Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2980/30/2016 ve věci

Transkript

1 Ostopovice k č.j. 166 EX 718/13-46 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2980/30/2016 ve věci stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: pozemky parc. parc. č. 7664, 7685, 7700, 7704 zaps. na LV č pro k.ú. a obec Lipov, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, popis příslušenství nemovitých věcí povinného a určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného Datum místního šetření: Datum, ke kterému je ocenění provedeno: Vypracoval: Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 66449, Ostopovice : ; radnov@volny.cz soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků Výtisk číslo: Znalecký posudek obsahuje 19 listů formátu A4 včetně příloh (kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy + letecký snímek, fotodokumentace, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních. 1 Strana č. 1

2 1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 718/13-46 ze dne (doručeno dne ) Předmětem znaleckého posudku je: a) určení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: pozemky parc. č. 7664, 7685, 7700, 7704 zaps. na LV č pro k.ú. a obec Lipov u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, b) popis příslušenství nemovitých věcí povinného, c) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem nebo vlastníkem výpis z katastru nemovitostí LV č k.ú. Lipov, obec Lipov vyhotovený dálkovým přístupem dne vlastníkem pozemků nebyly předloženy žádné doklady (smlouvy o nájmu nebo pachtu apod.) b/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne Doporučeným dopisem byl panu Ctiradu Bezděkovi oznámen termín místního šetření s tím, aby připravil dokumenty k oceňovaným pozemkům uzavřené smlouvy o nájmu nebo pachtu, nabývací titul apod. Dopis zaslaný doporučenou poštou s elektronickou dodejkou se od pana Ctirada Bezděka vrátil zpět na moji adresu jako nevyzvednutý. Místního šetření se vlastník pozemků nezúčastnil. kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne , zákon nabyl účinnosti ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne , novela nabyla účinnosti dne Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN Věcná břemena od A do Z Linde Praha, a.s., 2009, ISBN (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN Realitní inzerce Real City, Grand Reality, Via Reality, internet BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 2000 Strana č. 2

3 2/ Nález Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo: 2314 Katastrální území: LIPOV kód: Okres: Hodonín kód: CZ0645 Obec: Lipov kód: Pozemky: Parc. č ostatní plocha, neplodná půda o výměře 845 m 2 Parc. č ovocný sad o výměře 5299 m 2 Parc. č ovocný sad o výměře 3482 m 2 Parc. č ostatní plocha, neplodná půda o výměře 243 m 2 Vlastník: Část B1 jiná práva: Část C omezení vlastnického práva: Část D jiné zápisy: BEZDĚK Ctirad (630509/0550), č.p. 19, , Louka Bez zápisu zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 500 Kč s příslušenstvím, Město Hodonín, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Hodonín ze dne zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Hodonín ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Hodonín ze dne Bez zápisu Plomby a upozornění: Bez zápisu Část E nabývací tituly: rozhodnutí Státního pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j. SPÚ /2014 ze dne , právní moc ke dni Posuzované části: Pozemky parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zaps. na LV č pro k.ú. Lipov, obec Lipov včetně porostu Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne (účinné od ). CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Strana č. 3

4 HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé ceny je použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí (podle současně platného oceňovacího předpisu). 2. Ocenění porovnávacím způsobem podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků se provede porovnání a aplikace na oceňované pozemky. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen Popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou situovány mimo zastavěnou část obce jihovýchodním směrem od obce. Dostupnost pozemků je po polní nezpevněné cestě, samotný příjezd až na hranici pozemků je pouze přes zatravněné pozemky, v KN je vyznačena polní cesta na pozemku parc. č vedená podél oceňovaného pozemku parc. č. 7700, která ale není v terénu vyznačena tento pozemek (parc. č. 7726) je ve vlastnictví Obce Lipov. Pozemky jsou vedeny v katastru nemovitostí jako ovocné sady parc. č a parc. č. 7700, zbývající pozemky parc. č a parc. č potom jako ostatní plochy, neplodná půda. Tyto pozemky tvoří meze mezi ovocným sadem. Na pozemku parc. č je vysázen ovocný sad, na pozemku parc. č vedeném v KN jako ovocný sad není sad vysázen. Pozemky nejsou oploceny, na pozemcích není umístěna žádná Strana č. 4

