ZNALECKÝ POSUDEK /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o cen a tržní hodnot bytové jednotky.447/506 v bytovém dom Smetanova 447 vetn spoluvlastnického podílu na spolených ástech a pozemku st. 732/1 v obci Opatovice nad Labem, katastrální území Opatovice nad Labem dle LV a LV /2012 Objednatel posudku: JUDr. Jan Malý insolvenní správce Resslova 1253/17a Hradec Králové Úel posudku: návrh prodejní ceny Pedpis pro ocenní: Zákon. 151/1997 Sb., o oceování majetku a provádcí vyhláška MF R. 387/2011 Datum k nmuž se ocenní provádí: Datum místního šetení Datum vypracování znaleckého posudku: Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové Posudek obsahuje vetn titulního listu 11 stran textu. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové,

2 Znalecký posudek /2012 strana 2 A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištná dle cenového pedpisu (v souasné dob Zákon 151 ze dne o oceování majetku a o zmn nkterých zákon a provádcí Vyhláška MF R. 387/2011. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" vci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporuením Evropského sdružení odhadc majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanní ástku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovoln a legáln jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Pitom ob zúastnné strany mají zájem na uskutenní transakce a nejsou ovlivnny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutže, a už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o pedmtu prodeje". VCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "asová cena vci), je reprodukní cena vci, snížená o pimené opotebení vci stejného stáí a pimené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožují okamžité užívání vci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno pi stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA PO IZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno vc poídit v dob poízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpotu opotebení. CENA REPRODUKNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou vc poídit v dob ocenní, bez odpotu opotebení. ISTÝ RONÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (píjmy) po odpotu náklad (výdaj), nebo také souet provozního, finanního zisku a zisku z mimoádných píjm (daový základ pro da z píjm), stanovený jako prmrná, nebo pravdpodobn oekávaná hodnota z asové ady. 2. Zadání Ocenní je vypracováno v souladu s platným pedpisem, tj. Zákon.151 ze dne o oceování majetku a o zmn nkterých zákon a provádcí Vyhláškou MF R. 387/2011. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podklad pro pevod vlastnických práv. Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne Posudek byl vytvoen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Znalecký posudek /2012 strana 3 B. Nález 3. Podklady pro ocenní: 1. Zhotovené katastrálním úadem Informace z katastru nemovitostí k.ú. Opatovice nad Labem LV , Kopie katastrální mapy 2. Dodané objednavatelem posudku Místní šetení 3. Opatené znalcem Zákon. 151/1997 Sb., o oceování majetku a provádcí vyhláška MF R.387/2011 a pedchozí platné pedpisy Stavební zákon a pedpisy související M. Hegenbart - J. Lan - B.Saka Oceování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stibrek, Ing. Jindich Vrabec, Pavel Weidenhoffer Nemovitosti - oceování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradá, Doc. JUDr Fiala Soudní inženýrství - Albert Bradá a kolektiv Teorie oceování nemovitostí 1.a 2.ást - Doc. Ing. Bradá Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová Malý lexikon obcí eské republiky - SÚ C. Identifikaní údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: LV.: Opatovice nad Labem Vlastnický podíl Jméno Adresa 1/1 ŠidelkováNina Šantrochova 426/5 Hradec Králové Oceované objekty: Spolené ásti domu a jeho píslušenství a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka 447/506 c) Ocenní porovnávací metodou

4 Znalecký posudek /2012 strana 4 b) Poloha a charakteristika Oceované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Opatovice nad Labem, obec Opatovice nad Labem, okres Pardubice. Jedná se o bytovou jednotku. 447/506 o velikosti 1+kk, která se nachází v 5. NP ve zdném bytovém dom v Smetanov ulici p. 447 vetn podílu na spolených ástech budovy a podílu na pozemku 367/ Pozemek je rovinatý, vstup do domu je z chodníku. Ped domem je parkovišt pro osobní automobily. Jedná se o lokalitu urenou pro bydlení oban. Okolní zástavbu tvoí bytové domy. c) Popis a stav objekt Bytová jednotka. 447/506 Bytová jednotka o velikosti 1+kk je situována v 5. NP zdného bytového domu p. 447 ve Smetanov ulici. Stecha je sedlová s vikýi pokrytá taškovou krytinou Bramac. Klempíské konstrukce jsou provedené z titanzinku. Schodišt je betonové, v dom je instalován výtah. Jedná se o bytovou jednotku 1+kk sestávající z pedsín, WC s koupelnou, obývacího pokoje s kk a balkonu. Podlahy jsou betonové pokryté PVC a s keramickou dlažbou v koupeln s WC. Vnitní omítky jsou vápenné štukové a v koupeln s WC a kuchyni je ástený keramický obklad stn. Okna jsou plastová s izolaním sklem. Vnitní dvee jsou náplové v obložkových zárubních, vstupní dvee do bytu jsou protipožární. Byt je napojený na elektroinstalaci 220 V, na veejný vodovod a kanalizaci. Vytápní a ohev teplé vody je dálkové, radiátory deskové. V kuchyni je kuchyská linka bez spotebi. d) Pozemky Katastrální území: Opatovice nad Labem LV.: Spoluvlastnický podíl: 367/17213 Druh pozemku íslo pozemku Výmra (m 2 ) Zastavná plocha st. 732/1 516 Ostatní plochy Zahrada

