Znalecký posudek podklad pro stanovení nejnižšího podání o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek podklad pro stanovení nejnižšího podání o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení (nejnižší podání) Předmět ocenění Bytová jednotka č. 332/2 s podílem na společných částech domu a pozemku 562/17079 na pozemku parc. č. St. 358 toť vše na LV č Adresa Kraj Ústecký kraj Obec Bohušovice nad Ohří Počet obyvatel 2568 Katastrální území Bohušovice nad Ohří Ulice Masarykova č. pop. 332, 333 a 334 Část obce dle LV Objednatel Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Jitka Wolfová Radyňská č.p. 470 č.o Plzeň ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Brabec Jaroslav - Bohušovice nad Ohří, Masarykova 332, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0780 exekutora JUDr. Jitka Wolfová Tel IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Schejbal František Dne Licence číslo Husova 485 Ke dni Šťáhlavy fschejbal@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 4 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav SJM Kč Pětsetosmdesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky nemovitosti: byt 1+2, možnost parkování před domem, možnost okamžitého bydlení, kompletní inženýrské sítě, po rekonstrukci obvodového pláště. Záporné stránky nemovitosti: interiér bytu v původním stavu. Podmínky platnosti ceny V zde stanovené ceně obvyklé není uvažováno omezení vlastnického práva zapsané na LV

2 Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. V oddíle C - Omezení vlastnického práva předloženého LV je zapsáno nařízení exekuce (11*), zástavní právo exekutorské (3*) a exekuční příkaz k prodeji (7*). Zde stanovená cena obvyklá je bez uvažování těchto omezení. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je ena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění byl jmenován k vypracování ocenění usnesením Exekutorského úřadu viz níže Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva V-2877/ ze dne (právní účinky vkladu práva ke dni ). Vzhledem k datu realizace obchodu není sjednaná kupní cena vypovídající pro stanovení současné ceny obvyklé. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený Exekutorským úřadem Plzeň město, JUDr. Jitka Wolfová Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek katastrální mapy předmětného území pro k. ú. Bohušovice nad Ohří stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Umístění nemovitosti v místě. Fotodokumentace vyhotovená znalcem při místním šetření dne Místní šetření provedené znalcem dne za účasti asistenta znalce a p. Brabce. Usnesení č. j. 106 Ex EX 7399/09-74 vyhotovené Exekutorským úřadem Plzeň město, JUDr. Jitka Wolfová ze dne Informace znalce o stavu na trhu s obdobnými nemovitostmi v daném místě a čase.. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený Exekutorským úřadem Plzeň město, JUDr. Jitka Wolfová Snímek katastrální mapy předmětného území pro k. ú. Bohušovice nad Ohří stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Fotodokumentace vyhotovená znalcem při místním šetření dne Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Bohušovice na Ohří a v k. ú. Bohušovice nad Ohří. Bohušovice nad Ohří se nachází cca 5 km jižně od Litoměřic. Bohušovice nad Ohří jsou městem a mají cca obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost. Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Byt se nachází v okrajové části obce v sídlištní zástavbě. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové objekty a občanská vybavenost. Občanská vybavenost úplná. Infrastruktura úplná. Dopravní dostupnost velmi dobrá. V obci jezdí pravidelné autobusové spoje. V obci je vlaková zastávka na trati Děčín - Praha. Ve městě je křižovatka místních silnic III. tř. Nájezd na dálnici D8 Praha - Ústí nad Labem je 9 km. Informace o nemovitosti Místní šetření se uskutečnilo ve výše uvedený den. Na místním šetření byl přítomen vlastník bytu p. Jaroslav Brabec. Oceňovaný byt se nachází v 1. NP samostatně stojícího typového panelového bytového domu o třech sekcích se 4 NP a 1 PP s plochou střechou. Bytový dům je starý cca 40 let. Byt je v původním stavu, byly prováděny pouze běžné údržbové práce. V roce 2011 došlo k rekonstrukci fasády (zateplení) a střechy. Dále došlo k výměně oken za plastová. Byt je 1+2. Chybí výtah. Příslušenství: sklepní kóje

3 Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace umístěné na pozemku parc. č. 336/25 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: živičný. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken východ, západ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umývadlo kuchyňská linka se sporákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Technický stav budovy je velmi dobrý. Stáří je cca 40 roků (dle výpovědi účastníka místního šetření). V roce 2011 došlo k rekonstrukci střechy, fasády a zateplení. Dále došlo k výměně oken za plastová. Technický stav jednotky průměrný Technický stav bytové jednotky je průměrný. Bytová jednotka je původním stavu, byly prováděny pouze běžné údržbové práce. Minulé rekonstrukce Rozsah Rok provedení Okna výměna oken za plastová 2011 Vnější plášť zateplení fasády, oprava střešní krytiny 2011 Popis provedení budovy základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné samonosný panelový konstrukce systém 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpavy. kontaktní zateplovací 100 panelu v tl. do 30 cm povrchů systém vnitřní úpravy stěn vápenná omítka štuková, keramický obklad 100 schodiště betonové 100 Popis provedení jednotky okna plastová 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných PVC, keramická dlažba, 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místností koberce místností vytápění centrální 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody centrální ohřev NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně m m 2 předsíň 5.60 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 WC 0.93 m m 2 koupelna 2.55 m m 2 spíž 0.55 m m 2 sklep 2.00 m m 2-3 -

4 komora 2.04 m m 2 lodžie 3.62 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1, II.NP, 60 m2 v Bohušovicích nad Ohří. Byt je v třípodlažním cihelném objektu s novou střešní krytinou. Topení plynové etážové (nové), koupelna prošla částečnou rekonstrukcí (sprchový kout), obklady. Objekt je v klidové části obce, veškerá infrastruktura v místě. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1/L, IV. NP - 60 m2 v Bohušovicích nad Ohří. V obci veškerá infrastruktura, školka, škola, lékař, pošta, obchody, sportoviště, vše v docházkové vzdálenosti

5 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1/L v Bohušovicích nad Ohří, který se nachází ve 3. NP panelového domu v klidné lokalitě obce. V bytě byla provedena částečná rekonstrukce: obložení umakartového jádra, plastová okna, plovoucí podlaha, na chodbě je dlažba. Přestavbou příček vznikla další místnost, která je nyní využívaná jako šatna. Na domě, ve kterém se byt nachází, byla provedena rekonstrukce střechy, a provedeno zateplení celého domu. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obdobné nemovitosti jsou na trhu obchodovány v dané lokalitě a čase. Oceňovaná nemovitost je situována v sídlištní zóně v okrajové části města. Z přístupných podkladů lze konstatovat, že v Bohušovicích nad Ohří existuje dostatečně velký trh s obdobně velkými byty, které se nabízejí - inzerují a obchodují na realitním trhu. Jedná se o byty především v panelových, ale i ve zděných bytových domech. V lokalitě je velmi dobrá občanská vybavenost a služby. Dopravní dostupnost a obslužnost je dobrá. Parkování osobních automobilů je možné na pozemku před domem. Jedná se o lokalitu vhodnou k trvalému bydlení. Časová a dopravní dostupnost lokality je dobrá. V optimální docházkové vzdálenosti se nachází kompletní občanská vybavenost. Vzhledem k účelu užívání a poloze lze nemovitost charakterizovat z hlediska prodeje za zajímavou se širším okruhem potencionálních kupujících. Obdobné nemovitosti se v daném regionu prodávají nebo inzerují mezi 9 100,- až ,- Kč/m2 podlahové plochy. Oceňovaná nemovitost je velmi dobře obchodovatelná na volném realitním trhu, současnou cenu obvyklou odhaduji na ,- Kč. Odhadce se domnívá, že prodejnost existuje, poptávka je v souladu s nabídkou. Vypracoval Licence číslo 0427 Ing. Schejbal František Husova Šťáhlavy podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne pod č. j. Spr. 2808/92 a ze dne pod č. j. Spr. 161/96 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady (nemovitostí), STAVEBNICTVÍ, stavby obytné, stavby dopravní, stavby inženýrské a stavby průmyslové a PROJEKTOVÁNÍ. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhrada mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo

6 Příloha č. 4: Fotodokumentace Předsíň Pokoj Pokoj WC Koupelna Kuchyně - 6 -