ZNALECKÝ POSUDEK. č /14. o ceně obvyklé nemovitostí bytové jednotky č. 1292/11 v Hustopečích, katastrální území Hustopeče u Brna

Transkript

1 97EX 1274/14 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně obvyklé nemovitostí bytové jednotky č. 1292/11 v Hustopečích, katastrální území Hustopeče u Brna Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Brno, Minská 54 Vlastník: Jakub Skyba, RČ /5210 1/2 Gen. Peřiny 1292/4, Hustopeče Lucie Skybová, RČ /4053 1/2 Gen. Peřiny 1292/4, Hustopeče Účel posudku: Prodej nemovitých věcí. Posudek vypracoval: Ing. Petr Čech Brno, Oblá Datum místního šetření: kancelář: Brno, Ukrajinská 19 /fax mobil zncech@volny.cz Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 14 stran, 8 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních a v elektronické podobě.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit: stanovit cenu obvyklou, uvést všechna příslušenství nemovitostí, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 1274/14-31 soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem ze dne Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 1274/14-12 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 1274/14 pro JUDr. Karel Urban Kolaudační souhlas vydaný stavebním úřadem Městského úřadu Hustopeče dne pod č.j. výst /1120/09/13 Kupní smlouva o převodu vlastnictví jednotky (a pozemku) uzavřená dne mezi prodávající společností Němec Jiří stavitel s.r.o. a kupujícími Jakubem Skybou a Lucií Bechtoldovou Webové stránky ČÚZK Informace poskytnuté Exekutorským úřadem Brno - město Místní šetření za přítomnosti p. Milana Bechtolda Místopis Hustopeče jsou městem s obyvateli nacházejícím se na okrese Břeclav. Ve městě jsou 3 základní školy, 2 školy mateřské, gymnázium a střední odborná škola s učilištěm. Je zde městská nemocnice, řada ambulancí s odbornými lékařskými službami a 3 lékárny. Město má dopravní spojení pomocí železnice a autobusy krajského integrovaného dopravního systému. Kromě hromadné dopravy je s Hustopečemi dobré spojení individuální dopravou, z města je nájezd na dálnici D2. Z inženýrských sítí je zde vodovod, splašková kanalizace a rozvod zemního plynu. 2

3 Celkový popis Byt č. 1292/11 se nachází na severozápadním okraji Města Hustopeče na ulici Generála Peřiny. Zástavbu v této ulici tvoří nové bytové domy a domy rodinné. Po pravé straně domu s oceňovaným bytem se nachází zemědělský pozemek. Dům s bytem je o 2 sekcích s č.p. 1292, Zděný dům s polovalbovou střechou má 3 nadzemní podlaží ( NP) a podkroví (4.NP). Bytová jednotka se nachází ve 4.NP. Dům stojí na pozemcích p.č. 4542/285 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 4542/286 - zastavěná plocha a nádvoří. Budova je napojena na vodovod, kanalizaci, plynovod a na rozvod elektrické energie. Okolo všech 4 stran budovy je pozemek p.č. 4542/242. Chodník a parkovací stání před domem se nacházejí na pozemku p.č. 4542/311. Vozovka na ul. Gen. Peřiny je na pozemku parcelního čísla 4542/226. Všechny 3 citované pozemky jsou ve vlastnictví města Hustopeče (LV 10001). Silné stránky Silnou stránkou oceňovaného bytu je jeho poloha v klidném prostředí a skutečnost, že se nachází v domě zkolaudovaném před 5 roky v dobrém technickém stavu a nebude do něj v nejbližší době třeba investovat finanční prostředky. Slabé stránky Slabou stránkou je, že byt má v naprosté většině pouze střešní okna a že v domě není výtah. 3

4 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 1292/11 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací hodnota OBSAH OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 1292/11 Dům s oceňovaným bytem se 3 nadzemními podlažími (1.-3.NP) a podkrovím (4.NP) je zděný s polovalbovou střechou s taškovou krytinou. Jednotlivá podlaží spojuje dvouramenné schodiště s povrchem schodišťových stupňů z keramické dlažby a s kovovým zábradlím. 1.NP má vstupní chodbu, byty, kočárkárnu, kotelnu a sklepy náležející k jednotlivým bytovým jednotkám v domě. Ve NP jsou byty. Byt č. 1292/11 má chodbu, koupelnu společnou se záchodem, obývací pokoj s kuchyňským koutem a ložnici. Z ložnice je přístupná terasa náležející k bytu. K jednotce č. 1292/11 náleží i sklep v 1.NP. Podlahy jsou vinylové, koupelna s WC má keramickou dlažbu. Okna jsou dřevěná střešní, jedno okno a dveře na terasu jsou plastové. Dveře jsou hladké plné ze 2/3 prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v koupelně vana, umývadlo a mísa WC se zadní nádržkou. Vytápění je ústřední, zdrojem tepla je kotelna na zemní plyn v 1.NP, výměník tepla je v koupelně, radiátory jsou plechové deskové. Elektroinstalace v bytě je 230 V. Ze slaboproudých rozvodů má byt rozvod TV signálu, satelitní anténu na stěně domu u terasy, el. vrátného s domovním telefonem. Kuchyň má kuch. linku, elektrický sporák a odsávač par. Budova byla zkolaudována dne

5 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 9,59 * 1,00 = 9,59 m 2 koupelna + WC: 5,10 * 1,00 = 5,10 m 2 obývací pokoj + kk: 22,04 * 1,00 = 22,04 m 2 ložnice: 12,55 * 1,00 = 12,55 m 2 terasa: 8,46 * 0,17 = 1,44 m 2 sklep: 2,00 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,92 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4,70 5

6 16. Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní P 5, ,46 2, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,28 Koeficient vybavení K 4 : 0,9528 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 2 ]: = 9 630,00 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9528 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,10 Cena: 50,92 m 2 * ,10 Kč/m 2 = ,65 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,0 % Koeficient opotřebení: (1-5,0 % / 100) * 0,950 Bytová jednotka č. 1292/11 věcná hodnota = ,62 Kč 6

7 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: / Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky se v Hustopečích k dnešními nabízejí většinou v cenách Kč podle polohy, tvaru a výměry. S ohledem na skutečnost, že se jedná o pozemek v okrajové části města pod bytovým domem oceňuji jej částkou ve výši Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 4542/ / Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvl. podíl / = ,30 Celková výměra pozemků 437 Hodnota pozemků celkem

8 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 59,74 m 2 Plocha pozemku: 437,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí 1. byt Novostavba bytové jednotky velikosti 2+kk s balkonem nabízená k prodeji v Hustopečích. Byt se nachází ve 2. nadzemním podlaží z celkových čtyřech. 2. byt Byt velikosti 2+kk prodávaný v Hustopečích v bytovém domě Koblížek v blízkosti středu města. V domě procházejícím rekonstrukcí se nachází 11 bytových jednotek různé velikosti. Byt je ve 2.NP z celkových čtyřech. 3. byt Bytová jednotka prodávaná v Hustopečích na ul. Gen. Peřiny pochází z roku byt Byt 2+kk prodávaný v Hustopečích na ul. Gen Peřiny v novostavbě bytového domu. Byt je ve 4.NP, které již není jako u oceňovaného bytu podkrovím - je typickým podlažím domu. Budova má nižší koef. prostupnosti tepla než dům s oceňovaným bytem (třída B - úsporná). Okna mají trojskla. 5. byt Bytová jednotka velikosti 2+kk s terasou prodávaná v Hustopečích na ulici Gen. Peřiny je v podkroví, stejně jako oceňovaná jednotka. Byt je prodáván i s garáží mimo dům a včetně vybavení (vestavěné skříně, nábytek, klimatizace). 6. byt Byt velikosti 2+kk s balkonem prodaný v Hustopečích na ulici Gen. Peřiny se nachází ve 2.NP. Podlahy po dokončení má podlahy laminátové a z keramické dlažby. Vytápění je podlahové elektrické. Hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a mísa WC. 8

9 Srovnatelné nemovité věci Název: 1. byt Lokalita Husopeče, Dukelské náměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 0,90 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - střed města; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt bez střešních oken; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 55,00 m Kč Kč/m 2 Název: 2. byt Lokalita Hustopeče, ul. Nerudova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 0,90 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - blízko středu města; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - podobný; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné byty; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,40 m Kč Kč/m 2 9

10 Název: 3. byt Lokalita Hustopeče, Gen. Peřiny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - podobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt bez střešních oken; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 48,00 m Kč Kč/m 2 Název: 4. byt Lokalita Hustopeče, Gen. Peřiny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - výhoda třídy B; Celkový stav - podobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt bez střešních oken; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 52,00 m Kč Kč/m 2 10

11 Název: 5. byt Lokalita Hustopeče Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,75 K4 Celkový stav 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - výhoda garáže a zohlednění kompl. vybavení v ceně; Celkový stav - podobné byty; Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 59,74 m Kč Kč/m 2 Název: 6. byt Lokalita Hustopeče, Gen. Peřiny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný byt; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - podobný; Úvaha zpracovatele ocenění - byt nemá převažující střešní okna jako byt oceňovaný; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 47,58 m Kč Kč/m 2 11

12 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 59,74 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 1292/ ,002 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací hodnota ,00 Kč 12

13 Úkolem znalce je stanovit: Závěr: - stanovit cenu obvyklou, - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Při odhadu obvyklé ceny dávám větší váhu porovnávací hodnotě oproti hodnotě věcné. Na základě všech výše uvedených údajů uvádím: 1. Obvyklou cenu bytu včetně všech součástí a příslušenství odhaduji ve výši asi ,- Kč. 2. Příslušenstvím bytu je sklep v 1. NP a terasa přístupná z ložnice. 3. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva nezjištěny 0,- Kč. 4. Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč. slovy: jedenmiliončtyřistatisích Kč V Brně dne 14. října 2014 Ing. Petr Čech 13

14 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3813 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 41. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Ortofoto 1 14

15 Fotodokumentace Přední strana domu a pravá štítová zeď Zadní stana budovy a pravá štítová zeď Zadní strana domu s označenou terasou u bytu č. 1292/11 Levá a přední strana budovy Kuchyňský kout Obývací pokoj s kuch. koutem 15

16 Obývací pokoj Ložnice se vstupem na terasu Terasa Koupelna Koupelna Koupelna 16

17 Výměník (s dočasně odstraněným krytem) v koupelně Předsíň Schodiště k bytu Sklep 17

18 18

19 19

20 20

21 Snímek katastrální mapy Dům č.p. 1292, 1293 s oceňovaným bytem č. 1292/11 na pozemku p.č. 4542/285, 4542/286 21

22 Ortofoto Dům č.p. 1292, 1293 s oceňovaným bytem č. 1292/11 na pozemku p.č. 4542/285, 4542/286 22