ZNALECKÝ POSUDEK Č. 16/29/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 16/29/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 144, která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. Zlechov, obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 24272/14-55 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Zhotovitel: Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, Praha 8 IČ: , DIC: CZ mob: dagmar.musilova@estimmo.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 40 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a příslušenství Pozemek Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 32

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 24272/14-55: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2136, tj.: - podíl ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 144, která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č pro k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště; ke dni ALV: BLV: Vlastník Hilšer Jaroslav, Zlechov č. p. 144, , Zlechov; Identifikátor: /4395; podíl: ½ Přerovská Martina, Zlechov č. p. 144, Zlechov; Identifikátor: /5032; podíl: ½ Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 52/2 zastavěná plocha a nádvoří 112 m 2 Součástí je stavba: Zlechov č. p. 144; rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 52/2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 32

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; k. ú. katastrální území; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; VB věcné břemeno; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byla obeslaná i paní Přerovská Martina (spoluvlastník), která se znaleckým ústavem komunikovala prostřednictvím telefonních hovorů, při kterých poskytla informace o oceňované stavbě. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 32

5 Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Zlechov, obec Zlechov, okres Uherské Hradiště vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 24272/14-55 ze dne Písemné sdělení městyse Buchlovice, odbor výstavby ze dne ; č. j. ÚMB 1330/2015; vyřizuje: Ing. Miroslav Smatana; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Doloženo bylo: Situace, měřítko 1:100 (poloha opěrné zdi u RD Zlechov) Půdorys k plynofikaci objektu z roku 1994 Stavební povolení pro plynofikaci ze dne Dokumenty získané z katastru nemovitostí: Smlouva kupní ze dne ; V-945/ Smlouva kupní ze dne ; V-2733/ Informace získané z obecního úřadu: Dle sdělení starosty obce pana Ing. Ondřeje Machala je v obci možnost napojení na veškeré inženýrské sítě Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Zlechov dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Zlechov Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí paní Přerovskou Martinou prostřednictvím telefonního hovoru Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 32

6 Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 32

7 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 32

8 Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány prostřednictvím telefonických hovorů s paní Martinou Přerovskou, která vlastní podíl ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitých věcech. K nemovitým věcem nebyla získána kompletní výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 32

9 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 32

10 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází cca 6 km od západního okraje okresního města Uherského Hradiště, konkrétně u západního okraje obce Zlechov, v souvisle zastavěné části obce. Při příjezdu do obce Zlechov směrem od obce Buchlovice se jedná o 7 rodinný dům po pravé (jižní) straně. Místní kostel s návsí je vzdálen cca 200 m severovýchodním směrem. Obec Zlechov se rozprostírá podél Zlechovského potoka se sousední obcí Tupesy tvoří konurbaci. Díky blízkosti okresního města, s dostatkem pracovních příležitostí se jedná o vhodnou lokalitu k bydlení. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je ze základní občanské vybavenosti k dispozici obchod s potravinami, pošta, obecní úřad, MŠ, ZŠ, kavárna, kostel, knihovna. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města Uherského Hradiště. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnici III. třídy, kterou z jižní strany lemuje silnice I. třídy. Z veřejné dopravy je v místě k dispozici autobusová zastávka zajišťující průměrné dopravní spojení s okolím (Zlechov Uherské Hradiště cca 13 minut jízdy, poslední noční spoj ve 21:00). Nevýhodou je pouze absence nočních spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné (zámková dlažba) veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 2705/3 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Zlechov). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné v omezené míře pouze na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Pořado vé číslo Název obce Kód obce Správní obvod CZ Zlechov * 1 1 Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 32

11 7.2. Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a příslušenství Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s menší nástavbou 1 místnosti, která je umístěna ve východní části objektu. Na jižní část objektu navazuje přístavba vstupu (možnost vstupu 2 vstupními dveřmi ze západní a východní strany). Stavba severní stranou navazuje na opěrnou zeď a příjezdovou komunikaci do obce. Na pozemku u domu se nachází přístřešek, který slouží jako venkovní posezení (příslušenství). Oplocení stavby je tvořeno okolní výstavbou, pouze část pozemku mezi venkovním posezením a domem je oplocena zdí z plných pálených cihel s kovovou brankou. Dispoziční řešení Dle sdělení spoluvlastníka paní Přerovské je rodinný dům dispozičně řešen jako 3+1. Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit na dvě samostatné části. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu bydlení, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení SÚ Buchlovice je stavba z počátku 20. století, stáří proto odhaduji na cca 100 let Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + částečně stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: (kombinace) tvar sedlový, pultový, krov dřevěný Krytina střechy: původní pálená krytina či vlnitý plech Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břízolitová, západní štít RD s dřevěným obkladem, sokl pouze v části objektu kabřincový, jinak není proveden Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením, luxfery Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené do obložkových zárubní Povrch podlah: linoleum, keramická dlažba Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory Ohřev teplé vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: standardní (sprchový kout, umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 32

12 Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem, elektrickou troubou, digestoří Údržba: prováděna běžná údržba Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p odměřeno z KM Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 4,91*8,3+5,9*2+4,5*5,5+2,5*2 3 m 82,30 m m 3 podkroví / půda 4,5*5,5 2,8 m 24,75 m 2 69 m 3 4,91*8,3+5,9*2 - nadezdívka 0,8 m 52,55 m 2 42 m 3 (4,91*8,3+5,9*2)*2*0,5 - sedlová střecha 53 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 411 m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 82 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 107 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 107 m 2 Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 19,41 zastavěná plocha - obvodové zdivo 2,72 zastavěná plocha - vnitřní příčky 22,13 zastavěná plocha celková všemi zdmi 59,87 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,73 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č. p. 144 Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha 1.NP vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 1.NP 60,08 100% 60,08 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 60,08 m 2 místnost - odhad ze zastavěné plochy bez schodiště podkroví 3,9x4,9-0,8x2 17,51 100% 17,51 m 2 Započitatelná plocha podkroví 17,51 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 78 m 2 Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ), kromě střešní krytiny a krovu, a prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Dle telefonického sdělení paní Martiny Přerovské (spoluvlastník) byla v nedávné minulosti (cca r ) provedena kompletní rekonstrukce interiéru stavby: koupelna, kuchyňská linka, podlahy, dveře, okna, vnitřní malby. Při místním šetření při pohledu přes okno bylo zjištěno, že obývací pokoj i kuchyňská linka jsou v dobrém stavu po nedávné rekonstrukci. V blízké budoucnosti předpokládám provedení rekonstrukce střešní krytiny, která je ve zhoršeném stavu. Optickým nedostatkem stavby je chybějící sokl, chybějící začištění okolo některých oken, opadávající omítka západní strany objektu. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 32

13 Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako střední, vyžadující v blízké budoucnosti provedení výměny střešní krytiny a opravu fasády. Stavebně technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a běžné údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení zděné z plných pálených cihel c) Vstupní branka kovová s nátěrem a výplní z pletiva a plechu d) Zpevněné plochy betonové e) Venkovní schodiště betonové (3. stupně) - Přístřešek v severovýchodní části pozemku parc. č. st. 52/2 je umístěna stavba ze smíšeného zdiva (pálená cihla + tvárnice), která tvoří venkovní posezení. V severní části je provedeno luxferové okno, nášlapnou vrstvu tvoří betonová mazanina, střecha je pultová, nově jsou provedeny klempířské konstrukce, fasáda není zcela omítnutá, v severní stěně se vyskytuje prasklina pravděpodobně z důvodu chybně provedeného vyzdění. Stáří objektu odhaduji na cca 60 let, stav hodnotím jako nevalný. Informativní odhad obestavěného prostoru přístřešku - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 3*4,4 2,8 m 13,2 m 2 37 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 37 m Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 52/2, který je rovněž zapsán na LV č ze dne pro k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládáme nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z parc. č. st. 52/5: 572/5, 2675/2, 2705/3 Pozemek parc. č. st. 52/2 Pozemek je svažitý, výškový rozdíl je vyrovnán opěrnou zdí, která navazuje na severní stěnu rodinného domu. Pozemek má podlouhlý cca obdélníkovitý tvar, který je téměř z celé části zastavěn rodinným domem č. p. 144 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 32

14 a z částipřístřeškem, který je umístěn v severovýchodní části pozemku. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Zlechov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako BI Plochy pro bydlení individuální. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 32

15 7.5. Povodňový plán ČR 7.6. Dle povodňového plánu České republiky se nejedná o záplavové území. Shrnutí Adresa: okres Uherské Hradiště, obec Zlechov č. p. 144 zděný rodinný dům č. p. 144 s pozemkem parc. č. st. 52/2 a příslušenstvím - podíl Nemovité věci: id. 1/2 střední, interiér po Stavební stav: Vybavení: standardní rekonstrukci Dispozice vč.zhodnocení: dle spolumajitelky 3+1 Příslušenství: venkovní úpravy, přístřešek Podlažnost: 1.NP + podkroví/půda Výměra pozemků: 112 m 2 Obestavěný prostor (OP): 411 m 3 Zast. plocha 1.NP: 82 m 2 Započitatelná plocha (zap.pl.): 2 Zastavěná plocha 78 m nadzemních podlaží: 107 m 2 Realizovatelnost: obtížná IPP: 0,955 OP / zap.pl.: 5,269 Pozn.: IPP index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 32

16 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 10 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 11 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 12 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 13 Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 32

17 K 14 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne mají nemovité věci celkem 2 spoluvlastníky. Nemovité věci nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle spoluvlastnického podílu tak, aby nebylo negativně ovlivněno nejlepší možné využití. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) Nabídka nemovitých věcí (RD) v obci Zlechov bylo nalezeno celkem 9 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a blízkém okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 27 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov byla nalezena pouze 1 nemovitá věc s nabídkovou cenou Kč. 3.) Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov - byly nalezeny celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) Dle databáze historických dražeb na tomto portálu bylo provedeno v okrese Uherské Hradiště několik nedobrovolných dražeb rodinných domů (viz. tabulka níže). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 32

18 Příklady uskutečněných dražeb v okrese Uherské Hradiště Realizovaná dražba č. 1 Realizovaná dražba č. 2 Realizovaná dražba č. 3 Realizovaná dražba č. 4 Nemovité věci: řádový RD řádový RD samostatný RD řádový RD Adresa: GPS: Korytná 279, Uherské Hradiště N, E Vlčnov 104, Uherské Hradiště N, E Kunovice 801, Uherské Hradiště N, E Pašovice 42, Uherské Hradiště N, E Vzdálenost cca od oc. nem.: 32 km 20 km 10 km 26 km Fotografie: Doplňující popis: RD zděný, dveře venkovní prosklené, okna jsou dřevěná dvojitá kastlová. Vytápění je ÚT, elektroinstalace je 220/380 V. RD s dispozici 3+1 (veranda, chodba, koupelna, prádelna, WC, kuchyň, pokoj, vodárna - 1.NP; 2 pokoje - 2.NP). V r rekonstrukce (koupelna, odpady, rozvody vody, obklady, zařizovací předměty, elektro, dlažby v chodbě a kuchyni. RD není vybavený (interiér), Dispozice: 1.PP: sklad, sušárna, chodba, prádelna, garáž. V 1.NP: pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, chodba, hala, koupelna s WC, spíž, schodiště, terasa. V 1.PP: sklad, kotelna. V 1.NP: zádveří, 3x pokoj, 2x WC, schodiště, veranda, kuchyně s jídelnou, spíž 2x, koupelna, průjezd. Ve 2.NP: chodba, WC, koupelna, kuchyně, jídelna, 4x pokoj, spíž, komora. Konstrukční provedení: zděné smíšené zdivo zděné zděné Dispozice: nebylo zjištěno Podlažnost: 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP 2 pč. st. 149/ m 2 Pozemky parc. č.: p. č. st. 151/1-78 m 2 p. č. 37/1-390 m 2 p. č. st m 2 p. č m p. č. 1641/3-965 m 2 p. č. 1551/1-441 m 2 p. č m 2 p. č m 2 p. č m 2 p. č m 2 Výměra pozemků [m 2 ]: Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: Vydražená cena [Kč]: Vydražená cena [Kč/m 2 zap.pl.]: Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 32

19 Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni ; V-945/ byla kupní cena za nemovité věci ve výši ,- Kč, tj Kč/m 2 započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako přiměřená, přibližně odpovídá obvyklé ceně nemovitých věcí jako celek. Dle Kupní smlouvy ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni ; V-2733/ byla kupní cena za podíl ve výši id. ½ na nemovité věci ve výši ,- Kč, tj Kč/m 2 započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako vyšší než je cena obvyklá. Jednalo se o převod spoluvlastnického podílu mezi spřízněnými osobami (současní spoluvlastníci). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 32

20 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: samostatný RD samostatný RD vnitřní řadový RD řádový RD vnitřní řádový RD samostatný RD Adresa: Zlechov 144, Zlechov Javorovec 323, Mistřice GPS: N, E N, E V uličce 440, Ostrožská Nová Ves N, E Ořechov 216, Ořechov Lidická 441, Kunovice Zlechov 454, Zlechov N, E N, E N, E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 16,4 km 15 km 9 km 11 km 800 m Fotografie: Doplňující popis: x RD 2+1 po částečné rekonstrukci - plastová okna, kuchyně, zateplení štítu; součástí prodeje i materiál na dostavbu. U RD garáž. RD 3+1 v okrajové části obce. Možnost půdní vestavby. Podlahy jsou betonové, vytápění plynové - rozvod měď, ohřev vody - el. bojler, koupelna a samostatné WC, dvorek a zahrada za domem. RD po částečné rekonstrukci - zateplení, okna, dveře, střecha po opravě. Interiér původní, pouze nová koupelna. RD podsklepen, na dvoře hospodářské budovy. RD 3+1 (pokoje neprůchozí), vytápění plynovým kotlem a krbovými kamny. Za domem hospodářská budova, garáž. Nová okna a vstupní dveře. RD podsklepený s 2.NP, dům je dvougenerační. Dispozice 1 NP: 3+1; v 2.NP 4+1. Konstrukční provedení: zděné smíšené zdivo zděné zděné zděné zděné Dispozice: dle povinné nebyla zjištěna 3+1 2xBJ (3+1, 4+1) Podlažnost: 1.NP + podkroví/půda 1.NP + půda 1.NP + půda 1.NP + půda 1.NP + půda 1.PP - 2.NP + půda Pozemky parc.č. s výměrami: st. 52/2-112 m parc. č. st parc. č m 2 m2 parc. č m 2 2 parc. č. 2633/4-795 m parc. č m 2 parc. č. st m 2 2 parc. č m2 parc. č. st m 2 parc. č. 620/1-502 m 2 parc. č. 620/3-16 m 2 parc. č. 621/2-409 m 2 parc. č. 621/3-21 m 2 Výměra pozemků [m 2 ]: Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč/m 2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]: 23,49% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 32

