Znalecký posudek číslo 1762/252/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1762/252/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rekreační chaty č.e. 1 nacházející se na pozemku parc.č.st. 210, budovy bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č. 1303/2 (pozemek jiného vlastníka) a pozemků parc.č.st. 210, parc.č. 1321, 1322/2 a 1323/4 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žďárec, obec Žďárec, okres Brno-venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 5653/07-5 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 15 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 253) Příloha 5 Částečný výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 253, k.ú. Žďárec, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov, řízení PÚ : 12147/08. 1.b.: Částečný výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1, k.ú. Žďárec, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov, řízení PÚ : 12147/08. 1.c.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Žďárec v měřítku 1 : 2880 ze dne , mapový list ZSI , řízení PÚ : 12147/08. 1.d.: Povolení k užívání stavby ze dne s platností od e.: Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne f.: 1.g.: 1.h.: 1.ch: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a p. Midrlové (z OÚ Žďárec, tel.: ). 1.i.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne j.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne k.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( l.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 5653/07-5 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rekreační chata č.e. 1 nacházející se na pozemku parc.č.st. 210, budova bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č. 1303/2 (pozemek jiného vlastníka) a pozemky parc.č.st. 210, parc.č. 1321, 1322/2 a 1323/4 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žďárec, obec Žďárec, okres Brno-venkov vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 253 pro k.ú. Žďárec ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Felberová Jitka, Koliště 639/21, Brno-střed Zábrdovice, Brno 2, (586008/1513) LV č. 253 Katastrální území Žďárec (kód ) Obec, okres Žďárec ( ), Brno-venkov (CZ 0643) Vlastnictví stavby Část obce, č.e., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Žďárec, 1, rod. rekreace, St. 210, 45 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Žďárec, bez čp/če, jiná st., 1303/2 (pozemek jiného vlastníka, LV č. 1) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh St. 210, 45 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 1321, 488 m 2, orná půda 1322/2, 424 m 2, ostatní plocha, neplodná půda 1323/4, 207 m 2, trvalý travní porost Ochrana parc.č a 1323/4 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Další informace o nemovitostech byly získány od p. Midrlové (z OÚ Žďárec, tel.: ). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne pro k.ú. Žďárec v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 253). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 253 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žďárec. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 253 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žďárec bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Žďárec, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží v okrese Brno venkov v severozápadní části Tišnovska ve vzdálenosti cca 14 km od Tišnova a cca 15 km severně od Velké Bíteše. Předmětem ocenění je rekreační chata č.e. 1, která je situována mimo zastavěnou část Žďárce ve vzdálenosti cca 2 km jihovýchodně od centra obce v zalesněné oblasti při říčce Libochovka a viaduktu železniční trati vedoucí do Tišnova. Jedná se o samostatně stojící objekt, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a mírně sklonitou sedlovou střechou umístěný na pozemku parc.č.st Dle získaných informací pochází objekt z roku 1964, povolení k užívání stavby bylo vydáno v roce Nedaleko chaty na lesním pozemku parc.č. 1303/2 jiného vlastníka (Obce Žďárec, viz příloha č. 5 LV č. 1) je postavena vedlejší stavba bez čp/če dřevěné konstrukce, která je součástí ocenění. V její těsné blízkosti je pak umístěno suché WC. Oceňovaná nemovitost je umístěna v údolí říčky Libochovky nedaleko jejího levého břehu a železničního viaduktu v lesnaté krajině, v blízkosti se nachází další rekreační chata. Příjezd je umožněn po zpevněné komunikaci z Říkonína, poté odbočením doprava za říčkou Libochovkou před viaduktem železniční tratí na nezpevněnou komunikaci vedoucí přes pozemky různých vlastníků. Nemovitost je tedy tvořena rekreační chatou č.e. 1, vedlejší stavbou bez čp/če, suchým WC, venkovními úpravami (přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č.st. 210, parc.