ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Stavba bydlení čp. 7 + pozemky p.č.st.23,p.č.2 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Heřmanice, k.ú. Slotov Adresa nemovité věci: Slotov 7, Heřmanice Vlastník stavby: Jana Ing. Holubová, Slotov 7, Heřmanice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jana Ing. Holubová, Slotov 7, Heřmanice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražitele OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.paška Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.23 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 656m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.7 - pozemku p.č.2 zahrada o výměře 671m 2 vše zapsáno na LV č.156 pro obec Heřmanice, k.ú.slotov, část obce Slotov. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - LV č.156 z místní šetření za účasti p.paška - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 218/2015-A z Místopis Vesnice Heřmanice patří do dřívějšího okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Jaroměř. Obec Heřmanice se rozkládá asi devatenáct kilometrů západně od Náchoda a čtyři kilometry severně od města Jaroměř. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Úředně žije v katastru této menší vesnice zhruba 380 obyvatel. Heřmanice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Běluň, Brod, Heřmanice a Slotov. Mateřská škola slouží v obci pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Stavba bydlení čp.7 se nachází ve Slotově - jedná se o stavebně nesrostlou část obce, která leží v těsné blízkosti obce Kuks se zámkem téhož jména. Potřebné služby jsou přímo v Heřmanicích mateřská školka, či v Jaroměři (základní škola, lékař, obchody), vlakové spojení z Kuksu, kde je i hospoda. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.23 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 656m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.7 - pozemek p.č.2 zahrada o výměře 671m 2, vše zapsáno na LV č.156 pro obec Heřmanice, k.ú.slotov, část obce Slotov. Ve skutečnosti stavba bydlení čp.7 stojící na pozemku p.č.st.23 je rodinný dům - jedná se o samostatně stojící objekt půdorysného tvaru písmene T. Rodinný dům je přízemní, s půdním prostorem přístupným vnitřním schodištěm. Půdní prostor je částečně zateplen a připraven pro vestavbu podkroví. V domku je malý sklep, jež je přístupen vyklápěcími dřevěnými dvířky u místěnými v podlaze chodby a pomocí jednoramenného schodiště. Rodinný dům je vystavěn na kamenných základech s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti (živičná s hliníkovou folií), obvodové zdivo je smíšené z plných pálených cihel a kamene (spodní části zdiva

3 podezdívky) na tl.45-60cm,krov je sedlový, dřevěný vaznicový, stropy jsou vesměs dřevěné, převážně s dřevěným palubkovým obložením, jen v koupelně je sádrokartonový podhled stropu, krytina je z bonského šindele, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody,parapety), vnitřní štukové omítky, fasádní omítka je jen částečně - zbytek vápenné omítky, jinak je převážně odstraněna - otlučena. Jihozápadní štít v úrovni půdy u křídla domku orientovaného ve směru jihozápad - severovýchod je nevyzděn, je jen dřevěný jednostranně obitý, štít na druhé tj. severovýchodní stěně je v úrovní půdy opatřen obkladem z lisovaných desek na bázi dřeva. Vnitřní obklady jsou v koupelně, schodiště na půdu je ocelové konstrukce, obložené OSB deskami, zalomené,okna jsou dřevěná euro, s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do rámových zárubní, v obytných místnostech jsou podlahy plovoucí, v kuchyni je keramická dlažba, v části půdního prostoru je již připravena podlaha z OSB desek. Vytápění v domku je lokální elektrickými přímotopy, v obývacím pokoji je krbová vložka. V objektu je rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování je v plastových rourách. V kuchyni je menší atypická kuchyňská linka, kombinovaný sporák. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC combi. Rodinný dům je na veřejný rozvod elektřiny napojen zemním kabelem, voda je z vlastní kopané studny umístěné při severovýchodním rohu pozemku p.