ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /2014 pozemků st.p.99, p.1130/2, p.1130/8 s rodinným domem čp.90 a příslušenstvím v kat.území: Velké Žernoseky, obec: Velké Žernoseky, okres: Litoměřice. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - j.088ex 4468/10 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 303/2013 Sb. a 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit pozemky st.p.99, p.1130/2, p.1130/8 s rodinným domem čp.90 s příslušenstvím v k.ú. a obci Velké Žernoseky, okres: Litoměřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům Velké Žernoseky Velké Žernoseky Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Velké Žernoseky Katastrální území: Velké Žernoseky Počet obyvatel: 487 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 1 28 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci V V V V Pi 0,50 0,60 1,01 1,00 0,90 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 296,70 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.kutiové Anny. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - usnesení Exekutorského úřadu Kladno o ustanovení znalce ze dne (j.088ex 4468/10) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne exekuční příkaz ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne porovnatelné nabídky RD k prodeji v této lokalitě ze dne údaje zjištěné na OÚ Velké Žernoseky: a/ v r.1997 plynofikace rodinného domu b/ v r.2006 přípojka kanalizace c/ dům je více než 100 let starý Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha 4 znaleckého posudku.

3 -3-6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky st.p.99, p.1130/2, p.1130/8 s rodinným domem čp.90 a příslušenstvím v jihovýchodní části obce Velké Žernoseky, při hlavní silnici a železnici, jenž prochází obcí směrem od Litoměřic směrem na Ústí nad Labem. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 340/2013 Sb. a 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Jedná se o pozemky přístupné ze zpevněné komunikace, rozdílných výškových úrovní (jsou zde opěrné zídky za domem a venkovní schody...); s možností napojení na všechny inženýrské sítě; v blízkosti je železniční trať a hlavní silnice procházející obcí. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V blízkosti domu je hlavní silnice a železniční trať směrem na Ústí nad Labem... Pi -0,02-0,10 Pi -0,06 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 0,880 i1 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší

4 -4- než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V V 1,00 4 ndex trhu T P5 * (1 + Pi) 0,940 i1 ndex polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m V 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Pi 1,03-0,01-0,02-0,02-0,04 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,937 i2 Celkový index T * O * P 0,940 * 0,880 * 0,937 0,775 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,70 ndex Typ Jedn. cena Název Parcelní Výměra Koef. 0,775 Upr. cena [Kč/m2] 229,94 Cena

5 -5- číslo st.99 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1130/2 4 odst. 1 zahrada 1130/8 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem [m2] 162,00 [Kč/m2] 229,94 [Kč] , ,00 229,94 229, , , ,40 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.90 Jedná se o samostatný rodinný dům se sedlovou střechou a taškovou krytinou; dům je částečně podsklepen a má částečné podkroví (se 2 vikýři). Dům byl postaven cca před 120 lety(stanoveno odhadem...) a postupně byl v průběhu užívání modernizován. Obvodové zdivo je kamenné o tl.55cm, stropy v suterenu jsou klenbové a nad přízemím pravděpodobně dřevěné, trámové; okna jsou dřevěná, dvojitá; krov je dřevěný, hambálkový (s vrcholovou vaznicí); schodiště je betonové. Zadní přístavba koupelny je provedena pouze z cihel o tl.15cm a má pultovou střechu, a je neomítnutá. Přízemí je dispozičně členěno na chodbu, obývací pokoj, kuchyň se spíží, pokoj, koupelnu,wc.v podkroví jsou chodba, 2 podkrovní prostory (světlá výška 2,18m) a půdní prostor. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (220V), kanalizaci, vodovod, plynovod; vytápění je lokální, plynové a v obývacím pokoji jsou krbová kamna na dřevo; v kuchyni je plynový sporák. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy : všechny přípojky inž.sítí, přední oplocení, zadní venkovní schody, opěrné zídky ze štípaných kvádrů, zpevněná plocha; a dále vedlejší stavba (dřevník) o zast.ploše 12m2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: ndexovaná průměrná cena PC (příloha 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do obyvatel 120 let 2 301,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 16,0*6,0+6,10*2,0 1.podz.podl.: 6,0*4,50 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.: Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: zastřešení, podkroví: sklepní prostor: Zastavěná plocha 108,20 m2 27,00 m2 16,0*6,0*3,30+6,10*2,0*(2,30+3,0)/2 16,0*6,0*(0,80+2,50/2)+2*2,0*1,20*2,20/2 6,0*4,50*2,60 108,20 m2 27,00 m2 Konstrukční výška 3,30 m 2,60 m 349,13 m3 202,08 m3 70,20 m3

6 -6- Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 1,25 621,41 m3 108,20 m2 135,20 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: s 1-5 * 120 0,40 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Vi typ A -0,08 V 0,03 0,01 0,08-0,04 0,05 0,85 12 ndex vybavení V (1 + Vi) * V13 * 0,60 0,536 i1 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V Pi -0,06 1,00

7 -7- záplav 4 ndex trhu T P5 * (1 + Pi) 0,940 i1 ndex polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m V 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Pi 1,03-0,01-0,02-0,02-0,04 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,937 i2 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 2 301,- Kč/m3 * 0, ,34 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 621,41 m3 * 1 233,34 Kč/m3 * 0,940 * 0, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Cena staveb celkem ,- Kč Pozemky - zjištěná cena ,40 Kč C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,- Kč

8 -8-1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Sedmsetpadesátsedmtisícosmsetdvacet Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených skutečností, po zhodnocení stavebního stavu nemovitosti, stavu na trhu s nemovitostmi; po srovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy:sedmsetpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (nájemní smlouvy, věcná břemena...) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř /2014 znaleckého deníku.

9 -9- Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem /2014. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV 156 ze dne Porovnatelné nabídky RD k prodeji v této lokalitě ze dne počet stran A4 v příloze:

10 Rodinný dům čp.90, Velké Žernoseky, okres: Litoměřice Pohled západní Pohled jihozápadní (uliční)

11 Pohled zadní (severovýchodní) Přízemí - kuchyň

12 Přízemí - koupelna Podkroví - komora