21 Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita: Zlechov 144, Uherské Hradiště horší; méně občanské vybavenosti, dál od města lepší; okraj větší obce horší; méně občanské vybavenosti, dál od města lepší; občanská vybavenost, blízkost města Koeficient úpravy 1,05 0,98 1,08 0,90 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč 0 Kč K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: horší; méně spojů a dále od autobusu průměrná Koeficient úpravy 1,05 0,98 1,05 0,95 1,00 obdobná lepší; více spojů horší; méně spojů lepší; více spojů obdobná tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč 0 Kč K3 - Dostupnost osobní dopravou: horší; dál od silnice I. třídy průměrná Koeficient úpravy 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 obdobná horší; dál od silnice I. třídy obdobná obdobná tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč Kč 0 Kč 0 Kč K4 - Pozemek: lepší; větší lepší; větší lepší; větší lepší; větší lepší; větší převážně zastavěný RD Koeficient úpravy 0,99 0,96 0,85 0,98 0,86 a přístřeškem tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K5 - Stavebně technický stav: střední - interiér po rekonstrukci obdobný; interiér po rekonstrukci horší; pouze po částečné rekonstrukci obdobný; koupelna a exteriér po rekonstrukci horší; pouze po částečné rekonstrukci lepší; novější po rekonstrukci Koeficient úpravy 1,00 1,05 1,00 1,05 0,97 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč 0 Kč Kč Kč K6 - Vybavení: standardní - interiér po rekonstrukci obdobné; interiér po rekonstrukci horší; nižší standard, větší opotřebení horší; v interiéru pouze nová koupelna horší; nižší standard, větší opotřebení horší; horší technické řešení a standard Koeficient úpravy 1,00 1,05 1,10 1,05 1,05 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč Kč Kč Kč K7 - Příslušenství: venkovní úpravy, přístřešek lepší; garáž obdobné lepší; hospodářské stavby hospodářská budova, garáž hospodářská budova, garáž Koeficient úpravy 0,95 1,00 0,95 0,90 0,90 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč Kč Kč Kč K8 - Velikost nemovitých věcí: 1.NP + podkroví/půda, dle povinné 3+1, zap. pl. = 78 m 2 menší; 1.NP + půda, 2+1 obdobná, půda větší, půda obdobná, půda větší, více podlaží Koeficient úpravy 0,98 1,00 1,02 1,00 1,20 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč Kč 0 Kč Kč K9 - Napojení na sítě (přípojky): obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy veškeré IS - E, K, P, V 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 32

22 K10 - Funkční využitelnost: obdobná obdobná obdobná obdobná obdobná Koeficient úpravy bydlení 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K11 - Zdroj informací: jihomoravskereality.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: IDNES reality.idnes.cz; ID: jiho.moravskereality.cz; ID: remax-czech.cz; ID: 193-N00707 Koeficient úpravy 0,80 0,85 0,85 0,85 0,90 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K12 - Právní vztahy: bez exekuce obdobné; exekuce bez exekuce obdobné; exekuce obdobné; exekuce Koeficient úpravy v exekuci 0,96 1,00 0,96 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč Kč 0 Kč 0 Kč K13 - Věcná břemena (VB): obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy bez VB 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K14 - Ostatní: lepší; celkový dojem obdobné horší; vnitřní ŘRD, přístup ze 2 stran lepší; celkový dojem, vnitřní ŘRD, přístup ze 2 stran Koeficient úpravy 0,90 1,00 1,03 0,95 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč Kč Kč 0 Kč Váhy: 0,225 0,225 0,225 0,225 0,10 obdobné Vážený průměr [Kč/m 2 zap.pl.]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Vážený průměr upr. cen [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Variační koeficient [%]: 14,25% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Kč Minimální upravená cena [Kč]: Kč Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Kč Aritmetický průměr [Kč]: Kč Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Kč Maximální upravená cena [Kč]: Kč Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]: Kč Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 2136, k. ú. Zlechov Kč Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 2136, k. ú. Zlechov Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Kč Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 2136, k. ú. Zlechov Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 32

23 Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o napojení na kompletní IS o interiér stavby po rekonstrukci Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o parkování možné pouze na okolním veřejném prostranství o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o malá výměra pozemku pozemek je prakticky zcela zastavěný o pozemek umístěný ve svahu, ze severní strany od silnice ve vyšší výškové úrovni je oddělen opěrnou zdí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí ve středním, dobrém i nevalném stavu, se standardním i podstandardním vybavením s obdobnou popřípadě větší velikostí. Konkurence nemovitých věcí je tedy poměrně vysoká. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 32