ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.st.137, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 721 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.118 v obci Rabí, včetně příslušenství a pozemku p.č.1530/1, ostatní plocha, o velikosti 5781 m 2 a p.č.1530/2, trvalý travní porost, o velikosti 1224 m 2, vše zapsáno na LV č.205 pro k.ú.rabí Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.137, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 721 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.118 v obci Rabí, včetně příslušenství a pozemku p.č.1530/1, ostatní plocha, o velikosti 5781 m 2 a p.č.1530/2, trvalý travní porost, o velikosti 1224 m 2, vše zapsáno na LV č.205 pro k.ú.rabí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Rabí Rabí Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Rabí Katastrální území: Rabí Počet obyvatel: 502 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 197,15 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a manželky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.205 pro k.ú.rabí - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /1815, Pan Miloslav Kodet, Rabí 118, Rabí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1815, Pan Miloslav Kodet, Rabí 118, Rabí, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Prohlídkou nemovitosti bylo zjištěno, že půdorys domu je větší, než je zakresleno v KM. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, ani mu nebylo umožněno měření, proto je nemovitost oceněna dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od objednatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný. Má sedlovou a pultovou střechu na přístavbě, krytina je z tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová a dřevěná, fasáda je vápenná, částečně novodobá. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Stav domu je špatný. Stáří domu je nejméně 100 roků, přístavby jsou z posledních let. Objekt je napojen - 3 -

4 na elektřinu a vodu z vlastní studny. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba, studna a porosty. Jejich hodnota je započtena v celkové obvyklé ceně nemovitostí. Příjezd k domu, který se nachází na samotě, je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 7 726,00 m 2 R = ( ,8 * Σvp) / Σvp R = ( ,8 * 7 726,00) / 7 726,00 = 0,826 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-5 -

6 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV -0,03 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02-6 -

7 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - velká vzdálenost od souvisle zastavěného území obce I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,535 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,535 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,85 0,482 78,49 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,826 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 78, ,29 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 1530/ ,00 78, ,69 4 odst. 1 trvalý travní porost 1530/ ,00 78, ,76 Stavební pozemky - celkem 7 726,00 m ,74-7 -

8 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 740,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 5,31*8,3+4,5*8,3 = 81,42 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 81,42 m 2 2,50 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 5,31*8,3*3,0+4,5*8,3*(3,0+2,6)/2 = 236,80 m 3 zastřešení: 5,31*8,6*3,2/2 = 73,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 309,87 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 81,42 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 81,42 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-8 -

9 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,610 = 0,183 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-9 -

10 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 Index polohy pozemku i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV -0,03 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - velká vzdálenost od souvisle zastavěného území obce I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 740,- Kč/m 3 * 0,183 = 318,42 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 309,87 m 3 * 318,42 Kč/m 3 * 0,900 * 0,535= ,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,03 Kč Cena staveb celkem = ,03 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,77 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetpadesáttřitisícdevětsetdvacet Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s veškerým příslušenstvím - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Bývalý rodinný dům, rekolaudovaný na rekreační chalupu, v Nalžovských Horách, v městské části Stříbrné Hory, vzdálené cca 80 m od centra města. Jde o řadový nepodsklepený zděný dům se

13 sedlovou střechou, který má dvě části s různou úrovní prvního nadzemního podlaží (původně šlo o dva samostatné objekty). Dispozičně obsahuje ve snížené části předsíň, chodbu, kuchyni, koupelnu, sklad a mělký sklípek zapuštěný ve svahu; ve zvýšeném přízemí je chodba a 3 pokoje. Dům byl postaven v roce 1903, v r provedena částečná modernizace interiérů. Dům vyžaduje rekonstrukci středního rozsahu, aby byl uzpůsoben standardnímu bydlení; pro nenáročné uživatele vhodný i ve stávajícím stavu. Domem zastavěná plocha 158 m2, podlahová plocha 94 m2. Celková výměra pozemku činí 220 m2. IS: elektřina, veřejný vodovod a veřejná kanalizace. Topení lokální, ohřev vody el. boilerem. Prodej v insolvenčním řízení, daň z nabytí nemovitých věcí platí kupující, dluhy na kupujícího nepřecházejí. Energetická náročnost budov: třída G (mimořádně nehospodárné). Požadovaná cena ,- Kč. rodinný dům postavený na návsi v obci Bojanovice na Klatovsku. V domě se nachází funkční kovárna a na ní navazuje rozestavěná obytná část domu, kde se nachází 2 místnosti, prostor pro kuchyni a garáž. V jedné z místnosti jsou krbová kamna. Půdní prostor není využitý. Za domem je k dispozici přístřešek na dřevo a suchý záchod. Záměrem bylo využít dům k bydlení v kombinaci s podnikáním. Požadovaná cena ,- Kč

14 starší řadový RD v obci Čímice u Sušice (okr. Klatovy). V přízemí domu je garáž, kolna, sklep na uhlí nebo dřevo. V patře je obytná část: obývací pokoj s kuchyňkou, ložnice a komora. Velká prostorná půda vhodná k zřízení další obytné části. V domě jsou nové rozvody elektřiny vč. jističů. Voda zatím není zavedena, přípojka obecního vodovodu je před domem (2m). Odpady zatím nejsou řešeny, kanalizace je před domem. Vytápění domu je kamny na TP. Nemovitost je vhodná k rekonstrukci. Po úpravách možnost bydlení i rekreace. K domu není zahrada. Velmi pěkné okolí, lesy, příroda, houbaření, koupání v průzračné vodě v lomu. Nedaleko se nachází i hrad Rabí. Požadovaná cena ,- Kč včetně právního servisu a provize RK. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 205 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -