ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1174/96/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1174/96/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 9, 14, 104/2 a 214/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 9 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 9; to vše v k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 7698/14-42 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 41 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rodinný dům č. p. 9, která je součástí p. č. st. 9, a příslušenství Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 34

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 7698/14-42: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 255, tj.: - pozemky parc. č. st. 9, 14, 104/2 a 214/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 9 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 9; to vše v k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. Na základě požadavku zástupce objednatele znaleckého posudku je určena také obvyklá cena podílu ve výši id. 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech vč. příslušenství 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 255 pro k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník; ke dni ALV: BLV: Vlastník SJM Holek Andrej a Holeková Ludmila, Debrno 9, Dolany, Bronzová 2025/31, Stodůlky, Praha 5; identifikátor: /213, /6966 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 9 zastavěná plocha a nádvoří 121 m 2 Součástí je stavba: Debrno, č. p. 9, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 9 parc. č. 14 ostatní plocha 40 m 2 parc. č. 104/2 ostatní plocha 188 m 2 parc. č. 214/2 ostatní plocha 282 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 34

4 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č m m 2 parc. č. 214/ m m m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 34

5 B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do ). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byla obeslána i manželka povinného paní Holeková Ludmila, která si dopis převzala, ale na žádost o zpětné kontaktování nereagovala. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne , k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 7698/14-42 ze dne Písemné sdělení MěÚ Libčice nad Vltavou odbor stavební ze dne ; č. j. MeULi/602/2015/SÚ; vyřizuje: J. Knoška; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 255 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Debrno dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Dolany kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 34

6 Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 34

7 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 34

8 Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 34

9 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 34

10 V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Mělník, v části obce Debrno, spadající pod obec Dolany. Vesnice Dolany je situována podél levého břehu řeky Vltavy v místě, kde končí skalnaté údolí a začíná rovina typická pro soutok Vltavy s Labem a severní část Středočeského kraje. K obci patří ještě vesnice Debrno, kde se oceňované nemovité věci nachází, a která leží necelé 2 kilometry jihozápadně v souběžném údolí Turského potoka. Jedná se o první rodinný dům po levé straně při příjezdu do obce směrem od silnice č. II/240, která spojuje obec Tursko s městem Kralupy nad Vltavou. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 50 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka. Okresní město Mělník je vzdálené cca 30 km jízdy severním směrem, centrum Hlavního města Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 25 km jízdy jižním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V části obce Debrno občanská vybavenost chybí, základní občanská vybavenost je k dispozici v obci Dolany obecní úřad, knihovna, ZŠ, MŠ a obchod s potravinami. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci města Kralupy nad Vltavou (cca 3,5 km), veškerá pak v nedaleké Praze. Dopravní dostupnost: Část obce Debrno je nevalně dostupná veřejnou dopravou, k dispozici je pouze autobusová zastávka zajišťující spojení do Kralup nad Vltavou cca 10 minut jízdy (přímý spoj, celkem spojů 8 denně), a do Prahy za cca 50 minut jízdy. Nevýhodou je mj. absence nočních spojů. V obci Dolany je k dispozici vlaková stanice s dobrým železničním spojením (trať Praha Děčín). Z osobní dopravy je část obce Debrno přístupná po silnici III. třídy, v blízkosti vede silnice II. třídy/240 (500 m), nájezd na rychlostní komunikaci R7 (exit 9) je vzdálen cca 13 km, nájezd na dálnici D8 (exit 9) je vzdálen cca 10 km východním směrem). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 34

11 Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po štěrkem zpevněném pozemku parc. č. 210/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: obec Dolany), který navazuje na veřejnou příjezdovou komunikaci parc. č. 214/7 (způsob využití: silnice: druh pozemku:ostatní plocha; vlastník: Česká republika) Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, na které je dle evidence katastru nemovitostí objekt napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Pořado vé číslo Název obce Kód obce Správní obvod CZ Dolany * 0 1 Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech , 8 dokončené byty v letech ; 9 dokončené byty v letech , 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Rodinný dům č. p. 9, která je součástí p. č. st. 9, a příslušenství Jedná se o přízemní stavbu obdélníkového tvaru s obdélníkovou přístavbou vstupu, která je umístěna na jižní straně objektu. Na pozemku u domu se nachází garáž a 2 menší kůlny, které tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou neudržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Stavbu pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit na 2 totožné, nebo alespoň podobné, části. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu bydlení, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 80-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové prokládané kameny bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo (kombinace) - zděné z pálených plných cihel, bílých tvárnic a kamene kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 34

12 Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálená taška Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného, zkorodovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná - částečně opadává či v části přístavby chybí Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, dřevěné, keramické dlažby Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: lokální na tuhá paliva Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, wc) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní (kuchyňská linka, dřez) Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 9 - bylo odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 16,8*5,6+5,8*1,6 2,6 m 103,36 m m 3 půda 16,8*5,6*3*0,5 - sedlová střecha 141 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 410 m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 103 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 103 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 103 m 2 Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu č. p. 9 Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 1.NP 75,45 100% 75,45 m 2 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 75,45 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 75 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 34

13 Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 21,87 zastavěná plocha - obvodové zdivo 6,39 zastavěná plocha - vnitřní příčky 28,26 zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha 74,74 zdmi 0,73 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve špatném stavu pro svoji funkčnost. Střešní konstrukce je zvlněná, předpokládám možnost zatékání do objektu a výskyt vlhkosti, střešní tašky na některých místech chybí, okna dřevěná, omítka částečně opadaná, na přístavbě vstupu omítka nebyla nejspíš nikdy provedena. Klempířské prvky jsou zkorodované, částečně chybí. Vybavení předpokládám podstandardní, neodpovídající dnešním požadavkům na bydlení. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako špatný, vyžadující provedení rozsáhlé a nákladné rekonstrukce. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, vodovod (jsou součástí pozemku) b) Jímka pravděpodobně betonová, na parc. č. st. 9 c) Oplocení pouze z jižní strany z pletiva s ocelovými sloupky d) Vjezdová brána - plechová - Garáž na pozemku parc. č. 214/2 se nachází stavba, která je pevně spojena se zemí, nosné konstrukce jsou zděné, střecha pultová, střešní krytina lepenka, vstupní vrata dřevěná. Stáří stavby nebylo zjištěno, stavebně technický stav je špatný. Rozměry garáže jsou cca 2,8 m x 6 m x 2,2 m. - Kůlna ve východní části pozemku parc. č. st. 9 se nachází dřevěná kůlna s pultovou střechou, krytou vlnitými deskami. Stáří stavby nebylo zjištěno, stavebně technický stav objektu je špatný. Rozměry jsou cca 2,2 m x 1,6 m x 1,8 m. - Přístřešek navazuje na garáž, stojí na pozemku parc. č. 214/2, jedná se o dřevěný přístřešek s pultovou střechou krytou vlnitými deskami. Stáří objektu nebylo zjištěno, stavebně technický stav je špatný. Rozměry jsou cca 5 m x 2,5 m x 2,2 m Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 9, 14, 104/2 a 214/2, které jsou zapsané na LV č. 255 ze dne pro k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z parc. č. st. 9: 14, 104/1, 104/2, 210/1, 214/2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 34

14 parc. č. 14: st. 9, 104/1, 104/2 parc. č. 104/2: st. 9, 14, 99, 104/1, 104/3, 210/1 parc. č. 214/2: st. 9, 13/3, 13/6, 13/8, 13/9, 13/10, 104/1, 210/1 Pozemek parc. č. st. 9 Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, který je z celé své plochy zastavěn rodinným domem č. p. 9. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 14 Pozemek nebylo možné z veřejně přístupných míst zkontrolovat, popis vychází z letecké fotomapy. Pozemek je svažitý, má obdélníkovitý tvar, má travnatý neudržovaný povrch s trvalými porosty listnaté stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 104/2 Pozemek nebylo možné z veřejně přístupných míst zkontrolovat, popis vychází z letecké fotomapy. Pozemek má travnatý neudržovaný povrch s trvalými porosty listnaté stromy. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 34

15 U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 214/2 Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má přibližně obdélníkovitý, protáhlý tvar, který je v severovýchodní části pozemku zastavěn přístavbou vstupu k rodinnému domu a kůlnou, v západní části garáží a přístřeškem. Tyto stavby však nejsou zakresleny v katastrální mapě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Dolany se oceňované pozemky: - parc. č. st. 9 nachází v území vymezeném růžovou barvou obytné plochy malých sídel ; - parc. č. 14 a 104/2 nachází v území vymezeném zelenou barvou - zahrady ; - parc. č. 214/2 nachází v území vymezeném černou barvou hranice řešeného území. Zahrady v zastavitelném území s možností budování staveb malého rozsahu kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 34

16 sloužících k využívání zahrady, např. kolna, skleník, bazének, altán, garáž. Nejsou přípustné chaty a objekty pro bydlení, výrobu, skladování nebo obchod. Přípustnost staveb posoudí jednotlivě stavební úřad. Umístěním staveb nesmí být narušena základní funkce a charakter zahrady. - zahrady a sady mimo zastavěné území, nejsou přípustné stavby. - sady nejsou přípustné stavby. Obytné území malých sídel A - slouží převážně bydlení ve spojení s užitkovým využitím zahrad a možností chovu zvířectva B - funkční využití dominantní: -rodinné bydlení s možností využití přidružených zahrad a chovu zvířectva vhodné: -obchodní zařízení, nerušící služby a drobné provozy, sloužící k uspokojování denní potřeby obyvatel území -odstavná místa a garáže, sloužící potřebě funkčního využití -nezbytné plochy technického vybavení -příslušné komunikace pěší a vozidlové -zeleň liniová a plošná výjimečně přípustné: -zařízení církevní, kulturní, sociální, správní, zdravotní, sportovní a školská pro obsluhu území Podrobnější regulativy: 1. Navržená zástavba pod Dolanským hájem leží ve vzdálenosti nižší než 50 m od lesa. Dle názoru zpracovatele ÚPO realizací rodinné zástavby nebude nepříznivě ovlivněna funkce lesa, protože se jedná o izolované objekty na pozemcích se zahradou v okrajové části obce. Nicméně stavebníci těchto objektů musí požádat příslušný orgán státní správy lesů o souhlas ve smyslu 14 lesního zákona č. 289/1995 Sb. ve znění pozdějších novel. Vydání souhlasu je podmínkou výstavby. 2. Na pozemcích s průměrnou svažitostí nad 5 % nesmí být zpevněno více než 40 % plochy pozemku. 3. Na pozemcích s průměrnou svažitostí nad 8 % nesmí být zpevněno více než 30 % plochy pozemku Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky se nejedná o záplavové území Shrnutí Adresa: okres Mělník, obec Dolany, část obce Debrno č. p. 9 Nemovité věci: Zděný rodinný dům č. p. 9 s pozemky a příslušenstvím Stavební stav: špatný Vybavení: podstandardní Dispozice vč.zhodnocení: nebyla zjištěna Příslušenství: kůlna, přístřešek, garáž, venkovní úpravy Podlažnost: 1.NP + půda Výměra pozemků: 631 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 34

17 Obestavěný prostor (OP): 410 m 3 Zast. plocha 1.NP: 103 m 2 Započitatelná plocha (zap.pl.): 2 Zastavěná plocha 75 m nadzemních podlaží: 103 m 2 Realizovatelnost: obtížná IPP: 0,163 OP / zap.pl.: 5,465 Pozn.: IPP index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 34

18 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 1,0 kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 34

19 Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost podílu ve výši id. 1/2 na nemovitých věcech odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Oceňované nemovité věci pravděpodobně nelze ani jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného podíl tak, aby nebylo negativně ovlivněno nejlepší možné využití objektu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) Nabídka nemovitých věcí v obci Dolany, v části Debrno - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 161 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí v obci Dolany - byly nalezeny celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka nemovitých věcí v obci Dolany - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od Kč do Kč 4.) Na uvedeném portále není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) Na uvedeném portále je v současnosti či v nedávné minulosti (uvedeno několik dražeb obdobných nemovitých věcí. (viz tabulka realizovaných dražeb). Vyhodnocení nabídky a poptávky V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je spíše po rodinných domech umístěných v lokalitě, ve které alespoň základní občanská vybavenost, a která je dobře dostupná veřejnou dopravou. Objekt je navíc ve špatném stavu, v dohledné době je nutné provést celkovou rekonstrukci tak, aby stavba odpovídala alespoň standardním požadavkům na bydlení. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 34

20 Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 34

21 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům krajní ŘRD Adresa: Debrno č. p. 9, Dolany Debrno č. p. 39, Dolany GPS: N, E N, E U Studánky č. p. 180, Kralupy nad Vltavou N, E V Rokli č. p. 168, Kralupy nad Vltavou N, E Cítov 128, Mělník N, E Velká Bučina 86, Velvary N, E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 300 m 4,5 km 4,5 km 22 km 10,5 km Fotografie: Doplňující popis: x RD z roku 1934 je celopodsklepený. 1.NP: chodba, kuchyň, komora, šatna, 2x pokoj, WC, koupelna. RD má nová plastová okna. Přes garáž je vstup do zadních prostor domu vč. půdy, terasy. RD z roku 1932, z části podsklepený; 1.NP: předsíň s kuchyňskou linkou, 3x místnost, soc. zařízení. Zastavěná plocha (ZP) - 1.PP je 16,41 m 2, (ZP) - 1.NP 68,33 m 2. RD má nová plastová okna. V 1. kole dražby se nepodařilo prodat za Kč RD po částečné rekonstrukci, vytápění je řešeno plynovými wawkami. Na pozemku se nachází menší sklepní prostory. RD v původním stavu je dispozičně řešen jako 2+1 s koupelnou WC, komorou a půdou. K domu náleží garáž a hospodářská budova. RD - částečně podsklepný (20,5 m 2 ), o zastavěné ploše 1.NP (65,13 m 2 ). RD určený k celkové rekonstrukci, WC suché (mimo RD). Konstrukční provedení: smíšené - zděné zděné zděné zděné zděné zděné Dispozice: nebylo zjištěno Podlažnost: 1.NP + půda 1.PP + 1.NP + půda část. 1.PP + 1.NP + půda 1.NP + půda 1.NP + půda část. 1.PP + 1.NP + půda Výměra pozemků [m 2 ]: Obestavěný prostor [m 3 ]: 410 nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m 2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]: 26,73% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 34

22 K 1 - Lokalita: K 2 - Pozemek: K 3 - Stav: K 4 - Vybavení, příslušenství: K 5 - Velikost nemovitých věcí: K 6 - Napojení na sítě (přípojky): K 7 - Zdroj informací: K 8 - Právní vztahy: K 9 - Ostatní: Debrno, Dolany rovinný až mírně svažitý, neudržovaný, částečně zastavěný špatný podstandardní; kůlna, přístřešek, garáž Srovnání pomocí indexové metody lepší; klidnější horší; menší výměra, lépe udržovaný, svažitý lepší; střední - udržovaná stavba, plastová okna lepší; standardní, garáž lepší; dostupnost a občanská vybavenost lepší; dostupnost a občanská vybavenost obdobná obdobná 0,98 0,90 0,90 1,00 1,00 horší; menší výměra, lépe udržovaný, svažitý horší; menší výměra, svažitý horší; menší výměra horší; menší výměra 1,15 1,20 1,18 1,08 1,04 lepší; nevalný, plastová okna lepší; nevalný obdobný; špatný lepší; nevalný 0,85 0,90 0,95 1,00 0,95 lepší; standardní opotřebované lepší; standardní opotřebované obdobné; podstandardní, garáž, kůlna lepší; podstandardní, menší opotřebení, chlévy 0,85 0,95 0,95 1,00 0,98 obdobná; menší objekt, 1.NP + půda; započ. pl. = 75 m 2 více podlaží menší objekt, vč. sklepu menší objekt obdobná menší objekt 1,00 0,90 0,90 1,00 0,90 E obdobné; E, V lepší; veškeré IS lepší; veškeré IS lepší; veškeré IS obdobné; E, V 1,00 0,96 0,96 0,96 1,00 v exekuci omega-reality.cz; ID: ASRD dražba v insolvenci stredoceskerealty.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: IDNES sreality.cz; ID: ,70 1,00 0,85 0,90 0,80 bez exekuce v exekuci, insolvence bez exekuce bez exekuce insolvence 0,96 1,00 0,96 0,96 1,00 obdobné obdobné obdobné obdobné krajní ŘRD 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena [Kč / m 2 zap.pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]: 12,39% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 34

23 Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]: Srovnávací hodnota celku (vážený průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 255, k. ú. Debrno Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 255, k. ú. Debrno Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 255, k. ú. Debrno Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 34

24 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita Ponižující faktory: o předpokládaný celkově špatný stav a podstandardní vybavení o absence občanské vybavenosti v části obce Debrno o zůstatková životnost stavby (technická a ekonomická) je nižší než 20 let a za účelem úvěru u některých bank je nevhodnou zástavou, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o silná svažitost pozemku parc. č. 14 a 104/2 o neúplné inženýrské sítě (chybí kanalizace a plyn) o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od Kč do 1,199 mil. Kč (tj. cca od Kč/m 2 do Kč/m 2 zap. pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl nejnižší nabídkovou cenu Kč / m 2 zap.pl Kč. Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 7.256,- až ,- Kč/m 2 Určená cena za 1 m 2 u oceňované nemovité věci: 9.102,- Kč/m 2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši Kč. Vzhledem k tomu, že se na základě požadavku zástupce objednatele znaleckého posudku má být také určena obvyklá cena pouze id. podílu 1/2, byla pro tento případ uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80 % z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po zaokrouhlení při dolní hranici uvedeného rozmezí. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti s nevalnou dostupností veřejnou dopravou, špatnému stavu a podstandardnímu vybavení, nízké zůstatkové životnosti stavby, svažitosti pozemků, neúplným inženýrským (negativní faktory), i přes umístění na poměrně klidném (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,7 až 1,00 u realizované transakce v insolvenčním řízení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 34

25 Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí jako celek, v současném stavu ve výši ,- Kč, tj Kč/m 2 zap.pl. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech určuji na základě porovnání ve výši Kč Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). NENÍ PRAVDA! Zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO ANO NE NE Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma. Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. - NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba z veřejně dostupných míst působila velmi špatným dojmem, předpokládám technické závady, které mají negativní vliv na celkovou životnost stavby. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí. ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží. ANO Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava, výroba, jiné zdroje). ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. NE Umístění nemovité věci není v památkové zóně - NENÍ PRAVDA! kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 25 z 34