ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1180/104/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1180/104/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 417/500 na zemědělské stavbě bez čp/če (administrativní budova), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 171/1, na jiné stavbě bez čp/če (autováha), která stojí na cizích pozemcích parc. č. st. 183/1 a st. 183/2, a na zemědělské stavbě bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 187, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okres Ústí nad Orlicí. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 599/ vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 55 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Administrativní budova bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 171/1, a příslušenství Autováha bez čp/če, která stojí na cizích pozemcích parc. č. st. 183/1 a st. 183/2, a příslušenství Zemědělská stavba bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 171/1, a příslušenství Pozemky pod stavbami Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR - CAP Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY Srovnávací metoda Výnosová metoda Rekapitulace použitých metod a určení obvyklé ceny Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 41

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 599/10-145: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 310, tj.: - podíl ve výši id. 417/500 na zemědělské stavbě bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 171/1, na jiné stavbě bez čp/če, která stojí na cizích pozemcích parc. č. st. 183/1 a st. 183/2, a na zemědělské stavbě bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 187, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okres Ústí nad Orlicí. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 310 pro k. ú. Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okres Ústí nad Orlicí; ke dni ALV: BLV: Vlastník Doležal František, č. p. 7, Suchá Lhota; Identifikátor: /2189; Podíl: 35/1000 Egorov Martin, Medříkova 161, Chornice; Identifikátor /3671; Podíl: 417/500 Kovalová Sabina, č. p. 39, Džbánov; Identifikátor: /3947; Podíl: 131/2000 Kovalová Veronika, č. p. 39, Džbánov; Identifikátor: /4012; Podíl: 131/2000 Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: bez čp/če. zem. stav st. 171/1, LV 420 bez čp/če. jiná st. st. 183/1, LV 10001; st. 183/2, LV 420 bez čp/če. zem. stav st. 187, LV 420 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 41

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; NP nadzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že adresát nemá domovní schránku. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byli obeslání všichni spoluvlastníci, kteří jsou uvedení na LV viz. příloha. Na základě zaslaného doporučeného dopisu mě kontaktovali paní Veronika a Sabina Kovalová a poskytli dokumenty, které mají k dispozici. Klíče od objektu nevlastní. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 41

5 Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 310 ze dne , k. ú. Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okres Ústí nad Orlicí vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 599/ ze dne Sdělení MěU Výsoké Mýto odbor stavebního úřadu ze dne ; č. j. MUVM/04880/2015; vyřizuje: Bobela Vl.; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění. Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Dokumenty zaslané paní Veronikou Kovalovou a paní Sabinou Kovalovou dne Rozsudek č. j. Nc 444/ ze dne Usnesení č. j. D 1227/99-33 pouze 2 strany Usnesení č. j. D 1227/99-28 ze dne Protokol č. j. D 1227/99-25 ze dne Závěť ze dne LV č. 310, k. ú. Džbánov u Vysokého Mýta ze dne pro vnitřní potřebu, MISYS-Katastr Dokumenty získané z katastru nemovitostí Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni ; V-8531/ Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 310 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Džbánov u Vysokého Mýta dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Džbánov Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 41

6 Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 41

7 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 41

8 Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 310 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 310 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady plomba P Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 310 ze dne je dále u nemovitých věcí uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: V-11163/ ; řízení se týká zástavního práva, poslední operací bylo dne přerušení řízení; V-8/ ; řízení se týká zástavního práva, poslední operací bylo dne přerušení řízení; V-650/ ; řízení se týká zástavního práva, poslední operací bylo dne informace o vyznačení plomby; Tyto skutečnost nejsou ve znaleckém posudku zohledněny Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 41

9 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. Předmětem ocenění je stavba určená ke komerčnímu využití, a proto je provedeno ocenění výnosovým způsobem Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je administrativní budova stojící na cizím pozemku s autováhou na cizím pozemku vč. příslušenství, u které je většinou možné nalézt statisticky dostatečný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. S ohledem na skutečnost, že se jedná o stavby s komerčním využitím, je provedena také metoda výnosová. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 41

10 Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Ústí nad Orlicí, na severním okraji zástavby obce Džbánov, v areálu zemědělských staveb, v zastavěné části obce. Při příjezdu do obce směrem od silnice I. třídy č. I/35 (Hradec Králové Olomouc) je potřeba odbočit první odbočkou doprava a hned první dvoupodlažní stavba je oceňovanou nemovitou věcí. Centrum obce je vzdáleno cca 500 m pěší chůzí jižním směrem (obecní úřad, knihovna, obchod se smíšeným zbožím). Okresní město Ústí nad Orlicí je vzdáleno cca 25 km jízdy autem východním směrem. Jedná se o spíše malou, klidnou obec, která je převážně obklopena poli a ze severozápadní strany malým lesem. V okruhu do 35 km od obce je velké množství větších měst s více jak 5 tisíci obyvateli - Ústí nad Orlicí, Česká Třebová, Pardubice, Svitavy, Chrudim, Rychnov nad Kněžnou, Litomyšl, Vysoké Mýto aj. Okolní zástavba: Jedná se o původní areál zemědělských staveb, které jsou v současnosti využívané k různým účelům od zemědělství, přes výrobu a skladování, či jsou prázdné nevyužívané. Jižním směrem na areál navazuje zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je v obci k dispozici pouze obecní úřad, knihovna a obchod se smíšeným zbožím. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci 5 km vzdáleného města Vysoké Mýto, veškerá pak v okresním městě Ústí nad Orlicí (cca 25 km) a v Pardubicích (cca 35 km). Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou, leží na silnici III. třídy. Silnice I. třídy č. I/35 (Hradec Králové Olomouc) vede asi 1,7 km severním směrem. Regionu chybí dálniční spojení. Obslužnost veřejnou dopravou je průměrná příměstskými autobusy (zastávka je vzdálena cca 500 m od oc. nem.) a vlaky na trati Choceň Litomyšl (zastávka je vzdálena cca 900 m od oc. nem.). Spojení Džbánov x Vysoké Mýto 5 až 10 minut jízdy, Džbánov x Litomyšl 30 až 40 minut jízdy, Džbánov x Ústí nad Orlicí / Pardubice 45 až 60 minut jízdy. Nevýhodou je absence nočních spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Přístup k zemědělské stavbě bez čp/če na parc. č. st. 171/1 je postupně po zpevněné komunikaci: - na parc. č. 270/136 (druh pozemku: orná půda, vlastník: p. Novák (1/2), p. Prokeš (1/2); - na parc. č. 270/133 (druh pozemku: orná půda, vlastník: obec Džbánov). Přístup k jiné stavbě bez čp/če na parc. č. st. 183/1 a st. 183/2 je z pozemku: - na parc. č. 270/133 (druh pozemku: orná půda, vlastník: obec Džbánov). Přístup k zemědělské stavbě bez čp/če na parc. č. st. 187 je postupně přes pozemky: - parc. č. 281 (druh pozemku: orná půda, vlastník: p. Novák (1/2), p. Prokeš (1/2); - parc. č. 270/137 (druh pozemku: orná půda, vlastník: p. Novák (1/2), p. Prokeš (1/2); - na parc. č. 270/133 (druh pozemku: orná půda, vlastník: obec Džbánov). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 41

11 K oceňovaným nemovitým věcem (kromě jiné stavby bez čp/če na parc. č. st. 183/1 a st. 183/2) není zajištěn právní přístup a příjezd. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší. Parkovací možnosti: Parkování je možné částečně na okolním veřejném prostranství. K parkování je především užíván cizí pozemek parc. č. 270/130. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, dešťová kanalizace a plyn. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Pořado vé číslo Název obce Kód obce Správní obvod CZ Džbánov Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Administrativní budova bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 171/1, a příslušenství Jedná se o zděnou nepodsklepenou stavbu obdélníkového tvaru, která se skládá ze 2 nadzemních podlaží, stojí na cizím pozemku parc. č. st. 171/1. Na budovu dále severním směrem navazuje obdobná budova bez čp/če, ve které byla v minulosti vrátnice a pravděpodobně vážící zařízení autováhy. Vstup do objektu je možný kovovými prosklenými dveřmi ze západu. Stavba je pravděpodobně propojena s navazující budovou, u které není evidován vlastník a není zapsaná na LV. Před změnou režimu (rok 1989) v areálu sídlilo zemědělské družstvo, cca do roku 1998 zde sídlila zemědělská výroba společnost Slávia. Od roku 1998 je objekt dle pracovnice obce bez kloudného využití. V areálu (v jiných objektech) sídlí dle pracovnice obce kovovýroba Marin Egorov, zemědělská firma Agrokiwi, autoopravna a drobné sklady. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Dle pracovnice obce se v objektu v minulosti nacházely kanceláře, v přízemí kantýna, porážková místnost a kotelna. Objekt pravděpodobně nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu zemědělská stavba, což není v souladu se skutečným využitím stavba není v současnosti pravděpodobně nijak využívána. Za nejlepší možné využití považuji využití na kanceláře, sklad či pro drobnou ruční výrobu. V minulosti byl objekt dle telefonického kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 41

12 hovoru s pracovnicí obecního úřadu užíván jako administrativní budova zemědělského družstva, což odpovídá charakteru objektu. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl objekt postaven před cca 45-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených cihel Stropy: pravděpodobně železobetonové Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů a atiky z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břízolitová zašpiněná; z jižní strany není provedena omítka Vstupní dveře do objektu: kovové částečně prosklené do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické na sociálním zařízení Schody: konstrukce: železobetonové Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC, keramické dlažby, betonová mazanina Vytápění: ústřední kotlem na tuhá paliva, litinové radiátory Ohřev teplé vody: el. boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody od boileru Hygienické vybavení: podstandardní, opotřebované - umyvadla, WC, sprchy Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky a do dešťové kanalizace Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: zanedbaná objekt je bez údržby Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Informativní odhad obestavěného prostoru administrativní budovy bez čp/če na p. č. st. 171/1 - odměřeno z KM Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 18,9*13,3 3,3 m 251,37 m m 3 2.NP 18,9*13,3 3,3 m 251,37 m m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 251 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 503 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 503 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 41

13 Výpočet poměru užitné / zastavěné plochy: 28,17 zastavěná plocha - obvodové zdivo 14,80 zastavěná plocha - vnitřní příčky 42,97 zastavěná plocha celková všemi zdmi 208,03 započitatelná plocha: zastavěná plocha stavby - zastavěná plocha zdmi 0,83 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Informativní odhad vnitřní výměry místností administrativní budovy bez čp/če na p. č. st. 171/1 Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Užitná plocha 1.NP vnitřní výměra - odhad 0,83 x zastavěná plocha 1.NP 208,64 100% 208,64 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 208,64 m 2 2.NP vnitřní výměra - odhad 0,83 x zastavěná plocha 2.NP 208,64 100% 208,64 m 2 Započitatelná plocha 2.NP 208,64 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 417 m 2 Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 45-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím ve středním stavu bez viditelných závad. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou však již pravděpodobně ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost či zcela nefunkční. Objekt není pravděpodobně již delší dobu užíván, PKŽ v interiéru jsou původní (sociální zařízení, rozvody inženýrských sítí, vytápění, ohřev TUV, povrchy podlah, aj.) za hranicí své životnosti. Fasáda objektu je znečištěná, žádné viditelné praskliny či statické poruchy však nebyly zjištěny. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako nevalný, vyžadující provedení rekonstrukce zejména PKŽ vnitřních prostor (okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). Stavebně technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace, vodovod b) Venkovní schodiště betonové se 3 stupni ve špatném stavu vedoucí ke vstupu do objektu 7.3. Autováha bez čp/če, která stojí na cizích pozemcích parc. č. st. 183/1 a st. 183/2, a příslušenství Jedná se o stavbu autováhy pro nákladní automobily s rozměry cca 3 m na šířku a cca 15 m na délku, která není v současnosti pravděpodobně využívána. Autováha je pravděpodobně v původním stavu, instalována byla pravděpodobně současně s výstavbou zemědělského areálu před cca 45-ti lety. Při místním šetření nebylo zjištěno, zda je zařízení funkční. Žádné příslušenství stavby nebylo zjištěno. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu jiná stavba, což je v souladu s nejlepším možným využitím. V současnosti není stavba pravděpodobně nijak využívána. Stavbu nelze stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 41

14 7.4. Zemědělská stavba bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 171/1, a příslušenství Ke dni místního šetření se na pozemku žádná nadzemní stavba nenachází. Pozemek má pouze zpevněný povrch, jedná se pravděpodobně o původní základovou desku či podzemní stavbu. Okolní pozemek je zarostlý, neudržovaný, pozemek se nachází za oplocením, a proto nebylo možné nemovitou věc z veřejně přístupných míst řádně ohledat. Žádné příslušenství stavby nebylo zjištěno Pozemky pod stavbami Pozemky pod oceňovanými stavbami parc č. st. 171/1, st. 183/1, st. 183/2 a st. 187 jsou ve vlastnictví třetích osob a nejsou předmětem ocenění. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Pozemky zapsané na LV č. 420 jsou ve vlastnictví: Pozemky zapsané na LV č jsou ve vlastnictví: Sousední parcely (info z parc. č. st. 171/1: st. 171/7, 270/136, 270/137, 281 parc. č. st. 183/1: st. 171/2, st. 171/7, st. 183/2, 270/133, 270/134, 270/137 parc. č. st. 183/2: st. 183/1, 270/133, 270/134, 270/137 parc. č. st. 187: 281 Pozemek parc. č. st. 171/1 Pozemek je rovinný, má pravidelný obdélníkový tvar, je z celé své plochy zastavěn administrativní budovou bez čp/če (dle evidence KN zemědělská stavba). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 41

15 Pozemek parc. č. st. 183/1 Pozemek je převážně rovinný, má úzký protáhlý tvar a převážně zpevněný asfaltový povrch. Ve střední části pozemku se nachází stavba autováhy bez čp/če s rozměry cca 3 m x 15 m. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. st. 183/2 Pozemek je mírně svažitý, má trojúhelníkovitý tvar a zpevněný asfaltový povrch. Pozemek navazuje na sousední pozemek parc. č. st. 183/1 s autováhou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druhem pozemku se jedná spíše o ostatní plochu. Pozemek parc. č. st. 187 Pozemek je rovinný, má pravidelný obdélníkovitý tvar a zpevněný betonový povrch jedná se základovou desku či podzemní stavbu, kterou se nepodařilo z veřejně přístupných míst identifikovat. Rozměry pozemku jsou cca 9,5 m x 6,5 m. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 41

16 U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Džbánov se oceňované stavby nachází v území vymezeném jako VS smíšené výrobní plochy. Smíšené výrobní plochy VS Slouží: výrobě, výrobním službám, zemědělské výrobě ve stávajících zemědělských areálech, stavební výrobě, skladování a manipulaci s materiály. Zpravidla nejsou přípustné v jiných funkčních plochách, mají zvýšené nároky na přepravu, negativními vlivy svých provozů nepřesahují hranice areálů, resp. výrobních objektů Funkční regulativ: Přípustné využití hlavní: stavby a plochy zemědělské výroby v ploše současného zemědělského areálu, s negativními vlivy, které nezasahují plochy bydlení stavby pro zpracování zemědělských produktů, potravinářský průmysl stavby a zařízení pro lehkou strojírenskou výrobu a výrobní služby stavby a zařízení pro servisní a opravárenské služby stavby a zařízení pro stavební činnost, stavební dvory, výroba drobných stavebních prvků stavby a zařízení pro obchod - prodejní sklady, vzorkové prodejny - jako součást výrobních areálů stavby a zařízení pro skladování, manipulační plochy stavby a zařízení pro administrativu stavby a zařízení pro sociální a hygienické zázemí zaměstnanců, stravování stavby a zařízení pro nakládání s odpady účelové komunikace plochy pro odstavování osobních a nákladních automobilů a speciálních vozidel kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 41

17 garáže jednotlivé i hromadné, služebních a nákladních automobilů a speciálních vozidel veřejná a izolační zeleň Nepřípustné využití: stavby pro bydlení stavby pro výrobu a výrobní služby s negativními vlivy na životní prostředí, přesahujícími hranice areálů stavby a zařízení pro školství, sociální péči, zdravotnictví a kulturu 7.7. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) se stavby nenachází v záplavové oblasti ZÓNA 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně / záplavy Shrnutí Adresa: okres Ústí nad Orlicí, obec Džbánov - bývalý zemědělský areál Administrativní budova bez čp/če v bývalém zemědělském areálu s Nemovité věci: příslušenstvím a autováha - vše na cizím pozemku - předmětem ocenění je podíl id. 417/500 Stavební stav: nevalný - bez rekonstrukce Vybavení: podstandardní - opotřebované Dispozice vč.zhodnocení: nebyla zjištěna Příslušenství: venkovní úpravy Podlažnost: 1.NP + 2.NP Uvažovaná výměra pozemků (cizí): m 2 Obestavěný prostor (OP): m 3 Zast. plocha 1.NP: 251 m 2 Započitatelná plocha (zap.pl.): 2 Zastavěná plocha 417 m nadzemních podlaží: 503 m 2 Realizovatelnost: velmi obtížná IPP: 0,224 OP / zap.pl.: 3,978 Pozn.: IPP index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 41

