ZNALECKÝ POSUDEK .7669/109/13

Transkript

1 íslo vyhotovení: ZNALECKÝ POSUDEK.7669/109/13 O cen stavby p.955 (dle zápisu v katastru nemovitostí objektu bydlení) s píslušenstvím a pozemkem.parc.4309 v katastrálním území a obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Objednatel : Top Credit, a.s. Na Valích p Louny Úel posudku : Návrh obvyklé (tržní) hodnoty nemovitého majetku Zhotovitel : Miluše Doležalová oceování nemovitostí, Moskevská 1/14, Most Datum, k nmuž je majetek ocenn : Poet vyhotovení : 2 Poet stran textu : 9 Poet stran píloh : 4 1

2 OBSAH 1.Nález : 1.1 Podklady pro ocenní 1.2 Místopis nemovitosti Bližší údaje o nemovitosti Specifické podmínky 1.3 Obsah ocenní 1.4 Zpsob využívání nemovitosti 1.5 Vlastnictví 1.6 Popis oceovaných objekt Budova p Pozemek 2. Výpoet pomocných hodnot pro stanovení ceny obvyklé A. Vcná hodnota nemovitosti A.1 Stanovení vcné hodnoty stavby A.2 Stanovení vcné hodnoty pozemku A.3 Rekapitulace vcné hodnoty B. Výnosová hodnota B.1 Hrubý výnos nemovitosti B.2 Výnosová cena C. Srovnávací hodnota C.1 Údaje o trhu srovnatelných nemovitostí v míst C.2 Rekapitulace srovnávací hodnoty D. Obvyklá cena D.1 Obecn ke stanovení obvyklé ceny D.2 Závr D.3 Znalecká doložka 3. Pílohy : 3.1 Výpis z katastru nemovitostí 3.2 Kopie katastrální mapy 3.3 Fotodokumentace 3.3 Lokalita mapa oblasti 2

3 NÁLEZ Tento znalecký posudek je pedáván objednateli za úelem návrhu obvyklé ceny nemovitosti. Jedná se o návrh tržní hodnoty budovy p.955 se stavební parcelou.4309 v katastrálním území Ústí nad Labem, obec a okres Ústí nad Labem, dle LV Návrh obvyklé ceny je vždy odhadem finanní ástky a je definován v souladu s ustanovením zákona.151/1997 Sb. (zákon o oceování majetku) jako cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Podklady pro ocenní : - výpis z katastru nemovitostí vydaný Katastrálním úadem pro Ústecký kraj, pracovišt Most dne , list vlastnictví.3373 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem - kopie katastrální mapy k.ú. Ústí nad Labem, mapový list ÚSTÍ nad Labem 5-8/22 ze dne historické prameny ústecko-teplické dráhy (ÚTD) - smlouvy o pronájmu nebytových prostor - skutenosti a výmry zjištné bhem místního šetení provedeného dne Lexikon obcí R SÚ Znalecký standard pro zjištní obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí, vydaný Ústavem soudního inženýrství VUT Brno - Ukazatele prmrné orientaní ceny na mrovou a úelovou jednotku vydané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví, a.s. Praha, cenová úrove 2013/1 - Cenové zprávy ÚRS Praha, a.s Metodický pokyn eské komory odhadc majetku pro tržní oceování nemovitostí - vlastní databáze znalce 3

4 POPIS A OCENNÍ MAJETKU Místopis nemovitosti Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost p.955 je samostatn stojící budova umístná na stavební parcele.4309 k.ú. Ústí nad Labem. Budova s uvedeným pozemkem je situována v areálu Západního nádraží, v bezprostední blízkosti lokomotivního depa. Lokalita je v pomístním názvosloví oznaovaná jako Ptidomí, je pístupná po úelové komunikaci se zpevnným povrchem, komunikace odbouje z Tovární ulice pes široké kolejišt, je omezen kapacitní, nekvalitní, v celé lokalit je nedostatek parkovacích, odstavných a manipulaních ploch. Okolní zástavbu tvoí stavby tvoící zázemí železniního depa, ásten také garáže pro osobní automobily. Centrum msta je vzdáleno asi 2 km, dopravní spojení mstskou hromadnou dopravou je dobré, zastávka je v docházkové vzdálenosti. V míst jsou k dispozici inženýrské sít vodovod, kanalizace, elektina, rozvod plynu, dálkovod tepla, ale rozvody jsou pevážn ve vlastnictví státního podniku eské dráhy. Specifické podmínky lokality Msto Ústí nad Labem má podle údaj eského statistického úadu pibližn trvale žijících obyvatel, infrastruktura je na vysoké úrovni msto je sídlem Krajského úadu, je mstem statutárním. V míst jsou pošty, základní, stední a vysoké školy, zdravotnické obvody, krajská nemocnice, úadovna policie mstské i republikové. K dispozici je kompletní sí obchod a služeb, restaurace, hotely, koupališt, sportovišt, zoologická zahrada. Inženýrské sít v obci zahrnují rozvod elektiny, vody, kanalizace a plynu. Ve mst je vlakové i autobusové nádraží, íní pístav. Msto Ústí je významným centrem historickým, v okolí jsou zajímavé pírodní lokality. Lokalita Ptidomí je souástí prmyslové zóny rozsáhlého železniního depa, okolní zástavbu tvoí pevážn provozní stavby zajišující provoz depa, v bezprostední blízkosti není žádná obytná zástavba, pouze nkolik garáží pro osobní automobily. Lokalita není v rámci msta nijak preferována rušivé vlivy okolí (hluk, prach, otesy, exhalace) jsou znané. Zpsob užívání Budova p.955 byla postavena v rámci rozšiování železniního depa ústecko-teplické dráhy kolem roku V prbhu druhé svtové války bylo celé depo tžce poškozeno, po roce 1945 byly stavby opraveny a uvedeny znovu do provozu. V šedesátých letech minulého století byla stavba celkov modernizována (okna, dvee, instalace, vytápní, sociální zaízení) a byla provedena oprava prvk krátkodobé životnosti (krytina, klempíské prvky, omítky, obklady), stavba poté sloužila potebám železniního uilišt a pozdji stední školy elektrotechnicky a spoj jako školní dílny, uebny, sklady a kanceláe. Od roku 1990 intenzita využití stavby klesá, vnitní prostory jsou využívány jen v ásti pízemí, vnitní vybavení je zastaralé a zašlé. Vlastnictví Podle pedloženého výpisu z katastru nemovitostí je majetek (budova p.955 a stavební parcela.4309 k.ú. Ústí nad Labem) ve výhradním vlastnictví Ústeckého kraje (IO ), právo hospodaení s majetkem má Stední prmyslová škola, píspvková organizace (IO ) se sídlem Resslova 5, Ústí nad Labem. ást C citovaného výpisu z katastru nemovitostí je bez záznamu vlastnické právo není omezeno. Pístupové komunikace jsou umístny na pozemkové parcele.4306/160 k.ú. Ústí nad Labem, pozemek je ve vlastnictví obchodní spolenosti D Cargo, a.s. se sídlem Jankovcova 1569/2c, Praha (IO ). 4

5 Popis oceovaných objekt Budova p.955 Nemovitost p.955 je zapsána v katastru nemovitostí jako objekt bydlení. Stavba má jedno podzemní a dv nadzemní podlaží, podle skuteného zpsobu užívání se jedná o budovu obanské vybavenosti užívanou pevážn pro administrativu. Budova p.955 je vyzdívaná, v suterénu ze smíšených materiál, v nadzemní ásti z cihel s tlouškou obvodového zdiva cm. Základy bez izolace, vazníková stecha pokrytá osinkocementovými šablonami na plném bednní, klempíské konstrukce z pozinkovaných plech úplné, bleskosvod je osazen. Vstupní dvee palubkové, do dílenských prostor plechová dvoukídlá vrata, vnitní dvee hladké plné do ocelových zárubní, okna devná zdvojená, zásti opatená mížemi, v chodbách a na schodišti sklobetonové plochy (luxfery). Vnjší omítky stíkané, vnitní vápenné štukové, v prostorách kuchyky a hygienického zaízení keramické obklady stn. Podlahy keramické, cementové dlažby a lepené povlaky (PVC), v podkrovních místnostech prkna a cihelná dlažba ( topinky ), v suterénu beton a stabilizovaný terén, stropy suterénu klenbové, v nadzemních podlažích trámové s rovnými omítanými podhledy, schodišt betonová a kamenná. Vytápní centrální teplovodní, napojené na zdroj mimo objekt, píprava teplé užitkové vody elektrickými bojlery. V objektu je proveden rozvod motorového a svtelného proudu, studené a teplé vody, kanalizace je zaústna do veejného ádu. V malé kuchyce umístn dez na studenou a teplou vodu, hygienické vybavení umyvadla a sprchy, záchody splachovací. V dispozici budovy jsou v suterénu sklady (pro silnou vlhkost nevyužívané), v pízemí je chodba, klempíská dílna se skladem, kanceláí a sociálním zaízením, sklady materiálu a pomcek školy, v I.pate jsou kanceláe, uebny a sociální zaízení, v podkrovním prostoru byly vestavny obytné místnosti (kanceláe), tento prostor je nevyužitelný vnitní píky jsou vybourané, pvodní stropní podhledy opadané, instalace nefunkní. Podle dostupných podklad byla budova postavena kolem roku 1910, stáí ke dni ocenní je tedy uvažováno cca 100 let. Stavebn-technický stav je s ohledem na stáí budovy uspokojivý, budova byla v prbhu minulého století nkolikrát opravována a modernizována, v posledních cca deseti letech je údržba provádna jen v nejnutnjším rozsahu, na stavb se projevují známky chátrání, ást konstrukcí (klempíské prvky, krytina, omítky) je na hranici životnosti. Píslušenství budovy tvoí jen venkovní úpravy pípojky inženýrských sítí. Píslušenství není rozsáhlé, není samostatn obchodovatelné, vlastnictví sítí nebylo dokladov oveno. VÝPOET POMOCNÝCH HODNOT PRO NÁVRH CENY OBVYKLÉ Vcná hodnota Vcná hodnota nemovitosti je zjištna jako reprodukní hodnota stavby, tj. stanovením náklad na poízení stejné nebo porovnatelné stavby v míst a ase ocenní, snížené o pimené opotebení. Stanovení vcné hodnoty budovy p.955 Obestavný prostor: m 3 Zastavná plocha: 194 m 2 Podlahová plocha : 330 m 2 5

6 Výpoet reprodukní ceny : CZ-CC 1274 Budovy nebytové ostatní Základní hodnota : K/m 3 obestavného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: K/m 3 obestavného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 0,8699 Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Reprodukní cena celková : K/m 3 obestavného prostoru K K Výpoet vcné hodnoty : Opotebení : Stáí : analytické Dle textu Míra opotebení : 76,27 % Vcná hodnota jednotková : K/m 3 obestavného prostoru Výpoet : * = Vcná hodnota : K Stanovení vcné hodnoty pozemku Pozemek má pravidelný obdélníkový pdorys (viz kopii z katastrální mapy v píloze), je zcela zastavn budovou p.955. Napojení na inženýrské sít (vodovod, kanalizace, elektina, plyn, slaboproud, dálkovod tepla) je v míst možné, pístup z místní komunikace se zpevnným povrchem je zajištn. Msto Ústí nad Labem nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemk, vcná hodnota je proto stanovena podle platného oceovacího pedpisu, kterým je zákona.151/1997 Sb. (zákon o oceování majetku) a jeho provádcí vyhláška.450/2012 Sb. Podle tohoto pedpisu iní cena za 1 m2 pozemku zastavného budovou daného typu cca 2100 K. Plocha pozemku : Celková hodnota : 195 m K Rekapitulace vcné hodnoty : Vcná hodnota je stanovena jako reprodukní cena stavby, snížená o pimené opotebení. Pro stanovení reprodukní hodnoty byla zvolena metoda ukazatelová na základ prmrných orientaních cen na mrovou a úelovou jednotku stavebních objekt, vydávaných Ústavem racionalizace stavebnictví, a.s. Praha. Hodnota nespecifikovaného píslušenství (podmiujících investic) je stanovena v souladu s metodikou eské komory odhadc majetku ve výši 4 % hodnoty hlavního objektu. Stavba Píslušenství Pozemek Celkem K K K K 6

7 Výnosová hodnota objektu: Výpoet výnosové hodnoty objektu vychází z pedpokladu pronájmu pronajímatelných prostor stavby kanceláí, dílen a sklad, do pronajímatelných prostor nejsou zahrnuty plochy technického zázemí, komunikaních prostor a sociálního zaízení. Údaje o výši nájemného jsou pevzaty z aktuální nájemné smlouvy ást pízemí stavby (dílna, kancelá, sociální zaízení) je v dob ocenní pronajata, nájemné za uvedené prostory iní v pepotu na pronajatou plochu 230 korun za 1 m2 a rok. Pro posouzení objektivity výše nájemného byly zjišovány nabídky pronájmu kanceláí, sklad a dílenských prostor v areálu Západního nádraží, nabídka je pomrn široká a ceny se pohybují od 120 do 700 korun za 1 m2 a rok. Zjištné nájemné je blíže spodní hranici rozmezí, ale umístní, dopravní dostupnost, vybavení a celková kvalita stavby i úrove píslušenství a doplkových služeb jsou v porovnání s ostatními nabízenými objekty velmi nízké. Riziko výpadku výmru nájemného je v míst znané (zohlednno koeficientem úpravy výnos). Název Plocha (m2) K/m2/rok Koef. Nájemné Budova p , Píjmy z pronájmu : K Obhospodaovací náklady 40 % : K Stabilizovaný roní výnos K Míra kapitalizace : 9,00 % Výpoet : 100 * / 9,00 = Výnosová hodnota : K Výnosová hodnota K Porovnávací hodnota objektu : V databázi zpracovatele není údaj o prodeji porovnatelného objektu v Ústí nebo blízkém okolí. Z nabídek realitních kanceláí vyplývá, že prodej komerních objekt srovnatelné velikosti a umístní probíhá jen ojedinle, nabídka komerních objekt výrazn pevyšuje poptávku. Velmi podobná budova v areálu nádraží Dín-Podmokly, s užitnou plochou cca 320 m2 je prodávána za 800 tisíc korun (2500 K/m2), ale s budovou je souasn prodáváno cca 1800 m2 pozemk. V areálu Západního nádraží nabízejí firmy spojené se železniní dopravou (eské dráhy, D Cargo, Správa železniní dopravní cesty) aktuáln dvacet rzných stavebních objekt administrativní budovy, sklady, dílny, garáže zdné i ocelové, otevené skladovací pístešky a další píslušenství pípojky sítí, žumpy, zpevnné plochy, rampy. Jedna z nabídek zahrnuje 15 staveb s píslušenstvím a pozemky o výme cca 3500 m2, cena 5,1 miliónu korun (1700 K/m2), druhá nabídka zahrnuje pt stavebních objekt s píslušenstvím a cca 1000 m2 pozemk, cena 2,3 miliónu korun (2300 K/m2). Objekty jsou vesms ve špatném technickém stavu, delší dobu nevyužívané a neudržované, ale jsou nabízeny vetn pozemk tvoících odstavné a manipulaní plochy. Pepoet nabídkových cen na celkovou užitnou plochu (vetn zapotení podílu hodnoty píslušenství a pozemk) se pohybuje ve velmi malém rozmezí kolem 2000 korun za 1 m2. Oceovaná budova je pomrn malá, intenzita využití je velmi nízká, pedpoklad úplného pronájmu všech vnitních prostor nereálný. Vnitní vybavení je na nízké úrovni, umístní je problematické, architektonická hodnota budovy, její vzhled i stavební provedení nejsou nijak reprezentativní. Porovnatelnou hodnotu odhaduji s ohledem na velikost a zpsob užívání stavby na 2100 korun za 1 m2 užitné plochy hlavního stavebního objektu. Výpoet : 330 m2 * 2100 K/m2 = K Porovnávací hodnota K 7

8 Obvyklá cena Obecn ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena pi prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi se rozumí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k nmu. Závr S nemovitostmi daného typu se neobchoduje píliš asto. Nabídka komerních objekt v lokalit pevyšuje poptávku, ceny jsou sjednávány individuáln a jsou relativn nízké, prodeje probíhají zpravidla v dlouhém asovém horizontu. Pi respektování uvedených obecných zásad, zvážení všech specifik trhu s nemovitostmi v dané lokalit i specifik oceovaného majetku jsem dospla k názoru, že obvyklou cenu nejspíše vyjaduje hodnota stanovená metodou porovnávací, pestože porovnání je do znané míry nepímé. Vcná hodnota je zejm píliš vysoká a nebude pípadným zájemcem o koupi respektována, výnosová hodnota je ovlivnna nízkou technickou úrovní a problematickým umístním budovy, pi vyšší intenzit využití by se cena nepochybn zvýšila. Celkové postavení nemovitosti na trhu hodnotím jako problematické. Budova není nijak reprezentativní, vnitní vybavení je zastaralé a omezen funkní, stavebn-technický stav je špatný. Umístní je problematické s ohledem na komplikovaný píjezd, navíc pístupové komunikace i odstavné a manipulaní plochy kolem budovy jsou ve vlastnictví právnické osoby (obchodní spolenosti), pístup a píjezd není zajištn služebností. Výmra pozemku neumožuje jakýkoli další rozvoj, parkovací možnosti v bezprostední blízkosti budovy jsou problematické. Silné stránky nemovitosti : - okraj zástavby krajského msta - blízkost dálnice a frekventovaných komunikací Slabé stránky nemovitosti : - budova pomrn malá, s nízkou variabilitou využití - problematický píjezd pes pozemky jiného vlastníka - napojení na inženýrské sít ve vlastnictví obchodní spolenosti - problematické parkování v bezprostední blízkosti budovy - špatný technický stav budovy i vnitního vybavení Rekapitulace pomocných hodnot Název majetku Vcná Výnosová Porovnávací Tržní hodnota hodnota [K] hodnota [K] hodnota [K] [K] Budova p

9 VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem pedložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti objektu bydlení p.955 s píslušenstvím a pozemkem v k.ú. Ústí nad Labem. Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenní pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu, je tato navržena ve výši Slovy: Šestsetdevadesáttisíc korun eských ,-- K V Most dne 11.záí 2013 Miluše Doležalová, soudní znalec a odborný odhadce pro ceny nemovitostí Moskevská 1/14, Most Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalkyn jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , j.spr.1476/79 pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se zvláštní specializací pro ceny nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poadovým íslem 7669/109/13 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji podle piložené likvidace. 9