ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013 NEMOVITOST: Podíl 2/1000 z celku budovy Kročehlavy č.p. 2492, 2493, 2494, 2495 včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy Adresa nemovitosti: Norská 2492, 2493, 2494, 2495, Kladno Vlastník stavby: Marek Nývlt, Humny 333, Pchery, vlastnictví: podíl: 2/1000 Vlastník pozemku: Marek Nývlt, Humny 333, Pchery, vlastnictví: podíl: 2/1000 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 5471/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 51 Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé budovy Kročehlavy, č.p byt. dům, na parcele 3384, Kročehlavy, č.p byt. dům, na parcele 3383, Kročehlavy, č.p byt. dům, na parcele 3382, Kročehlavy, č.p byt. dům, na parcele 3381, pozemek parc. č o výměře 204 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č o výměře 202 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č o výměře 204 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, a parc. č o výměře 205 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č pro katastrální území Kročehlavy, obec Kladno, část obce Kročehlavy, okres Kladno. Přehled podkladů: Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 5471/ ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , snímek z katastrální mapy ze dne , usnesení okresního soudu v Kladně č.j. 32 D 1026/ ze dne , a kupní smlouvu a dohodu o zřízení věcného břemene ze dne Dne bylo za účasti zástupce soudního exekutora provedeno ohledání nemovitostí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, povinný se však k ohledání nedostavil, a proto nemohla být provedena prohlídka bytu č.26, jehož užívací právo souvisí s vlastnictvím oceňovaného podílu. Místopis Oceňovaný objekt se nachází v sídlištní zástavbě v jihozápadní části města Kladno, v části Kročehlavy, mezi ulicemi Milady Horákové a Unhošťskou, poblíž Václavského náměstí. Jedná se o oblíbenou lokalitu s velmi dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností, nacházející se ve vzdálenosti cca 3 km od centra města. Město Kladno se nachází 28 km západně od centra Prahy s výbornou dopravní dostupností. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Oceňovaný objekt je panelový bytový dům sestávající ze čtyř sekcí, každá o pěti nadzemních podlažích, základy jsou betonové pásy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny z plošných betonových prefabrikátů bez zateplení obvodového pláště, střecha plochá, okna a vstupní dveře plastové, objekt není vybaven výtahem. Objekt je přístupný z veřejné asfaltové komunikace, je vytápěn dálkovým teplovodním systémem stejně jako ohřev TUV, je zásoben vodou z veřejného vodovodu, odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť a veřejný vodovod. Objekt byl dle informace souseda postaven v letech Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 24/1000 souvisí právo užívání bytu č.26, předmětem ocenění je však podíl 2/1000 z celku budovy, tzn. že právo užívání jednotky svědčí z titulu spoluvlastnictví více osobám a podíl na užívání jednotky je možné vyjádřit zlomkem 2/24 užívacího práva k bytu. Z tohoto důvodu bylo ocenění podílu 2/1000 z celku budovy provedeno jako ocenění podílu 2/24 z celku bytu č

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: viz přiložený výpis z katastru nemovitostí Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla zjištěna OBSAH 1. Porovnávací ocenění 1.1 Podíl na bytovém domě včetně příslušenství a pozemků 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno přístupu k technickému zařízení - 3 -

4 OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Podíl na bytovém domě včetně příslušenství a pozemků Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 64,33 m 2 Obestavěný prostor: 940,00 m 3 Zastavěná plocha: 188,00 m 2 Plocha pozemku: 680,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti: S vlastnictvím podílu o velikosti 24/1000 z celku budovy souvisí právo užívání bytu č.26, umístěného ve 4.NP sekce č.p Jedná se o byt o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 64,33 m 2 sestávající ze tří místností (15,76 m 2, 9,60 m 2 a 7,38 m 2 ), kuchyně (9,64 m 2 ), předsíně (7,49 m 2 ), koupelny (2,56 m 2 ), WC (0,97 m 2 ), dvou komor (2,44 m 2 a 1,53 m 2 ), k bytu dále náleží právo výlučného užívání lodžie (6,96 m 2 ) přímo přístupné z bytu. Okna bytu jsou původní dřevěná zdvojená, dle informace od souseda je byt v původním stavu, bytové jádro umakartové, na podlahách PVC. Vzhledem k tomu, že povinným ani žádným ze spoluvlastníků nebyla umožněna prohlídka bytu, není možné uvést podrobnější popis vnitřního vybavení bytu ani zhodnotit jeho stavebně technický stav. S ohledem na tuto skutečnost bylo na byt pohlíženo jako by byl byt v původním stavu bez jakýchkoliv modernizací. Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 3+1 Norská ul. Lokalita Kladno - Kročehlavy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Typ vlastnictví 0,90 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 78,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2-4 -

5 Název: Byt 3+1 ul. Na Růžovém poli Lokalita Kaldno - Kročehlavy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Typ vlastnictví 0,80 Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 76,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 3+1 Anglická ul. Lokalita Kladno - Kročehlavy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Typ vlastnictví 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 63,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Byt 3+1 Norská ul. Byt 3+1 o podlahové ploše 78 m2 určený k rekonstrukci. V bytě jsou nová plastová okna, bytu náleží komora umístěná v patře a sklepní kóje v suterénu domu. Dům je po kompletní rekonstrukci. Byt je družstevní s možností převodu do vlastnictví. Byt 3+1 ul. Na Růžovém poli Byt o vel.3+1, 76m2 se sklepem a komorou, Kladno, ul. Na Růžovém poli. Dům je po celkové rekonstrukci-plastová okna, výměna stoupaček,spol. prostory, střecha, fasáda. V místě škola, školka, obchody, v docházkové vzdálenosti OC Oáza, nák.centrum Jih. Výborná dopravní dostupnost, parkování u domu, zastávka MHD, bus, vlak

6 Byt 3+1 Anglická ul. Byt v ul. Anglické, Kladno Kročehlavy 3+1, 63m2. Byt je panelový po částečné rekonstrukci. Byt se nachází se v klidné a žádané lokalitě. Členský podíl vyplacen, byt připraven k převodu do vlastnictví. Panelový dům s umakartovým jádrem v původním stavu. Lodžie zasklená s novou dlažbou 7m2. Oddělená koupelna a WC. V kuchyni je možné vytvořit jídelní kout. Internet, telefon, přípojka televize, dálkový vodovod a topení, veřejná kanalizace. Byt je ve druhém nadzemním podlaží, naproti bytu komora. Byt je ve velmi dobrém stavu. V blízkosti školy, školka, nákupní středisko Václavák. Zastávka MHD 40m, bus pražská doprava 40m, blízko nákupní středisko, železnice, školka, škola, pošta, sportoviště, bazén. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 64,33 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč podíl na jednotce * 0,08 = ,64 Výsledná porovnávací hodnota Kč 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno přístupu k technickému zařízení Popis: Jedná se o věcné břemeno práva přístupu k technickému zařízení zřízené ve prospěch libovolné osoby, která bude pověřena jeho provozem, údržbou a prováděním oprav topného kanálu vyznačeného v příloze č.2 projektové dokumentace. Věcné břemeno je zřízeno bezúplatně na dobu neurčitou. Jedná se o věcné břemeno, které neomezuje užívání budovy jako celku ani užívání jednotky č. 26. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč = ,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2/1 000 Ocenění věcného břemene činí: = 20,- Kč - 6 -

7 - 7 -

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 5471/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Kupní smlouva a dohoda o zřízení věcného břemene ze dne Usnesení Okresního soudu v Kladně č.j. 32 D 1026/ ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne

9 Fotodokumentace - 9 -