18 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 417/500 je pro kupujícího méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 310 ze dne mají nemovité věci celkem 4 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V-8531/ ) byla kupní cena za podíl povinného ve výši id. 417/500 ve výši ,- Kč, tj Kč za celek při vydělení kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 41

19 podílem, tj. cca Kč/m 2 užitné plochy objektu. Kupní cena za nemovité věci je posouzena jako vyšší než cena obvyklá. Důvod mi není znám. Jedním z důvodů může být, že pan Egorov provozuje v areálu podnikatelskou činnost stavba pro něj má vyšší cenu, než pro standardního zájemce na běžném trhu. Prodávajícími bylo celkem 7 spoluvlastníků Srovnávací metoda Trh s administrativními objekty bez pozemku je pouze omezený, v daném místě a čase nebyl nalezen dostatečně rozsáhlý soubor realizovaných transakcí či nabízených nemovitých věcí pro provedení srovnávací metody. Srovnání je proto provedeno s administrativními objekty včetně pozemku a příslušenstvím. Výpočet je proto proveden následovně: Srovnání je provedeno s obdobnými nemovitými věcmi včetně pozemku uvažovaný pozemek příslušející k objektu byl odměřen za katastrální mapy a má výměru celkem 2244 m 2 (pozemky či části pozemků parc. č. st. 183/1, st. 183/2, 270/134, st. 171/2, st. 171/7, 270/36, 171/1, st. 187). Oceňované nemovité věci jsou proto pro účely srovnávací metody uvažovány jako by byly vč. pozemku. Následně je od výsledné srovnávací hodnoty odečtena určená obvyklá cena těchto pozemků. Při ocenění pozemku, kde není jeho součástí stavba, a jsou tak rozdílní vlastnící, je při výpočtu uvažováno s níže uvedenou srážkou, která tuto skutečnost zohledňuje. Srážka je provedena dle platné oceňovací vyhlášky uvedené výše v ocenění. Trh tohoto typu nemovitých věcí v této lokalitě téměř neexistuje, proto je přistoupeno k pomocné metodě, která vychází z indexů, stanovených v oceňovací vyhlášce. - It index trhu s nemovitými věcmi o bod 2. pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) -0,03 o bod 5. - ostatní neuvedené vlivy snižující cenu -0,30 (z rozpětí 0,3-0,1) - Ip index polohy pozemku U ocenění objektu je celkový index I = It * Ip; 33 % srážka. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich užitné plochy. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 41

20 K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu komerční objekty 1.) Nabídka nemovitých věcí (zemědělské / skladovací / výrobní / obchodní prostory) v obci Džbánov a okolí do 10 km od obce - bylo nalezeno celkem 19 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí (komerční prostory) v obci Džbánov a okolí do 10 km od obce - bylo nalezeno celkem 16 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka nemovitých věcí (komerční prostory) v obci Vysoké Mýto a okolí do 6 km - bylo nalezeno celkem 13 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) ; Na těchto serverech nebyla nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba obdobných nemovitých věcí. Vyhodnocení nabídky a poptávky V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Objekt je v nevalném stavu, vybavení je podstandardní, opotřebované. Pozemky pod stavbou a okolní pozemky jsou ve vlastnictví více subjektů. Předmětem ocenění je také pouze podíl na nemovitých věcech. V dohledné době je nutné provedení celkové rekonstrukce. Okruh potenciálních kupujících je úzký. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Prodejnost i pronajatelnost je v současném stavu hodnocena jako velmi obtížná. Vlastnické poměry v původním zemědělském areálu jsou dosti roztříštěné jak u pozemků, tak i u staveb. I když v areálu např. obec vlastní hned několik pozemků, žádný z nich dle telefonického hovoru s pracovnicí obce, není pronajatý na základě nájemní smlouvy pozemky jsou užívány bez nájemní smlouvy. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 41