č. 1321, 1322/2 a 1323/4. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rekreační chata č.e Vedlejší stavba bez čp/če 3. Suché WC 4. Venkovní úpravy 5. Pozemky parc.č.st. 210, parc.č. 1321, 1322/2 a 1323/4 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Komentář k výpočtu uvedeném ve věcné hodnotě : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a absenci výkresové dokumentace, jsou výměry použité ve výpočtu věcné hodnoty zjištěné z měření při místním šetření Rekreační chata č.e Popis Jedná se o samostatně stojící, částečně podsklepený objekt členitého půdorysu s jedním nadzemním podlažím a mírně sklonitou sedlovou střechou. Vchod do sklepa je umožněn z venkovních prostor. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, je provedena kamenná podezdívka. Svislé nosné konstrukce jsou částečně zděné, částečně dřevěné, oboustranně obíjené. Střecha je z velké části sedlová, dále pultová, mírně sklonitá s krytinou z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkované plechu jsou provedeny u části objektu. Fasáda zděné části je vápenná. Ke vchodu do sklepa jsou provedeny schody z venkovních prostor. Okna jsou dřevěná, jednoduchá, některá chráněná okenicemi, dveře jsou dřevěné, podlahy se předpokládají rovněž dřevěné. Vytápění je lokální na tuhá paliva, je provedeno napojení na elektřinu. Na objektu není instalován bleskosvod. V blízkosti chaty je na cizím pozemku umístěno suché WC. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu. Dispoziční řešení : Pozn.: Vzhledem k nepřístupnosti objektu nebylo možno zjistit jeho dispoziční uspořádání Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: sklep: 2,00*4,67 = 9,34 m 2 vrchní stavba: 4,67*6,73+3,25*3,35 = 42,32 m 2 zastřešení 1: 4,67*6,73 = 31,43 m 2 zastřešení 2: 3,25*3,35 = 10,89 m 2 Obestavěný prostor: sklep: (2,00*4,67)*(1,60) = 14,94 m 3 vrchní stavba: (4,67*6,73+3,25*3,35)*(2,70) = 114,25 m 3 zastřešení 1: (4,67*6,73)*(0,90)/2 = 14,14 m 3 zastřešení 2: (3,25*3,35)*(0,30) = 3,27 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 146,60 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Stáří a opotřebení Objekt byl dle získaných informací postaven v roce 1964, povolení k užívání stavby bylo vydáno v roce Jeho stavebně technický stav odpovídá stáří, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 60 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 000,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 146,60 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 000,- Kč 146,60 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 60 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Vedlejší stavba bez čp/če Popis Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt s pultovou střechou umístěný na pozemku jiného vlastníka parc.č. 1303/2 (vlastník Obec Žďárec, viz příloha č. 5 LV č. 1). Dle sdělení p. Midrlové (z OÚ Žďárec, tel.: ) je vlastníkem objektu placeno nájemné za pronájem výše uvedeného pozemku ve výši 152,- Kč/rok. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je postaven na smíšených základech, svislé nosné konstrukce jsou dřevěné. Střecha je pultová krytá vlnitým eternitem a plechem. Okna jsou dřevěná chráněná okenicemi, dveře jsou dřevěné Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: vrchní stavba 1: 3,05*5,11 = 15,59 m 2 vrchní stavba 2: 2,87*2,26 = 6,49 m 2 Obestavěný prostor: vrchní stavba 1: (3,05*5,11)*(2,70) = 42,08 m 3 vrchní stavba 2: (2,87*2,26)*(2,27) = 14,72 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Obestavěný prostor celkem: = 56,80 m Stáří a opotřebení Objekt pochází přibližně ze stejného období jako rekreační chata, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 70 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 500,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 56,80 m 3 Výchozí reprodukční cena 2 500,- Kč 56,80 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 70 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Suché WC Jedná se o dřevěné, suché WC umístěné u vedlejší stavby bez čp/če nedaleko rekreační chaty na pozemku jiného vlastníka parc.č. 1303/1. Komentář : věcná hodnota suchého WC byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména o přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemky parc.č.st. 210, parc.č. 1321, 1322/2 a 1323/ Popis Jedná se o mírně svažité pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č Pozemek parc.č.st. 210 je zastavěn rekreační chatou č.e. 1, ostatní pozemky se nachází v blízkosti chaty a jsou zatravněné. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) St / / Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 253 z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 50,- až 150,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 50,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 50,- Kč/m 2 Celková výměra pozemků zapsaných na LV č m 2 Obecná cena pozemků 50,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Věcná hodnota celkem Rekreační chata č.e. 1 Vedlejší stavba bez čp/če Pozemky Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : třistatřicetpěttisíctřistašedesát korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí ve Žďárci a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Garáž Jiné Oceň. objekt Žďárec ne částečně podsklepená, jednopodlažní rekreační chata, částečně zděná, částečně dřevěná, v blízkosti lesa, s vedlejší stavbou situovanou na pozemku jiného vlastníka, IS - elektřina, suché WC 1 Boskovice ne 2 Předklášteží u Tišnova ne 3 Boskovice ne 4 Březina u Tišnova ne 5 Oslavička ne dřevěná chatka na rovinatém, oploceném pozemku, s udírnou, v blízkosti lesa, bez IS, vytápění tuhými palivy dřevěná rekreační chata s podkrovím na kamenné podezdívce, na svažitém pozemku, se zahradou, IS - elektřina, studna na hranici pozemku, suché WC podsklepená, částečně zděná, částečně dřevěná chata v zahrádkářské oblasti, s podkrovím, se zahradou, bez IS, suché WC dřevěná chata v údolí Svratky ve svahu, s dřevníkem a suchým WC, IS - elektřina, vytápění tuhými palivy dřevěná chata na betonových patkách, se zahradou, IS - elektřina, vodovod Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost stav a vybavení IS jiné úvaha znalce. Kč , ,02 0,80 1,00 0,98 1,00 0,96 0, , ,01 1,00 1,02 1,01 1,00 1,02 1, , ,02 1,01 1,02 0,98 1,00 1,04 1, , ,00 0,97 1,00 1,00 0,95 0,97 0, , ,99 0,90 1,00 1,02 0,99 1,02 0, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na IS K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč, průměrnou hodnotou je ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k rekreaci Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - vedlejší stavba bez čp/če je umístěna na pozemku parc.č. 1303/2 jiného vlastníka (viz příloha č. 5 LV č. 1) - přístup k rekreační chatě po nezpevněné komunikaci přes pozemky různých vlastníků - nemožnost napojení na vodovod, kanalizaci a plynovod - zhoršená dopravní dostupnost Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena jako průměrná po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : třistadvacetpěttisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne pro k.ú. Žďárec v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne pro k.ú. Žďárec v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 253). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vedlejší stavba bez čp/če se nachází na pozemku parc.č. 1303/2 jiného vlastníka (viz příloha č. 5 LV č. 1). Dle sdělení p. Midrlové (z OÚ Žďárec, tel.: ) je vlastníkem objektu placeno nájemné za pronájem výše uvedeného pozemku ve výši 152,- Kč/rok. Přístup k objektu je umožněn po nezpevněné komunikaci přes pozemky různých vlastníků. Rekreační chata se nachází nedaleko říčky Libochovky. Objekt je napojen pouze na elektřinu. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rekreační chaty č.e. 1 nacházející se na pozemku parc.č.st. 210, budovy bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č. 1303/2 (pozemek jiného vlastníka) a pozemků parc.č.st. 210, parc.č. 1321, 1322/2 a 1323/4 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žďárec, obec Žďárec, okres Brno-venkov vše zapsáno na listu vlastnictví č. 253 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třistadvacetpěttisíc korun českých). V Brně, dne 29. prosince 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1762/252/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 29.prosince 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17