č.2, tj. pod svahem v nejnižší části pozemku. Studna je vybavena ponorným čerpadlem Nautilus, v domku je pak domácí vodárna. Odkanalizování je do vlastní ČOV umístěné též na pozemku p.č.22 u jihozápadního štítu přístřešku stodoly). Rodinný dům je z roku 1848, jeho poslední rekonstrukce byla provedena v roce podlahy, koupelna, rozvod elektřiny, vody, odpady, dveře - renovace, okna, kuchyně, opravy omítek, podhledy stropů. Též byla započata rekonstrukce půdního prostoru za zřízením podkroví - zateplení krovu včetně paropustné folie, nová střešní krytina - bonský šindel, částečně i podlaha z OSB desek. Též bylo zřízeno schodiště - zatím jen s úpravou stupňů z OSB desek. Půdní prostor však pro ve skutečnosti pro zřízení podkroví v současné podobě není nikterak vhodný (ba naopak) - jedná se o domek s půdní nadezdívkou výšky 0,0-0,2m, domek malé šířky objektu (4,8 respektivě 6,12m), takže velikost možného upraveného podkroví (podlahové plochy místností s dostatečnou světlou výškou) je malá. Vlastník objektu proto v započatých úpravách podkroví nepokračoval a měl připravený projekt na rekonstrukci domku spočívající ve zvýšení půdních nadezdívek a tedy rekonstrukci celého podkroví. Dispozičně se v domku nachází byt velikosti 1+1 s příslušenstvím : 1.PP: sklep 8,05m 2 (sv.výška sklepa 1,7m) 1.NP: chodba 9,80m 2, kuchyně 19,20m 2, koupelna s WC 9,50m 2, obývací pokoj 39,0m 2, tj. celkem 77,50m 2 Podkroví - zatím neobytné prostory Tj. celkem v domku je tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) 77,50+0,5*8,05= 81,53m 2. Zastavěná plocha domku je 11,67*(4,80+4,71)/2+6,12*8,16=105,43m 2 Obestavěný prostor činí : 11,67*(4,80+4,71)/2*(4,25+6,40)/2+6,12*8,16*(6,10+3,10)/2+3,77*3,76*2,0=553,6m 3 Příslušenství domku čp.7 tvoří: - hospodářský objekt, původně stodola + chlév - samostatně stojící stavba též na pozemku p.č.st.23, jedná se o přízemní stavbu ze smíšeného zdiva - cihla, kámen o tl. stěn 30-60cm,v rozích a ve štítu s pilíři, s - 3 -

4 kamennými základy, bez stropní konstrukce, s dřevěným sedlovým krovem, krytinou z betonových tašek, klempířské prvky jen u severozápadní stěny (žlaby, svody), s dřevěnými vraty, jen malé okno u chlévu, podlaha je částečně betonová, částečně jen mlat. Je zde zaveden přívod světelné elektrické elektroinstalace. Objekt je bez vnitřních i venkovních omítek (ty jsou převážně otlučeny či opadány). V tomto objektu se nyní nachází bývalý chlév, místnost pro psa, a stodola sloužící jako garáž. Stodola má zastavěnou plochu 13,67*5,10=69,72m 2, OP stavby je 69,72*(5,10+8,10)/2= 460,13m 3. - přístřešek u stodoly - jedná o částečně již ubouranou stavbu (ze severovýchodní strany), nyní o zastavěné ploše cca 4,6*8,10= 37,26m 2, přístřešek má pultovou střechu v prodloužení sedlové střechy stodoly, betonovou taškovou krytinu, převážně s padanými omítkami, bez jakéhokoliv jiného vybavení. - studna - kopaná, plastová, vybavená čerpadlem Nautilus, na pozemku p.č.2 - přípojka vody do domku od studny - domovní ČOV umístěná u stodoly a přístřešku - uliční oplocení - podezdívka (různé výšky) a sloupky z tvarovek imitujících pískovec, dřevěná výplň - zpevněné plochy - chodníky převážně z lomového kamene na p.p.č.st.23 Pozemek p.č.st.23 je zastavěn zčásti rodinným domem čp.7, nachází se něm i stodola i přístřešek stodoly, nezastavěná část pozemku tvoří zeleň či zpevněné plochy. Pozemek p.č.2 tvoří velmi svažitou zahradu se sklonem k východu, severovýchodu i k jihovýchodu, nachází se na něm studna, i ČOV. Celková výměra pozemků je = 1327m 2. Na zahradě se nachází několik okrasných stromů i keřů, zahrada je řádně udržována. Silné stránky Dobrý stav zrekonstruovaného přízemí domku, udržovaná zahrada, navíc hospodářský objekt s možností garážování. Lokalita nedaleko zrekonstruovaného zámku v Kuksu. Slabé stránky Nedokončená rekonstrukce podkroví, jež je však ve stávající podobě pro rekonstrukci bez zvýšení obvodového zdiva (půdní nadezdívky) málo vhodné. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 81,53 m 2 Obestavěný prostor: 553,60 m 3 Zastavěná plocha: 105,43 m 2 Plocha pozemku: 1 237,00 m 2 Porovnání je provedeno s nabídkou na prodej rodinných domků v okolí Slotova - přímo ve Slotově se nyní žádný objekt k bydlení k prodeji nenabízí. Slotov je nyní po rekonstrukci zámku Kuks částí Heřmanic se zvýšenou atraktivitou. Při vyhodnocení kriterií je přihlédnuto i k tomu, že podkroví je částečně připraveno k užívání, a též k příslušenství čp.7 tj. hospodářskému objektu