5 stavba ani jiné příslušenství. K pozemkům nejsou provedeny žádné přípojky na veřejné inženýrské sítě. Vzdálenost pozemků z centra obce po polních cestách je cca 2 km. Obec Lipov má obyvatel. Vzdálenost obce z Hodonína je 30 km, z Veselí nad Moravou potom 10 km Pozemky užívané k zemědělské činnosti oceněné podle 6 Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny takto: Parc. č ovocný sad o výměře 5299 m 2 Parc. č ovocný sad o výměře 3482 m 2 Cena za m 2 pozemků vedených (i užívaných) v katastru nemovitostí jako ovocný sad je stanovena podle 6 odstavce 1, 2 a písmene a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Základní cena zemědělského pozemku je upravena přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 o položky: Číslo položky Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku srážka v % přirážka v % pozemek v katastrálním území obce, která sousedí s obcí s počtem obyvatel tis. území sousedních obcí - 60,00 % CELKEM - 60,00 % CELKEM přirážky a srážky + 60,00 % Označení pozemku Výměra pozemku kód BPEJ Základní cena za 1 v m 2 m 2 pozemku Cena za 1 m 2 s přirážkou 60,0 % E = D x 1,60 A. B. C. D. E. Parc. č ,0 m ,79 14,06 Parc. č ,0 m ,66 12,26 Parc. č ,0 m ,79 14,06 Parc. č ,0 m ,66 12, Pozemky oceněné podle 9 odstavce 5 Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny takto: Parc. č ostatní plocha, neplodná půda o výměře 845 m 2 Parc. č ostatní plocha, neplodná půda o výměře 243 m 2 Cena za m 2 pozemků vedených v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, neplodná půda je stanovena podle 9 odstavce 5 a to podle průměrné základní ceny zemědělského pozemku v daném katastrálním území upravené přirážkou za polohu podle položky č. 1 přílohy č. 5 a je vynásobena koeficientem 0,25. Průměrná cena zemědělského pozemku pro katastrální území Lipov je 12,06 Kč/m 2. Základní cena je upravena podle položky č. 1 a přílohy č. 5 o položky: Číslo položky Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku srážka v % přirážka v % pozemek v katastrálním území obce, která sousedí s obcí s počtem obyvatel tis. území sousedních obcí - 60,00 % CELKEM - 60,00 % CELKEM přirážky a srážky + 60,00 % Základní cena upravená: 12,06 Kč/m 2 x 1,60 = 19,30 Kč Strana č. 5

6 Vynásobení koeficientem 0,25: 19,30 Kč/m 2 x 0,25 = 4,825 Kč, zaokr. na. 4,83 Kč Ovocné dřeviny ( 46, příl. č. 36 část 1) 3/ Posudek Na pozemku parc. č je ovocný sad. Specifikace je uvedena v části 3 znaleckého posudku Zjištění ceny podle současně platného cenového předpisu (administrativní cena) Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne (účinná od ) Pozemky oceněné podle 6 zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov 2 Základní cena Označení pozemku Výměra v m upravená v Kč/m 2 Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč A. B. C. B. x C. -parc. č orná půda 1 113,00 14, ,78 -parc. č orná půda 4 186,00 12, ,36 -parc. č orná půda 2 574,00 14, ,44 -parc. č orná půda 908,00 12, ,08 Pozemek celkem 8 781, ,66 Zjištěná cena pozemků po zaokrouhlení , Pozemky oceněné podle 9, odst. 5 zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov 2 Základní cena Označení pozemku Výměra v m upravená v Kč/m 2 Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč A. B. C. B. x C. -parc. č ostatní plocha, neplodná půda 845,00 4, ,35 -parc. č ostatní plocha, neplodná půda 243,00 4, ,69 Pozemek celkem 1 088, ,04 Zjištěná cena pozemků po zaokrouhlení 5 260,00 Strana č. 6

7 Označení ovocných dřevin Plocha pozemku v m 2 Základní cena intenzivní ovocné výsadby v Kč/m 2 Snížení ceny o % Zjištěná cena plná v Kč Snížení ceny v Kč Cena ke dni odhadu v Kč Ovocné dřeviny na pozemku parc. č slivoně ve stáří 15 roků 5 299,00 11,29 40, , , ,43 mezisoučet , , ,43 Cena ovocných dřevin po zaokrouhlení ,00 CELKOVÁ REKAPITULACE - pozemky zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín Zjištěná cena pozemku a porostů 1. Pozemek parc. č ,35 Kč 2. Pozemek parc. č ,14 Kč 3. Pozemek parc. č ,52 Kč 4. Pozemek parc. č ,69 Kč 5. Ovocné dřeviny ,43 Kč CELKEM ,13 Kč CELKEM zjištěná cena pozemků po zaokrouhlení ,00 Kč Zjištěná cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín, vypočtená podle platného cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu ) činí po zaokrouhlení: Slovy: jednostopadesátpěttisícčtyřistačtyřicet korun českých ,00 Kč Výpočet ceny pozemků porovnávacím způsobem Obvyklou cenu u pozemků je možné stanovit využitím cenové mapy stavebních pozemků (pokud ji obec má schválenou), dále je možné využít indexovou metodu, metodu třídy polohy nebo metodu přímého porovnání. V daném případě z nabídek v realitní inzerci byly získány informace o nabízených obdobných pozemcích určených k prodeji. U pozemků vedených v KN jako ostatní plocha, neplodná půda je stanovena na základě zjištěné ceny. V daném případě je u pozemku použita metoda přímého porovnání. Počet srovnávacích objektů (pozemků) by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi objekty (pozemky) jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15): Strana č. 7

8 Srovnávané pozemky: 1/ zahrada v obci Veselí nad Moravou, Zarazice, okr. Hodonín, plocha 864 m 2. Na pozemku jsou ovocné stromy a vinohrad 400 hlav, pozemek je udržovaný, v perfektním stavu. Ve vinohradu se nachází odrůdy jako Ryzlink rýnský, Muller Thurgau, André, Neuburg, Modrý portugal apod. K zahradě patří i zahradní domek na nářadí, poblíž je i studna. Zahrada je orientována na JV. Na pozemku jsou ovocné stromy meruňky, durancie a jabloně. Nabízená cena Kč. Datum aktualizace: Zdroj: / #img=0&fullscreen=false 2/ rovinatá zahrada v obci Strážnice, Žabné, plocha pozemku je m 2, umístění v zahrádkářské kolonii v blízkosti Baťova kanálu. Elektřina, voda jsou přímo na pozemku, dále vlastní studna. Kanalizace zatím není. V lokalitě jsou postaveny zahradní domky a domy k rekreaci i trvalému bydlení. Zajímavá investice do budoucna nebo místo určené k rekreaci či pěstování ovoce a zeleniny. Nabízená cena Kč. Datum aktualizace: Zdroj: internet: 3/ pozemek vhodný ke stavbě rekreačního objektu v chráněné krajinné oblasti k.ú. Javorník nad Veličkou. Plocha je m 2. Pozemek je mírně svažitý a je na něj přístup přímo z asfaltové komunikace. Přípojka elektrické energie je na pozemku. Okolní zástavba je rekreační a výhledu z této parcely nijak nestíní. Parcela je lukrativní z pohledu rekreačního a sportovního vyžití - ve vzdálenosti pouhých 200 m se nachází Ski areál Filipov. Nabízená cena Kč. Datum aktualizace: Zdroj: / #img=0&fullscreen=false Strana č. 8

9 4/ celek pozemků v klidné lokalitě s výměrou m 2 ve městě Bzenec. Město Bzenec se nachází v okrese Hodonín nabízí vše z občanské vybavenosti. Parcely jsou vhodné k rekreaci, pěstování ovocných plodin, výsadbu vinné révy či výstavbě rekreační chatky. Na pozemku se již nachází plodné ovocné stromy. Pozemky dále nabízí možnost připojit se na elektrické vedení, případně na sousední vodovod. K pozemkům vede udržovaná zemědělská příjezdová cesta. Nabízená cena Kč. Datum aktualizace: Zdroj: / #img=0&fullscreen=false Porovnávací metoda: Č. Oceň. objekt Lokalita (okr. Hodonín, Jihomoravský kraj) okr. Hodonín, k.ú. Lipov, obec Lipov Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost pozemku m Způsob využití ovocný sad Vlastnosti pozemek p.č osázený ovocným sadem, pozemek p.č bez porostu, nezpevněný příjezd, pozemky nejsou oploceny (1) (2) (3) (4) (5) Č. okr. Hodonín, Veselí nad Moravou okr. Hodonín, Strážnice, Žabné okr. Hodonín, Javorník okr. Hodonín, Bzenec Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem polo- Kč/m2 864 zahrada zahrada zahrada zahrada pozemek zahrady na kterém je vysázeny vinice a ovocné stromy, pozemek je rovinatý, udržovaný rovinatý pozemek v zahrádkářské kolonii, elektřina a voda je na pozemku, dále je na pozemku studna, v lokalitě postaveny zahradní domky mírně svažitý pozemek s přivedenou elektřinou s možností výstavby rekreačního objektu, přístup po asfaltové komunikaci zahrada s ovocnými stromy, polní příjezdová cesta, možnost napojení na elektřinu, možnost výstavby chaty Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč/m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 ha velikost svah ap. stav, dostupnost jiné - budoucí využití úvaha znalce IO (1-6) Cena oceňovaného pozemku Kč/m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) ,6 0,90 83,3 1,30 1,10 1,30 1,50 1,50 1,00 4,18 19, ,0 0,90 135,0 1,30 1,05 1,20 1,50 1,70 1,00 4,18 32, ,0 0,90 108,0 1,30 1,03 1,20 2,00 2,00 1,00 6,43 16, ,6 0,90 68,0 1,30 1,00 1,20 1,50 1,50 1,00 3,51 19,00 Celkem jednotková cena - průměr Kč/m 2 22,00 Minimum Kč/m 2 16,80 Maximum Kč/m 2 32,30 Výměra oceňovaného pozemku m Strana č. 9

10 Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena za m 2 pozemku parc. č a parc. č je stanovena na základě porovnávací metody ve výši 22,00 Kč/m 2 (po zaokrouhlení), v ceně je zohledněn i trvalý porost na pozemku parc. č Cena za m 2 pozemku parc. č a parc. č ostatní plocha, neplodná půda je stanovena ve výši zjištěné ceny tj. 5,00 Kč/m 2 (po zaokrouhlení) Pozemky zapsané na LV č. 2314, k.ú. Lipov, obec Lipov Označení pozemku Výměra v m 2 (stanovená porovnávacím 2 Cena v Kč/m způsobem) Cena pozemku ke dni odhadu v Kč stanovená porovnávacím způsobem A. B. C. B. x C. -parc. č ostatní plocha, neplodná půda 845,00 5, ,00 -parc. č ovocný sad 5 299,00 22, ,00 -parc. č ovocný sad 3 482,00 22, ,00 -parc. č ostatní plocha, neplodná půda 243,00 5, ,00 Pozemky celkem 9 869, ,00 Cena pozemků po zaokrouhlení (stanovená porovnávacím způsobem) ,00 Hodnota pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu ) činí po zaokrouhlení: Slovy: dvěstětisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny pozemků ,00 Kč. Pro stanovení obvyklé ceny pozemku se vycházelo z metody porovnávací a cena byla rovněž zjištěna podle cenového předpisu. Obvyklá cena pozemků je stanovena na základě porovnávací metody. Předmětem ocenění byly pozemky parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsané na LV č v katastrálním území a obci Lipov, okres Hodonín. Strana č. 10

11 Obvyklá cena (CO) pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č v katastrálním území LIPOV, obec Lipov, okres Hodonín, stanovená ke dni odhadu (tj. k datu ) činí po zaokrouhlení:. Slovy: dvěstětisíc korun českých 3.4. Závěr ,00 Kč Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění pozemku ve vlastnictví povinného a to: pozemky parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zaps. na LV č pro k.ú. a obec Lipov, včetně příslušenství. Příslušenství na pozemcích nebylo zjištěno (pozemky nejsou oploceny, není na nich umístěna žádná stavba, k pozemkům nejsou provedeny žádné přípojky na veřejné inženýrské sítě). Přehled stanovených resp. zjištěných cen je uveden v tabulce: REKAPITULACE CEN Zjištěná cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín ,00 Kč Cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č. 2314v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín stanovená porovnávací metodou ,00 Kč Obvyklá cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín ,00 Kč Zodpovězení otázek: a) obvyklá cena pozemků parc. č. 7664, parc. č. 7685, parc. č a parc. č zapsaných na LV č v k.ú. Lipov, obec Lipov, okr. Hodonín je: Kč. b) příslušenství na pozemcích nebylo zjištěno. c) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného. Výše obvyklého nájemného se u zemědělsky využívaných pozemků pohybuje v rozmezí 1 4 % z ceny pozemku. V daném případě je obvyklá výše nájemného stanovena ve výši 1,5 % z obvyklé ceny pozemku tj.: 22 Kč x 0,015 = 0,33 Kč/m 2 pozemku za rok. Obvyklé roční nájemné z výše uvedených zapsaných na LV č je: 0,33 Kč/m 2 x m 2 = 3 256,77 Kč, zaokrouhleno na 3 257,00 Kč + roční částka daně z nemovitých věcí. V části C výpisu z katastru nemovitostí LV č (viz příloha znaleckého posudku) je zapsáno zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 500,00 Kč s příslušenstvím, Město Hodonín, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Hodonín 166 EXC-718/ ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Na tato omezení uvedená v části C výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Na pozemcích neváznou dle předloženého výpisu z KN žádná věcná břemena. Vlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, rovněž neposkytl žádné eventuální smlouvy o nájmu (pachtu) k předmětným pozemkům předpokládá se tedy, že oceňované pozemky nejsou zatíženy právem nájemním nebo nejsou propachtovány. V Ostopovicích dne Ing. Radim Novotný Strana č. 11

12 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne , č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2980/30/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Radim Novotný Strana č. 12

13 Výpis z katastru nemovitostí LV č k.ú. a obec Lipov Strana č. 13

14 Strana č. 14

15 Kopie katastrální mapy Strana č. 15

16 Kopie katastrální mapy letecký snímek Strana č. 16

17 Ing. Radim Novotný znalecký posudek č. 2980/30/2016 Fotodokumentace Pohledy na jihozápad Pohled na severovýchod Pozemek p.č a hranice s pozemkem p.č Strana č

18 Ing. Radim Novotný znalecký posudek č. 2980/30/2016 Strana č

19 Část plánu obce k.ú. Lipov letecký snímek Strana č. 19