5 Znalecký posudek /2012 strana 5 D. Posudek Popis objekt, výmra, hodnocení a ocenní Ocenní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 387/2011 Sb. o oceování staveb, pozemk a trvalých porost. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Pardubice Poet obyvatel: obyvatel Ocenní Spolené ásti domu a jeho píslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 iní 141,30 K. Cena je urena podle písm. f): ZC = C p 3,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dv desetinná místa), kde je poet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavné plochy a nádvoí Urení koeficient pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient zmny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,949 Jednotková cena [K/m 2 ] Název Parc.. Výmra [m 2 ] základní upravená Cena [K] Zastavná plocha a 732/ ,30 589, ,62 nádvoí Pozemky zjištná cena: ,62 K

6 Znalecký posudek /2012 strana 6 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Bytová jednotka 447/ Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. zapoítaná kuchyský kout 4,35 1,00 4,35 pokoj 22,56 1,00 22,56 chodba 2,90 1,00 2,90 koupelna s WC 5,39 1,00 5,39 balkón 4,78 0,17 0,81 39,98 36,01 Urení základní ceny za m 2 dle pílohy. 19, tabulky. 1: Kraj: Pardubický Obec: Opatovice nad Labem Poet obyvatel: Indexovaná prm. cena (IPC): , K/m 2 Trh s nemovitostmi: píloha. 18a, tabulka. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztah na prodejnost (nap. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: píloha. 18a, tabulka. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez vtšího významu 0,00 2 Úady v obci II. Obecní úad, pop. mstský úad se 0,02 stavebním úadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Pevažující objekty pro bydlení 0,00 prostedí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní sí obchod a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popípad kulturní zaízení 6 Školství a sport v okolí nemovitosti III. Základní škola a sportovní zaízení 0,04

7 Znalecký posudek /2012 strana 7 7 Zdravotnické zaízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické pée 0,05 nemovitosti 8 Veejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak tymi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezamstnanost v obci a okolí II. Prmrná nezamstnanost 0,00 11 Zmny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vliv 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,110 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: píloha. 19, tabulka. 2 Bez vybavení kuchyské linky. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zdná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Spolené ásti domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Píslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístní bytu v dom II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní svtové strany - ástený výhled 0,00 svtovým stranám 6 Základní píslušenství bytu III. Píslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápní bytu III. Dálkové, ústední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírn snižující cenu 0,05 10 Stavebn-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údržbou * Kategorie stavby: A - stáí do 20 let vetn (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 1,0 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 1,092 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,110 1,092 = 1,212 Cena upravená (CU = IPC I): , 1,212 = ,26 K/m 2 Urení porovnávací hodnoty (PP CU): 36, ,26 = ,31 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na spolených ástech domu a píslušenství: Cena spolených ástí domu a jeho píslušenství = ,62 K Spoluvlastnický podíl: 367 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 480,73 K ,73 K Cena po pitení spoluvlastnického podílu: = ,04 K Bytová jednotka 447/506 zjištná cena: ,04 K