5 Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Zaloňov Nabídka - k prodeji velký rodinný dům o dispozici 2x 3+1 s pozemkem a garáží. Možnost pronájmu dalšího pozemku za domem. Dispoziční řešení domu v 1.NP: vstupní chodba, kuchyň s jídelním prostorem, dále tři místnosti, šatna, koupelna a WC. 2.NP: dispozice dva půdní prostory. Dům stojí nedaleko Golf Resortu Nová Amerika a lázní Velichovky. Dům lze rozdělit na dvě samostatné bytové jednotky, má k dispozici dva elektroměry. Kompletní občanská vybavenost je v obci Jaroměř ( cca 3km ). Nemovitost je čistá, bez zatížení a dluhu. Z inzerátu užitná plocha upravena koeficientem 0,65. Lokalita Zaloňov - Rtyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a vybavení 1,25 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,25 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům, ale bez hosp.objektu; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - velmi malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům jiné architektury - horší; Celkový koef. K C 1,94 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 209,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka RD Heřmanice Nabídka - k prodeji větší rodinný dům se zázemím. Jedná se o patrový dům, který je dispozičně rozdělen na dvě samostatné bytové jednotky. Jedna bytová jednotka je přízemní o velikosti tato je určena k rekonstrukci, druhá bytová jednotka je patrová - dispozice: v přízemí - vstupní chodba, samostatné WC, komora, obývací pokoj s jídelním koutem, kuchyně se vstupem do koupelny s vanou. Patro - dvě obytné místnosti, z větší místnosti je vstup na půdu a terasu. Vytápění - krbová kamna s výměníkem (přípojka plynu je na hranici pozemku), voda z vlastní studny, odpady - 2x septik; ohřev vody bojlerem. Z jedné strany (od silnice) má dům vyměněna okna. K domu přináleží rozlehlý pozemek o celkové výměře 8172 m2, 2x garáž + venkovní stání. Součástí prodeje je také vedlejší dům sloužící jako hospůdka s vnitřním i venkovním posezením a se samostatným vstupem. Lokalita Heřmanice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,07 K4 Provedení a vybavení 1,25 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,08-5 -

6 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší obytná část; Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v horším stavu, horší architektura; Celkový koef. K C 1,30 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka chalupy Zaloňov Nabídka -Rekonstruovaná původní zemědělská usedlost, s obytnou částí cca 150 m2 v 1.NP a podkroví (5 +1), částečně podsklepená, s garáží (35 m2) a letní kuchyní. Dům je napojen na veřejný vodovod (na pozemku i studna) a elektro, odkanalizován do žumpy, vytápění zatím pouze v 1.NP centrální, krbovými kamny. Usedlost se nachází v obci Zaloňov, vzdálené cca 4 km od Jaroměře, kde se nachází veškerá občanská vybavenost, a která je dostupná veřejnou autobusovou dopravou. Na pozemku dále terasa, velká stodola. Zahrada m2, přímo navazující louka m2. Celková výměra pozemků: m2. Lokalita Zaloňov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší; Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu celkově; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 81,53 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - jedná se o objekt ve velmi zajímavé lokalitě poblíž zámku Kuks.Objekt je využitelný jak pro trvalé bydlení, tak pro rekreaci. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 4 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -