ZNALECKÝ POSUDEK .7566/006/13

Transkript

1 íslo vyhotovení: ZNALECKÝ POSUDEK.7566/006/13 O cen objektu obanské vybavenosti (dle zápisu v katastru nemovitostí rodinných dom p.541 a p.605), vetn píslušenství a stavebních parcel.517 a 518/1 (dle geometrického plánu) v katastrálním území Trmice, obec Trmice a okres Ústí nad Labem. Objednatel : Top Credit, a.s. Na Valích Louny Úel posudku : Návrh obvyklé (tržní) hodnoty nemovitého majetku Zhotovitel : Miluše Doležalová oceování nemovitostí, Moskevská 1/14, Most Datum, k nmuž je majetek ocenn : Poet vyhotovení : 3 Poet stran textu : 10 Poet stran píloh : 5 1

2 OBSAH 1.Nález : 1.1 Podklady pro ocenní 1.2 Místopis nemovitosti Bližší údaje o nemovitosti Specifické podmínky 1.3 Obsah ocenní 1.4 Zpsob využívání nemovitosti 1.5 Vlastnictví 1.6 Popis oceovaných objekt Budova p.541/ Píslušenství Pozemky 2. Výpoet pomocných hodnot pro stanovení ceny obvyklé A. Vcná hodnota nemovitosti A.1 Stanovení vcné hodnoty staveb A.2 Stanovení vcné hodnoty pozemk A.3 Rekapitulace vcné hodnoty B. Výnosová hodnota B.1 Hrubý výnos nemovitosti B.2 Výnosová cena C. Srovnávací hodnota C.1 Údaje o trhu srovnatelných nemovitostí v míst C.2 Rekapitulace srovnávací hodnoty D. Obvyklá cena D.1 Obecn ke stanovení obvyklé ceny D.2 Závr D.3 Znalecká doložka 3. Pílohy : 3.1 Výpis z katastru nemovitostí 3.2 Kopie katastrální mapy 3.3 Lokalita mapa oblasti 3.4 Fotodokumentace 2

3 NÁLEZ Tento znalecký posudek je pedáván objednateli za úelem návrhu obvyklé ceny nemovitosti. Jedná se o návrh tržní hodnoty objektu obanské vybavenosti p.541 a 605, vetn píslušenství, venkovních úprav a pozemk.parc.517 a 518/1 (dle geometrického plánu) k.ú. Trmice, zapsaných na LV.216 pro k.ú. a obec Trmice. Návrh obvyklé ceny je vždy odhadem finanní ástky a je definován v souladu s ustanovením zákona.151/1997 Sb. (zákon o oceování majetku) jako cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Podklady pro ocenní : - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým pístupem dne , list vlastnictví.216 pro k.ú. Chomutov I a obec Chomutov - geometrický plán pro rozdlení pozemku ze dne , íslo plánu /2012, vetn výkazu výmr - kopie katastrální mapy k.ú. Trmice - projektová dokumentace stavby Rekonstrukce domu 6/605 a 8/541 ul.dlnická Trmice ze srpna skutenosti a výmry zjištné bhem místního šetení provedeného dne Lexikon obcí R SÚ Znalecký standard pro zjištní obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí, vydaný Ústavem soudního inženýrství VUT Brno - Ukazatele prmrné orientaní ceny na mrovou a úelovou jednotku vydané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví, a.s. Praha, cenová úrove 2013/1 - Cenové zprávy ÚRS Praha, a.s Metodický pokyn eské komory odhadc majetku pro tržní oceování nemovitostí - vlastní databáze znalce 3

4 POPIS A OCENNÍ MAJETKU Bližší údaje o nemovitosti Oceovaná budova s uvedenými pozemky je umístna na okraji souvislé zástavby msta Trmice, v Dlnické ulici. Budova má dv ísla popisná a pvodn byla urena k rodinnému bydlení, tomu odpovídá zápis v katastru nemovitostí i dispoziní ešení stavby pvodn rodinný dvojdomek, ve kterém byly ve vnitní dlící stn probourány dvení otvory, byly provedeny drobné dispoziní zmny a všechny vnitní instalace byly provedeny jako spolené (elektroinstalace, ústední vytápní, datová sí, píprava teplé užitkové vody), z pvodního vybavení bylo zachováno pouze oddlené mení spoteby vody pro každou polovinu domku. Dlnická ulice je prmyslovou zónou msta v míst jsou pevážn výrobní a skladové objekty s potebným administrativním a skladovým zázemím, v bezprostední blízkosti oceované budovy je velká teplárna, sklad posypových materiál pro správu a údržbu silnic, oceovaná budova je umístna pod tlesem rychlostní komunikace (dálnice D8). Pvodní rodinné domky v ulici byly vesms rekolaudovány a slouží jako administrativní budovy soukromých firem. Specifické podmínky lokality Msto Trmice má podle údaj eského statistického úadu cca 3200 trvale žijících obyvatel, infrastruktura je na dobré úrovni v míst je mstský úad, pošta, základní škola, stední škola, zdravotnický obvod, úadovna policie. K dispozici je základní sí obchod a služeb, restaurace, sportovišt, zámek. Inženýrské sít v obci zahrnují rozvod elektiny, vody, kanalizace a plynu. Msto je prakticky stavebn srostlé s krajským a statutárním mstem Ústí nad Labem, do Trmic zajíždí mstská hromadná doprava (autobusy). Zpsob užívání Budova byla postavena kolem roku 1930, pvodn jako dvojdomek urený pro rodinné bydlení. V nezjištné dob (pravdpodobn kolem roku 1950) došlo ke zmn užívání stavba byla užívána jako zaízení staveništ pi výstavb mstské teplárny, pozdji jako administrativní a sociální zázemí (dispeink, šatny, umývárny) správy a údržby silnic. V souasné dob je stavba bez využití, asi dva roky je zcela prázdná. S ohledem na umístní stavby se pvodní zpsob užívání (bydlení) jeví jako málo vhodný, rušivé vlivy z okolní zástavby i rychlostní komunikace jsou znané. Vlastnictví Podle pedloženého výpisu z katastru nemovitostí je majetek (stavby a pozemky) ve výhradním vlastnictví Ústeckého kraje (IO ), správa nemovitostí byla svena píspvkové organizaci Správa a údržba silnic Ústeckého kraje (IO ). ást C výpisu z katastru nemovitostí je bez záznamu vlastnické právo není omezeno. Pístup a píjezd k oceované stavb a parcelám vede z Dlnické ulice (z pozemkové parcely.499/1), pozemek je ve vlastnictví msta Trmice. Popis jednotlivých oceovaných objekt Budova p.541/605 Hlavním oceovaným objektem je budova zapsaná v katastru nemovitostí jako dva rodinné domky. Stavebními úpravami byly oba pvodní domky komunikan i technologicky zcela propojeny, celá stavba sloužila pro administrativu. Protože skutenost je v rozporu se zápisem, je ocenní provedeno podle skuteného zpsobu užívání (viz 3, odst.2 zákona.151/1997 Sb. zákon o oceování 4

5 majetku). Budova má jedno podzemní a dv nadzemní podlaží, sedlovou stechu s polovalbami na obou štítových stnách. Nosné konstrukce jsou vyzdívané, v suterénu z kamene, v nadzemní ásti z cihel, tlouška nosného zdiva cm. Základy jsou betonové, bez izolace proti zemní vlhkosti, krov je pokrytý osinkocementovými šablonami na plném bednní, klempíské konstrukce z pozinkovaného plechu úplné, bleskosvod je osazen. Fasáda hladká s akrylátovým nátrem, bez venkovních obklad, okna plastová, dvee vstupní palubkové, vnitní hladké plné do ocelových zárubní. Stropy rovné, v suterénu bez podhledu, v nadzemních podlažích podhledy omítané nebo zavšené (sádrokarton). Vnitní omítky vápenné štukové, v prostorách kuchyní a na hygienickém vybavení keramické obklady stn. Podlahy suterénu betonové a cihelné, v pízemí a v I.pate v prostorách kanceláí a kuchyní lepené textilie (zátžový koberec), ve skladu a v archivu PVC, v prostorách hygienického vybavení keramické dlažby. Schodišt v obou pvodních ástech stavby, do suterénu betonová, do I.patra teracové schody, do podkrovního prostoru rovnž schody betonové. Vytápní centrální teplovodní, zdrojem tepla je protiproudý výmník umístný v suterénu budovy, napojený na zdroj vysokotlaké páry mimo objekt, píprava teplé užitkové vody elektrickým bojlerem umístným rovnž v suterénu. Celá otopná soustava byla pvodn propojena s budovou p.537, umístnou na protjší stran ulice, pomocí topného kanálu, propojení je údajn funkní, ale není užíváno. V budov je proveden rozvod motorového a svtelného proudu, studené a teplé vody, datové sít, kanalizace je zaústna do nepropustné jímky (napojení na veejnou kanalizaci je v míst možné, rozvod plynu v Dlnické ulici není). Koupelna v pízemí vybavena sprchovým koutem, záchod v pízemí splachovací, s umyvadlem, v I.pate záchod stejný, na stn v pedsíni patra osazeno umyvadlo. Rozvodna slaboproudu v I.pate je vybavena rozvodnou skíní Knurr Server Rack (typ 41U). Kuchyn v obou podlažích jsou bez vybavení, jsou provedeny jen keramické obklady a koncové body pro napojení spotebi (voda, elektina). V suterénu budovy jsou sklady, výmník tepla s rozvodnou a místnost s bojlerem. V pízemí je u východního štítu pistavné zádveí, koupelna, dva samostatné záchody, dv kanceláe, zasedací místnost, hala (kuchyka) a spisovna (archiv). V I.pate je chodba, záchod, kuchyka, tyi kanceláe a ústedna (rozvodna slaboproudu). V podkrovním prostoru je jen pda, rozdlená pín požární zdí. Pvodní rodinný domek (dvojdomek) byl postaven kolem roku 1930, stáí je odhadováno na 80 let. V prbhu let byla provedena celková rekonstrukce stavby, spojená s výmnou a modernizací vnitního vybavení. Byly vymnny všechny vnitní instalace (voda, kanalizace, elektina, vytápní), nov byl poízen rozvod poítaové sít, byly odstranny vnjší i vnitní omítky a stropní podhledy, byly vybourány všechny dvee i okna vetn zárubní. Podlahy byly v obytných místnostech (kanceláích) vyrovnány položením OSB desek na stávající prkna, v ostatních místnostech betonovou mazaninou, v pedsíních byly ponechány pvodní vrstvy litého teraca. Vnitní povrchy byly opateny novými omítkami a keramickými obklady, stropní podhledy byly sníženy sádrokartonem. Na podlahy byly položeny nové nášlapné vrstvy (zátžový koberec, PVC, keramické dlažby). Koupelny a WC byly vybaveny novými zaizovacími pedmty, byly osazeny nové dvee vstupní i vnitní a nová plastová okna. Stavebn-technický stav objektu je s ohledem na stáí dobrý, na stavb nejsou závady, které by omezovaly její užívání, pouze v suterénu je viditelná vlhkost omítek a stn svislá izolace suterénního zdiva pravdpodobn nebyla provedena nebo je neúinná. Píslušenství Píslušenství hlavního stavebního objektu tvoí venkovní schody, žumpa, oplocení, pípojky sítí. Píslušenství není rozsáhlé, není samostatn obchodovatelné, na celkový návrh ceny nemá podstatný vliv. Pozemky 5

6 K oceované budov patí stavební parcely.517 a.518/1 (podle geometrického plánu). Pozemky ohraniují stavbu, jejich výmra a konfigurace neumožuje další rozvoj nemovitosti. Pozemky jsou mírn svažité k jihu, pístupné ze zpevnné veejné komunikace, je provedeno napojení na vodovod, elektinu a pívod páry, napojení na veejnou kanalizaci je v míst možné. Okolní zástavba má silné rušivé vlivy (teplárna, rychlostní komunikace), docházkové vzdálenosti za službami a obchody jsou píznivé, zastávka mstské hromadné dopravy (autobus) je asi 300 m od budovy. VÝPOET POMOCNÝCH HODNOT PRO NÁVRH CENY OBVYKLÉ Vcná hodnota Vcná hodnota nemovitosti je zjištna jako reprodukní hodnota stavby, tj. stanovením náklad na poízení stejné nebo porovnatelné stavby v míst a ase ocenní, snížené o pimené opotebení. Stanovení vcné hodnoty budovy p.541/605 Obestavný prostor: m 3 Zastavná plocha (pízemí): 133 m 2 Podlahová plocha (pronajímatelná): 168 m 2 Výpoet reprodukní ceny : JKSO Budovy pro ízení a administrativu CZ-CC Budovy administrativní ostatní Základní hodnota : K/m 3 obestavného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: K/m 3 obestavného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 0,8645 Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Reprodukní cena celková : Opotebení : Stáí : K/m 3 obestavného prostoru K K analytické pvodní konstrukce cca 80 let, nové 7-8 let Míra opotebení : 40,68 % Vcná hodnota jednotková : K/m 3 obestavného prostoru Výpoet : * = Vcná hodnota : K Stanovení vcné hodnoty pozemk Pozemky tvoí funkní celek obdélníkového pdorysu (viz kopii geometrického plánu v píloze), jsou mírn, napojené na inženýrské sít (vodovod, elektina, pára) a pístupné z místní komunikace se zpevnným povrchem, ohraniené ploty. Msto Trmice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemk, nabídka pozemk pro bytovou a komerní zástavbu je velmi omezená, pozemky pipravené pro výstavbu (v dosahu inženýrských sítí) jsou nabízeny zcela ojedinle, nabídková cena u pozemk malých (do 1000 m2) se pohybuje ve 6

7 znaném rozptylu od 300 do 800 korun za 1 m2, piemž vyšší ceny jsou dosahovány u pozemk pro zástavbu bytovou (rodinné domy). Kvalita oceovaných pozemk je nízká, okolní zástavba omezuje variabilitu užívání, rušivé vlivy jsou velmi výrazné. Reálnou cenu pozemk odhaduji vzhledem k jejich výme, zastavnosti a intenzit využití na 500 K/m2 (za celkovou výmru danou geometrickým plánem funkním celku). Výpoet íslo Popis Plocha dle GP Cena 517 Zastavná plocha a nádvoí /1 Zastavná plocha a nádvoí Celkem Plocha pozemk celkem : Celková hodnota : 338 m K Pozemky v k.ú. Trmice - celkem : Jednotková cena : Celková hodnota : 500 K/m K Rekapitulace vcné hodnoty : Vcná hodnota je stanovena jako reprodukní cena stavby, snížená o pimené opotebení. Pro stanovení reprodukní hodnoty byla zvolena metoda ukazatelová na základ prmrných orientaních cen na mrovou a úelovou jednotku stavebních objekt, vydávaných Ústavem racionalizace stavebnictví, a.s. Praha. Hodnota nespecifikovaného píslušenství (venkovních úprav) je stanovena v souladu s metodikou eské komory odhadc majetku ve výši 4 % hodnoty hlavního stavebního objektu. Stavba Píslušenství Pozemky Vcná hodnota celkem K K K K Výnosová hodnota objektu V dob ocenní není popsaná nemovitost pronajímána, ale s ohledem na charakter a umístní nemovitosti je pronájem reáln možný. Obvyklá výše nájmu za komerní (administrativní) prostory se pohybuje v Trmicích od 550 do 1100 korun za 1 m2 a rok. S ohledem na specifika oceované nemovitosti a kvalitu pronajímatelných prostor je dosažitelné nájemné stanoveno v úrovni orní hranice rozmezí, tedy na 1100 K/m2 a rok. Název Plocha K/rok Koef. Nájemné /m2/ K/rok Kanceláe ,

8 Celkem Výpoet výnosové hodnoty : % Ze základu Píjmy [K] Výdaje [K] Nájemné 0, Da z nemovitosti 0, Pojistné budov 0, Odpisy stádací - 0, amortizace Náklady na údržbu 0, Náklady provozní 0, Pronájem pozemku 0, Míra kapitalizace : 10,00 % Stabilizovaný roní výnos Výpoet : 100 * / 10,00 = Výnosová hodnota : K Výnosová hodnota K Porovnávací hodnota objektu : Prodeje objekt pro administrativu jsou v Trmicích zcela ojedinlé. V databázi zpracovatele je aktuáln nabídka srovnatelného objektu v Dlnické ulici. Jedná se o pvodní rodinný dm, rekonstruovaný na administrativní zázemí stavební firmy. Objekt má jedno podzemní a dv nadzemní podlaží, v podkroví je vestavna bytová jednotka s úplným píslušenstvím. Budova má vtší podlahovou plochu (285 m2) i plochu pozemk (774 m2), v píslušenství je garáž a sklady, technický stav srovnatelný. V blízkém okolí, zejména v prmyslové a komerní zón Ústí nad Labem a Pedlic jsou nabízeny k prodeji objekty vesms podstatn vtší, s komerními plochami od tí set až do nkolika tisíc metr tvereních. Pepoet nabídkových cen na užitnou plochu staveb se pohybuje v širokém rozmezí od 7000 do korun za 1 m2 podlahové plochy stavby, piemž u staveb menších (s menší komerní plochou) je pomr ceny k ploše výrazn píznivjší. S ohledem na zápis v katastru i na velikost stavby bylo porovnání vztaženo i na nabídku rodinných dom (objekt bydlení), nabízené objekty jsou v lepší poloze, ale mají vesms horší technický stav, nabídky za domy srovnatelných rozmr se pohybují kolem ástky 1,5 miliónu korun, to je pibližn korun za 1 m2 užitné plochy. Porovnatelnou hodnotu odhaduji s ohledem na specifika oceovaného majetku (umístní, velikost, vzhled, vybavení, technický stav) blíže horní hranici zjištného rozmezí, konkrétn na K za 1 m2. Výpoet : 168 m2 * K/m2 = Obvyklá cena Porovnávací hodnota K Obecn ke stanovení obvyklé ceny 8

9 Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena pi prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi se rozumí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k nmu. Závr S nemovitostmi daného typu se neobchoduje výrazn asto. Nabídka srovnatelných objekt v míst a blízkém okolí je omezená, ceny jsou zcela individuální. Pi respektování uvedených obecných zásad, zvážení všech specifik trhu s nemovitostmi v dané lokalit i specifik oceovaného majetku jsem dospla k názoru, že obvyklou cenu nejspíše vyjaduje hodnota stanovená metodou porovnávací, pestože porovnání je do znané míry nepímé. Vcná hodnota je píliš vysoká a nebude pípadným zájemcem respektována, výnosová hodnota nevychází z reálných ísel, ceny pronájmu jsou korigovány adou obtížn kvantifikovatelných faktor. Celkové postavení nemovitosti na trhu je problematické. Stavební objekt je pomrn malý, variabilita jeho využití je omezená dispozicí i umístním. Pístup a píjezd je bezproblémový, ale rušivé vlivy provozu okolní zástavby jsou významné. Technický stav budovy je pomrn dobrý, vnitní vybavení bylo modernizováno a je na dobré úrovni. Silné stránky nemovitosti : - dobrý technický stav objektu - píznivý vnjší vzhled (pro reprezentaci firmy) - dobrý pístup z veejné komunikace - možnost napojení na kanalizaci Slabé stránky nemovitosti : - pomrn malé vnitní prostory, bez skladového zázemí - omezené využití podzemních prostor znaná vlhkost - velmi malý pozemek neumožující rozvoj - zdrojem vytápní vysokotlaká pára z teplárny Rekapitulace pomocných hodnot Název majetku Vcná hodnota [K] Výnosová hodnota [K] Porovnávací hodnota [K] Tržní hodnota [K] Budova p.541/ VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ 9

10 Cílem pedložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti budovy p.541/605 s píslušenstvím a pozemky v k.ú. Trmice. Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenní pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu, je tato navržena ve výši Slovy: Jedenmiliónsedmsetpadesáttisíc korun eských ,-- K V Most dne 17.ledna 2013 Miluše Doležalová, soudní znalec a odborný odhadce pro ceny nemovitostí Moskevská 1/14, Most Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalkyn jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , j.spr.1476/79 pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se zvláštní specializací pro ceny nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poadovým íslem 7566/006/13 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji podle piložené likvidace. 10