Znalecký posudek č /11

Transkript

1 Znalecký posudek č /11 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Stará Libavá č.p. 45, s pozemkem parcelní číslo St. 47/2 - zastavěná plocha a nádvoří dle LV 28 a dále spoluvlastnického podílu id. 6/16 z nemovitosti pozemků St. 16/1 - zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště a 52 - trvalý travní porost dle LV 59, katastrální území Stará Libavá, obec Norberčany, okres Olomouc. Listy vlastnictví 28 a 59. Č.j.: 056 EX 4402/08-60 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-Město Bratislavská Brno Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova Olomouc 9 tel.: ; Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a dále 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Stará Libavá č.p. 45, s pozemkem parcelní číslo St. 47/2 - zastavěná plocha a nádvoří dle LV 28 a dále spoluvlastnického podílu id. 6/16 z nemovitosti pozemků St. 16/1 - zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště a 52 - trvalý travní porost dle LV 59, katastrální území Stará Libavá, obec Norberčany, okres Olomouc. Listy vlastnictví 28 a 59. Č.j.: 056 EX 4402/ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 45 Stará Libavá č.p Norberčany Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Norberčany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - SCD, Listy vlastnictví 28 a 59 pro katastrální území Stará Libavá, ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem. - Kopie Katastrální mapy pro katastrální území Stará Libavá. - Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorského úřadu Brno-Město, o ustavení znalcem, Č.j.: 056 EX 4402/08-60, ze dne Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v okrese Olomouc i v obci Norberčany, případně v širším okolí obce, získané z internetového realitního serveru SReality. - Informace a údaje sdělené znalci vlastníkem nemovitosti při místním šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne

3 Vlastnické a evidenční údaje: Část 1. Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 28 pro katastrální území Stará Libavá, je vlastníkem nemovitosti: Bartošek Milan, Stará Libavá 45, Norberčany, Moravský Beroun RČ /2050 Část 2. Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 59 pro katastrální území Stará Libavá, jsou vlastníky nemovitosti: podíl Bartošek Milan, Stará Libavá 45, Norberčany, Moravský Beroun RČ /2050 6/16 Kvasničková Antonie, Stará Libavá 29, Norberčany, Mor. Beroun RČ /067 5/16 Plachá Marie, Mírové sídliště 70, Český Dub IV, Český Dub RČ /1052 1/32 Šálková Vlasta, Luční 164, Město Libavá RČ /0999 1/16 Toth Jan, Pomořanská 486/7, Praha 8, Troja, Praha 81 RČ /1520 1/32 Toth Pavel, Mrsklesy 3, Hlubočky 3 RČ /0147 1/32 Tothová Helena, Gen. Svobody 604, Moravský Beroun RČ /1225 1/32 Vašíčková Libuše, Stará Libavá 7, Norberčany, Moravský Beroun RČ /472 2/16 6. Dokumentace a skutečnost: Část 1 - List vlastnictví 28 Původní stavební dokumentace, stavební povolení, ani kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloţeno při místním šetření. Dle znaků patrných na stavbě Stará Libavá č.p. 45 lze usuzovat, ţe stáří hlavní stavby k datu ocenění je značně více neţ 100 roků. Technické provedení a celkový stav nemovitosti odpovídá tomuto údaji. Jedná se o dům volně stojící, který je jednopodlaţní, s částečným podsklepením a bez podkroví v sedlové střeše. V domě je jedna bytová jednotka s příslušenstvím. Dům je svým uspořádáním vhodný pro rodinné bydlení a více neţ polovina plochy připadá na bydlení. Nebytové prostory určené k podnikání v domě nejsou. Dle platných předpisů se jedná o rodinný dům a nemovitost bude takto i oceněna. K rodinnému domu přísluší ještě běţné venkovní úpravy a pozemek. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je vlastní rodinný dům Stará Libavá č.p. 45, venkovní úpravy a pozemek parcelní číslo St. 47/2, vše v katastrálním území Stará Libavá. Věcné břemeno uţívání nemovitosti pro oprávněnou osobu Františku Dosedlovou (nar ) jiţ dávno v minulosti zaniklo úmrtím oprávněné osoby. Část 2 - List vlastnictví 59 Jedná se o ocenění pozemků, a to stavebního pozemku - zbořeniště a pozemku vedeného v druhu trvalý travní porost, vše v katastrálním území Stará Libavá. Původní stavba (asi rodinný dům) byla v minulosti zcela odstraněna, čímţ vzniklo zbořeniště. Na stavebním pozemku tedy není ţádná stavba hlavní, ale vyskytuje se zde stavba jiného vlastníka. Jedná se o vedlejší stavbu vyuţívanou jako chlívek. Stavba patří vlastníkovi sousední nemovitosti rodinného domu Stará Libavá č.p. 55. Tato vedlejší stavba není předmětem ocenění, protoţe se jedná o cizí stavbu, neboli o stavbu jiného vlastníka. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je tedy spoluvlastnický podíl id. 6/16 z celku nemovitosti pozemků parcelní číslo St. 16/1 a 52, vše v katastrálním území Stará Libavá.

4 Obsah posudku: Část 1 LV 28 a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p LV 28 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy - LV 28 c) Pozemky c 1 ) Pozemek - LV 28 Část 2 LV 59 c 2 ) Pozemky - LV Popis objektů a pozemků: Část 1 LV 28 a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p LV 28 Jedná se o rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní, s malým částečným podsklepením a bez podkroví v sedlové střeše. Dům se nachází v obci Norberčany, v její místní části a katastrálním území Stará Libavá. Situován je na stavební parcele číslo St. 47/2. Okolní zástavbu tvoří obdobné starší rodinné domy se zahradami, bytové domy a také objekty občanské vybavenosti. Do domu se vchází hlavním vstupem z boční strany. Vstup ústí do přes verandu do příčné chodby, odkud je přístup do kuchyně, obytných místností a také do příslušenství. V oceňovaném domě je jedna bytová jednotka (2+1) s příslušenstvím, přičemţ jedna obytná místnost je nyní neobyvatelná. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou původní kamenné mělké, bez izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Stropy jsou s rovnými podhledy i klenbové. Střecha je provedena jako sedlová střecha s krovem dřevěným. Krytina střechy na krovu je ze starých osinkocementových šablon a z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a polovina konstrukcí chybí. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější omítky jsou dvouvrstvé hladké. Vnitřní a vnější obklady nejsou provedeny vůbec. Schody do sklepa jsou s povrchem z kamene, schody na půdu jsou s povrchem dřevěným. Dveře jsou dřevěné rámové náplňové. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy obytných místností jsou s povrchem z prken a také s povrchem z prostého betonu s volně loţenými podlahovinami. Dlaţby ostatních místností jsou s povrchem prkna a také jen prostý beton. Vytápění je lokální na pevná paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová s jističi. Bleskosvod není na domě nainstalován. Rozvod vody studené a teplé není proveden vůbec, v domě nebyl nikdy vodovod. Ohřev teplé uţitkové vody není. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je jen částečná, svedená do jímky a také do trativodu. Vnitřní plynovod není proveden vůbec. Kuchyně je vybavena starším sporákem na propan butan z bomby a také sporákem na pevná paliva. Vnitřní hygienické vybavení je vana, umývadlo a suchý záchod, vše bez přívodu vody a bez vodovodních armatur. Ostatní vybavení domu chybí. Stáří domu k datu ocenění je značně více neţ 100 roků. Dům je celkově ve velmi špatném technickém stavu a údrţba domu je dlouhodobě zanedbaná. Opotřebení domu odpovídá všem těmto údajům.

5 - 5 - b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy - LV 28 Na pozemku u rodinného domu Stará Libavá č.p. 45 se nacházejí jen v minimálním rozsahu běţné venkovní úpravy. Upozornění: Venkovní úpravy běţné se při zjištěné ceně hlavní stavby porovnávací metodou neoceňují samostatně zvlášť, protoţe jsou jiţ obsaţeny v ceně stavby hlavní (viz Index konstrukce a vybavení, bod 9). Pouze pro ocenění věcnou hodnotou se oceňují venkovní úpravy tímto zjednodušeným nákladovým způsobem! c) Pozemky c 1 ) Pozemek - LV 28 Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek v obci Norberčany, v její místní části Stará Libavá, t.j. v ostatní obci se 340 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2011). Pozemek tvoří jednotný funkční celek s hlavní stavbou rodinným domem Stará Libavá č.p. 45. Stavby na pozemku lze napojit pouze na vodovod a elektrickou energii, ostatní běţné inţenýrské sítě zde nejsou dostupné. Příjezd je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemek je rovinatý. Část 2 LV 59 c 2 ) Pozemky - LV 59 Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci Norberčany, v její místní části Stará Libavá, t.j. v ostatní obci se 340 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2011). Pozemky netvoří jednotný funkční celek se ţádnou hlavní stavbou, jedná se o zbořeniště a louku. Stavby na pozemku lze napojit pouze na vodovod a elektrickou energii, ostatní běţné inţenýrské sítě zde nejsou dostupné. Příjezd je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemky jsou rovinaté.

6 - 6 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Zjištěná porovnávací cena objektů Část 1 List vlastnictví 28 a) Hlavní stavby - porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p LV 28-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 100 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 701,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,9*3,0 = 23,70 m 2 1.NP: 17,95*7,87+13,0*1,55 = 161,42 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 23,70 m 2 2,05 m 1.NP: 161,42 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,9*3,0*2,05 = 48,59 m 3 vrchní stavba: 17,95*7,87*3,15+13,0*1,55*2,6 = 497,38 m 3 zastřešení: 17,95*7,87*3,8/2+13,0*1,55*0,5/2 = 273,44 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 819,41 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 161,42 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 185,12 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,15 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - zdivo smíšené a kamenné I -0,08 3. Tloušťka obvodových stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - pouze přípojka elektrické energie I -0,10

7 Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Základní příslušenství v RD - pouze podstandardní ve stavbě II -0,05 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m 2 do 800 m 2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - významně sniţující cenu - problematická I -0,10 nemovitost 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu, nutná rekonstrukce V 0,40 i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,132 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - mimo souvisle zastavěné území obce (odlehlá I -0,01 poloha) - oddělená část obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - s negativními vlivy na okolí - poloha I -0,05 u hlavní silnice 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - ţádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - ţádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,720 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,132 * 0,720 * 0,900 = 0,086 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 701,- Kč/m 3 * 0,086 = 232,29 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 232,29 Kč/m 3 * 819,41 m 3 = ,75 Kč Rodinný dům č.p LV 28 - zjištěná cena = ,75 Kč

8 - 8 - b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy - LV Venkovní úpravy - LV 28 - zjištěná cena - obsaženo v ceně hlavní stavby Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p LV 28 = ,- Kč b) Venkovní úpravy - LV 28 - obsaženo v ceně hlavní stavby = 0,- Kč Zjištěná porovnávací cena objektů dle LV 28 činí celkem ,- Kč Věcná hodnota objektů a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p LV 28-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,9*3,0 = 23,70 m 2 1.NP: 17,95*7,87+13,0*1,55 = 161,42 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 23,70 m 2 2,05 m 1.NP: 161,42 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,9*3,0*2,05 = 48,59 m 3 vrchní stavba: 17,95*7,87*3,15+13,0*1,55*2,6 = 497,38 m 3 zastřešení: 17,95*7,87*3,8/2+13,0*1,55*0,5/2 = 273,44 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 819,41 m 3

9 - 9 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké zaloţení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zděné ze smíšeného zdiva S 100,00 3. Stropy: s rovnými podhledy i klenby S 100,00 4. Střecha: sedlová S 100,00 5. Krytina: osinkocementové šablony a plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 50,00 chybí C 50,00 7. Vnitřní omítky: štukové hladké S 100,00 8. Fasádní omítky: hladké omítky S 100,00 9. Vnější obklady: chybí C 100, Vnitřní obklady: chybí C 100, Schody: dřevo, kámen S 100, Dveře: dřevěné rámové náplňové S 100, Okna: dřevěná dvojitá okna S 100, Podlahy obytných místností: prkna palubky, beton P 100, Podlahy ostatních místností: dlaţby, beton P 100, Vytápění: lokální P 100, Elektroinstalace: světelná i motorová S 100, Bleskosvod: chybí C 100, Rozvod vody: chybí C 100, Zdroj teplé vody: chybí C 100, Instalace plynu: chybí C 100, Kanalizace: částečné odkanalizování P 100, Vybavení kuchyně: běţný sporák S 100, Vnitřní vybavení: vana, umývadlo P 100, Záchod: suchý P 100, Ostatní: chybí C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 50,00 1,00 0,45 C 0,90 50,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0, Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 Část [%]

10 Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: P 3,10 100,00 0,46 1, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: P 4,10 100,00 0,46 1, Záchod: P 0,30 100,00 0,46 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,14 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7414 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7414 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 3 130,16 Kč/m 3 Plná cena: 819,41 m 3 * 3 130,16 Kč/m 3 = ,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 100 / 110 = 90,909 % ,77 Kč Rodinný dům č.p LV 28 - věcná hodnota = ,64 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy - LV Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p LV ,64 Kč Celkem: ,64 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,64 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - LV 28 - věcná hodnota = 8 161,08 Kč

11 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p LV 28 = ,- Kč b) Venkovní úpravy - LV 28 = 8 160,- Kč Věcná hodnota objektů dle LV 28 činí celkem ,- Kč Zjištěná cena pozemků c) Pozemky c 1 ) Pozemek - LV Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 47/2 382,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % - 935,90 Mezisoučet ,10 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,7518 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,72 Pozemek - LV 28 - zjištěná cena = ,72 Kč Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c 1 ) Pozemek - LV 28 = ,- Kč Zjištěná cena pozemků dle LV 28 činí celkem ,- Kč

12 Věcná hodnota pozemků - indexová metoda c) Pozemky c 1 ) Pozemek - LV 28 Výchozí cena: = 150,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: okrajová část obce * 1,00 B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C - třída velikosti obce: obec do obyvatel * 0,40 D - typ polohy: venkovská * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: střední * 0,75 F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita * 1,00 Výchozí cena upravená = 47,25 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 47,25 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. St. 47/2 382 m 2 Výměra stavebních pozemků: 382 m 2 382,00 m 2 á 47,25 Kč/m 2 = ,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,50 Kč Pozemek - LV 28 - věcná hodnota = ,50 Kč Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c 1 ) Pozemek - LV 28 = ,- Kč Věcná hodnota pozemků dle LV 28 činí celkem ,- Kč

13 Část 2 List vlastnictví 59 Zjištěná cena pozemků c 2 ) Pozemky - LV Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří - St. 16/ ,00 35, ,- zbořeniště Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % ,30 Mezisoučet ,70 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,7518 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,67 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní ,11 20,00 4, ,24 porost Výměra celkem 668 Mezisoučet 3 293,24 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 3 293, ,91 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 6 / 16 Pozemky - LV 59 - zjištěná cena = ,72 Kč Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c 2 ) Pozemky - LV 59 - podíl 6/16 = ,- Kč Zjištěná cena podílu pozemků dle LV 59 činí celkem ,- Kč

14 Věcná hodnota pozemků - indexová metoda c 2 ) Pozemky - LV 59 Výchozí cena: = 150,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: okrajová část obce * 1,00 B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C - třída velikosti obce: obec do obyvatel * 0,40 D - typ polohy: venkovská * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: střední * 0,75 F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita * 1,00 Výchozí cena upravená = 47,25 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 47,25 Kč/m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 7,09 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří - - zbořeniště p.č. St. 16/ m 2 Výměra stavebních pozemků: 1474 m ,00 m 2 á 47,25 Kč/m 2 = ,50 Kč Oceňovaný ostatní pozemek: trvalý travní porost p.č m 2 Výměra ostatních pozemků: 668 m 2 668,00 m 2 á 7,09 Kč/m 2 = 4 736,12 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,62 Kč = ,62 Kč Úprava ceny: podíl id. 6/16 * 0,375 Pozemky - LV 59 - výsledná cena = ,48 Kč Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c 2 ) Pozemek - LV 59 - podíl 6/16 = ,- Kč Věcná hodnota podílu pozemků dle LV 59 činí celkem ,- Kč

15 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení 2, odst. 1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Rodinný dům bez nebytových prostor, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka je výrazně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu špatnému technickému stavu, silně podstandardnímu vybavení a zanedbané údrţbě, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je jen velmi obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly pouţity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány, nebo jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti. Inzerované srovnatelné nemovitosti jsou doloţeny v příloze tohoto znaleckého posudku. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z realitní inzerce jsem vybral dne následující nemovitosti z obce Norberčany a z okolí této obce (okolí do 10 km), vše v okrese Olomouc: 1. Rodinný dům v obci Moravský Beroun, okres Olomouc. Rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše. Dům obsahuje byt (3+1) s příslušenstvím a s kolnou ve dvoře. Napojení na běţné inţenýrské sítě je moţné. Starší rodinný dům v dobrém technickém stavu, je jiţ po částečné rekonstrukci, zdivo smíšené. Zastavěná plocha je 180 m 2, celková uţitná podlahová plocha cca 100 m 2, pozemky celkem o ploše 294 m 2. Nemovitost je určena k trvalému bydlení, nebo k rekreaci a je ihned volná ke koupi. Nabídková cena ,- Kč 2. Rodinný dům v obci Norberčany, místní část a k.ú. Stará Libavá, okres Olomouc. Rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní s částečným podsklepením a s budoucím podkrovím v sedlové střeše. Dům obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s garáţí, je v nedokončené rekonstrukci, chybí řemeslné práce a vybavení. Napojení na inţenýrské sítě vodovod a elektrickou energii je provedeno. Starší rodinný dům v rozestavěném stavu - nedokončená rekonstrukce. Zastavěná plocha je 140 m 2, celková uţitná podlahová plocha cca 190 m 2, pozemky celkem o ploše 657 m 2. Nemovitost je určena po dokončení k trvalému bydlení, nebo k rekreaci a je ihned volná ke koupi. Nabídková cena ,- Kč

16 Rodinný dům v obci Domašov nad Bystřicí, okres Olomouc. Rodinný dům řadový koncový, který je jednopodlaţní bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše. Dům obsahuje byt (2+1) s příslušenstvím. Napojení na běţné inţenýrské sítě je moţné. Starší rodinný dům v dobrém technickém stavu, je jiţ po částečné rekonstrukci. Zastavěná plocha je cca 100 m 2, celková uţitná podlahová plocha cca 80 m 2, pozemky celkem o ploše 869 m 2. Nemovitost je určena k trvalému bydlení, nebo k rekreaci a je ihned volná ke koupi. Nabídková cena ,- Kč Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitostmi. Všechny se nacházejí ve stejné obci, nebo v okolí obce Norberčany (do 10 km), vše v okrese Olomouc. Všechny srovnávané nemovitosti jsou starší rodinné domy, které jsou schopné k uţívání na bydlení, nebo k rekreaci. Většinou jsou v dobrém technickém stavu, jeden dům je v nedokončené rekonstrukci a potřebuje dostavbu - dokončení započatých oprav. Oceňovaná nemovitost dle LV 28, rodinný dům Stará Libavá č.p. 45, je rovněţ velmi starý rodinný dům, který je ve velmi špatném technickém stavu se zanedbanou údrţbou a bez základní standardní vybavenosti. Dům vyţaduje celkovou rekonstrukci a modernizaci. Je zde jedna bytová jednotka o dispozici (2+1) s podstandardním příslušenstvím a v současné době je jedna obytná místnost neobyvatelná. U domu je jen malý pozemek. Druhá část oceňovaných nemovitostí spoluvlastnický podíl id. 6/16 pozemků dle LV 59 je zbořeniště po původním domě, stavební pozemek a louka. Na části pozemku zbořeniště je vedlejší stavba jiného vlastníka (sousední nemovitosti). Jedná se o málo hodnotný podíl z ceny výše uvedených pozemků, který je nyní v místě prakticky neprodejný. Oceňovaná nemovitost Stará Libavá č.p. 45, s příslušnými pozemky a s podíly z pozemků, vše v obci Norberčany, v k.ú. Stará Libavá, okres Olomouc, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - čisté okolí, dobré životní prostředí Slabé stránky: - velmi stará nemovitost ve velmi špatném technickém stavu - chybějící základní vybavenost rodinného domu - nutnost provedení oprav, rekonstrukcí a modernizací - nehodnotný podíl z problematických pozemků zbořeniště a louky (část 2- LV 59) Srovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými porovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti zastavěné a užitné plochy, velikosti obestavěného prostoru, chybějící základní běžné vybavenosti, s ohledem na velmi špatný technický stav, nedokončenost oprav a zanedbanou údržbu oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu všech oceňovaných nemovitostí na: ,- Kč

17 C. Rekapitulace Část 1 List vlastnictví 28 Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena pozemků: Zjištěná porovnávací cena celkem: Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Část 2 List vlastnictví 59 Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena podílu pozemků: Zjištěná porovnávací cena podílu celkem: Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podílu pozemků: Stanovená věcná hodnota podílu celkem: 0,- Kč ,- Kč ,- Kč 0,- Kč ,- Kč ,- Kč Odhadovaná srovnávací hodnota celkem: ,- Kč Obvyklá cena celkem: ,- Kč slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč

18 ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: ,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - jsou známy, na LV 28 je uvedeno Věcné břemeno užívání pro oprávněnou osobu paní Františku Dosedlovou (narozená dne ). Toto věcné břemeno však již fakticky v minulosti dávno zaniklo úmrtím oprávněné osoby. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které již byly v uplynulém období zobchodovány, nebo jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), lze odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti Stará Libavá č.p. 45 s příslušenstvím a s pozemkem dle LV 28 a spoluvlastnického podílu id. 6/16 nemovitosti pozemků dle LV 59, vše v k.ú. Stará Libavá, obec Norberčany je pro účel dražby minimálně: ,- Kč z toho: - nemovitosti dle LV 28 pro k.ú. Stará Libavá ,- Kč - spoluvlastnický podíl id. 6/16 nemovitostí dle LV 59 pro k.ú. Stará Libavá ,- Kč Tyto ceny jsou odhadovány s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou rodinným domem Stará Libavá č.p. 45, se všemi venkovními úpravami a s pozemkem parcelní číslo St. 47/2 dle LV 28 a dále pouze spoluvlastnický podíl id. 6/16 z celku nemovitostí pozemků dle LV 59, vše v katastrálním území Stará Libavá. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitostí, které se nacházejí ve velmi malé ostatní obci Norberčany, a to v její místní části Stará Libavá, okres Olomouc. Tzn. v podprůměrné poloze z hlediska jejího možného obchodování. Poloha je vhodná k využití jako rodinný dům k trvalému bydlení, nebo k rodinné rekreaci. Dostupnost nemovitosti je dobrá a dostupnost centra obce je také dobrá. Dostupnost regionálního centra i dalších větších měst v okolí je poněkud obtížnější a je proto problematická pro denní dojíždění do zaměstnání, nebo do škol apod. V místě nejsou k dispozici všechny běžné inženýrské sítě, je zde poze elektrický proud a vodovod. Dům č.p. 45 na ně může být napojen, nyní je napojen jen na elektrický proud. Dále je cena ovlivněna celkovou velikostí domu i současné využitelné obytné plochy v domě, velkým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, chybějící základní standardní vybaveností, velmi špatným technickým stavem a dlouhodobě zanedbanou údržbou. V domě je jeden malý byt s příslušenstvím. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její velikost, velké stáří, chybějící běžnou vybavenost, špatný technický stav a zcela zanedbanou údržbu (vše dle LV 28), jakož i s ohledem na velmi problematickou prodejnost ideálního podílu ze zanedbaných pozemků (dle LV 59). Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se váže výše uvedené Věcné břemeno užívání, které však již fakticky zaniklo úmrtím oprávněné osoby. Nejsou zde však vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňovaných nemovitostí. V Olomouci, Ing. Jan Štěpánek Einsteinova Olomouc 9 tel.: ;

19 D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 133/2011. V Olomouci, Ing. Jan Štěpánek