ZNALECKÝ POSUDEK č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně nemovitostí pozemků parc. č. st. 34, parc. č. 2 a 3, vč. součástí a příslušenství, tj. stavby č. p. 26 na parc. č. st. 34, zapsaných na LV č. 924, v katastrálním území Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 3 Soudní exekutorka JUDr. Ingrid Švecová Seifertova 17/ Praha 3 Účel posudku: Stanovení hodnoty nemovitostí pro účely exekučního řízení č. 091 EX 02807/ Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Posudek vypracoval: Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve třech vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 8. září 2014

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1) ocenění nemovitostí vč. součástí a příslušenství v ceně obvyklé (tržní) a to: - pozemků parc. č. st. 34, parc. č. 2 a 3 - součást pozemku parc. č. st stavba č. p. 26, rod. dům zapsaných na LV č. 924, v katastrálním území Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudní exekutorky JUDr. Ingrid Švecové, Exekutorský úřad Praha 3, o ustanovení znalcem č. j. 091 EX 02807/ ze dne a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve vlastnictví povinného pana Radka Nikla. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla dne , kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace. Znalci bylo umožněno zaměření nemovitosti pouze zvenčí, mimo vnitřní dvůr a vnitřek domu, kam nebyl přístup umožněn. Povinný byl obeslán písemnou výzvou, kterou si nevyzvedl, vnější zaměření bylo po telefonickém souhlasu povinného. Vnitřní konstrukce a vybavení, které nebylo možno ověřit, jsou pro účely tohoto znaleckého posudku uvažovány jako standardní, stáří a opotřebení stanoveno dle odborného odhadu. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 924 ke dni pro k. ú. Ráječko, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudní exekutorky JUDr. Ingrid Švecové, Exekutorský úřad Praha 3, o ustanovení znalcem č. j. 091 EX 02807/ ze dne Skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace podané sousedem Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění, - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb. a vyhl. č. 441/2013 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění) 4. Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu LV č

3 Okres: CZ0641 Blansko Katastrální území: Ráječko Obec: Ráječko A - Vlastník: Podíl Nikl Radek, nám. 1. máje 26, Ráječko B - Nemovitosti: - pozemek parc. č. st. 34, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 934 m 2 - součástí pozemku parc. č. st. 34 je stavba č. p. 26, rod. dům - pozemek parc. č. 2, ostatní plocha, zeleň o výměře 86 m 2 - pozemek parc. č. 3, zahrada o výměře 100 m 2 B1 Jiná práva bez zápisu C Omezení vlastnického práva zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku 5. Práva a závady Dle listu vlastnictví č. 924 je v části C k nemovitostem zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiné závady či práva, či nájemní smlouvy nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích. 6. Dokumentace a skutečnost Zpracovateli nebyla k dispozici projektová dokumentace, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí ani jiná dokumentace. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Nebyly zjištěny podstatné rozdíly. 7. Postup ocenění Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem 3

4 daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod. Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory. Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. stavby rodinného domu se souvisejícími pozemky, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku 4

5 - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 8. Celková situace všeobecné údaje Oceňované nemovitosti, rodinný dům č. p. 26 s pozemky, se nachází v zastavěném území obce Ráječko, okres Blansko. Z hlediska umístění v obci se jedná o centrální část, cca 110 m východně od obecního úřadu. Okolí tvoří zástavba objektů k bydlení, příp. podnikatelské objekty a občanská vybavenost. Dopravní dostupnost s okolními obcemi je zajištěna autobusovou dopravou (zastávka cca 250 m). Přístup k nemovitosti je z obecní komunikace na parc. č. 1791/1 ul.nám. 1. máje. Možnost parkování na vlastním pozemku. Obec Ráječko se nachází v Jihomoravském kraji v okrese Blansko, mezi městy Blansko a Rájec-Jestřebí a na levém břehu řeky Svitavy, cca 4 km severně od Blanska. V obci je ZŠ 1. st., MŠ, sportovní hřiště, knihovna, prodejna. Z technické infrastruktury je zde obecní vodovod, kanalizace, plyn. Údaje o nemovitostech Předmětem ocenění je samostatně stojící objekt č. p. 26, v katastru nemovitostí vedený jako rodinný dům, který je součástí pozemku parc. č. st. 34. Nemovitost je půdorysu tvaru L, tvořena obytnou a hospodářskou částí, s vedlejšími stavbami v uzavřeném dvorním traktu. Objekt je v obytném prostoru částečně podsklepen, s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Napojen je na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Stavba je stáří cca 100 let. Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 34, který je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a související pozemky ve funkčním celku parc. č. 2 a 3. ZP stavby: obytná část 106,95 m2, hospod. část: 125,40 m2 Celková výměra pozemků: 1 120,00 m2 9. Popis nemovitostí 1) Rodinný dům č. p. 26 na pozemku parc. č. st. 34 Jedná se o objekt k bydlení o půdorysu tvaru L, pravděpodobně s jedním bytem o velikosti 2-3+1, se standardním sociálním zařízením. Na obytnou severní část objektu navazuje kolmo hospodářská část, z jižní strany uzavírá dvůr zděná zeď, ve východní části dvoru jsou vedlejší stavby, které nebylo možno zaměřit. V současnosti je objekt obydlen. Dispoziční řešení objektu není známo, vstup do objektu nebyl umožněn, předpoklad je byt o velikosti se soc. zařízením, technická místnost, částečné podsklepení. Konstrukce a vybavení (předpoklad) Objekt je založen na kamenných či smíšených základech. Svislé konstrukce jsou smíšené kámen, cihla. Stropy dřevěné trámové. Střešní konstrukce krov sedlový s pálenou taškou, klempířské konstrukce plechové. Venkovní povrchy břízolit, na hosp. části vápenná omítka, vnitřní povrchy hladká omítka. Obklad keramický v kuchyni, soc. zařízení. Podlahy prkenné, koberec, lino, keram. dlažba. Okna v uliční části plastová, ostatní vč. hospd. části dřevěná dvojitá, dveře plné dřevěných zárubní. Schodiště do 1. PP zděné. Zdroj vody z obecní přípojky, ohřev vody bojlerem, odpady do veřejné kanalizace, elektro 220/380V, vytápění je ústřední s plynovým kotlem, ev. na tuhá paliva. 5

