ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 271/A/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 271/A/2015 NEMOVITÁ VĚC: podíl 1/2 nemoviostí st.č.161 včetně stavby č.e.5029 jiná stavba a p.p.č.457/8 zahrada v katastrálním území Nesměň u Zásmuk Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Zásmuky, k.ú. Nesměň u Zásmuk Adresa nemovité věci: Nesměň u Zásmuk č.e.5029, Zásmuky Vlastníci stavby a Vodvářka Pavel, V Horkách 934, Pečky pozemků: OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal, EX 4180/10 Adresa objednavatele: 28. října 1474/20, Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@reality-hk.cz DIČ: CZ Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje podílu 1/2 nemovitých věcí v dražbě (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA PODÍL V ROZSAHU 1/2 dle LV 415: Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Vodvářky- vlastníka nemovité věci - povinného Počet stran: 11 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny nemovitých věcí:spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/2 k celku stp.č.161 včetně stavby č.e.5029 jiná stavba v části obce Nesměň a p.p.č.457/8 zahrada včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Nesměň u Zásmuk, obec Zásmuky, okres Kolín, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č. 415 ze dne Usnesení 070 EX 4180/10-37 ze dne internetové stránky informace podané vlastníkem nabídka zjištění na místě samém zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Adresa předmětu ocenění: Nesměň u Zásmuk č.e Zásmuky Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Zásmuky Katastrální území: Nesměň u Zásmuk Počet obyvatel: Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Kolín Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Kolín Město Zásmuky se nachází v okrese Kolín ve Středočeském kraji asi 16 km jihozápadně od Kolín. Nesměň je součástí města Zásmuky. Nachází se asi 2,5 km na jihozápad od Zásmuk. Město Zásmuky leží na železniční trati 013 Bošice - Bečváry. Je to jednokolejná regionální trať Městem prochází silnice I/2 a silnice III. třídy - 2 -

3 V obci zastávky příměstský autobusových spojů. Nemovitá věc je ve stavebně nesrostlé, okrajové části obce a nachází se poblíž Vavřineckého potoka v místní části nazývané Buda. V místě pouze elektro síť. Dle platného územního plánu jde o území pro rekreaci. Prohlídka nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena za přítomnosti znalce a vlastníka na místě samém od 9,30h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém a z informací poskytnutých panem odvářkou. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Stavba je trvale užívána k bydlení vlastníkem. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní rekreační zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část obce Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Pozemky rovinaté, přiměřeného rozsahu, zastavěný pozemek je zastavěný rekreační chatou. Pozemky přístupné z obecní zpevněné cesty. V místě pouze elektro síť. Stavba odpovena od dodávek elektro. Součástí obvyklé ceny jsou: Rekreační chata če 5029 Dřevěný sklad do 25m2 zast plochy Venkovní úpravy minimálního rozsahu (oplocení, plotová vrata a vrátka, venkovní schody, zpevněné plochy) Studna s ručním čerpadlem Trvalé porosty Pozemek st.č.161 o výměře 26m2 zastavěná plocha a nádvoří p.p.č.457/8 zahrada o výměře 374m2 Silné stránky Klidná část vhodná pro rekreaci Udržovaná zahrada Stejný vlastník pozemku a stavby Slabé stránky ocenění spoluvlastnického podílu absence inženýrských sítí - pouze elektro síť docházkové vzdálenosti stavba odpojena od elektřiny zanedbaný stav stavby - 3 -

4 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně

5 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vodvářka Pavel Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Ostatní rizika: V červnu 2013 zasáhly rekreační oblast Buda velké povodně, došlo k rozvodnění Vavřineckého potoka. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Jiná stavba č.e Ocenění pozemků pozemky 3. Porovnávací ocenění LV č. 415 Nesměň u Zásmuk podíl 1/2 OBSAH FOTODOKUMENTACE Pohled od vstupní brány Pohled ze zahradyí - 5 -

6 Boční pohled Dřevník na zahradě Veranda s WC kuchyň Pokoj přízemí Pokoj - podkroví OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou dřevěná montovaná stavba na kamenných a betonových základech, kamenné pilíře a betonová desta. Dispozice - IPP - skládek pod verandou přístupný ze zahrady INP - veranda, WC suché, 1x místnost (kuchyň+pokoj), schodiště - 6 -

7 podkroví - místnost. Stavba je ke dni ocenění odpojena od dodávky el.energie, údržba zanedbaná, stavba je na pilířích z důvodů občasného rozvodnění Vavřineckého potoka. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 14: typ G Svislá nosná konstrukce: montovaná na bázi dřevní hmoty Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 če *(2,3+2,5/2)+4,2*1,5*2,7+4 = 92,01 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 92,01 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové a kamenné S Podezdívka jen u typu I X Obvodové stěny dřevěné montované panely S Stropy dřevěné S Zastřešení sedlový S Krytina plechová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava povrchů nátěry a tapety S Schodiště dřevěné S Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná zdvojená okna S Podlahy dřevěné prkenné a betonové S Vytápění lokání na tuhá paliva S Elektroinstalace světelná - odpojeno S Rozvod vody C Zdroj teplé vody X Rozvod propan-butanu C Kanalizace C Záchod suchý P Okenice S Vnitřní vybavení C Ostatní C 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m 3 ]: = 1 440,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 12): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9098 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,

8 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 103,39 Plná cena: 92,01 m 3 * 3 103,39 Kč/m 3 = ,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 80 = 58,8 % Koeficient opotřebení: (1-58,8 % / 100) * 0,412 Rekreační chata če zjištěná cena = ,68 Kč 2. Ocenění pozemků pozemky v okolí do 5ti km jsou nabízeny kolem cca 500Kč/1m 2, vmístě je vodovod a elektro sítě, případně dešťová kanalizace, jde o pozemky k výstavbě rodinných domů. Obec Nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Obvyklou cenu uvažuji 300Kč/1m 2. Ocenění Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 300, ,- zahrada 457/8 374,00 300, ,- Ostatní stavební pozemky - celkem 400,00 m ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč 3. Porovnávací ocenění stp.č.161 včetně stavby če 5029 a p.č.457/8 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 30,00 m 2 Obestavěný prostor: 92,01 m 3 Zastavěná plocha: 26,30 m 2 Plocha pozemku: 400,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí vzorek 1 - chata Vavřinec zděná stavba - podsklepená, přízemní a s podkrovím. Lepší stav, menší pozemek vzorek 2 - Vavřinec osada chat v obci Vavřinec, stavba zděné chaty - přízemní s podsklepením, lepší stav, menší pozemek Srovnatelné nemovité věci Název: vzorek 1 - chata Vavřinec Lokalita: osada Vavřinec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85-8 -

9 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu porovnatelná, podsklepeno; Poloha - v okolí do 1km; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - dobrý; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - volný prodej; Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/ks 202 m Kč 0, Název: vzorek 2 - Vavřinec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - porovnatelná, s podsklepením; Poloha - okolí do 1km; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - volný prodej; Upravená j. cena Kč/ks Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená jedn cena 315 m Kč 0, Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Kč/ks Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/ks Maximální jednotková porovnávací cena Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota Kč Ideální ½ nemovitých věcí * 1,00 / 2,00 = ,00 Výsledná porovnávací hodnota Kč Zaokrouhleno Kč - 9 -

10 4. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci rekreace Stavebně technický stav zanedbaná údržba podstandardní vybavení Vlastnictví pozemků dostatečná rozloha poloha klidná část obce okraj obce, stavebně nesrostlá část města Zásmuky Doprava linková autobusová doprava Vybavenost obce dobrá vybavenost Nabídka v lokalitě v rovnováze s poptávkou stagnace na trhu s nemovitostmi vlastník se nachází v exekučním řízení v místě není občanská vybavenost v místě je pouze elektro síť bez další infrastruktury objekt odpojen od dodávek elektřiny občasné vylití potoka Vavřinec z koryta Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností s uskutečněnými obchody a po skutečnostem výše uvedeným uvádím následující : 5. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.415 oddíl C 6. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč 7. Závěr S ohledem na výše uvedené uvádím vlastní návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/2 k celku nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to stp.č.161 včetně stavby č.e.5029 jiná stavba v části obce Nesměň a p.p.č.457/8 zahrada, včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Nesměň u Zásmuk, obec Zásmuky, okres Kolín, k Kč, slovy: Jednostodvacetpěttisíc Kč. Návrh tržní hodnoty je proveden objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím pomocí porovnávací metody

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Ocenění staveb nákladovou metodou jiná stavba č.e.5029 Ocenění pozemků pozemky Celkem věcná hodnota Podíl 1/2 4. Porovnávací ocenění stp.č.161 včetně stavby če 5029 a p.č.457/8 Podíl 1/ ,00 Kč Zaokrouhleno Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00Kč ,00Kč ,00 Kč Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové telefon: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 271/A/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z LV č Snímek katastrální mapy z 1 Poloha obce a nemovitosti v obci 2 Informace záplavového území 1 Nabídky z 2 Dopis z Ex.úřadu Nymburk z Pozvánka k místnímu jednání z Nedoručený dopis do místa bydliště