ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 573/2010 Ocenění bytové jednotky č. 128/62 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 8122, v budově č.p. 128, zapsané na LV č. 2003, stojící na pozemku st.parc.č. 1903/4, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 170/10000 na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemek) pro obec Plzeň, katastrální území Plzeň Skvrňany u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 128/62 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 8122, v budově č.p. 128, zapsané na LV č. 2003, stojící na pozemku st.parc.č. 1903/4, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 170/10000 na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemek) pro obec Plzeň, katastrální území Plzeň Skvrňany u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Skvrňany ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Skvrňany ze dne Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedeni odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č (bytová jednotka) pro k.ú.skvrňany ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č (bytový dům) pro k.ú. Skvrňany ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č (pozemek) pro k.ú. Skvrňany ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu ) 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Skvrňany Maříková Věra, Dopravní 128/31, Plzeň 3, Nová Hospoda, Plzeň 18 Adresa nemovitosti: Dopravní 31 Název katastrálního území: Skvrňany Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím, - budoucí pohledávky do výše ,- Kč vzniklé do Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 Krč, Praha 4. Zástavní právo smluvní zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň 18 Nová Hospoda v ul. Dopravní. Bezprostřední okolí je zastavěné částečně původními panelovými domy z 80 tých let, kde převládá funkce bytová, původními i novými rodinnými domky a průmyslovými objekty. Lokalita Nová Hospoda je při pravé straně výpadovky z Plzně na Domažlice, na samém konci města Plzně, mimo souvislé zastavěné území, stavebně nesrostlá s Plzní. V bezprostředním okolí se nachází objekty drobné výroby (např. výrobní družstvo konfekce Styl, stavební firmy a prodejny se stavebním materiálem, zinkovna apod.), v blízkosti pak Průmyslová zóna Borská pole (např. Seele Pilsen s.r.o.-ocelovo skleněné výrobky, MAKRO, spol. s r.o., továrna Panasonic, Daikin czech plant-klimatizační jednotky, autosalon, Fuji Koyo Czech-automobilový průmysl, různé ubytovny, nákupní centrum apod.) což sice nabízí pracovní příležitosti, zároveň však snižuje pohodu bydlení. Dopravní dostupnost MHD do centra vzhledem od odlehlosti lokality Nová Hospoda mírně horší. Parkovací možnosti v okolí domu jsou dobré. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup je orientován jižně. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má třináct nadzemních podlaží, v každém podlaží pět bytových jednotek. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech, v posledních letech byla provedena výměna některých oken za nová plastová, jinak je dům v původním, průměrně udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě, se dvěma renovovanými výtahy. Plzeň je Krajské statutární město, které má obyvatel a je s kompletní občanskou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Celkově je daná lokalita (Nová Hospoda) hodnocena jako méně žádaná Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 13., posledním, nadzemním podlaží bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby od výtahu přes ještě jedny dvoukřídlové dveře, přes chodbičku společnou pro dva byty. Samotné vchodové dveře do bytu jsou prosklené zastíněné látkou, což nevyhovuje bezpečnostním ani požárním předpisům. V bytě se nachází předsíň obdélníkového tvaru s vestavěnou skříní, na podlaze původní PVC, z předsíně je vstup vlevo na WC, do koupelny, kde se nachází vana a umyvadlo (umakartové jádro), vlevo vedle sociálního zřízení do většího pokoje, na podlaze původní PVC, vlevo pak bez dveří do kuchyně s již vyměněnou kuchyňskou linkou, sporák plynový, digestoř, na podlaze původní PVC, za kuchyňskou linkou jídelní stůl a druhý vstup na sociální zařízení. Z kuchyňky pak do druhého, menšího pokoje, na podlaze původní PVC. Byt má plastová okna se žaluziemi, orientovaná z obou pokojů a kuchyně východně. Další vybavení a zařízení není. Byt je v původním stavu, omítky jsou částečně poškozené. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou 5

6 stěrkové, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje. Dům je v původním stavu. Byt je trvale užíván pro bydlení, vlivem zanedbaného úklidu ve zhoršeném stavu, opravy a údržba nebyly několik let prováděny. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 170/10000 na pozemku st.parc.č. 1903/4 o výměře 390 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek celý zastavěný bytovým domem čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která již delší dobu není udržována, opravy nejsou prováděny. Bytová jednotka je trvale užívána pro bydlení, nevyžaduje dalších investic pro zachování provozuschopnosti, pouze vzhledem k dnešním požadavkům a standardům v bydlení je vhodná modernizace (výměna vchodových dveří, umakartového jádra, podlahových krytin apod.) Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.parc.č. 1903/4 390,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9540 6

7 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,45 Pozemek - zjištěná cena = ,45 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemek = ,45 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,45 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 128/62-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 30 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: = 58,54 m 2 Podlahová plocha bytu: = 58,54 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 3,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,54 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,00 m 2 * 0,10 = 0,30 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,84 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 7

8 Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,643 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - samoty, mimo souvisle zast. území obce I -0,06 (odlehlá poloha) 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - Vinice I -0,04 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní I -0,02 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,643 * 0,850 * 0,950 = 0,519 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,519 = ,11 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = ,11 Kč/m 2 * 58,84 m 2 = ,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,99 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,45 Kč Spoluvlastnický podíl: 170 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,45 Kč * 170 / = ,48 Kč Byt, jednotka č. 128/62 - zjištěná cena = ,47 Kč Byt, jednotka č. 128/62 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč 8

9 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 128/62 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: Sedmsetosmtisícšestsetčtyřicet Kč Porovnávací hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Plzeň Nová Hospoda 2+1 panelový bytový dům 60,64 13.NP 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Plzeň, Nová Hospoda Bytová jednotka velikosti 2+1 o ploše 52,00 m 2 v 1 NP panelového bytového domu. Bytová jednotka v původním, udržovaném stavu, umakartové jádro, plechová kuchyňská linka. Porovnávaná nemovitost z aktuální nabídky, 1,20, výhodnější podlaží 1,10. X panel 52, , Plzeň, Nová Hospoda Bytová jednotka velikosti 2+1 o ploše 59,00 m 2 v 13 NP panelového bytového domu. Bytová jednotka v původním, udržovaném stavu, umakartové jádro, novější kuchyňská.linka. Porovnávaná nemovitost z aktuální nabídky 1,20. panel 59, , Plzeň, Nová Hospoda Bytová jednotka velikosti 2+1 o ploše 59,00 m 2 v 4 NP panelového bytového domu. Bytová jednotka v původním, udržovaném stavu, betonové jádro, plechová kuchyňská.linka. Porovnávaná nemovitost z aktuální nabídky 1,20, betonové jádro 1,05. panel 59, , Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 60,64 m 2 Porovnávací hodnota Kč 9

10 Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navržena porovnávací hodnota nemovitosti na : ,00 Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jeden milion sto tisíc korun českých Rekapitulace Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení, ale také pro obchod a výrobu. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je trvale užívána pro bydlení, bytový dům je cca 30 let starý, bezprostřední okolí je prostorné, se vzrostlými stromy, se zelení, v blízkosti zástavby rodinných domů. Vzhledem k výrobním a obchodním objektům v okolí dobrá nabídka pracovní příležitosti v místě. Slabé stránky bytová jednotka je v lokalitě Nová Hospoda, která je mimo zastavěná území obce, spíše odlehlá poloha, stavebně nesrostlá, v okolí jsou také výrobní a obchodní objekty, lokalita je vzhledem k výpadovce na Domažlice poměrně frekventovaná. Lokalita Nová Hospoda není v popředí zájmu potencionálních kupujících. Bytová jednotka se nachází v 13, posledním podlaží bytového domu, je v původním stavu, opravy a údržba již nebyly prováděny. Současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je menší než jejich nabídka. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout tržní hodnotu mezi cenou věcnou a hodnotou porovnávací, s mírně větší vahou na cenu věcnou. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni Slovy: osmset tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 573/2010 znaleckého deníku. 10

11 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy Schéma (bez rozměrů, bez měřítka) chodba, výtah 11

12 Dveře do společné chodby dvou bytů vstupní dveře do bytu Předsíň bytu WC 12

13 Koupelna kuchyně, jídelní stůl Kuchyně Pokoj menší 13

14 Pokoj větší Vstup do domu pohled jihovýchodní Pohled jihovýchodní pohled jihozápadní 14

15 5.4. Doklady 15

16 16

17 17