6 Dle odhadu pochází objekt min. z počátku 19. století, před cca 5 8 roky byla provedena alespoň částečná oprava obytné části (výměna oken, vstupní dveře, modernizace interieru), zbývající část objektu je v zanedbaném až horším stavu. Příslušenství rodinného domu č. p. 26: Venkovní úpravy oplocení (rámové pletivo, vrátka, zídka, zadní plot dřevěný s podezdívkou a dřevěnými vraty), zpevněné plochy zámkovou dlažbou a betonem, přípojky IS Vedlejší stavby - umístěné ve dvoře, jejich zaměření nebylo možné, vstup do objektu nebyl umožněn. Dle vnějšího pohledu se jedná o zděné stavby se sedlovou střechou a pálenou taškou, v horším stavebně technickém stavu. 2) Pozemky parc. č. st. 34, 2, 3 Č. parcely Druh pozemku Způsob využití Výměra [m 2 ] Způsob ochrany St. 34 Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plocha Zeleň 86 3 zahrada 100 Pozemek parc. č. st. 34 je částečně zastavěn stavbou RD č. p. 26 vč. příslušenství, část tvoří oplocenou zahradu. Pozemky parc. č. 2 a 3 jsou pod společným oplocením jako zahrada k RD. Pod oplocením je i část obecního pozemku parc. č. 1791/1, přiléhající k severní části domu, jeho užívání pravděpodobně není právně ošetřeno. Pozemky jsou rovinaté, v místě je z veřejných přípojek možnost napojení na veškeré IS. Leteckým náhledem bylo zjištěno, že pravděpodobně část pozemku parc. č. st. 34, příp. parc. č. 3, užívá vlastník sousední nemovitosti - pozemku parc. č. st. 33 a 1883, údajně příbuzný povinného, k parkování vozidel. Informace o případném pronájmu této části pozemku nebyly k dispozici. 6

7 B. OCENĚNÍ B. 1. CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka nižší než nabídka 0,03 s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav 4 Index trhu: I T = P 5 (1 + å P i) = 0,970 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná 0,02 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, 0,00 dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,04 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + å P i) = 0,948 i = 2 a) Rodinný dům č. p

8 Podlaží: 1.NP Výška: 2,70 m Zastavěná plocha: 17,25 6,20 = 106,95 m 2 Podlažnost: 106,95 / 106,95 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP (3,00+0,80) 17,25 6,20 = 406,41 m 3 zastřešení 2,50/2 17,25 6,20 = 133,69 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 540,10 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Ráječko Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 300, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 0,05 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo 0,08 smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 94 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + å V i) V 13): 0,541 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 244,30 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 0,948 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 540, ,30 0,970 0,948 = ,02 Kč Rodinný dům č. p. 26 určená cena: ,02 Kč 8

9 b) Hospodářská část 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1.NP Výška: 2,50 m Zastavěná plocha: 19,00 6,60 = 125,40 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP (2,85+0,13) 19,00 6,60 = 373,69 m 3 zastřešení 2,5/2 19,00 6,60 = 156,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 530,44 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny cihlové, kamenné 30,40 % Podstandardní 3. Stropy standard 19,30 % Standardní 4. Krov sedlový 10,80 % Standardní 5. Krytina taška pálená 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce žlaby a svody z plechu 1,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů vápenná omítka 4,90 % Standardní 8. Schodiště žebřík 3,80 % Podstandardní 9. Dveře dřevěné 3,10 % Standardní 10. Okna dřevěná dvojitá 1,00 % Standardní 11. Podlahy standard 6,80 % Standardní 12. Elektroinstalace 220V 4,90 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Obvodové stěny 0,54 30,40 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,90 % 0, Schodiště 0,54 3,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 4,90 % 0,0265 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7363 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,9000 9

10 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 1 867,50 Kč/m 3 Základní cena upravená: 530,44 m ,50 Kč/m 3 = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 83,333 % Odpočet opotřebení: ,70 Kč 83,333 % ,95 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,75 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,970 Index polohy: I P = 0,948 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,75 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,920 Cena stavby: CS = CS N pp = ,53 Kč Hospodářská část určená cena: ,53 Kč c) Pozemky parc. č. st. 34, 2, 3 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ráječko Název okresu: Blansko Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 740, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 425,95 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; 0,00 orientace SV, S a SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + å P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,948 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,920 10

11 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Znalecký posudek č /14 Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 391,8740 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 34 zastavěná plocha a nádvoří ,32 2 ostatní plocha, zeleň ,16 3 zahrada ,40 Součet: ,88 Pozemky parc. č. st. 34, 2, 3 určená cena: ,88 Kč Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) Název Administrativní cena (Kč) a) Rodinný dům č. p ,02 b) Hospodářská část ,53 c) Pozemek parc. č. st. 34, 2, ,88 Celkem ,43 Zaokrouhleno , B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA V této části posudku bude stanovena hodnota nemovitostí cenovým porovnáním. Při stanovení srovnávací hodnoty objektu se souvisejícími pozemky jsou nemovitosti s ohledem na účel užití a konstrukci porovnávány jako celek s obdobnými objekty. Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, která bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro přímé srovnání byly vybrány z nabídky následující domy srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Ráječko a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné objekty: 11

12 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Srovnávací objekty Č. Lokalita, cena Velikost Popis Ráječko ,00 Kč Míchov u Boskovic ,00 Kč Rájec - Jestřebí ,00 Kč Meziříčí u Letovic ,00 Kč Rájec - Jestřebí ,00 Kč ZP 137 m ZP 115 m ZP 120 m 2 3+kk ZP 110 m ZP 120 m Samostatně stojící zděný RD 5+1, 1.PP, 2.NP, Dispozice RD: V prvním patře kuchyně, obývací pokoj a ložnice. Ve druhém patře kuchyně a tři pokoje. Mimo podlahovou plochu je k využití kotelna a kůlna. Interier po částečné rekonstrukci. Objekt je napojen na obecní vodovod, elektro, plyn, vytápění plynovými gamaty. Pozemek 337 m2. Nabídka Coloseum, 04/2014 Řadový zděný RD 2+1, část. PP, 1NP. RD se sedlovou střechou krytou pálenou krytinou, obytná část se nachází ve zvýšeném přízemí se vstupem ze dvorku. Dům se sestává ze vstupní předsíně, WC, komory, kuchyně, obývacího pokoje, ložnice a koupelny. V domě proběhla částečná rekonstrukce, nová plastová okna do ulice, nová kuchyňská linka, koupelna, plynový kotel. Vytápění domu je ústřední plynovým kotlem nebo kotlem na TP. Zdroj vody z obecního vodovodu nebo vlastní studna. Splašková voda je svedena do jímky s přepadem. Zahrada je se skleníkem. Pozemek 562 m2. Nabídka Remax 08/2014 Řadový zděný RD 3+kk, část. PP, 1NP, Jedná se o řadový dům, který je po částečné rekonstrukci (byt 2+kk s okny do ulice), možnost půdní vestavby. Dispozice celkem je 3+kk s tím, že část bytu je v rekonstrukci a může být využívána samostatně. Rekonstrukce v r (hydroizolace, elektrika v mědi, voda, odpady v plastu, plovoucí podlahy, plastová okna, příprava na ústř.topení, komín), betonové podlahy (polystyren, OSB desky), střecha původní. Vytápění lokální plyn. gamaty, ohřev vody el.kotel, krbová kamna. Za domem je dílna, kůlna, sklep, dvorek s posezením, kaskádovitá zahrada (120 m2, ovocné stromy, záhony). Parkování před domem. Dům je ihned obyvatelný. IS- elektřina 220 V, vodovod, plyn, kanalizace.pozemek 352 m2. Nabídka Remax 06/2014. Samostatně stojící zděný RD 2+1,1.NP, podkroví,s garáží. Dispozice:vstupní chodba, pokoj,kuchyň,spíž,místnost+sklep a druhý pokoj, WC,koupelna,prostor k uložení uhlí, kotelna + úložný prostor na dřevo,garáž,skladové prostory,schodiště do 2NP z garáže,kde jsou 2 pokoje v rozestavěném stavu-podkroví s výhledem do krajiny. Studna na pozemku. IS: vodovod, elektrika 230/400V,septik,plyn je přiveden na pozemek. Vytápění ústřední celého domu na tuhá paliva+ kamna na tuhá paliva v obou pokojích. Okna dřevěná včetně vstupních dveří,ve 2 NP okna dřevěná. Vazba včetně krytiny 20 let.na části budovy (garáž ) je nová střecha. Vedle domu je posezení( dlažba).občanská vybavenost - potraviny,ostatní vše v Letovicích. Doprava autobusová. Dům je ihned obyvatelný s funkčními energiemi. Nebo se nabízí k rekonstrukci dle vlastních představ. Pozemek 180 m2. Nabídka Remax, 08/2014. Řadový rohový zděný RD 5+1, 1.PP, 1.NP, podkroví, 2x garáž, u domu jen předzahrádka. Přízemí :Předsíň, kuchyně s obytnou částí, dva pokoje, komora, technická místnost, koupelna s WC Patro: 1xvelký prostorný pokoj, 2x menší pokojíčky se střešními okny, WC, místnost vyhrazená pro koupelnu.patro, přistavěné v roce Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě plyn, veřejný vodovod, elektrika, kanalizace. Střecha je zateplená, nová střešní krytina, fasáda, rozvody el., vody a odpadů. Vytápění ustřední plynový kotel, ohřev vody el.bojler. Bydlení na klidném místě. zahrada není u domu, nachází se 15 min.chůze od domu Zahrada o výměře 512 m2 je s ovocnými stromy / švestka, třešeň, jabloň, 2x ořech /. dřevěná bouda na nářadí Pozemek je oplocen, na pozemku je užitková voda.. Pozemek 150 m2. Nabídka real spektrum, 08/

13 Č. Cena nabízená (Kč) Kr K1 K2 K3 K4 K5 K6 Io Znalecký posudek č /14 Cena oceň. objektu odvozená (Kč) ,00 0,85 1,00 1,05 0,98 0,96 0,96 0,90 0, , ,00 0,90 0,97 1,00 1,00 1,02 0,95 0,93 0, , ,00 0,85 1,04 1,00 1,10 1,00 0,99 0,90 1, , ,00 0,85 0,97 1,00 0,95 1,00 0,98 0,90 0, , ,00 0,85 1,04 1,00 1,10 1,00 0,98 0,95 1, ,57 Celkový průměr ,30 Minimum ,96 Maximum ,80 Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy na techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na standard vybavení K5 koef. úpravy - příslušenství (garáž apod.) K6 koef. úpravy - pozemek Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 Cena oceň. objektu = cena nabídková Kr / Io Rekapitulace srovnávací hodnoty Název Srovnávací hodnota (Kč) RD č. p. 26 vč. příslušenství, s pozemkem parc. č. st. 34, 2, ,00 B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Dle listu vlastnictví č. 924 pro k. ú. Ráječko, v části C omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: - zástavní právo exekutorské, - zástavní právo smluvní, - zahájení exekuce, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti s povinností k Radkovi Niklovi a k předmětným nemovitostem viz. příloha č. 1. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyla zjištěna existence předkupního práva či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 13

14 C. REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ Nemovitost Cena dle cen. předpisu Srovnávací hodnota RD č. p. 26 vč. příslušenství, s pozemky parc. č. st. 34, 2, ,00 Kč ,00 Kč Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění nemovitostí v ceně obvyklé (tržní) a to: pozemků parc. č. st. 34, parc. č. 2 a 3, vč. součástí a příslušenství, tj. stavby č. p. 26 na parc. č. st. 34, zapsaných na LV č. 924, v katastrálním území Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Kladné stránky nemovitostí: - možnost napojení na veškeré IS - dobrá poloha v obci - možnost parkování na vlastním pozemku Záporné stránky nemovitostí: - stav objektu z větší části zanedbaný - občanská vybavenost obce minimální Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,00 Kč 14

15 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Ostravě 8. září 2014 Ing. Petra Vařeková Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4 Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 924 pro k. ú. Ráječko Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace 15

16

17 FOTODOKUMENTACE Nemovitosti v k. ú. Ráječko

18 SITUACE