8 Znalecký posudek /2012 strana 8 c) Ocenní porovnávací metodou Bytová jednotka 1+1, Opatovice nad Labem, Smetanova Jedná se o podkrovní byt 1+1 v OV ve 4.NP cihlového domu v klidné ásti obce Opatovice nad Labem. K bytu náleží velký sklep. Komora je souástí bytu a dále pdní prostor, pístupný rovnž pímo z bytu. V byt jsou nová plastová okna, podlahy a koupelna. WC je samostatné. Vytápní a ohev teplé užitkové vody je vlastním plynovým kotlem. V dom i v byt je zaveden Internet a kabelová televize. Bytová jednotka 2+1, Opatovice nad Labem, Smetanova Jedná se o zdný byt 2+1 v v Opatovicích nad Labem. Podlahová plocha bytu je 62 m 2 a je umístn v 1. NP cihlového domu. Byt má vymnná okna a nové jsou také rozvody elektiny. Jádro bytu je zdné. Byt má dva samostatné pokoje, kuchy s jídelnou, koupelnu, samostatné WC a prostornou chodbu. K bytu náleží dva zdné sklepní prostory. Vytápní je plynové lokální. V dom, kde se byt nachází jsou vymnné stoupaky, a provedena nová stecha vetn pdních byt a zateplená fasáda. Bytová jednotka 2+1, Opatovice nad Labem, Smetanova Jedná se o zdný byt 1+1 s balkonem v druhém nadzemním podlaží z típatrového zdného domu v klidné ásti obce Opatovice nad Labem. Byt je o rozloze 45 m 2 po celkové rekonstrukci, která byla dokonena ped rokem. Provedeno je nové vytápní - ústední s plynovým kotlem. Je zrekonstruováno bytové jádro a zmodernizována kuchy. V dom, kde se byt nachází jsou vymnné stoupaky, a provedena nová stecha vetn pdních byt a zateplená fasáda. Seznam porovnávaných objekt: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K asový K vybav. K pozemky Jednotková cena Váha (V) (JC) Byt 1+1, Smetanova , K 45,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1, ,44 K 1,0 Byt 2+1, Smeanova , K 62,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1, ,39 K 1,0 Byt 1+1, Smetanova , K 45,00 m 2 1,00 1,00 1,05 1, ,70 K 1,0 Minimální jednotková cena za m 2 : Prmrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,70 K ,51 K ,39 K Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , K Množství: 39,98 m 2 Porovnávací hodnota: = , K

9 Znalecký posudek /2012 strana 9 E. Rekapitulace Cílem pedložené expertízy bylo provést návrh tržní (obvyklé) hodnoty bytové jednotky.447/506 v bytovém dom Smetanova 447 vetn spoluvlastnického podílu na spolených ástech a pozemku st. 732/1 v obci Opatovice nad Labem, katastrální území Opatovice nad Labem dle LV a LV pro stanovení prodejní ceny ke dni Oceovaný byt se nachází v bytové zón v okrajové ásti Opatovic nad Labem. V míst je autobusová i železniní hromadná doprava. Okolní zástavbu tvoí zrekonstruované pvodní zdné bytové domy. Pístupová komunikace je zpevnná. Z pohledu oceované stavby se jedná o polohu velmi dobrou. Jedná se o klidnou lokalitu v klidové zón bydlení na okraji bytové zástavby bez pímých prmyslových exhalací. Z místa je snadná dostupnost do Hradce Králové i do Pardubic. Snadno dostupná je i dálnice D11 propojení s Opatovicemi rychlostní komunikací. Jedná se o ásten rekonstruovaný byt v 5.NP nového zdného bytovém domu se standardním vybavením. Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenní pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena obvyklá hodnota nemovitosti: Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalit s pihlédnutím k místním podmínkám a specifikm oceované nemovitosti. Ceny obdobných byt v dané lokalit se pohybují v rozmezí ,- K. Vzhledem k poloze a stavu bytu navrhuji hodnotu bytu v souladu s porovnávací metodou pibližn v polovin cenového rozptí rozptí, tj ,- K Píslušenství byt a nebytových prostor Cena pozemk podle cenového pedpisu Byty a nebytové prostory Cena byt podle cenového pedpisu Cena zjištná porovnávacím zpsobem ,62 K , K , K Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , K Cena slovy: Sedmsetpadesáttisíc K

10 Znalecký posudek /2012 strana 10 F. Závr Cílem znaleckého posudku /2012 je zjištní ceny tržní hodnoty bytové jednotky.447/506 v bytovém dom Smetanova 447 vetn spoluvlastnického podílu na spolených ástech a pozemku st. 732/1 v obci Opatovice nad Labem, katastrální území Opatovice nad Labem dle LV a LV dle platného cenového pedpisu pro pevod nemovitosti. Administrativní cena zjištná dle platného cenového pedpisu, tj. Zákon. 151/1997 Sb., o oceování majetku ze dne a o zmn nkterých zákon a provádcí Vyhlášky MF. 387/2011 iní ke dni : , K Cena slovy: Osmsettyicetjedentisícsedmsettyicet K Tržní hodnota navržená na základ výše uvedeného rozboru tržních cen v souladu s platným cenovým pedpisem tj. Zákon. 151/1997 Sb., o oceování majetku ze dne a o zmn nkterých zákon iní ke dni : , K Cena slovy: Sedmsetpadesáttisíc K V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové

11 Znalecký posudek /2012 strana 11 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný pedsedou Krajského soudu Hradec Králové dne ,.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podnik a vklady majetku do spolenosti a pro základní obor stavebnictví, odvtví stavby obytné, prmyslové a zemdlské. Znalecký posudek byl zapsán pod po /2012 znaleckého deníku. V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové