otázky (hygiena, vzdělávání) Slabé stránky existence sociálně vyloučených lokalit chybějící koncepce rozvoje bytové politiky mj. řešící problematiku bydlení sociálně slabých obyvatel, a to zejména po skončení životnosti stávajících domovních objektů, a řešící možnost využití tzv. prostupného bydlení dluhy na nájemném z předchozích období u městských bytů dluhy na službách u vlastníků bytů absence bezplatného dluhového poradenství, absence pořádání přednáškových a osvětových akcí v oblasti finanční vzdělanosti všech věkových skupin, zejm. v sociálně vyloučených lokalitách zastaralý domovní fond; vyšší hodnota průměrného stáří bytového fondu (50,6 let) vysoký podíl panelových bytů v bytových domech (56,47 %) nedostatečná kapacita bytového fondu pro nízkopříjmové skupiny obyvatel měna demografické struktury (např. stárnutí obyvatel) vztah romské menšiny ke kultuře bydlení Hrozby stěhování obyvatel do okolních obcí z důvodu nedostatku stavebních parcel příchod nepřizpůsobivých a sociálně vyloučených osob, či jejich zvýšená koncentrace v dosud jimi neobývaných objektech, popř. vznik nových "ghett" neúčinnost prostředků k zabránění další devastace městského bytového fondu nepřizpůsobenými občany neschopnost mladých a sociálně slabých obyvatel řešit vlastní bytovou situaci v důsledku snižování životní úrovně postupný konec životnosti panelových konstrukcí bytových domů, např. v důsledku chemické koroze betonu či jiných nepředvídaných jevů nesoulad mezi poptávkou a nabídkou na trhu bydlení možnost růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů; zvyšující se cena nákladů na novou bytovou výstavbu stránka 16 (celkem 23)

17 Příloha č. 2 stránka 17 (celkem 23)

18 stránka 18 (celkem 23)

19 stránka 19 (celkem 23)

20 stránka 20 (celkem 23)

21 stránka 21 (celkem 23)

22 stránka 22 (celkem 23)

23 stránka 23 (celkem 23)